Неоформленная собственность - как получить юридическую помощь и ускорить оформление документов

• г. Екатеринбург

Прошу оказать юридическую помощь!

В соответствии с Предварительным договором купли-продажи от 29.02.2012 г. мной (Покупатель) был приобретен жилой дом (далее объект) в дачном кооперативе. Мной был выплачен аванс, предусмотренный договором. На момент заключения настоящего договора у Продавца не было зарегистрировано право собственности на Объект. Продавец обязался:

1. Зарегистрировать в соответствии с действующим законодательством РФ свое право собственности на Объект недвижимого имущества;

2. Подготовить полный пакет документов, необходимый для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области;

3. При заключении основного договора передать Покупателю договор субаренды земельного участка, на котором расположен Объект недвижимого имущества, для оформления права аренды или права собственности на земельный участок на имя Покупателя.

После чего, я (Покупатель) должна была оплатить полную стоимость Объекта.

На сегодняшний день (19.06.2014 г.) право собственности на Продавца еще не оформлено (видимо у продавца возникли какие – то проблемы с оформлением соответствующих документов)! Сроки оформления права собственности на Продавца и перехода их Покупателю в договоре не указаны! Т. е. это может длиться бесконечно?!?

Кроме того в договоре зафиксировано, что в случае отказа Покупателя от заключения основного Договора купли-продажи, Продавец имеет право удержать денежные средства из внесенного аванса для приведения дома в первоначальное состояние и возмещения затрат, связанных с перепродажей дома. Дом приобретался без отделки – чистовая отделка проводилась Покупателем, что повлекло значительные финансовые затраты (т. е весь аванс удерживается продавцом!).

Таким образом, убедительно прошу сообщить:

1. Правомерно ли, что Продавец выставил на продажу Объект, не имея прав собственности на данный объект;

2. Имеет ли юридическую силу данный договор купли – продажи;

3. Имеет ли срок оформления права собственности на Объект (если в договоре срок не указан);

4. Как правильно поступить в данной ситуации – я готов выполнить все договорные обязательства, при переходе права собственности Покупателю (я не заинтересован в расторжении договора);

5. Как ускорить оформление соответствующих документов со стороны Продавца.

Надеюсь на ВАШ опыт и профессионализм!

С уважение, Дмитрий.

Ответы на вопрос (1):

Забыли указать - а сам договор заключено до ?

Спросить
Пожаловаться

В 2012 г. был нотариально оформлен договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое помещение, расположенное на нем. Договор заключался между юридическим лицом (продавец) и тремя покупателями (физ. лица, далее покупатель 1, покупатель 2, покупатель 3) договор был подписан и оформлен надлежащим образом. В регистрации перехода права собственности было отказано, т.к. объект является памятником архитектуры и для регистрации перехода права необходимо изготовить охранное обязательство. Документы на данный момент находятся у продавца. В договоре была указана заниженная цена 5000 руб. при фактической оценочной стоимости примерно 580000 (рыночная еще выше). В договоре указано, что расчет между сторонами договора произведен, сделка не является кабальной. В настоящий момент продавец передумал продавать объект, против сделки также покупатель 1. Покупатели 2 и 3 хотят сделку завершить (т.е. зарегистрировать переход права собственности).

Вопрос: 1) По каким существенным причинам можно расторгнуть договор в суде по иску продавца? (В договоре указано, что соглашение о цене является существенным обстоятельятвом и стороны самостоятельно несут риск признания договора недействительным в случае сокрытия истинных намерений покупателей)

2)Могут ли покупатели 2 и 3 через суд принудить продавца зарегистрировать переход права собственности?

3)Могут ли покупатели 2 и 3 привлечь к ответственности продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности?

4) Возможна ли регистрация перехода права собственности без изготовления охранного обязательства покупателем 1?

Мной был приобретен земельный участок по следующему договору:

1. Предмет договора.

