Важность экспликации при покупке квартиры в ипотеку - обязательный документ или второстепенный?

По договоренности между собой.

это обязанность продавца. по идее, товар должен быть готов к продаже на 100%, в т.ч. и по всем необходимым бумагам/разрешениям.

Здравствуйте. Обычно платит продавец.

кто платит за технический паспорт-продавец или покупатель?

Данные отношения договорные, но исходя из практики, при продажи квартиры техническая и правоустанавливающая документация должна быть подготовленной и актуальной на момент сделки.

техпаспорт делают в БТИ - платит кто - как договоритесь

Екатерина Александровна, здравствуйте! А Вы уверены, что нужен, именно, тех. паспорт, а не кадастровый паспорт?? Обычно, банки требуют кадастровый паспорт. Обращаться нужно в ТБТИ (или МФЦ, где как...). И, опять же, обычно, его получает продавец или иное лицо, имеющее соответствующую доверенность от продавца (собственника ж/п). Если в сделке принимают участие маклеры, то они должны отрабатывать свои посреднические проценты (комиссионные), поэтому продавец может выдать доверенность маклеру (риэлтору), который и будет собирать все необходимые документы.

Удачи!

С уважением,

Харченко О.В.

нет, не может.

Странный вопрос. Как договорите с риэлтором конечно же, даже если вы договаривались в устной форме.

Первоночально сумма не была озвучена, а только когда уже назначили дату сделки в сбере.

Сегодня ещё узнал что залог продавцу передавался вне агенства. Также позвонил в другое агенство, преставился покупателем и спросил сколько у них сия процедура стоит. Ответили что 20000, с составлением договора как положено.

Залог продавцу зафиксирован в договоре купли-продажи. А вот договора с риэлтором нет. Может риэлтор решила сама провернуть это минуя агенство.

Лучше при участии банка это сделать, чтобы деньги потом никуда не пропали.

С уважением.

Здравствуйте!

Подписать Предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, прописать все условия, деньги передать обязательно через расписку (надлежаще оформленную).

Решение по заявке выносится в течении месяца, но у каждого банка по своему. Квартира после подписания кредитного договора становится залогом кредита, и банк заинтересован, чтобы она была ликвидна, при необходимости ее можно было бы легко продать, для чего она должна быть в хорошем состоянии, быть удобно расположенной, правильно оформлена и т.п. Потому особое внимание уделяется физическому износу здания и юридической чистоте квартиры. Серьезные требования предъявляются и к собственникам (продавцам) квартиры, по этому и такой пакет документов. Это обычная практика, в сбербанке это вообще длинная песня.

Примерный(в зависимости от условий каждого банка) список док-в для продаже квартиры по ипотеке

1) Документы, удостоверяющие личность продавца. Помимо паспорта такую роль могут выполнять водительское удостоверение, удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении предъявляется вместе с паспортом).

2) Если продавец приобрел квартиру, будучи в браке, она считается совместно нажитым имуществом. В этом случае необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры.

3) Правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности продавца на данную квартиру. К таким документам относятся договор купли-продажи, договор передачи + свидетельство о собственности на жилье, договор мены, договор ренты, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и другие документы. Для квартир, которые были приобретены после 2000 года, также должно прилагаться свидетельство о государственной регистрации права.

Здравствуйте, Алла!

Для одобрения сделки с банком отводиться один месяц.

Вот примерный перечень документов:

1. документ удостоверяющий личность (паспорт)

2. правоустанавливающие документы на квартиру на основе которого вы получили право собственности и документ о регистрации этого права. Основанием могут быть следующие документы: договор купли-продажи, договор дарения, договор на передачу объекта недвижимости в собственность гражданина (договор приватизации), свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда. Эти документы подлежат регистрации, после которой выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Технический паспорт объекта недвижимости. Нужно обратить внимание при покупке квартиры, что для регистрации необходим технический паспорт, который выдан не позднее, чем за 5 лет до регистрации купли-продажи. В противном случае нужно в БТИ заказать изготовление нового техпаспорта. Иногда в дополнение к техническому паспорту требуют уточнение адреса, если не совпадают данные или была произведена смена адреса.

Договор купли-продажи в трех оригинальных экземплярах. Один после регистрации сделки передается покупателю, другой – продавцу, третий остается в регистрационной палате.

Квитанция об уплате государственной пошлины.

