Практические советы по продаже нежилого помещения с минимизацией налогов
199₽ VIP
Пож-ста продаётся нежилое помещение собственник физическое лицо менее 3-х лет собственности, предпринимательской деятельности не использовался, получен в дар от близкого родственника, продаётся за 3200000 руб, кадастровая 2126000 руб, какую сумму налога уплатить придётся, можно ли использовать вычиты налоговые или иные налоговые инструменты, по поводу продажи подскажите как продать с минимизации налогообложения.
Здравствуйте, Тимур! Если продает дороже кадастровой, то за доход возьмут сумму, за которую продает. Т.к. получено в дар от близкого родственника, то согласно п.2 ст.220 НК РФ можно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на сумму налогового вычета в 1 млн. руб. либо на сумму расходов, которые произвел даритель в связи с приобретением данного объекта:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Так что для минимизации налога стоит поднять документы, которые бы подтвердили, почем покупал родственник это имущество. Это и будет сумма, на которую можно уменьшить доход. Налоговая база = доход минус расход либо вычет в 1 млн. руб., смотря что выгоднее.
Ну или уменьшить сумму дохода по документам, что зачастую делают. Но это нарушение закона, так что советовать такое не буду.
Спросить
Согласно п.п.1 п.2 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
У Вас нежилое помещение, а потому отнять от дохода 1 млн не получится
Придется платить налог 13% со всей суммы дохода за минусом 250 т.р.
"в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей";
Согласно ст.217.1 п.3 п.п.1 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
А потому 3 года и можно продавать без налога.
Спросить
Здравствуйте, Тимур!
Отвечу вам сразу по существу вопроса и ниже приведу вам ссылки на закон:
Важно по какой цене он продает.
Потому, что если цена продажи выше кадастровой стоимости, тогда за будет доходом цена продажи.
Имущественный налоговый вычет предоставляется согласно п.2 ст.220 НК РФ.
Расходы на приобретение учитываются при расчете дохода, а у вас получен в дар.
Налог составляет 13 процентов от суммы дохода.
Что касается имущественного налогового вычета, он предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Всего доброго вам решить ваш вопрос!
Спросить
Тимур!
В соответствии со ст. 220 НК РФ Вы имеете право применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
В данном случае налог составит: (3200 000 - 1000 000) х 0,13 = 286000 рублей.
Как видите, сумма налога зависит от цены продажи, но цена продажи для исчисления налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости.
То есть минимальная цена, с которой будет исчисляться налог - 1488 200 рублей.
В этом случае налог составит 63466 рублей.
Второй вариант снизить налог: уменьшить доходы от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение помещения дарителем.
Спросить
При продаже нежилого помещения находящегося менее 3-х лет, в предпринимательской деятельности не использовался, кадастровая 2 216 000, продаётся за 3200000 руб. Как рассчитать налог от продажи, и какие можно принять налоговые вычеты или льготы что позволит уменьшить уплату налога, заранее спасибо.
Сложный дискуссионный вопрос. Куча писем Минфина, ФНС и судебной практики. Пишите налоговым юристам в личные сообщения.
Если срок владения недвижимостью меньше установленного минимума (трех или пяти лет),
доход от ее продажи налоговым резидентом РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (по ставке
30% для налоговых нерезидентов). При этом налоговые резиденты могут уменьшить доход
на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму расходов на
приобретение нежилого помещения.
СпроситьПродал нежилое помещение за 3 млн. руб. В собственности более 10 лет. ИП. Упрошенная система налогообложения. Последние 2 года платил только в ПФ. Нежилое помещение в предпринимательской деятельности не использовал. Должен я заплатить налог, если в договоре купли-продажи физическое лицо?
