Действия Сбербанка по использованию схемы расчета с продавцом квартиры - законные или рискованные?
Мою квартиру покупают по ипотеке. Одобрение Сбербанка получено. В нашем городе сбербанк стал использовать такую схему расчета с продавцом квартиры: покупатель не отдает первоначальный взнос продавцу, а кладет его на свой расчетный счет, после того, как все бумажные операции будут осуществлены, банк одновременно с ипотекой возвращает продавцу и первоначальный взнос. Является ли действия Сбербанка законными? Фактически они это делают, чтобы прокрутить у себя первоначальный взнос. Не рискую ли я, как продавец, в таком случае? Спасибо.
Татьяна Ивановна, риска нет, все условия о порядке расчета должны быть прописаны в договоре купли-продажи самой квартиры. Более того, задаток, который является первоначальным взносом по ипотеке, мог быть передан Вам, а для банка предоставляется расписка от Вас в получении указанной суммы. В Вашем случае Сбер возможно принимает позицию гарантированного первоначального взноса, Вы можете не согласиться с этим и требовать внесения задатка именно Вам.
Спросить
Нашелся покупатель на квартиру, которая продавалась за 2 млн. руб.
Покупателю Россельхозбанк одобрил сельскую ипотеку под 2% (эта ипотека с января 2020 г.). У покупателя нет денег на первый взнос, но это обязательное условие банка.
Далее, все документы собраны, банк одобрил сделку-но с первоначальным обязательным взносом.
Тогда покупатель предлагает продавцу заключить договор купли - продажи на сумму 2 млн.400 тыс. руб. Из этой суммы продавец отдаст покупателю 400 тыс. руб., которых как раз хватит покупателю на первый взнос по ипотеке.
Т.есть, продавец получает по договору купли-продажи на бланке Росселхозбанка 2 млн.400 тыс., отдает тут же 400 тыс. покупателю,-себе продавец оставляет свои изначальные 2 млн. руб.
Покупатель получает ипотеку 2 млн.400 тыс. руб. из которых он 400 тыс. сразу вносит, как первоначальный взнос по ипотеке.
Очень серьезный вопрос: безопасно ли для продавца продавать квартиру по такой схеме? Чем это может грозить в дальнейшем?
Добрый день
Достаточно сложная схема, кроме того в итоге у вас появятся два договора купли продажи с разными суммами и направлениями, в той связи, что сотрудники банка самостоятельно составляют договор кредита (ипотека) в котором будет указана реальная сумма в 2 мл.руб. А не проще занять деньги у продавца и отдать их в качестве первоначального взноса.
Спросить
Здравствуйте) Схема конечно интересна, у меня только один вопрос. 400 тыс. рублей продавец покупателю как отдаст, по честное слово? И где гарантия, что покупатель эти деньги попросту не присвоит?
Спросить
З. Вы не поняли эту схему и вопрос.
По ипотеке договора купли-продажи всегда! Составляет банк на своем бланке. Т.как это личная ответственность банка.
И эта схема придумана самим банком, чтобы снять вопрос о первом взносе.
И с чего бы продавец занимал бы деньги покупателю?
Скажем так, юристы на этот вопрос не ответят. Так как нет компетентных на этом сайте.
Спросить
Валентина, в предложенной Вам банком схеме присутствуют элементы мошеннических действий в форме передачи наличных.
Нет ни каких гарантий, что наличные деньги будут переданы Вам покупателем.
Предложите безналичную форму взноса на ваш счет. Это будет надежная гарантия вашей сделки.
Покупатель может взять кредит в другом банке, это его риски.
СпроситьУ меня такая ситуация: покупаю квартиру в ипотеку, стоимость квартиры 1500000 рублей (600000 - мой первоначальный взнос, 900000 - беру в банке). Продавец является собственником квартиры менее 3 лет (квартира досталась по наследству). Для того чтобы не платить налог, продавец хочет прописать стоимость квартиры до 1 млн. руб., а оставшуюся часть оформить как улучшение жилищных условий. Ипотека оформляется в Сбербанке. Вопрос: какие риски возникают у меня, как покупателя, как отразится на возврате подоходного налога? Как себя обезопасить? Соглашаться или нет на предложение продавца. Заранее спасибо.
С агенством недвижимости заключен договор на продажу квартиры. Риелтор сообщила, что нашла покупателя квартиры, который собирается купить её по ипотеке Сбербанка., Покупатель сообщает банку завышенную стоимость покупаемой квартиры, а не ту, на которую согласился продавец. Для более высокой оценки продаваемой квартиры риелтор продавца, по просьбе риелтора покупателя меняет на рекламных сайтах её стоимость, увеличивая на 1 млн.200 тыс. А риелтор покупателя выставляет в рекламных сайтах рядом с продаваемой фейковые объявления на продажу квартир по такой же завышенной стоимости. Как объясняют продавцу это делается для оценщика, чтобы тот указал более высокую стоимость покупаемой квартиры. Оценщик квартиры действительно указывает стоимость квартиры выше той, на которую согласился продавец. И банк согласен выдать покупателю ипотеку на сумму, достаточную для покупке квартиры, без учёта первого взноса покупателя (у покупателя просто нет денег) Я знаю, что одним из условий получения ипотеки в сбербанке является наличие у покупателя собственных денег, не менее 15% от покупаемой квартиры, являются ли действия покупателя незаконными? Может ли это выяснится? И что грозит продавцу квартиры, если он согласится продать свою квартиру, зная о действиях покупателя? И какую сумму должен указать покупатель в ДКП, (ведь квартиру банк на срок ипотеки берёт под залог) реальную, за которую продаёт продавец, или сумму складывающуюся из собственных (отсутствующих) денег покупателя+ипотечные деньги сбербанка, т.е. ту, которую указал оценщик квартиры? Спасибо.
