Если участок в аренде как разделить по долям.

Позиция Муниципалитета (утверждающего проект перераспределения земельных участков):

- нужно провести разделение земельного участка на два самостоятельных, соблюдая минимально-допустимые нормы деления участка (в нашем случае продаваемая часть меньше допустимой площади) . отсюда следует оформление двух землеустроительных дел и получение кадастровых планов;

- зарегистрировать как два вновь образованных участка;

- провести объединение продаваемой части с существующим земельным участком . отсюда следует аннулирование землеустроительного дела на продаваемый участок и формирование нового землеустроительного дела на вновь образованный объединенный земельный участок;

- регистрация вновь образовавшегося земельного участка.

Позиция межевиков:

- составление проекта перераспределения земельных участков, на основании договора купли-продажи (минимально допустимые нормы деления земельного участка применяются только к оставшемуся земельному участку);

- оформление двух землеустроительных дел на вновь создавшиеся земельные участки;

- регистрация земельных участков.

Но свое мнение мы не можем доказать нормативной базой.

Если земельные участки находятся в частной собственности, то муниципалитет не полномочен утверждать проекты границ таких земельных участков. Роль муниципалитета в этом случае «ограничивается» утверждением Правил землепользования и застройки. В Правилах землепользования и застройки определяются территориальные зоны и градостроительные регламенты. В градостроительных регламентах устанавливаются виды разрешенного использования и предельные (минимальные и максимальные) земельных участков. При проведении территориального землеустройства задачей землеустроителей является соблюсти требования Правил землепользования и застройки, чтобы вновь образуемые земельные участки соответствовали установленным предельным размерам (и минимальному и максимальному). Кроме того, Градостроительным кодексом установлен еще один критерий формирования новых земельных участков: земельные участки должны располагаться в одной территориальной зоне, установленной Правилами землепользования и застройки.

Сегодня процедура перераспределения земельных участков законодательно практически не урегулирована. Право на жизнь имеет и та и другая схема действия. И в той и в другой схеме имеются «изъяны».

Первая схема действий (схема муниципалитета) может не реализоваться из-за того, что размеры продаваемой части земельного участка могут быть меньше установленного для данного вида разрешенного использования земельных участков. В этом случае при проведении государственного кадастрового учета последует отказ в его проведении. В результате сделка не состоится.

Вторая схема (схема межевиков) с точки зрения кадастрового учета вполне реализуема при наличии соответствующего договора (купли-продажи или мены). Однако препятствием в данном случае будут регистраторы прав, поскольку норма Земельного кодекса РФ о том, что объектом купли-продажи могут быть только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки (п.1.ст.37), толкуется ими буквально.

При разделе земли должны быть учтены следующие условия:

наличие соглашения между собственниками земли (в письменном виде) или же решение суда на раздел;

определение размера нового участка, который не должен быть меньше или больше придельных максимальных и минимальных размеров. К примеру, если в районе установлен минимальная площадь 400 м.кв., то участок в 800 м.кв. нельзя поделить на 600 и 200 м.кв.

к планируемому земельному участку должен быть отдельный подъезд или доступ к другим участкам и землям общего пользования;

при разделе земли не должно быть на участке спорных объектов недвижимости, которые разрешены к использованию;

участок не должен быть одной границей с муниципальными землями или границей города, населенного пункта. Также он не должен пересекать смежные участки. Иначе нужно будет проводить процедуру по уточнению границ;

создание межевого плана для участка и проведение геодезической съемки.

Нужна будет помощь - обращайтесь.