Риски и возможности покупки бизнеса с арендой от ДИГМ, договор которого продлен на неопределенный срок после окончания в 2013 году - возможность остаться без проведения аукциона?
Хочу купить бизнес с арендой от дигм, договор с которым закончился в октябре 2013 года и продлен на неопределенный срок. Чем это чревато? И есть ли шансы остаться в этом помещении без проведения аукциона?
Здравствуйте, Марина!
Шансов остаться нет. Так как в любом договоре есть раздел о расторжении договора. Согласно ст. 450 ГК РФ можно расторгнуть. Будут вопросы, пишите.
Спросить
Я арендую муниципальное помещение более 7 лет по договору аренды. За это время вложил в арендованное помещение немалые средства на ремонт, не исключая и этот год. Продлённый договор аренды на этот год признали не действительным и назначили аукцион на аренду моего помещения в связи с изменениями в законодательстве, без учета состояния помещения. Имею ли я какие-нибудь преимущества при аукционе? На какой срок должны заключаться договора аренды после аукциона? Я действительно могу остаться и без помещения и без средств, вложенных в помещение?
Что касается ваших вложений в объект аренды. то в данном случае вам необходимо руководствоваться положениями ст.623 ГК РФ согласно которой "1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя".
Следовательно, первое: в части вложений в объект еще раз внимательно прочтите договор аренды.
Согласно ст.621 ГК РФ "1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)".
Следовательно в части вашего преимущества в заключении договора, особое внимание уделите п.2 и п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.01.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору".
На какой срок заключаются договора на аукционе? все зависит от условий торгов, то есть на любой срок.
СпроситьВ октябре 2007 года был заключен договор аренды на муниципальное имущество сроком на пять лет, в связи с высокой арендной платой, в октябре 2008 года мы отказались от части помещений, о чем было сделано дополнительное соглашение к данному договору, 2011 году местная дума приняла понижающий коэффициент к арендной плате. Можем ли мы сейчас взять обратно неиспользуемые помещения без проведения торгов? И можем ли оформить договор на 49 лет без проведения торгов? Спасибо.
Нет, обратно взять нельзя, т.к. тот договор расторгнут более 3 лет назад. Договор нужно заключать заново и в порядке, установленном законом - через аукцион.
Спросить
Сейчас согласно ст.17.1 Федерального закона №135-ФЗ "О защите конкуренции" на заключение договоров аренды муниципального имущества требуется проведение процедуры торгов
СпроситьВ прошлом году мы проводили аукцион по сдаче в аренду нежилых помещений, в этом году мы получили постановление администрации города (нашего учредителя) о возможности сдачи в аренду нежилых помещений без проведения аукциона, можем ли мы заключить договор аренды без проведения аукциона?
Договор аренды нежилого помещения закончился 30.09.19. Аренда перешла на неопределенный срок. Оплатил аренду за Октября 2019. Хочу расторгнуть договор с 01.11.2019. Вернут ли мне страховой депозит.
Здравствуйте! Это зависит от условий договора. Возможно в нем предусмотрен срок уведомления о расторжении аренды.
СпроситьПомогите разобраться, пожалуйста.
Некоммерческое партнерство арендует у города нежилое помещение по льготной арендной ставке. Договор аренды заключался без аукциона до 2020 года. НКП в реестр социально ориентированных организаций не включено.
1. Может ли НКП сдать арендуемые у города Москвы площади в субаренду?
2. Если да, то обязательна ли данная процедура через проведение аукциона? Или же поскольку сам договор аренды заключался без аукциона, то и субаренда возможна без него?
3. Утеряет ли НКП при сдаче помещения в субаренду право на льготную арендную ставку?
4. Какие есть альтернативные способы сдачи в аренду помещения, если все-таки аукцион неизбежен и неизбежна утрата права на льготную аренду?
5. Возможен вариант оформление потенциальных арендаторов как членов НКП и пусть себе сидят, а плату брать неофициально или в виде членских взносов?
6. Деятельность потенциальных арендаторов может расходиться в этом случае с видами деятельности, предусмотренными Уставом НКП? Или же как члены партнерства, они должны по своей деятельности соответствовать деятельности самой НКП?
7. Какие риски у НКП в случае сдачи в аренду площадей по такой схеме?
8. Действующим законодательством предусмотрена возможность преимущественного права выкупа нежилого помещения у Москвы некоммерческим партнерством или же только открытый аукцион?
9. Предусмотрена ли действующим законодательством процедура смены формы собственности с НКП на ООО, например, для того чтобы получить в последующем статус субъекта малого или среднего предпринимательства?