1.1. «ПРОДАВЕЦ» продет принадлежащей ей по праву СОБСТВЕННОСТИ, а «ПОКУПАТЕЛЬ» покупает в собственность ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Назначение: Земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства Площадь: 1613,00 кв. м, находящийся по адресу: Энская область, Энский район, г. Энск, ул. Ленина, д.3

Кадастровый (или условный) номер

99:99:9999999:9999

Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы

1.2. Отчуждаемый ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК принадлежит «ПРОДАВЦУ» на праве СОБСТВЕННОСТИ на основании: Договора купли-продажи земельного участка от 99.99.2009 г., что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права серии 99 – ФЫ № 999999 от 99.99.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 99.99.2009 сделана запись регистрации 99-99-99/999/9999-999

1.3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК продается за 300 000 (триста тысяч) рублей за счет собственных средств «ПОКУПАТЕЛЯ». Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора.

1.4. «ПРОДАВЕЦ» ГАРАНТИРУЕТ «ПОКУПАТЕЛЮ», что до заключения настоящего договора указанный ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК никому не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

2. Права и обязанности сторон.

2.1. «ПРОДАВЕЦ» обязуется:

2.1.1. С даты подписания настоящего договора до фактической передачи ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА «ПОКУПАТЕЛЮ» не ухудшать состояние имущества, не сдавать в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА «ПОКУПАТЕЛЕМ».

2.1.2. На момент подписания настоящего договора передать «ПОКУПАТЕЛЮ» вышеуказанный ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ.

2.2. «ПОКУПАТЕЛЬ» обязуется:

2.2.1. Оплатить приобретаемый ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК по цене указанной в п. 1.3. настоящего договора.

2.2.2. Согласно п.2.1.2. Настоящего договора принять от «ПРОДАВЦА» вышеуказанный ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. Передача отчуждаемого имущества «ПРОДАВЦОМ» - «ПОКУПАТЕЛЮ» осуществлена при подписании настоящего договора, в силу чего пункт 2.2.2. настоящего договора имеет силу и значение акта приема-передачи имущества.

3. Срок действия договора и иные условия.

3.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе и вступает в силу с даты его Государственной регистрации.

3.2. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует «ПОКУПАТЕЛЮ», что не имеет задолженностей по налогам и коммунальным платежам за отчуждаемый ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

3.3. «ПОКУПАТЕЛЬ» до подписания настоящего договора осмотрел вышеуказанный ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ему известна качественная характеристика и правовой режим отчуждаемого ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, и принимая его в собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству РФ.

3.4. Право собственности на вышеуказанный ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК у «ПОКУПАТЕЛЯ» возникает с момента перехода и регистрации права собственности в регистрирующем органе, после чего «ПОКУПАТЕЛЬ» принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость.

3.5. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

3.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области, и по экземпляру выдается «ПРОДАВЦУ» и «ПОКУПАТЕЛЮ».

ПОДПИСИ СТОРОН:

На это земельном участке находится недостроенный дом, не зарегистрированный как объект незавершенного строительства. Получаю ли я право сосбственности на данный недостроенный дом, приобретая земельный участок?

Спасибо.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписан в прошлом году, деньги по нему в полном объеме уплачены. Теперь продавец хочет оформить купленную Покупателем квартиру в собственность Покупателя. Для этого он выдает квитанцию на 1% от стоимости квартиры на свои услуги по ее оформлению. Покупатель же хочет самостоятельно все оформить и не платить 1%. Возможно ли это?

Тут выдержки из Предварительного договора, касающиеся этих 1%

---

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН:

Обязанности Продавца:

1. Заключить с Покупателем Договор купли-продажи Квартиры, согласно которого Продавец обязуется передать квартиру в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять Квартиру и оплатить ее цену.

2. Оформить Квартиру в собственность на Покупателя

3. При условии полного и надлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по Договору купли 0 продажи, обеспечить заключение договора возмездного оказания услуг между Продавцом и Покупателем, в рамках своей компетенции подготовить пакет документов, необходимый для обеспечения оформления Квартиры в собственность Покупателя

Обязанности Покупателя:

1. Заключить с Продавцом Договор купли-продажи Квартиры, оплатить полную стоимость Квартиры, оплатить стоимость оказания услуг Продавца по государственной регистрации Договора купли-продажи Квартиры и оформлению прав Покупателя на Квартиру в размере 1% от полной стоимости Квартиры и оказать необходимое содействие Продавца в обеспечении государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в т.ч. выдать доверенности, представить необходимые документы и информацию.