Физическое лицо собственник помещения передало по договору оперативное Управления коммерческое помещение индивидуальному предпринимателю на безвозмездной основе, в дальнейшем договор оперативного управления расторгнут с индивидуальным предпринимателем, физическое лицо Продает нежилое помещение будет ли считаться предпринимательской деятельностью при продали помещения? Какой налог должен заплатить физическое лицо при продаже коммерческого помещения владею более 5 лет. Основной момент по договору оперативного управления заключённого ранее с Ип будет ли налоговая считать как предпринимательская деятельность и учитывая изложенное могут потребовать заплатить налог от продажи коммерческого помещения. Если да то какую сумму должен будет оплатить физическое лицо с продажи коммерческого помещения (с момента покупки коммерческого посещения виз. лицо в аренду помещение не сдавало).
Здравствуйте, Тимур!
Да, будет считаться, что продано коммерческое помещение.
Соответственно не применяется ст. 217, 217.1. НК РФ.
Т.е. нельзя будет обойти налог.
Его нужно будет платить с разницы между ценой покупки и продажи.
Ставка налога - 13 %
Спросить
Здравствуйте. Если помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют. При том не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. (Письмо ФНС от 31.03.2020 № БС-4-11/5445@). При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.
СпроситьЗдравствуйте, Тимур! Да, будет, т.к. фактически когда были ИП использовали имущество в предпринимательской деятельности. В этом случае положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ не будут применяться.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
В том случае платится налог с разницы между доходом и налоговым вычетом согласно п.2 ст.220 НК РФ. При этом за доход налоговая возьмет не менее 70% кадастровой стоимости. Ставка налога 13% для налогового резидента РФ. Жаль, что не читаете личные сообщения. Это делает бессмысленными ответы на Ваши вопросы. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Спросить
Тимур, здравствуйте.
1) Да будет считаться, что Вы извлекли прибыль (предпринимательская деятельность)
2) Вам нужно оплатить на доходы физических лиц
3) Чтобы посчитать, сколько заплатить налога нужно знать сумму Вашего дохода. Общая формула НАЛОГ = Сумма дохода резидента *13 процентов.
Источник пункт 17.1 статьи 217 ГК РФ
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
С уважением.
Спросить
А как будет считаться что физ. лицо получил от предпринимательской деятельности средства если он отдал подолговременней оперативного управления ип на безвозмездной основе!
СпроситьВопрос не в полученных средствах, а в использовании недвижимости. Ведь ее не в благотворительных целях использовали, там не общественная или социальная организация вела деятельность. Поэтому использовалась недвижимость в предпринимательской деятельности.
СпроситьТимур, здравствуйте 🤝
Главное это цель и назначение имущества
Если фнс нужно будет, она все цепочки проверит, где, с какими лицами и на основании каких договоров использовалось имущество.
С уважением.
СпроситьРасходы использовать при продаже помещения возможно для понижения налога или со всей стоимости от продажи налогом полностью облагается?
СпроситьОбложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
СпроситьТимур, здравствуйте.
Согласно статьи 214.10 НК РФ
Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяется в соответствии с настоящим Кодексом с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
С уважением.
СпроситьЯ, как физ. лицо, имею в собственности нежилое помещение магазин в собственности менее года. Хочу продать его за 1 500 000 руб. Какую сумму налога мне придется заплатить?
Продается нежилое помещение (магазин), находящееся в собственности более 3-х лет, распространяется ли на нежилое помещение имущественный вычет (до 1000000) и учитывается ли срок нахождения помещения в собственности (более 3-х лет)? Какую сумму налога надо будет уплатить с дохода от продажи?
Аня, важно, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем, и использовался ли Вами магазин в Вашей предпринимательской деятельности.
Если да, то при его продаже Вы не можете использовать указанное Вами освобождение от налогообложения и имущественные налоговые вычеты, а можете лишь вычесть из суммы продажи Ваши документально подтвержденные расходы на приобретение, ремонт и содержание этого магазина (разумеется, если эти расходы не были Вами учтены Вами в предыдущие годы в составе профессиональных налоговых вычетов).
