Процедура рассчета пени без указания процента за просрочку платежа в договоре аренды - отправить уведомление арендатору или обратиться в суд?
Между муниципальным предприятием (Арендатор) и Физ. лицом (Арендодатель) был заключен договор аренды тс и предоставления услуг по управлению и тех. эксплуатации. Арендная плата должна вноситься не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным. Арендатор свои обязательства по оплате не выполняет. Как рассчитать пени (неустойку), если в договоре не указан процент за просрочку платежа? Обращаться сразу в суд или лучше сначала отправить уведомление арендатору с просьбой оплатить задолженность?
вы должны сначала написать претензию вы считывайте тогда по ст395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами
Спросить
Виктория, добрый день!
По Вашему желанию: можете направить требование или сразу обратиться в суд (если в договоре не указан претензионный порядок). Проценты считайте на основании ст. 395 ГК РФ.
Всего доброго,
Спросить
Арендатор заключил договор субаренды с Арендодателем. Арендная плата перечисляется каждое 20 число месяца. В качестве обеспечения выполнения арендатором обязательств выбран обеспечительный платеж залог, который возвращается арендатору только при условии надлежащего исполнения договора.
За два месяца до окончания срока аренды, 21 числа, арендатор направил сообщение о расторжении договора с предложением о зачислении обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц. Ответ на сообщение получен 30 числа. В ответе на сообщение Арендодатель отказался делать зачет обеспечительного платежа и начислил неустойку за просрочку платежа по аренде. Арендатор оплатил неустойку и арендную плату 31 числа.
Вопрос. Будет ли считаться арендатор надлежаще исполнившим обязательства по договору аренды и имеются ли основания у арендодателя на удержание обеспечительного платежа на основании ненадлежащего исполнения договора аренды?
Григорий добрый день!
Чтобы ответить на Ваши вопросы, нужно изучить договор аренды, в частности порядок расторжения договора: предусмотрен ли односторонный порядок расторжения договора, за какое время уведомляется арендодатель о расторжении договора, порядок подписания акта о передачи помещений? и Главное с какого времени плата за аренду не взимается (либо с момента передачи помещений, либо с момента расторжения договора)?
С уважением, Владимир.
СпроситьУ меня ситуация следующая, в 2011 г., два ю.л., заключили договор аренды на 11 мес. В договоре прописали что арендная плата может увеличиваться один раз в год но не более 10%. За месяц до окончания договора арендатор отправил арендодателю уведомление о намерении пролонгировать договор аренды на 11 мес., а за неделю до окончания договора арендодатель предоставляет арендатору новый договор аренды где арендная плата повысилась на 68% и срок договора на 6 мес., арендатор согласился заключить новый договор, если арендодатель снизит арендную плату и увеличит срок с 6 мес., до 11 мес., т.к., арендатор произвел неотделимые улучшения за свой счет, отправил на согласование смету арендодателю, о чем заключили дополнительное соглашение, новый договор так и не был подписан арендатором и он вносил арендную плату на основании старого договора, арендодатель в свою очередь обратился в суд о взыскании арендной платы по новому договору аренды который был не подписан, и срок его был указан на 6 мес., а арендную плату с арендатора взыскивают за 11 мес., законно ли поступает арендодатель? Спасибо.
Добрый день, Евгений.
Но надо внимательно прочитать сам договор аренды. А так Арендодатель не прав.
Так как новый договор ВЫ не подписывали, уведомления о прекращении действия старого договора аренды Вам не вручали, то в соответствии с п. 3 ст. 621 ГК РФ "Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок".
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ " В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды" - соответственно Вы можете предъявить встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
С уважением,
Анна Исакова.
СпроситьЗаключён договор аренды жилого помещения, где Арендодатель физическое лицо, а Арендатор юридическое лицо. В договоре прописано, что Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. Какие документы к договору Арендодатель должен предоставить Арендатору для оплаты коммунальных услуг.
Организация (арендодатель) заключила договор аренды нежилого помещения с ООО (арендатор), арендатор не оплачивает арендную плату. Арендатор приводит вторую организацию к арендодателю, и просит перезаключить договор аренды на неё, а так же обязуется погасить задолженность первого арендатора. Но договор с первым арендатором не расторгнут, хотя счета не выставляются. Арендодатель соглашается но, в договоре аренды прописывается следующее условие: договор вступает в силу только с момента оплаты вторым арендатором определенной суммы в счет погашения задолженности первого арендатора. Оплаты произведено не было но второй арендатор просит выписать счет на вторую организацию, арендодатель соглашается, арендатор получает счет за аренду на второго арендатора. Со стороны арендодателя идет вопрос о подаче иска в АС. Вопрос: считается ли договор с вторым арендатором действующим и может ли арендодатель требовать через суд оплаты задолженности по договору первого арендатора? Возможно ли считать договор со вторым арендатором не заключенным, уведомив его о том, что условия договора о внесении суммы в счет погашения задолженности первого арендатора не соблюдаются, и просим считать выставленные счета второму арендатору не действительными и начислять арендную плату только на первого арендатора?