2. Передать Продавцу пакет документов, необходимый для обеспечения оформления Квартиры в собственность

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ:

1. По соглашения сторон, услуги по обеспечению оформления Квартиры в собственность Покупателя будут оказаны Продавцом на основании отдельного договора возмездного оказания услуг, который Стороны обязуются заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи Квартиры.

---

Заранее, спасибо.

Стоит ли идти на подозрительную сделку? Я тут надумал покупать квартиру, но в квартире на данный момент прописана женщина и её несовершеннолетний ребёнок. Но собственником является только женщина одна. Риэлтор меня успокаивает ссылаясь на пункт 14. договора купли-продажи. Говорит что я ничем не рискую. Но я то в курсе что ребёнка выписать проблематично. Вт текст договора купли-продажи:

(точки... Означают конфиденциальную информацию)

гр. ... именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ... именуемый в дальнейшем «Покупатель», при совместном упоминании именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и твердой памяти, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель покупают в собственность следующий объект... ... ... (далее Объект).

2. На момент подписания настоящего договора, отчуждаемый Объект принадлежит по праву собственности... Анастасии... на основании Договора купли-продажи квартиры от... года, дата регистрации... ... , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «... » июня... года сделана запись регистрации...

, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права... от... июня... года.

3. Стоимость Объекта составляет... (... ... ... ) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

4. Расчёты осуществляются в наличной форме, путем передачи Покупателем денежных средств на руки Продавцу в течение 1 дня после подачи документов на регистрацию права собственности в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Коми.

5. Объект будет считаться находящимся в залоге у Продавца до полного исполнения обязательств по договору.

6. Объект соответствует санитарным, техническим требованиям и степени благоустройства применительно к условиям населенного пункта по месту приобретения жилого помещения.

7. По сообщению Продавца и, согласно представленных документов на момент подписания настоящего Договора, указанный Объект никому не продан, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не подарен, не сдан в аренду, не находится в залоге, в отношении Объекта отсутствуют право притязания и заявленные в судебном порядке права требования.

8. При введении Продавцом Покупателя в заблуждение относительно вышеуказанных условий договора, при расторжении сделки купли-продажи Продавец выплачивает Покупателю сумму продажи (п.3), а также компенсирует Покупателю убытки, связанные с расторжением сделки купли-продажи.

9. Стороны не имеют друг к другу претензий по уплате налогов и иных платежей, в том числе коммунальных, электроэнергии, газ, услуги связи (в т. ч. интернет) и прочие услуги, связанные с содержанием Объекта недвижимости, в том числе и за капитальный ремонт.

10. Претензий по техническому состоянию передаваемого Объекта у Покупателя к Продавцу нет. Стороны по настоящему договору установили, что Продавец передал, а Покупатель принял Объект с момента подписания настоящего договора. При этом стороны договорились передаточный акт не составлять, считать настоящий Договор одновременно документом о приеме-передаче Объекта.

11. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обязательства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

13. Стороны в соответствии с действующим законодательством РФ несут полную ответственность за достоверность предоставленных документов и информацию. Изменение, расторжение настоящего Договора могут осуществляться Сторонами по основаниям и в порядке, установленным действующим законодательством РФ.

14. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована... Анастасия... (Продавец), которая обязуется в течение 10 дней с момента подачи настоящего договора для государственной регистрации права в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики... сняться с регистрационного учета.

15. Продавец гарантирует освобождение Объекта в день подписания настоящего Договора.

16. Продавец имеет право требовать расторжение настоящего Договора, в случае неполучения денежных средств, указанных в п.3 настоящего Договора, до «10» мая 2018 г. В случае нарушения Покупателем обязанностей по оплате сумма задолженности взыскивается в судебном порядке.

17. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания. Право собственности на приобретаемый Объект у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми.