Если нет, то Вы освобождаетесь от налогообложения, так как продажа ЛЮБОГО имущества, находящегося в собственности налогоплательщика более 3 лет налогом не облагается.
СпроситьВопрос о налогообложении при продаже имущества. Я, уже будучи в статусе ИП, приобрела нежилое помещение при реализации преимущественного права арендатором на приобретение имущества для осуществления предпринимательской деятельности за Хруб. В договоре я указана как ИП, но свидетельство выдано на физическое лицо. В этом году продаю это помещение. Я сейчас нахожусь в статусе ИП, применяю на свою основную деятельность ЕНВД, на остальные виды деятельности применяю УСНО 6%. В договоре купли-продажи этого года я, как физическое лицо, продаю помещение физическому лицу за Х+Yруб. Какой налог и с какой суммы я должна буду заплатить: 6% с (X+Y) руб или 13% с (X+Y) или 13% с Y или еще как-то?
6% у Вас налоговая ставка.
Ст. 346.20 НК РФ указывает:
"В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 процентов в зависимости от категорий налогоплательщиков. В случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, законами субъектов Российской Федерации может быть установлена налоговая ставка в размере 0 процентов."
Вы продаёте помещение, используемое в предпринимательской деятельности.
Поэтому платите налог как ИП.
СпроситьВам выгоднее продавать данное помещение как ИП на УСНО,тогда налог будет 6%.А так же выесть свои расходы,например связанные с улучшением потребительских качеств.
Приказ ФНС России от 26.02.2016 N ММВ-7-3/99@
"Об утверждении формы налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в электронной форме"
(Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41552)
© КонсультантПлюс, 1992-2016
Спросить
Здравствуйте!
Вам необходимо в первую очередь уточнить, какой объект налогообложения по УСН Вами выбран.
Согласно ст. 346.14 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения на УСН по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
Спросить
При продаже можно будет платить 6%, так будет выгоднее.
Статья 346.20. Налоговые ставки
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 26.2] [Статья 346.20]
1. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 процентов в зависимости от категорий налогоплательщиков. В случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, законами субъектов Российской Федерации может быть установлена налоговая ставка в размере 0 процентов.
2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15 процентов в зависимости от категорий налогоплательщиков.
3. Законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя налоговая ставка может быть уменьшена на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.
В отношении периодов 2015 - 2016 годов налоговая ставка может быть уменьшена до 0 процентов.
В отношении периодов 2017 - 2021 годов налоговая ставка может быть уменьшена до 3 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов. При этом налоговые ставки могут устанавливаться в зависимости от категорий налогоплательщиков и видов предпринимательской деятельности.
абзацы четвертый - пятый утратили силу.
Налоговые ставки, установленные в соответствии с настоящим пунктом законами Республики Крым и города федерального значения Севастополя, не могут быть повышены в течение периодов, указанных в настоящем пункте, начиная с налогового периода, с которого применяется пониженная налоговая ставка.
4. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлена налоговая ставка в размере 0 процентов для налогоплательщиков - индивидуальных предпринимателей, впервые зарегистрированных после вступления в силу указанных законов и осуществляющих предпринимательскую деятельность в производственной, социальной и (или) научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению.
Налогоплательщики, указанные в абзаце первом настоящего пункта, вправе применять налоговую ставку в размере 0 процентов со дня их государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей непрерывно в течение двух налоговых периодов. Минимальный налог, предусмотренный пунктом 6 статьи 346.18 настоящего Кодекса, в данном случае не уплачивается.
Виды предпринимательской деятельности в производственной, социальной и научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению, в отношении которых устанавливается налоговая ставка в размере 0 процентов, устанавливаются субъектами Российской Федерации на основании Общероссийского классификатора услуг населению и (или) Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.
По итогам налогового периода доля доходов от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применялась налоговая ставка в размере 0 процентов, в общем объеме доходов от реализации товаров (работ, услуг) должна быть не менее 70 процентов.
Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены ограничения на применение налогоплательщиками, указанными в абзаце первом настоящего пункта, налоговой ставки в размере 0 процентов, в том числе в виде:
ограничения средней численности работников;
ограничения предельного размера доходов от реализации, определяемых в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса, получаемых индивидуальным предпринимателем при осуществлении вида предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется налоговая ставка в размере 0 процентов. При этом предусмотренный пунктом 4 статьи 346.13 настоящего Кодекса предельный размер дохода в целях применения упрощенной системы налогообложения может быть уменьшен законом субъекта Российской Федерации не более чем в 10 раз.
В случае нарушения ограничений на применение налоговой ставки в размере 0 процентов, установленных настоящей главой и законом субъекта Российской Федерации, индивидуальный предприниматель считается утратившим право на ее применение и обязан уплатить налог по налоговым ставкам, предусмотренным пунктом 1, 2 или 3 настоящей статьи, за налоговый период, в котором нарушены указанные ограничения.
Спросить
В Вашем случае налог уплачиваете как физическое лицо - гл. 23 НК РФ.
Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-5369/09-С2 по делу № А07-14957/2008:
«Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Сдача незначительной части помещений в аренду не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке».
Спросить
Здравствуйте!
Существует 2 варианта решения Вашего вопроса.
1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не "упрощенным" налогом. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого служит льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а до ее введения - имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
2. Поскольку недвижимость использовалась "по упрощенке" в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации стоит рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты "упрощенного" налога, а не НДФЛ. При этом, как уже было указано выше, нельзя воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Спросить
Вы пишите:
В договоре купли-продажи этого года я, как физическое лицо, продаю помещение физическому лицу за Х+Yруб.
Из этого следует,что продажа этого нежилого помещения никак не связана с вашей предпринимательской деятельностью.
Имущество можно признать проданным индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, если есть один из следующих признаков:
- изначальная цель приобретения имущества – личное использование,
- в предпринимательской деятельности использовалось не все имущество, а его незначительная часть,
- имущество вообще не использовалось в предпринимательской деятельности,
- в договорах купли-продажи предприниматель указан как физическое лицо.
По общему правилу, доходы физического лица от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Вы вод о том что нужно платить НДФЛ 13 % содержится и в нижеуказанном письме Министерства финансов. Налог должен платиться согласно главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации часть 2 (НК РФ ч.2) от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057
Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Спросить
Недвижимость (нежилое помещение) приобретена в 1997 г. В 2003 г. произведена реконструкция. Все внесённые изменения оформлены надлежащим образом, зарегистрирована в БТИ, получено свидетельство о праве собственности. Право собственности оформлено на физическое лицо. С 1998 г. по 2007 г. физическое лицо сдавало данное помещение в аренду индивидуальному предпринимателю для осуществления предпринимательской деятельности (производство макарон).
В феврале 2008 г. физическое лицо продаёт данное нежилое помещение юридическому лицу.
ВОПРОС: Полагается ли налоговый вычет на сумму продажи предусмотренный ст 220 НК Рф.
С уважением Папулин Михаил.
Я ИП, имею нежилое помещение в собственности более трех лет, и занимаюсь предпринимательской деятельностью (УСН 6%) , сдавая это помещение в аренду. Сейчас хочу продать это нежилое помещение, в свидетельстве о собственности выдано на физическое лицо. Обязана ли я буду заплатить налог после продажи этого помещения? И если да то сколько процентов?
Вопрос по налогообложению. При дарении автомобиля не близкому родственнику при уплате налога можно ли использовать налоговый вычет 250 тыс. руб (как при продаже) или налог необходимо уплатить со всей суммы, указанной в договоре без всяких вычетов?
Скажите, пожалуйста! Я продаю нежилое помещение как физическое которое менее 3 лет в собственности, покупает тоже физическое лицо. Какую сумму указать в договоре, чтобы не попасть на налог?
