Возврат аванса по авансовому соглашению при возникновении проблем с перепланировкой и получением ипотеки
По теме возврата аванса за квартиру, которую предполагали купить с привлечением ипотеки.
В авансовом соглашении есть такой пункт:
В случае выявления документально подтвержденных обстоятельств, препятствующих приобретению покупателем указанной Квартиры, а так же тех обстоятельств, которые могут привести к оспариванию сделки, Продавец возвращает покупателю аванс в полученном размере в течение одного рабочего дня, и настоящее Соглашение считается расторгнутым.
При оценке квартиры банк выявил перепланировку. По мнению банка эту планировку можно согласовать.
Банк сообщает покупателю, что готов выдать ипотеку при условии, что прописывает в договоре обязательство покупателя узаконить перепланировку или привести к исходному состоянию.
Покупатель не хочет заниматься таким согласованием и устранением перепланировки, т.е. не готов выполнить такое обязательство, тем самым банк не выдаст ипотеку покупателю.
Такое документальное заявление банка является основанием расторжения сделки по приведенному пункту из авансового соглашения? (банк готов дать такое официальное заключение)
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ указывает Вам на возможность расторжение соглашения: "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".
Если Вы не рассчитывали на перепланировки приобретаемого жилья - нужно это доказать в суде (который должен состояться по идее - банк не всегда удовлетворяет "хотелки" своих клиентов).
Спросить
В строгом соответствии с положениями ст.450 ГК РФ
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить
Это существенное условия изменения договора, являющиеся основанием для расторжения соглашения.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 487. Предварительная оплата товара
1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
(в ред. Федерального закона от 25.10.2007 N 234-ФЗ)
Спросить
В соглашении об авансе есть фраза - покупатель передал Продавцу в качестве аванса.. рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма аванса входит в цену Объекта. И есть отдельный пункт, что в случае незаключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма аванса остается у Продавца. Я-покупатель. После заключения соглашения об авансе обнаружила следы протечки о чем было скрыто Продавцом. Является ли эта фраз преткновением для возврата аванса? Могут ли судьи расценить данное соглашение об авансе как соглашение о залоге?
Из содержания Соглашения следует, что стороны имели ввиду именно задаток.
Судьи могут таки истолковать.
Исходить надо из отсутствия вины Покупателя.
СпроситьХочу проконсультироваться по такому вопросу:
Планировали покупать квартиру в ипотеку, банк одобрил ипотеку и первоначальный взнос 10%. Мы заключили с продавцом соглашение об авансе, и внесли аванс. В соглашении есть пункт, что если покупатель отказывается от сделки, то аванс не возвращаются. Также есть пункт, что в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств, продавец возвращает аванс.
Далее продавец пошел проводить оценку квартиры для банка, и оценочные кампании давали ему меньшую стоимость, чем хочет продавец. Соответственно банк выдает ипотеку на сумму, которую выдают оценочные компании. А оставшуюся разницу между стоимостью которую хочет продавец и которую показали оценочные кампании, необходимо покрывать первоначальным взносом. И это получается уже сильно больше 10% которые мы рассматривали изначально.
Мы хотим отказаться от сделки. Подскажите, пожалуйста, имеем ли мы право в таком случае вернуть аванс? Т.к. по сути мы готовы продолжать сделку, но на первоначальных условиях с взносом 10%
Спасибо.
Здравствуйте, Виталий! Здесь важно то, что прописано у Вас в договоре на аванс. Если это полноценный предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), то Вы вправе настаивать на сделке с продавцом именно на этих условиях. А если это обязывающий Вас договор, то обязаны выходить на сделку при отсутствии оговорки о том, что не несете ответственности в случае отказ банка.
Если же это прост обычный договор на аванс без указания обязывающих стороны сделки выходить на договор купли-продажи, то можете просто вернуть аванс и расторгнуть договор по соглашению сторон, взяв расписку. Т.е. я хочу Вам сказать, что без прочтения текста заключенного договора Вам точно не скажет про Ваши права и обязанности, т.к. все здесь зависит конкретно от текста договора.
А чтобы продолжать сделку на условиях 10% первоначального взноса, нужно найти кредитора, который был бы готов кредитовать остаток.
Спросить
Да. имеете право.
Вы согласовывали сделку на определенных условиях.