18. Настоящий Договор прочитан Сторонами, составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру – для каждой из Сторон, третий экземпляр - передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике... .

Заключил предварительный договор на приобретение квартиры в новостройке, сданной госкомиссии.

В предварительном договоре был следующий пункт, который застройщик отказался удалять:

Расходы по формированию необходимого пакета документов для государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт Покупатель, включая расходы по нотариальному удостоверению Основного договора, в случае принятия Покупателем решения о его нотариальном удостоверении. Расходы (государственная пошлина) по государственной регистрации договора и перехода права собственности несёт Покупатель. При этом, до подачи на государственную регистрацию Основного договора Покупатели обязуются предоставить Продавцу следующие документы заверенные в нотариальной форме: доверенность на Продавца или уполномоченное им лицо на государственную регистрацию Основного договора и перехода права собственности, согласие супруга на покупку квартиры/брачный контракт/заявления об отсутствии брачных отношений на момент заключения Основного договора, иные документы, получение которых без личного участия Покупателя невозможно.

В данный момент застройщик уже оформил право собственности на себя, но для заключения со мной основного договора купли-продажи квартиры требует заключить договор с третьей фирмой и оплатить ей услуги по оформлению основного договора и права собственности в размере 50 тыс. р. Без квитанции об оплате 50 тыс. р. в адрес третьей фирмы застройщик отказывается заключать основной договор купли-продажи. С моей стороны полная стоимость квартиры оплачена.

Обьясните пожалуйста, что означает этот пункт в ДКП, нет ли здесь подвоха со стороны риэлторов.

Переход права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации Территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в Едином государственном реестре недвижимости на основании настоящего договора, при этом стороны не связывают момент возникновения права покупателя с выполнением сторонами условий о передаче недвижимости, установленных разделом 4 договора. Государственная регистрация перехода права собственности производится без предоставления передаточного акта. Передаточный акт составляется сторонами независимо от момента государственной регистрации перехода права собственности.

2.2. Право покупателя считается возникшим с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Заключил договор о покупке земельного участка, оплатил 55% стоимости участка. Оказалось, что продавец на момент подписания договора не имел свидетельства о регистрации участка. В договоре купли–продажи записано «Продавец обязан передать покупателю недвижимость в течении 90 дней после заключения настоящего договора, Покупатель обязан оставшуюся сумму оплатить течении 2 месяцев со дня подписания договора». Но к этому сроку у продавца все еще не были готовы документы для оформления государственной регистрации сделки в регистрационной палате. Продавец был готов к сделке лишь спустя 7 месяцев после подписания договора купли продажи участка. Юридически - имеет ли право он (продавец) требовать окончательную оплату, не имея на руках Свидетельства о государственной регистрации права?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

Было подписано нижепреведенное предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка со строениями. Срок заключения был указан в соглашении и истек несколько дней назад. Теперь хозяин хочет продать объект другому покупателю, а этот человек требует возврата аванса. При этом продавец выполнил все свои обязательства, собрал все документы. А покупатель все никак не мог получить положительный ответ по кредиту от банка (на момент подписания соглашения его еще не было). В итоге банк дал согласие поздно и застраховать жизнь и строение времени уже не осталось, срок соглашения истек. Правомерен ли отказ в возврате аванса в данной ситуации? Какие НПА регулируют данную ситуацию?

Предварительное соглашение г. Москва «» 2007 г, именуемый в дальнейшем Продавец и, именуемый (-ая) в дальнейшем Покупатель, вместе именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Предмет соглашения

1.1 По настоящему соглашению Покупатель обязуется продать, а продавец обязуется купить земельный участок с Домом и хозяйственными строениями (далее – Объект) по адресу.

1.2 Покупатель обязан внести денежную сумму в рублях, эквивалентную 5000 (пяти тысячам) долларов США по курсу ЦБ на день оплаты в момент подписания настоящего соглашения. Данная сумма является авансом и включается в стоимость Объекта, выступая гарантией серьезности намерений Покупателя.

