Застройщик требует доплатить за увеличение площади лоджии - противоречие в договоре
Застройщик требует доплатить за лишние 1.5 кВ.м (увеличилась лоджия) в договоре прописана методика расчёта цены а следом написано что данная методика не является основанием для перерасчета цены договора и тут же в след пункте идёт речь о возможном несоответствии фактической площади и площади по дду и в случае увеличения площади доплаты за метры превышающие 1%. Это как понимать? Получается пункты друг другу противоречат? Тогда какой считать приоритетным?
Оснований для признания условий недействительными в данном случае нет. В подобных ситуациях, если возникает спор, то суд руководствуется правилами толкования договора, которые содержатся в ст. 431 ГК РФ.
Ст. 431 ГК РФ предусматривает:
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Иначе говоря, суд в рамках толкования договора выясняет действительную волю сторон. В вашем случае суд будет путем толкования определять была ли воля сторон направлена на установление возможности изменения площади объекта застройщиком, что влечет изменение цены. Если говорить об абсолютном большинстве договоров долевого участия, то в них предусматривается такая возможность.
Спросить
Если в договоре прописана методика расчёта цены договора а следом написано что данная методика не является основанием для перерасчета цены договора, означает ли это что застройщик не имеет права требовать доплаты за лишние квадратные метры?
Сейчас на стадии заключения ЖСК договора с МОРТОНом. ЖК Люберецкий. В договоре есть пункт, где застройщик не возвращает денежные средства при уменьшении площади квартиры по БТИ от площади, указанной в договоре. При этом другой пункт договора гласит, что если площадь квартиры по БТИ превысит площадь квартиры по договору, то я обязан эту разницу застройщику компенсировать. Вроде бы законодательство такие пункты не противоречат, и МОРТОН на отрез отказывается эти пункты менять или убрать из договора. Что возможно сделать при таком договоре, чтобы в последующем вернуть деньги за недостающие метры?
Застройщик требует доплату за лишние квадратные метры. В договоре указаны 3 варианта площадей: общая с учетом лоджий и балконов, просто общая и жилая. Застройщик требует доплату по разнице общей площади с учетом лоджий и балконов: 99,9-98,44=1,46 метра; при этом разница по общей площади: 92,9-92,08=0,82 метра, т.е меньше метра - в договоре прописана доплата за разницу более 1 кв. м. от общей площади (с учетом лоджий и балконов). Законны ли требования застройщика учитывать в расчетах общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов, а не просто общую?
Для того чтобы требовать разницу в оплате застройщик должен предоставить документы об обмере площади квартиры, акт БТИ от него имеется?
Спросить
Да, по обмерам превышение более чем на 1 кв. м. от проектной площади (по площади с учетом лоджий и балконов). При расчетах от общей площади превышения в 1 кв.м нет. Кроме этого, площадь лоджии (а именно ее ширина) увеличилась за счет того, что застройщик остекление монтировал не к вплотную к кирпичной стене, а с отступом в 10 см (крепление остекления позволяет это сделать). Обмер БТИ был сделан от остекления до противоположной стены. Кроме этого, на этапе строительства мы делали перепланировку (отражена в справке из БТИ) - убирали стену между кухней и гостиной и заплатили застройщику за перепланировку (есть подтверждающий документ), соответственно если бы эта стена была (как на первоначальном плане застройки) площадь комнаты была бы меньше и как следствие общая площадь тоже.
СпроситьПриобрел квартиру по ДДУ! строительство закончено. Получен кадастровый паспорт по которому жилая площадь квартиру увеличилась на 0,5 кв.метра. Застройщик требует отлаты за эти пол метра. В ДДУ есть пункт В случае уменьшения площади квартиры более чем на 0.3 кв.метра, застройщик обязуется вернуть разницу по цене кв.метра на момент заключения ДДУ, но пункта про увеличение площади нет! законно ли требование застройщика о дополате и на основании чего?
Приобретаю квартиру у крупного застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Квартира без лоджии 36 метров. Есть лоджия 3 м 2.В договоре в разделе "предмет договора" указано, что квартира 36 м 2, стоимость квадратного метра определяется как стоимость квартиры разделить на 36, нигде нет ни слова про лоджию, только в приложении с поэтажным планом указана лоджия на плане квартиры.
Так же в разделе "предмет договора" сразу после описания квартиры идет фраза:
"В целях толкования настоящего Договора указанная в настоящем пункте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас), и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа."
ВОПРОС
Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре? Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.
Спасибо.
1) Из текста договора, который Вы привели, следует, что лоджия вовсе не входит в площадь квартиры.
2) Законодатель с 1 января 2017 года обязал застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.
Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".