ООО заключило договор аренды нежилого помещения у Москвы в 2005 году до принятия ФЗ 135 О защите конкуренции, в 2014 году подписало допсоглашение с ДИГМ о пролонгации Договора до 2022 года. ООО в реестр социально ориентированных организаций не включено. Основным видом деятельности компании является Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления.
1. Обязательно ли было проведение аукциона в этом случае? Ведь согласно ст. 17.1 ФЗ 135 теперь заключение любых договоров (аренды, БВП, субаренды) только с аукциона. Не так?
2. Не случился ли с ДИГМ косяк, который заключил так Договор?
3. ООО в этом случае может без аукциона сдавать помещение в субаренду с письменного согласия ДИГМ? Или сам факт заключения Договора аренды не отменяет необходимость соблюдения требований ФЗ 135 и субаренда возможна лишь после проведения аукциона?
Вопросы злободневны, поэтому буду благодарен за подробные ответы.
Добрый день. Исходите в любом случае из условий договора аренды, которым предоставлено право пользования (или владения и пользования) НКП данным имуществом. Пока договор не признан недействительным или не расторгнут в суде или по соглашению сторон он действует (ст. 309, 310, 421, 606, 450-452 ГК РФ)
СпроситьНаписал заявление в КУМИ о предоставлении земельного участка в аренду под строительство. Затем получил письмо от КУМИ о возможности формирования земельного участка и возможности проведения аукциона. В данном письме была указана ориентировочная дата проведения аукциона-4 квартал 2015 года. В 4 м квартале не предвидится проведение аукциона. Существует вероятность что решение о проведении аукциона затянется на неопределенный период времени. Так как в данном случае аукцион проводится КУМИ с их слов самостоятельно, встал вопрос, как мне обеспечить проведение аукциона и как воздействовать на куми чтобы ускорить данный процесс?
---обратитесь в ФАС с жалобой на администрацию. пишите что они злоупотребляют правом.
СпроситьВсе муниципальные помещения должны быть проданы до конца 2008 года. Есть ли вероятность того, что я смогу выкупить это помещение без аукциона по оценочной стоимости?, т.к. сейчас продажа идет через аукцион тех помещений, на которые не было зарегистрировано право аренды в регистрационной палате.
Увы, нет.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ
"О приватизации государственного и муниципального имущества"
(с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня 2005 г.)
" Статья 13. Способы приватизации государственного и муниципального имущества
1. Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
5. Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.
Статья 23. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения
1. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.
Публичное предложение о продаже государственного или муниципального имущества является публичной офертой.
2. При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения в информационном сообщении помимо сведений, предусмотренных статьей 15 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены (цены первоначального предложения); период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения; минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения).
При этом цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся.
При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона.
3. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку на приобретение указанного имущества по цене первоначального предложения. Указанная заявка удовлетворяется по цене первоначального предложения.
Статья 24. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены
1. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась.
2. Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены должно соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 15 настоящего Федерального закона, за исключением начальной цены. При продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены нормативная цена не определяется.
Претенденты направляют свои предложения о цене государственного или муниципального имущества в адрес, указанный в информационном сообщении.
Предложения о приобретении государственного или муниципального имущества подаются претендентами в запечатанном конверте и регистрируются в журнале приема предложений с присвоением каждому обращению номера и указанием времени подачи документов (число, месяц, часы и минуты)".
СпроситьЗаключен договор аренды на муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении на основании протокола аукциона, срок действия договора закончился. Возможно дальнейшее продление договора дополнительным соглашением; на какой срок до проведения следующего проведения аукциона и имеет ли право арендодатель изменить сумму арендной платы согласно оценки проведенной вновь.
Павильон 60 м 2, действующий договор аренды земли с департаментом имущества продленным после 2007 г на неопределенный срок. Наличие этого договора позволило заключить договор с префектурой в 2012 г без проведения аукциона. На сегодняшний день срок действия договора на размещение нто истек. Заключить договор на тех же условиях префектура отказывается, ссылаясь на отсутствие законных оснований, предлагая в этот раз обязательное участие в аукционе. Обоснованы ли действия префектуры, можно ли обязать ее заключить договор в 2015 по аналогии с 2012 г.
9 декабря 2015 года подал заявку на участие в аукционе на аренду земли под ЛПХ. какие сроки у администрации поселения до момента проведения аукциона. Сроки регистрации участников закончились 12.01.2106. Когда должен состоятся сам аукцион, или время неопределено? Если сроки есть то чем они регламентируются?