1.3 Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить указанный Объект по цене в рублях по курсу ЦБ на день оплаты. Данная сумма не может быть изменена, кроме как по взаимному согласованию сторон. В этом случае составляется дополнительное соглашение об изменении стоимости Объекта с подписями обеих сторон.

1.4 Продавец обязуется предоставить все документы, необходимые для совершения Государственной регистрации перехода прав собственности от Продавца к Покупателю.

1.5 Стороны обязуются не затягивать сделку и всеми доступными средствами содействовать ее скорейшему совершению.

1.6 Продавец подтверждает отсутствие обременений Объекта и его юридическую чистоту.

1.7 Покупатель подтверждает положительный ответ Банка по вопросу выдачи кредита.

1.8 В случае отказа Продавца от сделки, он обязуется вернуть аванс, указанный в п. 1.2. Настоящего Соглашения Покупателю не позднее () дней с момента письменного извещения Покупателя о своем отказе от совершения сделки. .

1.9 В случае отказа Покупателя от сделки, аванс остается у Продавца.

1.10 Стороны обязуются подписать договор купли-продажи Объекта (далее – Договор) не позднее 2007 года. В случае невозможности подписания Договора до указанной даты по вине Покупателя, аванс остается у Продавца. В случае невозможности подписания договора до указанной даты по вине Продавца, аванс должен быть возвращен Покупателю не позднее 2007 года.

1.10.1. Невозможность подписания Договора по вине Покупателя признается при:

1.10.1.1.Отказе банка в выдаче кредита

1.10.1.2.Отсутствии у Покупателя полного комплекта документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи Объекта

1.10.1.3.Предоставлении Покупателем каких-либо неверных сведений

1.10.2. Невозможность подписания Договора по вине Продавца признается при:

1.10.2.1.Отсутствии у Продавца полного комплекта документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи Объекта

1.10.2.2.Предоставлении Продавцом каких-либо неверных сведений

1.10.2.3.Выявлении невозможности подписания Договора по причине наличия какого-либо рода обременений Объекта

1.11.В случае уклонения одной из Сторон от подписания Договора после 2007 года при условии отсутствия препятствий к заключению Договора и отсутствии письменного отказа одной из Сторон от заключения Договора, другая Сторона получает право расторгнуть данное Соглашение в одностороннем порядке.

При уклонении Продавца от заключения Договора, аванс должен быть возвращен Покупателю не позднее () дней с момента Заявления Покупателя об одностороннем расторжении настоящего Соглашения.

При уклонении Покупателя от заключения Договора, аванс остается у Продавца.

1.12. Данное Соглашение вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами и действует до заключения Договора либо до письменного оформления невозможности заключения Договора.

1.13. Соглашение составлено в двух идентичных экземплярах, по одному для каждой стороны.

В случае отказа покупателя от сделки в течение недели после подписания договора (написано именно договора, хотя имеется ввиду настоящее предварительное соглашение) по объективным причинам (отказ банка), аванс возвращается за вычетом 200 долларов.

Расторжение договора до выдачи свидетельства о собственности покупателю возникла такая проблема. Был заключен договор купли-продажи о покупке земельного участка. Деньги покупателем были переданы продавцу. И все документы сданы в отдел фрс. свидетельство о праве собственности на земельный участок и другие документы покупателю должны выдать через неделю. Продавец требует покупателя расторгнуть договор. В каком случае он имеет на это право и при каких обстоятельствах, если покупатель не согласен?

Заключен договор купли-продажи дачного участка, по условиям которого покупатель оплатил полную стоимость участка до заключения договора и в течение 10 дней после принял участок у продавца. Согласно ГК, право собственности на участок переходит к покупателю после его государственной регистрации в течение месяца. Вопрос: что означает "принять участок"? Какие права и обязанности появляются у покупателя в связи с этим до момента государственной регистрации? А у продавца? Остается ли право пользования участком у продавца и появляется ли оно у покупателя в этот месяц? Проблема: продавец подал заявление на расторжение договора за неделю до гос. регистрации, "обидевшись" на своеволие покупателя.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение