Как купить дом с общим участком и двумя хозяевами - возможные проблемы и решения.

Про проблемы не понимаю у каждого должны быть свои документы на собственность и дома и участка.

Проблема пока в том, что Вы рассматриваете ситуацию по "зеленкам", они сейчас не в ходу и многое могло измениться.

Что касается проблем по заявленным ситуациям - нужна юридическая оценка рисков - прежде всего по претендентам на каждые доли (возможным наследникам и т.д.).

Проблема в том что документ на дом как на строение один, а разделено право только на жилые помещения внутри дома, обратился к межевальщикам и риэлтерам по этому вопросу, все говорят, что потом продать в ипотеку в случае чего не получится, если захочется достроить второй этаж например, тоже не получится, получается что то типа долевой собственности. Вот решил еще у вас проконсультироваться.

Здравствуйте, Алёна...

Вы же покупаете дома с участком, таким образом если на участке находится что-то неоформленное, то оно следует судьбе участка, то есть поступает в Вашу собственность. В принципе, опасности никакой нет, но если всё же опасаетесь возьмите с продавца расписку, что он получил денежные средства и за второй дом (так как он не оформлен, то включить его в основной договор купли-продажи не получится).

Самим его оформить после покупки тоже нет проблем.

Здравствуйте. Проблемы с оформлением могут быть, если покупаемый объект недвижимости с неузаконенным строением находится в 30 ти километровой зоне от аэропорта. Вместе с тем, в августе 2018 года внесены серьёзные изменения в ст.222 Гражданского кодекса РФ. Рекомендую перед покупкой проконсультироваться очно у юриста или адвоката по данной категории дел.

Двухквартирный дом - малоквартирный. Соответственно, применяются нормы ЖК РФ об общем имуществе собственников. Например, земельный участок является общей собственностью (ст. 36 ЖК РФ). Также, крыша, чердак, подвал и т.п.

Соответственно, действует ст. 37 ЖК РФ:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

С другой стороны, по крайней мере в Саратовской области, так как у Вас оформлены практически все аналогичные дома.

Покупайте участок и недвижимость свободную от обременений и споров.

При достижении между сособственниками коттеджа (на двух хозяев) соглашения о разделе в натуре, и при условии изготовления кадастровых паспортов на квартиры, Вы вправе выделить доли в праве в натуре (в виде квартир). Сложности могут возникнуть при невозможности выдела в натуре мест общего пользования (крыши ,например) и дальнейшем их содержании. Однако Вы после выдела в натуре можете составить соглашение о порядке пользования и содержания мест общего пользования.

Здравствуйте, Сергей. Можете продать. Проблем по земле из-за данной сделки не возникнет.

Проблемы возникнуть могут.

Возможно признание строения самовольной постройкой с дальнейшим его сносом.

Ст.222 ГК -

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Доброе утро, Елена! Не стоит соглашаться на такое предложение, так как, если бы не было проблем, собственники давно бы оформили и зарегистрировали дом и продали бы по более выгодной цене. А так вы, за свои же деньги можете получить себе кучу проблем, в том числе обязанность по суду снести самострой. Лучше обратитесь за помощью к специалистам, которые проанализируют возможность узаконивания дома и потом принимайте решение о покупке данной недвижимости. Может дом вообще невозможно узаконить в принципе, есть масса нюансов. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и они помогут вам в составлении документов. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.

Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.

С уважением, юридическая компания «ПРАВО», член Гильдии Правозащитников Москвы!

Доброе утро, Елена! Не стоит соглашаться на такое предложение, так как, если бы не было проблем, собственники давно бы оформили и зарегистрировали дом и продали бы по более выгодной цене. А так вы, за свои же деньги можете получить себе кучу проблем, в том числе обязанность по суду снести самострой. Лучше обратитесь за помощью к специалистам, которые проанализируют возможность узаконивания дома и потом принимайте решение о покупке данной недвижимости. Может дом вообще невозможно узаконить в принципе, есть масса нюансов. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и они помогут вам в составлении документов. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.

Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.

С уважением, юридическая компания «ПРАВО», член Гильдии Правозащитников Москвы!

Могут разрешение не выдать и не согласовать подобную установку коммуникаций, т.к. фактически вы пытаетесь построить два дома.