Вот эти условия и должны соблюдаться.
А не меняться произвольно (ст. 309, 450 ГК РФ)
Но вообще, чтобы однозначно говорить - надо смотреть условия соглашения.
Спросить
При расторжении договора продавец обязан вам вернуть аванс согласно условиям договора в силу ст.421 ГК
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Спросить
Здравствуйте!
Если у Вас соглашение об авансе то нужно ознакомиться с ним, если это выступает как Предварительный договор, то согласно этому договору и должен действовать продавец, если это похоже на расписку по ГК РФ Статья 487. Предварительная оплата товара
1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
В любом случае нужно смотреть то что Вы подписали, и направлять претензию на адрес продавца с требованием возврата аванса!
Я так понимаю все загвоздка пошла от оценки недвижимости, если Вы действительно хотите приобрести данную недвижимость, то почему не обратиться к другому оценщику и сразу с ним договориться об оценке, чтобы указали нужную сумму, поверьте многие оценщики сотрудничают (по опыту говорю), если только в этом вопрос, то решить возможно!
Берегите себя и всего Вам хорошего!
Спросить
Здравствуйте, Виталий в данном случае правильно говорить не об авансе, а о задатке, а Ваше соглашение называется предварительный договор, отличие задатка от аванса в том, что он не возвращается покупателю при отказе его от сделки а у Вас в соглашение стоит именно такое условие, аванс же возвращается. Задаток это форма обеспечения исполнения обязательств, согласно ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.Вы меете право требовать заключения сделки на условиях, указанных в предварительном договоре, а там указана цена которую должен получить продавец, поскольку Вы не можете ее дать, так как банк понизил Вам сумму кредита, продавец вправе не возвращать Вам задаток. Удачи Вам в решении вопроса.Спросить2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Продаем частный дом, нашлись покупатели, с ними было составлено соглашение о задатке. У покупателя не была одобрена ипотека. После подписания соглашения о задатке покупатель подал заявку в банк на одобрение ему ипотеки, мы, как продавец, предоставили все необходимые документы покупателю для банка. Далее ипотеку покупателю не одобрили и теперь он требует вернуть ему задаток и написал, что хочет идти в суд. Обязаны ли мы возвращать задаток и является ли отказ в ипотеке покупателю ответственностью покупателя или отказ в ипотеке является форс-мажором? Заранее благодарю за ответ!
ДОБРЫЙ ВЕЧЕР, Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Спросить
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. (ст. 381 ГК РФ).
Но многое зависит от положений Вашего соглашения о задатке.
СпроситьПланировала купить квартиру, заключила соглашение об авансе и передала продавцу сумму аванса. Спустя два дня, после более тщательного осмотра квартиры, стало понятно, что квартира в более худшем состоянии, чем мы предполагали. Отказались от сделки, но аванс нам отказываются возвращать, так как в соглашении есть пункт о не возврате аванса в случае отказа с нашей стороны. Законен ли такой пункт в соглашении и можем ли мы вернуть аванс? Спасибо.
Можно вернуть, для этого нужно предъявить письменную претензию на основе норм ГК.
СпроситьПокупатель и Продавец подписали Соглашение о внесении обеспечит. Платежа при покупке квартиры. Покупатель отдал наличные Продавцу, Продавец Покупателю - Расписку в получении наличных. Через 10 дней Покупатель передумал покупать квартиру, однако, виду не показал, далее, Стороны совместно договорились, что перед подписанием ДКП Продавец возвращает Покупателю обесп. Платеж, а тот Покупателю - расписку (всё это делается по просьбе Покупателя, т.к. тот хочет перевести деньги на расчетный счет Продавца единой суммой). На встрече в МФЦ Покупатель был со своим риэлтором, получив от Продавца наличные, вернул расписку, затем оба (Покупатель и его риэлтор) резко встали со своих мест, риэлтор объявил громко: "Так, ребята, сделка не состоится. Причина: мы боимся рисков, мы отказываемся от сделки.". Есть письмо от Покупателя по электр. Почте по отказу от сделки.
Вопрос: можно ли обратиться в суд для удержания неустойки с Покупателя (по Соглашению квартира была снята с продаж на всех сайтах)?
P.S. На руках Продавца осталось Соглашение с подписями обеих Сторон и Расписка (в расписке только подпись Продавца, ни одной пометки, сделанной Покупателем, нет).