1.04.14 была внесена предоплата за первый месяц аренды ПСН в размере 15000 рублей.
7.04.14 был подписан договор аренды ПСН, однако деньги арендодателю переданы не были (тк. в договоре было указано, что оплата аренды производится в течении трех дней с момента подписания договора). Арендодатель не передал ключи Арендатору и перенес оплату аренды на 8.04.14
8.04.14 Арендатор сообщил Арендодателю, что в договоре присутствуют некоторые спорные пункты, которые вызывают сомнение у Арендатора и Арендатор отказывается от оплаты договора аренды и не собирается арендовать ПСН - и, разумеется, оплачивать аренду данного ПСН.
9.04.14 Арендатор обращается к Арендодателю с требованием вернуть предоплату в размере 15000 рублей, так как по факту помещение Арендовано не было, ключи переданы не были и Арендатор отказался от договора аренды. Арендодатель отказал Арендатору в возврате суммы, сославшись на то, что данная сумма считается бронью и она была бы возвращена лишь в том случае, если договор был бы расторгнут по вине Арендодателя.
Как вернуть предоплату?
В судебном порядке согласно ГПК РФ (ст.131). Обратитесь в суд с исковым заявлением.
Предоплата должна быть возвращена.
Спросить
Обратитесь в с иском в суд.
Наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор . Арендодатели , заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Недавние разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за а ренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре аренды.
Пленум ВАС РФ расширительно толкует положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, распространяя действие данной нормы, в том числе на случаи , когда право аренды реализуется арендодателем на основании конкурсной процедуры. Данное разъяснение имеет важное значение для обеспечения единообразия судебной практики, которая ранее не всегда складывалась в пользу подобного толкования (определение ВАС РФ от 10.11.2010 № ВАС-14440/10, постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 по делу № А53-15386/2009). Такое толкование ст. 621 ГК РФ раскрывает позицию Пленума ВАС РФ по вопросам соотношения общих норм гражданского законодательства и специальных норм, предписывающих особый порядок распоряжения имуществом. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом публичных собственников и , предусматривая конкурсную процедуру, в целом направлен на обеспечение равных возможностей для получения прав на государственное или муниципальное имущество.
Однако говорить о том , что анализируемый п. 2 Постановления № 73 разрешил все вопросы, связанные с возможностью реализации арендатором преимущественного права, пока преждевременно.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.
Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права.
Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае , если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора , договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях , если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
По одному из дел предприятие ( арендодатель ) и общество ( арендатор ) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.
В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора . Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19-15038/09-7-4).
Спросить
По данному вопросу необходимо ознакомиться с договором, но если в нем нет графы бронь, что арендодатель не возвращает эту сумму. Договор составлен, акт подписан не был, то отправьте уведомление о расторжении договора укажите причину и обозначьте срок для возврата предоплаты за аренду. В случае невозврата денежных средств только через суд. Удачи.
Спросить
Расторжение договора аренды регламентируется статьей 620 ГК РФ, а именно:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если договор аренды был расторгнут по согласованию сторон. Об этом имеется письменное соглашение (Оно должно быть обязательно!), то Вы можете обратиться в суд с требованием взыскать данные деньги с Арендодателя, поскольку услуга аренды не была предоставлена.
Если соглашения нет - требуйте расторжения договора (не забудьте о претензионном порядке) и взыскании суммы предоплаты.
Спросить
У Вас аванс (предоплата) - обращайтесь в суд согласно гл. 13 АПК РФ о возмещении арендодателем Вам ущерба (ст. 15 ГК РФ: "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере"). Ссылайтесь на обычай делового оборота (ст. 5 ГК РФ: "Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе"). Многое арендаторы платят предоплату за аренду.
Спросить
1. необходимо изучить все подписанные документы между вами.
2. нужно понять (в том числе из вашей платежки) является ли внесенная вами сумма "предоплатой" , авансом или задатком.
3. если эта сумма не "задаток" и акт о приеме передаче объекта не подписан, то практически наверняка можно взыскать указанную сумму с арендодателя в судебном порядке, плюс размер госпошлины и плюс расходы на услуги адвоката
СпроситьБыл заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды арендатор указан как ИП, но на момент подписания договора ИП не было зарегистрировано. Будет ли являться такой договор действительным? А также в договоре прописан пункт об обеспечительном платеже, есть расписка арендодателя что он его получил. При расторжении договора арендатор предложил арендодателю 2 варианта расторжения договора либо расторгается сразу и арендодатель возвращает обеспечительный платеж либо арендатор месяц отрабатывает в счет обеспечительно платежа. Арендодатель сказал что вернет обеспечительный платеж, а через 2 дня отказался возвращать. Реально ли вернуть обеспечительный платеж в таком случае?
Здравствуйте. Нужно договор читать, может, и найдутся лазейки. но поверхностно если смотреть - вина арендатора. Не удастся вернуть платеж.