Никаких проблем у Вас не возникнет, если вы получите от администрации разрешение на строительство согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

нормы и правила,, согласно РСН 70-88, СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89, т

Нормы расположения жилого дома и хозяйственных построек или вынос дома в натуру. Площадь общей жилой комнаты не должна быть менее 12 м2, спальни – менее 8 м2, кухни менее 6 м2, ванной – менее 1,8 м2. Самый маленький туалет должен иметь площадь не менее 0,96 м2. Разработчики строительных нормативов установили этот минимум не «с потолка».Основой служили санитарно-гигиенические нормы и конструктивные стандарты мебели, бытовых приборов и устройств. Следует отметить, что в мансардных этажах площади комнат могут быть меньше. Разрешается планировать спальню min площадью 7 м2. Все проходы и подъемы в жилом доме тоже имеют минимальные нормы. Ширина лестницы на верхний этаж и ширина коридоров должна быть от 0,9 м, а передней – не менее 1,8 м. Существуют минимальные ограничения и по высоте этажей от пола до потолка (СНиП 2.08.01-89). Если она окажется менее 2,5 м, а в мансарде – менее 2,3 м, то здание будет признано непригодным для постоянного проживания. По высоте этажей также существуют min ограничения (СНиП 2.08.01-89). Дом, опять же могут признать непригодным для постоянного проживания, если высота жилых этажей окажется менее 2,5 м от пола до потолка. В мансардном этаже норма высоты от 2,3 м. Этажность дома определяется надземными этажами, плюс мансардный этаж, если таковой имеется. Если застройщик решил обзавестись цокольным или подвальным этажом, то он должен знать, что там не допускается размещать жилые комнаты. Цокольный этаж можно приравнять к надземным этажам, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Если в цокольном или подвальном этаже решено разместить хозяйственные помещения, то высота от пола до потолка должна быть не менее 2 метров . В цокольном и первом этаже жилого дома разрешается размещать гараж. Но тогда их стены и перекрытия должны быть выполнены из негорючих материалов. Если над воротами гаража будет находиться окно жилой комнаты, между ними должен быть сооружен козырек высотой 0,6 м.

Ирина Викторовна, добрый день!

У Вас могут возникнуть проблемы в том, что в ЕГРП может существовать запись о недвижимом имуществе (доме), которого по сути дела нет. Вашим продавца необходимо надлежащим образом оформить кадастровый паспорт земельного участка в соответствии законом "О кадастре недвижимости", а также исключить запись из ЕГРП о недвижимости (доме). Данные мероприятия необходимы, т.к. в дальнейшем Вам могут отказать в выдаче разрешения на строительство (ст.51 ГрК), т.к. будет задвоена недвижимости на одном земельном участке.

Продавцу нужно писать заявление в межведомственную комиссию при сельском поселении о признании дома демонтированным.

Иначе Вы новое разрешение не получите согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - проверяющие осматривают участок.

СОСТАВЛЯЙТЕ АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ (СТ. 42 ФЗ №221-ФЗ), КОТОРЫЙ ПОДТВЕРЖДАЕТ ФАКТ УНИЧТОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

ПОТОМ ПУСКАЙ ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ УНИЧТОЖЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВ. ИМУЩЕСТВА ОБРАЩАЕТСЯ В РОСРЕЕСТР ДЛЯ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ЕГРИП СВЕДЕНИЙ ОБ УНИЧТОЖЕННОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВ. ИМУЩЕСТВА.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ

(ред. от 23.07.2013, с изм. от 23.06.2014)

"О государственном кадастре недвижимости"

(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)

Статья 42. Акт обследования

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

3. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Письмо Минэкономразвития России от 29.04.2013 N Д23и-1165

"О государственном кадастровом учете, государственной регистрацией права объектов недвижимости и предоставлением сведений государственного кадастра недвижимости"

6. Об исключении записей из ЕГРП в случае прекращения существования объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в случае снятия с кадастрового учета объекта недвижимости, одним из документов, необходимых для такого кадастрового учета, является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о кадастре акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

С учетом изложенного, согласно Закону о кадастре объект недвижимости может быть снят с государственного кадастрового учета в случае гибели или уничтожения объекта недвижимости на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета и акта обследования, а также по решению суда.

Погашение записи о зарегистрированном праве на объект недвижимости в ЕГРП в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 18 Закона о регистрации возможно по заявлению правообладателя с представлением соответствующего документа, свидетельствующего о гибели или уничтожении объекта недвижимости либо на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 21.03.2014 по делу N 33-967/2014

В иске о признании незаконными действий по обращению с заявлением о составлении акта обследования, проведении технической инвентаризации и выдаче нового технического паспорта на объект недвижимости отказано правомерно, поскольку составленная техническая документация на здание жилого дома содержит сведения о фактическом состоянии данного объекта недвижимости в настоящее время, а действия ответчика по составлению технической документации на здание жилого дома не влекут восстановления прав истца.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2013 N 33-10846/2013

В удовлетворении требований о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом отказано, так как в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается, в том числе, при гибели имущества, однако доказательства уничтожения указанного дома отсутствуют. Тот факт, что площадь объекта уменьшилась в результате пожара, не является основанием для прекращения прав собственности на него, а служит поводом для внесения изменений в данные инвентаризационного учета.

Определение Самарского областного суда от 21.10.2010 по делу N 33-10703

В удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения об отказе в подготовке приказа о внесении в государственный кадастр недвижимости изменений земельного участка отказано правомерно, так как с подобным заявлением обратилось ненадлежащее лицо, не представлен полный пакет необходимых документов.

Сможете. В договоре нужно указать 1/2.