3) Рекомендую Вам письменно озадачить застройщика и уточнить, как будет взиматься плата за лоджию, будет ли она и т.д.
Спросить
Здравствуйте Алексей!
Давайте разберемся!
Вопрос о балконах и лоджиях в законодательстве имеет двоякое толкование
Так, согласно ч. 5 ст. 15 Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом ЖК РФ
общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас
Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной
При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.
Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Общая же площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Понижающие коэффициенты нужны не для расчета стоимости квадратного метра лоджии. Их используют в качестве поправочных. Грубо говоря, строительство дома с квартирами и возведение лоджии не равнозначны по затраченным материалам, усилиям и средствам. Различается и функциональность этих помещений. Использование коэффициента сглаживает разницу.
Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре
Не может, так как лоджия это не часть общей площади квартиры
Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.
Вы путаете понятия. Если есть проект дома, то он будет исполнен. И это не зависит от застройщика. Корректировка строительного проекта потребует огромных затрат, в том числе на новую экспертизу согласно Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ.
Спросить
Здравствуйте!
Цитата из вашего договора: «Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа." Значит площадь может быть изменена. Также стоит учесть, что практически во всех договорах ДДУ присутствует пункт в договоре, в котором прописывают, что цена договора может быть уточнена или изменена в зависимости от квадратуры. Советую вам предметно договор изучить. Но из указанного вами пункта, следует, что площадь может меняться, следовательно и цена. (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
Спросить
В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику.
Если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ лоджия не входит в в площадь квартиры, поэтому Застройщик не вправе требовать с Вас доплаты как за дополнительные метры в квартире..
. Если проектом дома предусмотрено строительство лоджии то лоджия должна быть построена. Из того что в договоре указана проектная площадь квартиры совсем не вытекает, что лоджия у вас у вас может быть не построена. При заключении договоров долевого участия за основу берется проектная площадь, которая может быть изменена как в большую или в меньшую сторону в процессе строительства. Окончательная же площадь квартиры устанавливается после завершения строительства на основании обмеров бТИ,
Спросить
Добрый день! Объект долевого строительства имеет характеристики, согласно которым указывается проектная площадь без лоджии, проектная площадь с лоджией, проектная площадь лоджии и т.д. Может застройщик потребовать за лоджию доплату, поскольку фактическая площадь лоджии может отличаться от проектной, но не может не построить ее совсем. К договору ДДУ прилагается план объекта (квартиры) на этаже с лоджией.
В данном случае действует ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Спросить
Алексей, добрый день.
Исходя из условий Вашего Договора, которые юристы увидели по Вашему вопросу следует, что застройщик вправе после окончания строительства МКД потребовать доплату за лоджию, как за дополнительные метры в объекте недвижимости, которые не были указаны в договоре.
________
Это так называемые риски.
Как Вы понимаете, то если площадь жилого помещения увеличивается, следовательно увеличивается и цена
________
Стоит отметить, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, при условии, что законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади.
Источник: статьи 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
_______
С уважением.
СпроситьВ ДДУ не указана стоимость квартиры за 1 квадратный метр, указана просто общая сумма за квартиру (48 кв. метров с учетом лоджии 2 050 000 руб). Это правомерно? Сейчас сдали дом и квартира увеличилась на 2 кв. метра. Стоимость кв. метра я не знаю, вижу что Застройщик в своем письме о доплате берет всю сумму и делит на квадратные метры и получает стоимость 1 кв. метра, но это же не верно, в квартире есть лоджия и почему она не рассчитана с коэффициентом 0,5%? И правильно ли я думаю, если цена договора рассчитана исходя из стоимости квадратного метра квартиры, тогда нужно доплачивать, а если на весь объект, то НЕТ. И такой вопрос, в пункте ДДУ указано так " В случае увеличения общей площади (без учета балкона) Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из цены одного квадратного метра общей площади (без учета балкона) Объекта долевого строительства" Т.е я должна заплатить за 2 на сколько у меня увеличилось или на 1 кв. м? И опять же речь по доплате идет за исключением балкона, а в ДДУ общая стоимость и балкон не выделен.
На полученное письмо необходимо составить мотивированный нормами ГК отказ, кроме этого к письму Акт БТИ приложен? Квартиру приняли или нет?
Спросить
В законе и в вашем договоре указан порядок рассмотрения претензий и споров между сторонами договора.
Вы или Ваш адвокат (представитель) вправе направить застройщику претензию заказной почтой с уведомлением, а потом - исковое заявление в суд (в случае отказа или при неполучении ответа в месячный срок). В случае удовлетворения вашего иска ваши расходы на оплату услуг представителя (адвоката) за составление иска и его участие в суде будут взызсканы в вашу пользу с ответчика (застройщика) полностью или частично.
