Возможность и безопасность сделки при покупке земельного участка под ИЖС через уступку прав аренды - условия и риски
Хотим купить земельный участок под ИЖС (по уступке прав аренды з.у.), у лица, у которого заключен договор аренды данного земельного участка на 5 лет с администрацией города, возможно ли проводить такую сделку, не опасно ли для нас, что требуется для этого.
Участок находится в аренде все переоформление через арендодателя , договора купли-продажи не может быть , у вас будет договор с администрацией на аренду на основании заявления о переуступке прав аренды
СпроситьЗаключен договор об уступке права аренды земельного участка (участок в собственности у районной администрации) с назначением ИЖС. Новый арендатор после госрегистрации сделки решает приобрести другой понравившийся участок, а эту сделку расторгнуть. Сделка была заключена 4 недели назад. Каковы шансы на расторжение сделки? Спасибо.
Меня зовут Юрий. Вопрос заключается в оформлении Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Предыстория: участок для ИЖС принадлежащий администрации сельского поселения (арендодатель) находится в аренде у физ. лица уже несколько лет (права аренды были приобретены без торгов) и продолжает быть в аренде (несмотря на то, что договор аренды закончился, арендатор продолжает пользоваться участком, но арендодатель не заявлял о возврате участка из аренды), капитальных строений на участке пока нет, но арендатор хочет отдать (переуступить права аренды) участок другому физическому лицу, потому что участок ему стал не нужен. Вопросы: 1. На какой основе будут переданы права аренды новому арендодателю, на возмездной или безвозмездной (примечание: нынешний арендатор понёс расходы на обустройство и содержание участка) ? 2. Как оформить передачу денег, если будет возмездная сделка? Если предложат оформлять безвозмездную сделку, то как оформить и можно ли по закону оформлять такую сделку безвозмездно?
Здравствуйте, Юрий!
1.Право аренды новому арендатору может быть передано, как возмездно, так и безвозмездно, по договоренности сторон;
2. Условия сделки нужно определить в договоре переступки прав и обязанностей по договору аренды, там же указать цену сделки, а также порядок расчетов. При передаче денег нужно оформить расписку.
Существуют риски при использовании земельного участка по такой сделке:
- если договор аренды был заключен на несколько лет, то он должен был быть зарегистрирован в Росреестре (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным с момента регистрации;
- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ). Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
СпроситьЗдравствуйте!
1. Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
2. По договору переуступки права аренды земельного участка новый арендатор получает право пользования на тот же период и на прежних условиях, что были у прежнего правообладателя. Происходит замена в уже действующем договоре. Новый договор аренды с новым арендатором не заключается (решение АС Республики Башкортостан от 24.12. 2019 по делу № А 07-18994/2019). Просто делаете договор уступки.
Спросить"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.05.2022)
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
СпроситьДобрый день, Юрий!
1. Исходя из того, что договор аренды закончился, но ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договора, то в соответствии со статьей 621 ГК РФ «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».
2. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что договор считается действующим до тех пор, пока одна из сторон не обратится с заявлением (уведомлением) о прекращении договора аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ и учитывая, что договор в настоящий момент действует на неопределенный срок, то «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения (уведомления) о прекращении договора аренды».
3. В случае, если арендодатель вдруг спохватится, что срок договора аренды
земельного участка уже истек, он вправе направить уведомление (см. п.2) арендатору о прекращении договора аренды. После направления арендатору уведомления о прекращении договора аренды, арендодатель дожидается истечения 3-х месяцев для получения ответа от арендатора, а затем вправе обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с земельного участка в виде аренды (если была произведена регистрация такого обременения).
4. Таким образом, мы видим, что прежде чем передавать новому арендатору
права и обязанности в отношении предмета аренды (по договору уступки прав и обязанностей), необходимо предвидеть возможное прекращения договора аренды в любой момент по инициативе арендодателя, т.к. договор аренды в настоящее время носит бессрочный характер.
5. Если несмотря на сложившееся на сегодня положение (договор носит бессрочный характер и может быть прекращен в любой момент), желание передать права и обязанности по аренде земли сохраняется, то это законом не запрещено.
6. При заключении договора уступки прав и обязанностей по договору
аренды (договор замены стороны в обязательстве) первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земли. (ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон).
7. Переуступка прав аренды земельного участка возможна, если нет запрета
на переуступку в условиях договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором.
8. При оформлении договора по переуступке прав аренды земельного участка мы руководствуемся условиями основного договора с арендодателем, а также ст. 22 ЗК РФ, главами 24 и 34 ГК РФ, учитывая при этом, что необходимый нам договор переуступки будет иметь черты цессии.