СпроситьБыл заключен договор аренды жилого помещения физ. лица (арендодатель) с ООО (арендатор). Договор расторгнут арендодателем в связи с неуплатой арендной платы за три месяца. В договоре прописана оплата через банковскую карту. В эти месяцы была выплачена сумма ООО физ. лицу по предыдущему договору как долг (за сломанную стиральную машинку, 1 месяц просрочки оплаты и коммунальные платежи). Деньги переведены физ лицом, работающим в ООО. В назначении платежа ничего не указано. Сумма совпадает с суммой арендной платы за три месяца. ООО настаивает что эти деньги были переведены как арендная плата за действующий договор за три месяца. Вопрос: в суде ООО будет настаивать что эта сумма выплачена по этому договору, как физ лицу доказать что нет. Была устная договоренность что физ лицо продлевает аренду взамен погашения предыдущего долга частями.
В суде следует руководствоваться только подписанными между сторонами документами. Устные договоренности не в счет. Лучше обратитесь с документами за очной консультацией к юристу или адвокату
СпроситьДобрый вечер!
Суть следующая: сдаем помещение в аренду, арендная плата в месяц составляет 28000 руб+ коммуналка. Арендатор начал арендовать помещение с 1 февраля.
Арендная плата по договору аренды вносится ежемесячно до 5 числа текущего месяца
01.02.2017 г. помещение было передано по акту приема-передачи помещений от 01.02.2017.
Арендатором была внесена арендная плата за февраль - июль 2017 года, однако за август 2017 года арендатор арендную плату не оплатил.
За арендатором образовалась задолженность по арендной плате за август 2017 г. в размере 28 000 рублей и 786 рублей – коммунальные платежи (электричество), Итого 28786 рублей.
В связи с задержкой в оплате арендной платы Арендодатель уведомил арендатора 14.08.17 г. о необходимости исполнения обязательства.
Ответа не было.
Вопрос следующий, как рассчитать пени за просрочку, госпошлину, а также можем ли мы взыскать ден. средства за пользование нашими финансами.
Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно полностью ознакомится с договором ст.606 ГК РФ. Обязательства ст.307, 309,310 ГК РФ.
Спросить
Добрый вечер.
1. Неустойку рассчитывайте согласно условиям договора аренды, ст. 606 ГК РФ.
2. Размер неустойки рассчитывайте исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ
3. Госпошлину по ст. 333.19 НК РФ.
СпроситьДобрый день. Взыскать конечно можете. Для полного расчета пени необходимо знать сроки оплаты всех платежей. Ее расчете достаточно трудоёмкое занятие, вам лучше обратиться к юристу или даже бухгалтеру. Имейте в виду, что у вас очень большая пеня по договору и если арендатор в суде заявит о ее снижении, скорее всего ее снизят.
Спросить
Доброго вам времени суток. Взыскать безусловно можете. Для полного расчёта необходимо знать сроки оплаты. Желаю удачи вам в решении вашего вопроса.
СпроситьЕще раз добрый вечер. Такие вопросы не решаются на бесплатной основе. Обращайтесь к любому юристу и договаривайтесь об условиях оказания юридических услуг.
СпроситьДоброго вам времени суток. В данном случае такие вопросы не решаются на бесплатной основе, в любом случае. Желаю удачи вам в решении вашего вопроса.
Спросить
Мы собираемся съезжать, на квартире живём давно более 4 лет, и не можем понять как мы оплачиваем? Заплатили и живём, или живём потом платим.
Спросить
Здравствуйте! Договор может быть заключен на любых условиях, даже с оплатой по факту. Но на практике, платят авансом за грядущий месяц т.е. вперед. Читайте условия договора.
СпроситьФиз. лицо (Арендатор) заключило с Департаментом лесного хоз-ва (Арендодатель) договор аренды лесного участка.
Сроки внесения аренды – ежемесячно. В 2014 г. Арендатор нарушил сроки внесения арендной платы, заплатив дважды - в начале года (за один месяц) и в декабре (всю сумму за год).
На 02.03.2015 задолженности по аренде не имеется.
Согласно пункта д-ра «По требованию Арендодателя договор может быть расторгнут по решению суда при однократном нарушении сроков внесения арендной платы»
Арендодателем в течение года направлялись претензионные письма о погашении задолженности.
В настоящее время Арендодатель подал в суд о расторжении договора аренды лесного участка и о взыскании задолженности по арендной плате (определение суда от 14.01.2015 о назначении судебного разбирательства).
Судебное заседание состоится в марте. Вся задолженность в настоящее время погашена.
Сейчас Департамент также через суд хочет дополнить исковые требования и взыскать с Арендатора неустойку.
(Пункт в д-ре о неустойки: «За нарушение условий настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в следующих размерах: - за нарушение сроков внесение арендной платы - 0,5 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки»).
Вопрос: имеет ли право Департамент сейчас выставлять неустойку через суд (письма Арендатору об уплате неустойки не направлялись)? Имеет ли право сейчас Арендодатель расторгнуть договор, если задолженность по аренде погашена.
Нарушения договора были не зависимо от предупреждения Арендодателя, следовательно, Договор может быть расторгнут.
Спросить