Доверенность нужна, если вы являетесь представителем другого лица, который лично не может присутствовать при заключении сделки. Этот документ оформляется у нотариуса.

Свидетельство о заключении брака, если гражданин состоит в браке.

Нотариально заверенное согласие супруга. Этот документ нужен, сели продавец на момент покупки продаваемой квартиры состоял в браке. Такой объект является совместно нажитым имуществом и не может быть продан без согласия супруга, даже, если вы являетесь единоличным собственником. Совместно нажитым имуществом не являются объекты недвижимости, которые в период заключения брака были одним из супругов приватизированы, получены в дар или в наследство. В этом случае согласие супруга не потребуется.

Если брак расторгнут, то необходимо свидетельство о расторжении брака.

Если супруг умер, то необходимо свидетельство о смерти супруга.

Разрешение органов опеки. Если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок.

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.

Удачи.

Алла

каждый банк устанавливает свои правила предоставления кредита, в том числе ипотечного. Единых норм и требований закона - нет.

Анна,

банк дает установленный перечень документов.

Какой, зависит от банка.

По поводу водительского удостоверения - при получении ВУ вы предоставляете справки из наркологического и психоневрологического диспансера, о том что не состоите там на учете.

Многие банки запрашивают либо эти справки, либо водительское удостоверение.

Страхуются просто, никому не хочется потом судебных разбирательств.

Анна, здравствуйте! Каждый банк требует свой перечень документов. Каким-то НПА он не установлен. Обычно, это полный пакет из ТБТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация). Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах). Рыночная оценка - это за счет покупателя, квартиру оценивает и фотогрфирует оценщик из оценочной компании, с которой работает данный банк.

Могут попросить справки из НД и ПНД. В Вашем случае, попросили ВУ (если есть ВУ, то предполагается, что проблем с ПНД и НД нет).

Если дом пятиэтажка - могут попросить и технический паспорт.

Срока, за который банк принимает решение, также законом не предусмотрено. В Москве это, обычно, дня три - дней пять. Конечно, после того, как будут предоставлены все необходимые документы.

Для сопровождения сделки Вам лучше обратиться к местному юристу, специализирующемуся на жилищных вопросах и сделках с недвижимостью.

Удачи!

С уважением,

Харченко О.В.

Анна, здравствуйте.

Полностью согласен с коллегами и добавляю ответ на вопрос, на который они не ответили. Банку нужна копия прав для повышения вероятности того, что сделка не носит противозаконный характер, т.к. права выдаются (с высокой вероятностью) лицам, не стоящим на учете в псих и наркодиспансере.

Удачи!

Если вас смущают требования банка , продавайте квартиру без ипотеки напрямую .Ваше полное право.

В чем проблема???

Вы можете сами контактировать с банком и получить у них список документов. Сбербанк, например, просит все страницы паспорта продавца, а водительское удостоверение его не интересует. У всех банков свои требования, плюс-минус...

В счет чего риэлтор просит внести платеж? В качестве аванса во исполнение сделки или в качестве оплаты за его услуги?

Все зависит от условий договора с риэлтором, но Вы не обязаны предварительно ничего вносить, больше похоже на развод. Сделка обычно проводится через нотариуса, как и передача денег. То есть по факту, передача квартиры при нотариусе - получение денег. Риэлтор по сути вообще не нужен, с продавцом квартиры можете сами провести сделку спокойно.

Добрый день, Анна!

Непонятно за что эти деньги: за услуги риэлтору или предварительный платеж по договору?

В любом случае передача денег должна быть основана на основании какого то договора, в котором будут четко прописаны права и обязанности сторон, условия оплаты денег.

Без договора деньги не передавайте.

Денежные средства надо передавать только лично в руки продавцу под расписку, после подписания предварительного договора или договора аванса.

Добрый день!

Как правило, риэлторы берут такую сумму за свои "услуги" по поиску вариантов покупки.

Но чаще всего работа риэлтора сводится к мониторингу объявлений о продажах на полях интернета.

Если вы всё-таки обращаетесь к риэлтору за помощью в подыскании предмета покупки, то при заключении договора на оказание услуг вам следует в договоре прописать, какие конкретные действия обязан совершить риэлтор, и сколько каждое действие стОит.

Здравствуйте.

Видимо это мошенники.

Не отдавайте им свои деньги.

Надеюсь что мой ответ вам будет полезен!