9. Договор по переуступке прав и обязанностей от одного арендатора к другому – это возмездная сделка.
10. Что касается передачи земли в аренду без торгов, то это соответствует требованиям
закона, т.к. с торгов в аренду земля передается только юр лицам и ИП, при этом уступка прав аренды земли невозможна (если основной договор заключили по итогам торгов). Этот запрет действует согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ.
11. При переуступке прав аренды земли иногда требуется согласие арендодателя (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Разрешение на перемену арендатора понадобится, если речь идет о резидентах особых экономических зон. Кроме того, если в условиях основного договора имеется пункт, что собственник должен дать согласие на переуступку прав. Другой случай: если земля передана в аренду, чтобы освоить территорию для дальнейшего строительства жилья, в таком случае переуступить права на аренду можно будет только вместе с передачей прав и обязанностей по договорам об освоении территории (пп 5.1, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ).
12. Переуступку прав аренды земельного участка оформляют договором по общим правилам: указывают предмет сделки, права и обязанности сторон. В частности, необходимо внести данные, которые позволят идентифицировать земельный участок. В тексте перечисляют условия, на которых одна сторона передает права другой стороне. В том числе, что новый арендатор берет на себя обязательства по содержанию участка земли. Нужно прописывать срок аренды (!), который соответствует основному договору. В нашем случае – это уже бессрочный срок, который, кстати, может быть в любой момент прекращен. В соглашении необходимо поставить ссылку на основной договор. Если первоначальный договор аренды земли зарегистрирован в Росреестре, то договор о переуступке прав аренды земельного участка также потребуется зарегистрировать (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
СпроситьЕсть договор аренды на земельный участок между администрацией города и физическим лицом. Договор заключен в феврале 2012 года, в мае по договору уступки прав договор аренды переведен на другое физическое лицо и зарегестрирован в реестре. Теперь последний арендатор хочет перевести на другое лицо. Каким договором это можно сделать? Возможноли так же по договору уступки прав? Необходимо ли согласие супруги на эту сделку? Спасибо.
Перенаем. Если согласие арендодателя на перенаем
выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется.
При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
СпроситьПомогите разобраться в ситуации. Есть земельный участок под ИЖС, который находится в аренде у администрации города. Изначально, более 9 лет назад, аренда была дана лица "А", два года назад лицо "А" передало аренду лицу "Б" (родственники). Была получена спарка разрешение у администрации, заключен договор между "А" и "Б" переуступки прав аренды. Договор не был зарегистрирован. Теперь "Б" хочет переуступить право аренды лицу "В". Возможно ли? Как сделать с регистрацией переуступки лицу "В" (мне)? Я не знаю, регистрировал ли "А" аренду. Земля без построек.
Здравствуйте. По поводу аренды и ее регистрации вы можете обратиться в Росреестр и запросить выписку из егрп на земельный участок. Где будет видно зарегистрирована аренда или нет. Без согласия администрации на вас не переводут участок.
СпроситьДобрый вечер. Вы можете переуступить право аренды это законом разрешено Но необходимо зарегистрировать свой договор. Хорошего приятного вечера вам.
СпроситьЭто всё понятно, вопрос, если Б не регистрировало аренду, может ли оно теперь передать аренду В, согласие администрации есть.
СпроситьПоскольку аренда недвижимого имущества сроком более чем на один год требует государственной регистрации, то отсутствие регистрации такого договора не порождает прав и обязанностей по данному договору, он считается незаключенным. Поэтому оснований для переуступки права нет, Росреестр такой договор не зарегистрирует.
СпроситьС администрацией города заключен договор аренды на земельный участок сроком на 49 лет. На данном участке построен капитальный дом для ИЖС. Во время строительства ограждение земельного участка (капитальный забор) был вынесен за границы арендуемого земельного участка на 21 м.кв. (на землях, государственная собственность на которые не разграничена).
ВОПРОС: КАК УЗАКОНИТЬ ДАННЫЙ САМОЗАХВАТ?
СПАСИБО.
Ого, ладно было бы пару метров, а тут аж 21 м 2. В таком случае вам нужно делать межевание по новому с определением новых границ участка и обращаться в администрацию. Но сначала обратитесь в администрацию, прощупайте почву, может и ничего не получится, тогда не стоит тратиться на межевание.