Из Соглашения: В качестве обеспечения обязательств, принятых по Соглашению, Покупатель вносит Продавцу, обеспечительный платеж наличными денежными средствами в размере... рублей. Датой исполнения обязательства Покупателем по оплате цены КВАРТИРЫ считается дата полной оплаты цены КВАРТИРЫ. При исполнении Покупателем Соглашения сумма обеспечительного платежа засчитывается в полную стоимость приобретения КВАРТИРЫ. Подтверждением внесения обеспечительного платежа является расписка Продавца о получении денежных средств.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по Соглашению, а также досрочного расторжения Соглашения Покупателем по независящим от Продавца причинам, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в размере внесенного обеспечительного платежа, а Соглашение подлежит расторжению. Продавец имеет право удержать неустойку из суммы внесенного Покупателем обеспечительного платежа.
Любые изменения и дополнения к Соглашению действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
Здравствуйте, Лилия.
Поскольку Расписка находится у Продавца - предполагается, что она возвращена после возврата Покупателю обеспечительного платежа, а поскольку ДКП на был заключен по причине отказа Покупателя - взыскание неустойки предполагается возможным.
Спросить
Здравствуйте
Без изучения ваших документов в полном объеме консультация может быть не полной. Однако, учитывая мой опыт работы и личную практику по аналогичным ситуациям, могу рекомендовать Вам в первую очередь направить Покупателю претензию с предложением о возможном досудебном урегулировании вопроса. Ипосле этого направлять иск в суд.
Опять же по опыту, в вашей ситуации Вам нужно было заключать договор задатка, а не указанное соглашение. Было бы лучше сотрудничать с юристом-риелтором до подписания документов, тогда и проблем бы не было.
За более развернутой консультацией, помощью в составлении необходимых документов и выработкой грамотной правовой позиции Вы можете обратиться к выбранному Вами юристу из вашего города.
ВСЕГДА БОРИТЕСЬ ЗА СВОИ ПРАВА.
СпроситьПродаем квартиру, заключили соглашение об авансе в котором есть пункт о не возврате аванса при отказе покупателя! И покупатель отказался. Возвращается ли аванс в этом случае?
если есть соглашение в надлежащем виде то можете решить вопрос в своих интересах, правда он подаст в суд,видимо,надо смотреть само соглашение
СпроситьПокупатель передал мне задаток, а ипотеку еще не одобрил. Сейчас покупатель отказывается от покупки квартиры ссылаясь на то, что банк отказал в выдаче ипотеки. У нас условиями соглашения о задатке предусмотрен такой пункт: "В случае отказа банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее соглашение расторгается... и продавец возвращает сумму задатка." Мой вопрос: должна ли я возвращать задаток?
Добрый день Татьяна, в вашем случае по сути вы сами отвечаете на данный вопрос, если вы конечно не подписали соглашение, то оно не действительно и вы вправе не возвращать, если все подписано, и соглашение содержит в себе пункт о возврате, возвратить должны.
Спросить
Здравствуйте, Татьяна...
Дополню немного предыдущий ответ. Попросите у него официальный отказ банка в предоставлении кредита. Ведь может же быть такое, что он просто обманывает и никуда не обращался.
Плюс предусматривалось ли соглашением в какой банк он должен был обратиться и в какие сроки? Возможно отказал один, но предоставит другой.
Спросить
Конечно всё подписано. Задаток был передан и принят. В соглашении пункт гласит о том, что "...в случае отказа банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости задаток возвращается..." А банк получается отказал вообще в выдаче ипотеки. А не в выдаче для приобретения вышеуказанного объекта. Я трактую это так "если бы банк отказал в одобрении этого объекта, и не согласился бы выдать ипотеку, то тогда я согласна вернуть задаток, а так получается, что клиенту просто отказали"
СпроситьИнтересное трактование, в таком случае вы вправе попытаться признать соглашение ничтожной сделкой - через судебное разбирательство! Обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки ничтожной
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019)
КонсультантПлюс: примечание.
К сделкам, совершенным до 01.09.2013, нормы ст. ст. 166 - 176, 178 - 181 применяются в редакции, действовавшей до указанной даты (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки.
