Риски для покупателя при покупке недвижимости у нерезидента с справкой беженца и ипотекой Росбанка.
Какие риски могут быть при покупке недвижимости у покупателя, если продавец квартиры не является резидентом, и у него есть только справка беженца Украины с 2014 г., квартира находится в ипотеке у Росбанка?
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/И.png)
Здравствуйте. Вам необходимо проверить два направления:
1) дееспособно ли данное лицо и может понимать последствия своих действий; нигде не состоит на учете,
2) права данного лица на квартиру. Если у него имеется свидетельство - это ещё не говорит о том, что он собственник. Когда данное лицо покупало квартиру оно могло не получить какого-либо согласия на заключение договора (например, у продавца была квартира в залоге, а залогодержатель не выдал согласие).
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201211/21/30x30/43267.jpg)
При покупке квартиры в ипотеку (2 собственника в квартире никто не прописан) какие шаги должны быть выполены покупателем чтобы квартира была не в собственности банка, или банк не смог ее продать без согласия покупателя? В каком документе должно быть прописано, что покупатель имеет право продать квартиру которая находится в ипотеке?
Вопрос связан с покупкой недвижимости по ипотечному кредиту. Я покупатель. Объект недвижимости найден. Продавец является риелтором и квартиру продает по доверенности, говорит что квартира получена на её мать-ветеран ВОВ. Квартира в новом сданном доме, так как квартира еще не была в собственности три года Продавец хочет указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи.
Стоит ли идти на сделку если у продавца только доверенность?
Какие риски несет занижение стоимости квартиры для покупателя ипотечника, то есть какие последствия могут быть для меня?
![](https://u.9111s.ru/uploads/201306/30/30x30/44000.jpg)
На заниженную стоимость не соглашайтесь в любом случае. Вам проблемы продавца с его желанием уйти от налогов должны быть параллельны, а вот если сделка отменится по любым причинам, то назад получите только то, что указано в договоре
СпроситьСтоит ли идти на сделку если у продавца только доверенность?
Какие риски несет занижение стоимости квартиры для покупателя ипотечника, то есть какие последствия могут быть для меня?
НЕТ, требуйте указания ПОЛНОЙ цены иначе в случае расторжения ДКП, получите сумму УКАЗАННУЮ В ДОГОВОРЕ.
УДАЧИ ВАМ
СпроситьНу, в случае если, впоследствии, по каким-либо причинам Вы или она будете признавать договор недействительным-то Вам будет возвращена та сумма, которая указана в договоре. Но вы можете обезопасить себя и взять расписку на ту сумму, за которую реально продаете. Если приобретаете по доверенности надо бы проверить действительно ли квартира принадлежит тому человеку, который выдал доверенность.
СпроситьПодобрал квартиру для приобретения в ипотеку. Продавец говорит, что квартира приобреталась также в ипотеку с использованием материнского капитала. Ипотека продавцом выплачена. Сейчас продавец продает квартиру 1 комнатную и хочет купить 2 х комнатную. Вопрос: на что обращать внимание покупателю при покупке такой квартиры и какие нужны покупателю документы от продавца для подстраховки, чтобы в дальнейшем покупателя не выгнали из квартиры?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202403/24/30x30/7b2b4bbdac94e3231dd3f3aeb6fb4665.png)
Здравствуйте, уважаемая Людмила!
Во-первых, если квартира 1 комнатная покупалась с использованием суммы материнского капитала, то согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", родители обязаны были выделить в этой квартире доли собственности своим детям.
Во-вторых, при продаже имущества, в т.ч. и жилого помещения, где долей собственности владеют несовершеннолетние дети, необходимо письменное разрешение Органа опеки и попечительства.
Иначе эту сделку могут признать недействительной с вытекающими для родителей и для покупателей квартиры неблагоприятными последствиями.
Общеизвестно, что при покупке любого жилья больше всего рискует покупатель своими деньгами, а не продавец квартиры.
Удачи Вам.
СпроситьДобрый день!
Покупаю квартиру за 100% наличных. При этом квартира находится у продавца в ипотеке. Какие риски как у покупателя у меня могут быть?
![](https://u.9111s.ru/uploads/201306/30/30x30/44000.jpg)
Без согласия банка на продажу ничего не покупайте. Иначе рискуете остаться ни с чем. Отчуждать заложенное имущество можно только после погашения ипотеки. Или надо будет получать согласие банка на такое отчуждение. Никакие иные сделки не могут изменить условия кредитного договора и договора ипотеки
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:
СпроситьСтатья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/А.png)
Здравствуйте!