Если вы заключали договор с риэлтором, то надо смотреть условия.

Если риелтор представляет интересы продавца, то возможно речь идет о задатке или авансе. В любом случае, необходимо заключить договор, внимательно изучив его условия, чтобы понимать за что и кому вы отдаете деньги:

- оплата это каких-то услуг или же данная сумма будет засчитываться в оплату полной стоимости квартиры.

Если же вы обратились к риелтору с целью поиска подходящего варианта квартиры, и он вам предлагает сначала оплатить его услуги, то не соглашайтесь. Оплата подобных услуг должна происходить постфактум, то есть после совершения сделки, поскольку всегда существует риск того, что сделка по каким-либо причинам может не состояться.

Правомерны. Его дело Вам предложить, Вы можете отказаться. Никто не заставляет платить.

И вообще зачем платить им?

Вы сами не можете в интернете посмотреть и найти квартире на АВИТО, ЦИАНЕ

Относится к таких людям и организациям нужно крайне осторожно и внимательно, так как практически они ни за что не отвечают, все их сертификаты и гарантии ничего не стоят и зачастую этим делом занимается много случайных, малокомпетентных людей, чьи знания поверхностны.

Договор оказания риелторских услуг

Возникла потребность продать квартиру, дом, земельный участок, дачу или наоборот купить, и человеку нужна помощь, так как сам он не в состоянии сфотографировать продаваемое имущество и дать объявление на всем известных сайтах или созвониться и самостоятельно пойти на осмотр объекта.

Значит, нужно заключить договор возмездного оказания услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Первое, что нужно сделать, – это внимательно прочитать договор. Если Вы не можете сразу уяснить его содержание и Вам нужна помощь адвоката, юриста, то просто возьмите копию или сделайте фото для того, чтобы обдумать каждый пункт договора, посоветоваться.

Если Вам не дают этого сделать, то смело уходите, так как уже на данном этапе назвать работу агентства или риелтора честной, нельзя.

Предмет договора

Предмет договора можно сформулировать общей фразой: оказание услуг по продаже (покупке) объекта недвижимости при содействии Исполнителя.

В этом же разделе можно указать пунктом 2: «Срок действия договора ______________», лучше всего два месяца, не более, так как это дисциплинирует стороны. Нужно будет – продлите договор, поставив подписи еще раз, с записью на пустом месте в конце договора: «Настоящий договор продлен на тех же условиях до ____. Заказчик___________Исполнитель______).

Обязанности Исполнителя, конкретные услуги и иные важные условия

Не конкретизированные, общие услуги:

исполнить поручение на наиболее выгодных для заказчика условиях;

оказывать необходимые заказчику консультации по правовым и организационным вопросам.

Конкретные услуги:

Разместить объявление о продаже объекта в средствах массовой информации, если это осуществляется за плату, то рекламный бюджет не более, например, 5 000 (пять тысяч) рублей на срок действия договора.

Организовать просмотра объекта.

Параметры приобретаемого (покупаемого) объекта, примерные условия сделки купли-продажи объекта.

Произвести сбор документов, необходимых для оформления договора купли-продажи, в случае их отсутствия; в настоящее время никакие документы для продажи, покупки не нужны – достаточно самого договора купли-продажи и тех документов, которые стороны решили предоставить в МФЦ на регистрацию, например, выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, если они сохраняют права проживания или банк их требует.

Проверить подлинность правоустанавливающих и других документов и справок, необходимых для оформления договора. Здесь следует отметить, что проверка эта чисто формальная, проводится по внешним признакам документа, сличением с иными документами и их реквизитами, принадлежностью определенному лицу, паспортным данным, датам и цифрам. Проверять собственников, полномочия, документы на объект, конечно, нужно, список их обширен, но это не тема настоящей публикации.

Подготовить проект договора купли-продажи и передаточного акта либо проверить их. Такую проверку или составление можно просто заказать адвокату или юристу. А если сделка нотариальная, то и этого делать не обязательно, так как нотариус сам все сделает. То есть, если риелтор нужен вам лишь для договора купли-продажи, то никакого смысла в заключении договора услуг, нет.

Провести контроль денежного расчета между Продавцом и Покупателем в случае наличного расчета; в реальности такая услуга не нужна, так как стороны сами её исполняют, считают денежные средства и пишут расписку.