СпроситьНа сколько праврмерно поведение застройщика.
Заключали договор долевого участия с застройщиком, был прописан метраж и сумма общая и за метр. Есть пункт, что в случае увеличения площади, дольщик обязан доплатить разницу. В ДДУ прописано, что квартира сдется без отделки, но площадь посчитана и прописана в документе с учетом штукатурки (!)-это нигде не прописано, но исходя из строительной документации, обмеров бти и со слов проектировщика, площадь в дду указана именно с учетом штукатурки. В процессе стойки застройщик отказался от отштукатуривания стен, в результате чего у всех квартир, за исключением 1-2 х увеличилась площадь квартиры от 1,5 метров до 4 х. Теперь застройщик требует доплатить разницу на основании пункта в договоре, при этом утверждая, что закон на его стороне. Подскажите, пожалуйста, что делать в данном случае.
Добрый вечер Алиса! Конечно нужно смотреть ваш договор, если вышлите я смогу вам точно помочь и рассказать все перспективы вашего дела. По вашим словам скажу, что застройщик не прав.Удачи
СпроситьУ меня такая ситуация: застройщик превысил площадь квартиры на 9 кв.м по сравнению с проектной. В договоре обговорено только то, что увеличение или уменьшение площади квартиры на 2-3 кв.м. не является причиной для расторжения договора. Цена за лишние квадраты не указана. Нужно ли мне оплачивать лишние метры, если площадь увеличилась с 31 кв. м. до 40 кв.м? Т. е. очень существенно. Если придется доплачивать, то по цене прописанной в договоре или по новой цене, по которой сейчас застройщик продает подобные квартиры, что в 2 раза превышает договорную? В договоре, к сожалению, размер доплаты не прописан. Или единственным выходом является расторгнуть договор, чтобы не платить непомерную доплату? Ещё эта квартира в ипотеке.
Для решения этого вопроса нужно ознакомиться с договором, от застройщика письменное предложение о доплате уже поступило, дом сдан или нет?
СпроситьМожет ли застройщик требовать у дольщика доплату за увеличение площади ровно на 1 метр, если в договоре написано более чем на 1 метр?
Добрый день! Возник такой вопрос: после замеров квартиры БТИ площадь увеличилась ровно на 1 кв.м. Застройщик требует за него доплатить, хотя в п.3.4. ДДУ указано, что в случае увеличения общей площади Объекта более чем на один квадратный метр по данным территориального БТИ по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную с учетом цены одного квадратного метра, указанной в п.3.1. Договора.
Застройщик по его словам трактует в данном случае увеличение в свою пользу. На мой комментарий, что я не буду платить за это учеличение, то квартиру мне не передадут и вообще могут расторгнуть договор.
Поэтому хочу узнать может ли в жаннлм случае застройщик что-то требовать? Стоит ли настаивать на свлем и не платить и как в данном случае поступить, чтобы все было в рамках закона?
Большое спасибо за ответ.
Первоначально был заключен Договор долевого участия, где прописаны пункты Цена договора: цена настоящего договора составляет-4 360 800 - за создание объекта; - 200 000 - за остекление балкона.
Дальше пункт: Цена за остекление балкона является ориентировочной, может меняться как в сторону уменьшения, так и увеличения. В случае изменения цены за остекление, стороны обязуются заключить доп. соглашение.
И пункт: При расхождении между проектной и фактической общей площадью объекта после обмеров, стороны взаимных расчетов друг с другом не производят.
Я заключала Договор переуступки и мне застройщик сообщил, что менять пункты в ДДУ не имеем право, мы и подписали переуступку. Когда построили дом, и вместе с подписанием акта нам показали доп. соглашение, где стоимость остекления увеличилось на 70 000 и произошло уменьшение на 1 м 2 (перерасчета в нем не было). Качество балкона не соответствуют этой стоимости, было написано куча претензий по качеству, на них они не реагировали. В итоге Застройщик подал на меня в суд, хочет 70000. Вопрос сможет ли застройщик взыскать с меня 70 000? (я хочу чтобы назначили судебную экспертизу) и смогу ли я вернуть за 1 м 2?
Если есть иск в суд то необходимо составить мотивированное возражение на основе норм ГК, когда дело назначено в суде, есть еще время для составления?
Спросить
Добрый вечер. В вашем случае необходимо ознакомиться с материалами дела и составить возражения на иск, либо встречный иск. Обращайтесь, помогу.
Спросить
Здравствуйте! Очевиден судебный спор с застройщиком! У нас большой опыт и положительная судебная практика в таких делах!
Звоните, защитим ваши права!
Спросить