СпроситьМаксим Вячеславович! УТОЧНЕНИЕ: фактически ВЫШЛИ ЗА ЛИНИЮ ГРАНИЦЫ (ПО ОДНОЙ СТОРОНЕ) на 70 см. Помножив на длину ЛИНИИ (указанной стороны) забора, получаем 21 м.кв.
СпроситьДа я понимаю, я вам про общий размер площади говорю, что 21 м 2 это не несколько метров, разница то есть. Вот о чем речь идет.
СпроситьЗемельный участок для садоводства предоставлен администрацией города в аренду СНТ, имеется кадастровый паспорт. Площадь участка СНТ для оплаты аренды указана общей площадью (садовые участки вместе с земельным участком под дороги). Как правильно платить садоводу за аренду? (сумму арендной платы в администрацию вносит СНТ, т.к.договор заключен с СНТ как с юридическим лицом). Садовод (земельный садовый участок не приватизирован, т.е. находится в аренде садовода) должен оплачивать пропорционально площади своего земельного участка? Как учитывать оплату аренды земельного участка под дороги СНТ при уплате садоводом за аренду? Спасибо.
Сумма членского взноса устанавливается на общем собрании исходя из сметы расходов СНТ, в которую входит сумма арендной платы за землю СНТ. Членский взнос пропорционален площади садового земельного участка, т.е.чем больше площадь участка, больше сумма членского взноса. Тем не менее у некоторых садоводов остаётся непонимание. Риторический вопрос: как быть? Выходит, что собрание принимает правильное решение? Спасибо.
СпроситьВ 2005 году между Администрацией района в лице КУС (Арендодателем) и ООО Агрофирмой (Арендатором) был заключен договор аренды земельного участка. В 2007 году переданный в аренду земельный участок предоставлен гражданам в общую долевую собственность. В связи с нерасторжением ООО Агрофирмой в добровольном порядке договора аренды, граждане получают свидетельства о регистрации права собственности с обременением (аренда). Как в судебном порядке расторгнуть договор аренды, ведь статья 617 ГК гласит, что переход права собственности на недвижимое имущество не является основанием для изменения или прекращения договора аренды? Собственники земельных долей не желают передавать земельный участок в аренду Агрофирме.
Елена данный участок находится в субаренде у собственников то расторгнуть его не просто. Скорее всего Вам нужна платная консультация, т.к. дело совсем не простое. нужна платная консультация обращайтесь.
СпроситьСитуация интересная,непонятно только чем Вам мешает обременение.Договор аренды закончится и новый нужно будет заключать с собственниками,которыми Вы являетесь.
Бюро
СпроситьУважаемая Елена,рассторгнуть действующий договор аренды можно только по существенным обстоятельствам, данные обстоятельства указаны в ст. 620 ГК РФ и ст. 46 Земельного кодекса РФ. А чем вас не устраивает Арендатор? Если вас не устраивает размер арендной платы, то вы вправе как его пересмотреть. На какой срок заключен договор аренды? Если он скоро истекает, то вы можете его не продлевать. Единственно, я так понимаю, что это земли сельскохозяйственного назначения, и вы в дальнейшем должны будете ее использовать по назначению.
С уважением Наталья Николаевна.
СпроситьТребуется ли при уступке права аренды на земельный участок (от физика к физику), представлять акт приема передачи данного земельного участка?
В УФРС не требуется. Этот участок уже был передан по договору. Уступаете вы уже права исходя из того что есть.
СпроситьХочу купить участок земли под ИЖС. Какие документы должны быть предоставлены мне продавцом, Сейчас у меня на руках договор аренды земельного участка продавцом (договор заключен между администрацией района и продавцом)., кадастровый паспорт на земельный участок и расчет арендной платы. Договор аренды заключен на 49 лет, но я хочу участок в собственность, как я могу это сделать. Нужно ли согласие супруга продавца при продаже участка. Где оформляются документы покупки данного участка? У юриста или в кадастровой палате?
Как продавец вообще может продать этот участок, если он у него лишь только на правах аренды? Он должен предоставить не только согласие супруга, но и Свидетельство о праве собственности на этот участок. Кадастровый номер (который впрочем имеется). Справку отмежевания участка. Постановление о выделении участка как правоустанавливающий документ.
СпроситьЗемельный участок оформлен в аренду под огородничество на 49 лет. Земли поселений в границах населенного пункта. Арендатор передает права аренды третьему лицу. В договоре аренды указано, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Вопрос: может ли третье лицо оформить этот участок в собственность.
третье лицо имеет права не больше тех, которые указаны в основном договоре аренды - прочтите его и посмотрите "... может ли третье лицо оформить этот участок в собственность "
Спросить