Обеспечить конфиденциальность переговоров по сделке купли-продажи и условий настоящего договора; указанные услуги смело вычеркивайте из договора, так как никакого смысла и необходимости для потребителя они не имеют и ему не нужны.

Оказать помощь при государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии либо в МФЦ, принимать участие в передаче объекта; то есть риелтор будет вместе с вами с МФЦ брать талончик, толкаться в коридоре, показывать окошко, улыбаться и т.п., то есть выполнять не имеющууюю смысла «работу».

Уведомить заказчика о дате, времени и месте проведения сделки. Неужели нормальный человек не способен самостоятельно договориться с другим человеком о месте и времени встречи? Решает каждый для себя сам.

В пункте о правах и обязанностях заказчика укажите: «Заказчик вправе самостоятельно подыскивать объект и потенциальных покупателей».

В условиях оплаты важно указать, что она осуществляется только после полного расчета за продаваемый объект или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности на покупаемый объект или составления акта приёма-передачи объекта.

О каждой передаче денежных средств должна быть расписка физлица с подписью и датой или кассовый чек юридического лица.

Перед подписанием необходимо сличить подписываемые вами договоры, чтобы условия пунктов были одинаковы, можно также записывать весь процесс заключения и подписания договора на диктофон телефона --никакого запрета на это не существует, ставить в известность об этом другую сторону не обязательно.

Расторжение договора, отказ от его исполнения

Как известно, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако для потребителей, каким является большинство заказчиков риелторских услуг есть норма ст. 782 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей..

Таким образом, на спорные правоотношения, помимо положений ГК РФ, распространяет свое действие и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Указанные положения применяются в случаях, когда отказ потребителя (заказчика) от договора не связан с нарушением исполнителем обязательств по договору, возлагая на потребителя (заказчика) обязанность оплатить расходы, понесенные исполнителем в связи с исполнением обязательств по договору.

Исходя из смысла вышеуказанных норм, право заказчика на отказ является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, в том числе связанный с самостоятельным поиском покупателей и самостоятельной продажей нежилого помещения, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

Отсюда следует, что с целью упрощения процедуры отказа от договора (не письмом с описью вложения) в договоре нужно указать пункт:

«заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив исполнителю уведомление об этом на телефон ___________________ (номер) по СМС или Ватсапу, с указанием даты договора и сторон; договор считается расторгнутым и обязательства сторон прекращаются с даты и времени направления уведомления».

Спорные моменты договора оказания риелторских услуг

Если вы самостоятельно нашли покупателя на свой объект и совершили сделку купли-продажи без содействия агентства, то это означает, что и платить агентству не нужно. Право на взыскание денежных средств у исполнителя возникнуть не должно, даже если в договоре стоит пункт такого рода (но лучше его сразу вычеркнуть для исключения споров):

«в случае, если по своему усмотрению заказчик самостоятельно выполняет какие-то действия, относящиеся к компетенции исполнителя, размер платы за услуги исполнителя не подлежат изменению и оплачиваются в полном объеме».

Так как в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поскольку перечисленными выше нормами права не предусматривается возможность названного ограничения стороны в договоре, этот пункт договора свидетельствует о злоупотреблении риелтором свободой договора и не подлежит применению как ущемляющий права потребителя.

Немаловажно ук

Немаловажно указать, что «договор считается исполненным в момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости; подачи в регистрирующий орган документов для регистрации; получения выписки из ЕГРН о правах Покупателя; получения полного расчета Продавцом; подписания Акта приёма-передачи объекта».

Заказчик, помни, что оплата, любой аванс, задаток должен отдаваться по расписке только собственнику покупаемого объекта, при отсутствии у исполнителя (агентства, риелтора) нотариальной доверенности на принятие денег в счет исполнения предварительного договора, договора аванса.

Понимаю, но для полноценного ответа нужно видеть Ваш договор с риелтором.

Здравствуйте, Ксения!

Если лично Вы каких-либо договоров с риелтором не подписывали, то, соответственно, каких-либо обязательств перед ним не брали.

Поэтому платить риелтору ничего не обязаны (ст. 421 ГК РФ).

Здравствуйте, всё зависит от того, какие соглашения Вы подписывали, вообще в таких случаях заключается предварительный договор, где обычно предусмотрена неустойка при одностороннем отказе или передается задаток, который остается у продавца при отказе покупателя от сделки. А риэлтору Вы платить не обязаны, у него правоотношения с продавцом.