Сделку по купле-продажи сможете совершить только с согласия банка, в\котором оформлен кредит. Советую с начало оформить предварительный договор и прописать в нем все условия. После того как обременение будет снято, сможете оформить основной договора. Тогда рисков никаких быть не должно (ст 429 ГК РФ)
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/К.png)
Нет риска, если квартира "чистая".
Банк же её проверил, когда выдавал ипотечный кредит.
Главное - зарегистрировать покупку согласно ст. 8.1 ГК РФ.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
И всё.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202112/26/30x30/4f450d4fdd978b123d7481a1e6300ddf.jpg)
Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре, деньги трудно будет вернуть.
В соответствии с нормами ГК РФ, ст. 169. - сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/Д.png)
Если банк даст согласие никаких рисков не может быть, т.е. если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д. Таким образом Вас такие условие могут и не устроить.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Всего хорошего.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201305/23/30x30/43891.jpg)
Судя по вашему вопросу Вы не удосужились обсудить с банком возможность продажи такой квартиры Она же находится в залоге-ст 334 ГК РФ Без согласия банка залогодержателя Продавец вообще не имеет право продавать квартиру
Поэтому в данной ситуации не то что риск-вообще без согласия банка ничего нельзя сделать.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201810/03/30x30/535399.jpg)
Добрый день, Александр! Покупка недвижимости это всегда сложный ответственный момент. Правильная, последовательная подготовка документов к сделке исключит все риски. В последнее время купля-продажа квартир, находящихся в залоге у банка по договору ипотеки, приобретает всё большую популярность (риски в основном такие же, как и приобретая имущество не находящееся в залоге у банка).
Существует два способа приобретения квартиры, находящейся в залоге. Первый способ более безопасный и удобный для покупателя, но его Особенность, это обязательное согласие банка на продажу залогового имущества. Если есть согласие банка, то в этой части сделки-купли продажи риски исключены. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Но банки не всегда дают согласие, тогда на практике прибегают ко второму, менее безопасному для покупателя способу.
Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи квартиры и покупатель передаёт продавцу денежные средства в размере оставшегося долга по ипотеке, продавец погашает долг по ипотеке, снимает обременение и стороны заключают основной договор купли продажи и покупатель передаёт оставшуюся сумму за квартиру. Риск в том, что продавец может пропасть с деньгами и придётся бегать по судам.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202010/07/30x30/e886ba7a806ebd474dbb5eb062501899.jpg)
Здравствуйте, Александр!
Обязательно письменное согласие залогодержателя на совершение сделки. Иначе переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В остальном проверьте наличие задолженностей по коммунальным услугам, обратите внимание на наличие прописанных (зарегистрированных) лиц в квартире (главное, чтобы не было лиц, имеющих пожизненное право пользования квартирой, такое бывает при отказе от приватизации и завещательном отказе), проверьте дееспособность продавца.
![](https://u.9111s.ru/uploads/202102/08/30x30/7a5d94740e7971a09afa845b461ea8e6.jpg)
Здравствуйте! Рисков и подводных камней при покупке недвижимого имущества всегда предостаточно. Но в Вашем случае, банк при выдаче кредита наверняка досконально проверял эту квартиру. Единственно что, Вам придется либо согласовать Вашу сделку с банком, либо погасить кредит, снять обременение в виде залога в Росреестре. И регистрируйте переход права, согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если Вас такие сложности не страшат, то удачи Вам. Тут скорее на риски, а просто много сложностей с оформлением будет.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201710/13/30x30/350980.jpg)
Добрый день, Александр!
Во-первых, Вам необходимо получить от продавца документ о том, что Банк не против продажи квартиры, находящейся у него в залоге.
Может, попытаться договориться с продавцом, что сначала он погасит ипотеку, а потом уже сделаете куплю-продажу.
Если же у Вас договоренность с продавцом, что сначала он гасить ипотеку, а потом продает, то получите с него документы о погашении кредита и снятии обременения.
Во-вторых, пропишите подробно в договоре купли-продажи, порядок расчетов с продавцом, лучше и правильно, если указать, что продавец получает деньги после перехода и регистрации права собственности на покупателя, ну или 50/50, но не 100% сразу до перехода права.
И проверяйте все документы внимательно, то, что если квартира куплена в ипотеку, значит Банк ее проверил и она "чистая" - это далеко не так.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201701/25/30x30/278137.jpg)
Без согласия банка, выдавшего кредит, сделку в Росреестре Вы не зарегистрируете. А деньги к тому времени можете уже отдать. И остаться ни с чем.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 37
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/Д.png)
Риск может быть в отсутствии согласия залогодержателя на такую сделку, т.к. квартира в ипотеке. Сначала требуется снять обременение в виде ипотеки, после возможна регистрация перехода права собственности к покупателю. Ст. 8.1 гк рф.
При оплате наличными обычно используют оплату с использованием банковской ячейки, а момент и условия получения денег оговаривается в договоре. Ст. 421 гк рф.
Также стоит проверить, не является ли квартира общим имуществом супругов, т.е. нужно ли согласие по ст. 35 ск рф.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202202/09/30x30/5e4704498a8591489c594a9a3c3e0bc2.jpg)
Добрый день! Для начала я вам посоветую изучить договор продавца с банком, на предмет возможности продажи квартиры. Затем потребуйте от продавца согласие от банка, возьмите выписку из ЕГРПН (это можно сделать в территориальном МФЦ, стоимость около 300 руб.). В договоре купли продажи обязательно укажите то условие, что продавец обязан погасить ипотеку и в случае нарушения он обязан возместить все расходы по покупке квартиры. Кроме того, правильно составленный договор дает вам возможность в дальнейшем (в случае возникновения проблем) официально оформить свои права как добросовестный покупатель:
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателяСпросить[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 1] [Раздел II] [Глава 20]
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Через пару дней сделка по покупке недвижимости. Квартиру продавец приобретал в 2016 г у судебных приставов по результатам торгов. Эта квартира была забрана у тех владельцев из-за не гашения ипотеки. Банк обратился в суд, судебные приставы продали квартиру. Но в квартире был на момент продажи прописан несовершеннолетней ребенок, которого выселили по решению суда в мае 2017. Может ли ребенок опротестовать решение суда? Есть риск, что при покупки этой квартиры предыдущую сделку признают незаконной? Могут ли предыдущие жильцы (не мой продавец) претендовать на квартиру?
![](https://u.9111s.ru/uploads/201707/10/30x30/326504.jpg)
Да могут. Получается вы недобросовестный приобретатель, так знаете что имущество приобретено не законно. И должно было быть две законных сделки по продаже в которых никто не знал что нарушено право несовершеннолетнего ребенка. Получается банк знал, суд знал когда выписывал. Вы знает прошла всего одна сделка. И то предыдущий владелец тоже мог знать. Банки в таких случаях проигрывают. Но не все потеряно вы же когда выписку о принадлежности смотери от предыдущего владельца там не указано было что есть несовершенно летние, а это доказательство. Причем письменное. О том что вы все таки не знали и не могли догадываться. В любом случае такие вопросы решает суд. Если Банк не даст денег суду то решение будет законным. То есть в пользу ребенка.
СпроситьХотим купить квартиру. Продавец брал её в ипотеку. Долг по ипотеке 1 200 000 р. Риэлтор предлагает оформить сделку через сервис безопасных расчетов в банке.
1. Долг по ипотеке будет автоматически погашен из денег покупателя?
2. Пока не погашен долг по ипотеке собственником квартиры остаётся продавец?
3. Может ли продавец, погасив долг, отказаться от продажи квартиры?
4. Какие риски есть при такой покупке?
![](https://u.9111s.ru/uploads/201911/23/30x30/b298ba6e43b0b64a521406519ee5d5f9.jpg)
Без договора это гадание. Попросите проект договора, там должны быть ответы. Вообще по практике случается разное: покупатель гасит за продавца долг по ипотеке, а потом продавец начинает бегать от покупателя (реальный случай). Поэтому смотрите договор - все проверьте, на сделку торопиться не надо.
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/К.png)
Добрый вечер!
1. Долг по ипотеке будет погашен, когда продавец предоставит заявление на досрочное гашение всей суммы долга.
2.Пока не погашен долг, банк дает разрешение для Росреестра на наложение второго обременения (если вы также приобретаете по ипотеке).
3.Может.
4. Рисков много. Прежде всего, нужно смотреть договор.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202003/15/30x30/2c2ed12886e6c471b564e243c2797c2b.jpg)
Добрый день! В рассматриваемой ситуации, заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
Спросить" Пока не погашен долг, банк дает разрешение для Росреестра на наложение второго обременения (если вы также приобретаете по ипотеке)." Мы берем не в ипотеку, а за собственные средства и готовы внести всю сумму сразу. А вот продавец хочет продать квартиру с непогашенной ипотекой и взять другую квартиру тоже в ипотеку. Для покупателя это добавляет рисков?
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/202003/15/30x30/2c2ed12886e6c471b564e243c2797c2b.jpg)
Добрый день! Из основных ограничений квартиры в ипотеке выделяют, в т.ч. запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена или передана в последующую ипотеку только с согласия банка и с сохранением залога. В этой ситуации риски для покупателя имеют место быть.
Спросить![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/К.png)
Сервис безопасных расчетов (СБР)предполагает, что когда право будет зарегистрировано в Росреестре, деньги должны будут перечислены продавцу. Тогда в вашем случае, вы должны сначала внести сумму долга, затем банк снимет обременение и только тогда сможете приобрести квартиру на свое имя. Если деньги на СБР внесете, то как снимется обременение? Нужно смотреть ваш договор купли-продажи. Как все нюансы там прописаны.
СпроситьСобираюсь покупать квартиру в Московской области. Квартира приватизирована в 2012 г. и в приватизации участвовал несовершеннолетний ребенок. У меня покупка по ипотеке через сбербанк. Подскажите какие есть риски при покупке такой квартиры и как нужно проводить сделку.
![](https://u.9111s.ru/uploads/202403/03/30x30/309c73e1766e7a80cba912a1bf0b7da5.jpg)
Ольга, риск один - орган опеки может не дать согласие на продажу квартиры, где сособственник -ребенок, так как продажей жилья могут быть нарушены его права.
Спросить![](https://u.9111s.ru/uploads/201004/12/30x30/41946.jpg)
Исходя из той информации, которую Вы дали - рисков нет - едь ребенок участвовал в приватизации. его права не нарушены.
Покупают ли родители что-то взамен? В том числе, и на долю ребенка? Если да - то нет вообще оснований беспокоиться.
Если нет - в любом случае - Вы добросовестный приобретатель. так как законные представители (родители) вправе совершать любые сделки от имени ребенка.
Сделка полностью законна.
СпроситьПри покупке квартиры находящейся в ипотеке как можно снизить свои риски? Можно ли снять обременение по ипотеке и оформить право собственности на покупателя в один день? Собираемся взять квартиру в ипотеку которая находится в ипотеке.
![](https://u.9111s.ru/img/avatars/30x30/К.png)
Здравствуйте! Банк Вам не выдаст ипотеку под квратиру, которая находится в ипотеке. Если даже заявление о снятии обременения будет подписано участниками сделки, в том числе банком, то обременение сразу не снимается.
СпроситьМы планируем купить квартиру. Продавец квартиры - ИП. Место регистрации ИП - адрес продаваемой квартиры. Имеет ли право ИП продавать квартиру, в которой он зарегистрирован в качестве ИП? Что будет, если эта квартира официально является его единственным жильём и он после продажи объявит себя банкротом? Какова в этом случае вероятность, что сделку признают недействительной в судебном порядке? Чем вообще в целом для покупателя может быть чревата покупка квартиры у ИП в случае, если он в ней зарегистрирован в этой квартире как ИП? Какие риски для покупателя могут быть в этом случае? Посоветуйте, пожалуйста, нужно ли нам покупать квартиру у ИП или лучше найти другой вариант квартиры покупки?
![](https://u.9111s.ru/uploads/202201/12/30x30/288f3d50a7a7dde6fdf54573a462e9be.jpg)
Добрый день.
1. Запросите у продавца выписку из ЕГРПН, полагаю, что в ней в качестве собственника он указан, как физ. л.. Договор следует заключать, как с физ. л.. То, что он зарегистрирован, как ИП по данному адресу не имеет значение. Он должен сняться с регучета по мж перед сделкой. После продажи, он обязан подать сведения в НО об изменении адреса и указать новый адрес своей регистрации по мж.
2. Вероятность отмены сделки в случае его банкротства возможна и тут вам никто не даст никаких гарантий. Главное, что бы вы могли доказать реальность сделки, оплату и принятие квартиры.
Спросить