СпроситьПоэтому и надо взять официальный отказ, в связи с чем ему отказали, то ли объект не устраивает, то ли заемщик.
Спросить
Полагаю, отказ банка в выдаче кредита вообще, подразумевает отказ в выдаче кредита в частности, а именно на вашу квартиру на вашу квартиру. На этом основании, я считаю, что задаток не подлежит возврату.
Спросить
Вы обязаны вернуть задаток, т.к. это прямо указано в договоре. Вы могли бы его не возвращать, если это было бы указано в договоре.
С уважением.
СпроситьАльберт, Евгеньевич, В соглашении написано " отказ в выдаче ипотеки на вышеуказанный объект" Т.е. отказ в выдаче ипотеки для конкретной квартиры. Таким образом клиент должен доказать, что отказали не ему, как заемщику, а объект не подошел. Я вот о чем...
СпроситьВозник спор с покупателем по поводу возврата аванса.
Ситуация такая: Нам - Продавцам квартиры Покупатель внес аванс, мы этот аванс сразу внесли в покупку новостройки, заключили ДДУ, в котором прописано, что внесенные средства не возвратные, т.е. мы назад свои деньги вернуть не сможем. У покупателя нашей квартиры был одобрен кредит в банке, проведена оценка нашей квартиры со стороны банка и мы ждали после нового года, что банк даст одобрение на покупку нашей квартиры и мы сможем заключить договор купли продажи.
После новогодних праздников банк прислал покупателям нашей квартиры отказ вот с такой формулировкой (настоящим... (банк такой-то) рассмотрев документы на объект недвижимости, находящийся по адресу такому-то, принял решение отказать в предоставлении кредита на приобретение квартиры по указанному адресу).
Покупателям была повышена % ставка и по деньгам они не проходили на покупку, т.е. ежемесячный платеж сильно увеличился.
Вопрос: Покупатель требует возвращения аванса, ссылаясь на пункт из авансового соглашения (выдержка из Соглашения о внесении аванса (В случае обоснованного отказа Банка и/или страховой компании, по какой-либо причине кредитовать покупку Покупателем Недвижимости и/или страховать Недвижимость, денежные средства, уплаченные Покупателем по Соглашению возвращаются Продавцом Покупателю в полном объеме в течение 2 (двух) рабочих дней с момента предъявления Покупателем документально подтвержденного отказа Банка и/или страховой компании предоставить кредит Продавцу на покупку Недвижимости и/или страховать Недвижимость, являющуюся объектом недвижимости, в соответствии с п.1 Соглашения.).
Подписывая данное авансовое соглашение, этот пункт мне трактовался так, что я должна возвращать деньги если банк и стр. комп. Откажет в кредитовании моей квартиры на основании проблемы с документами на квартиры или другими подводными камнями, т.е. если вина будет с нашей стороны. В данном случае обоснования отказа от банка нет и отказ заемщикам был дан на основании сильно увеличенной процентной ставки и не прохождении по деньгам.
Кто прав в этой ситуации?
Ведь это покупатель не смог выйти на сделку, с нашей стороны все условия соблюдены.
Заранее благодарна.
Аванс нужно возвращать иначе в суд подадут. Если банк отказал, то работает этот пункт. Причина в соглашении не установдлена.
СпроситьБыло подписано соглашение об авансе, сделка не состоялась, квартира которую планировала продавать для покупки другой квартиры имеет обременение, сделка по этой причине не состоялась, могу ли я вернуть аванс? В соглашение нигде не указано что это задаток, но есть пункт п 15 где написано в случае отказа или уклонения покупателя от заключения основного договора, а также иного нарушения Покупателем своих обязательств по настоящему соглашению, приведшему к невозможности заключения Основного договора, не связанное с отказом банка в предоставлении кредита сумма в размере... не возвращается пл факту я не отказывалась и не уклонялась, проинформировала продавца все как есть но также есть п 12 При невозможности исполнения настоящего соглашения не связанного с отказом сторон от заключения основного договора продавец возвращает покупателю переданные им денежные средства в размере...
Вопрос могу ли я вернуть аванс? Аргументировав право на возврат ден средств п 12
Да, если продавец не указал достоверные сведения об имуществе, в том числе о наличии запрета регистрационных действий, вы можете попытаться взыскать аванс в судебном порядке.
Спросить