Условия договора определяются по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Указывать нужно реальную сумму. В противном случае могут привлечь за мошенничество, если это выяснится. А без первоначального взноса никто ему кредит не предоставит. Совершая подобные сделки рискуют как покупатель так и продавец, который обо всем знал и способствовал совершению преступления.
Спросить
Указывать нужно настоящую сумму договора. В противном случае могут признать сделку недействительной и привлечь за мошенничество по ст 159 УК РФ
Спросить
Вы спрашиваете теоретически или практически? По факту, очень часто именно так и делается. Вопрос "может ли это выясниться" это вопрос риторический. Если Вы или покупатель этого не заявите в суде или банке то соответственно выясниться этот факт не может...
Спросить
Покупатель пусть сушит сухари.
Ст. 159.1 УК РФ указывает:
"1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, -
наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.
2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, -
наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -
наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового."
Что будут делать продавец и покупатель, никого не волнует.
Хоть за миллиард пусть совершают сделку.
А вот банк - потерпевший по уголовному делу.
Спросить
Банк выдаст ипотеку на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи, как кредитные средства банка. Конечно фальсификация таким образом ДКП является нарушением закона и может повлечь в случае выявления отрицательные последствия для сторон по договору. Например, согласно УК РФ:
Статья 327. Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков
1. Подделка удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков -
наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
Но как правило дело может закончиться гражданско правовым спором, например расторжением ипотеки с банком, расторжением ДКП. Но поскольку Вы собственник, вы пострадаете в меньшей степени.
Спросить
В данной ситуации нужно исходить из того что законодательством не предусмотрено нормативное регулирование цен при продаже квартир.
Исходя из статьи 424 ГК РФ цена договора определяется соглашением сторон.
В вашей ситуации цена договора была определена на основании заключения оценщика.И если что то обнаружится оценщик будет нести ответственность.
Поэтому в договоре следует указать стоимость квартиры которая определена оценщиком
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 424. Цена
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
СпроситьРазъясните схему передачи денег за квартиру. У покупателя - часть денег наличными, часть денег в ипотеке (ипотека одобрена и банк готов выдать наличные продавцу). Продавец хочет, чтобы деньги были внесены на р\с продавца в банке, который одобрил ипотеку. Как должна сработать схема закладки денег покупетелем и выемки денег продавцом. На каком этапе это должно произойти и какие гарантии для покупателя и продавца есть в этой схеме.
Обычно закладка происходит после сдачи документов на регистрацию в Росреестр. Оформляется с расписками в получении денежных средств. Лучшей гарантией является сделка с обременением.
СпроситьСбербанк одобрил ипотеку на покупку вторичного жилья стоимостью 1900 000 руб. Являюсь зарплатником Сбербанка. Выбранная квартира тоже в ипотеке у Сбербанка, остаток по выплате - 1100 000 руб. Возможно ли погасить ипотеку Продавца квартиры ипотекой Покупателя? Существуют ли какие-то механизмы в этом случае?
Здравствуйте.
Возможно ли погасить ипотеку Продавца квартиры ипотекой Покупателя?
Вы это в Сбербанке спросите, а не у нас.
Не факт, что Вам одобрят данную сделку.
Спросить
Возможно ли погасить ипотеку Продавца квартиры ипотекой Покупателя?
------------------------------------------------------
Вы что, хотите ещё и долг покупателя получить в кредит??
Механизм такой - банк даёт согласие на продажу обременённой ипотекой квартиры, и обязанности прежнего залогодателя переходят к Вам с момента регистрации права собственности.
СпроситьПланирую приобрести в ипотеку квартиру стоимостью 6,5 млн рублей. Ипотека сбербанк. Первоначальный взнос 1,3 млн рублей - есть в наличии. Предварительное одобрение банка получено. С собственником заключён предварительный договор купли-продажи, в этом договоре прописана фактическая стоимость квартиры 6,5 млн рублей, первоначальный взнос 1,3 млн и кредитные средства 5,2 млн.
Все документы собраны и переданы в банк, сделана экспертная оценка квартиры.
Проблема в том, что банк считает эту оценку завышенной. Чтобы сделка прошла, представитель банка просит переделать оценку и указать стоимость квартиры в оценке 5,8 млн. А покупать я её буду за 6,5 млн.
Я, как покупатель, чем-то рискую в данном случае? Чем? Какие тут могут быть подводные камни?
Заранее спасибо за ответ.
Добрый день, нет,ничем не рискуете, оценка квартиры нужна только для оформления ипотеки, в принципе, данная оценка никак не влияет на сделку.
СпроситьПродаем доли квартиры, это первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку. Банк сбербанк отказал в ипотеке нашему покупателю, так как просит, чтобы продавцы на момент сделки были выписаны из продаваемых долей. Можно ли продавцам долей (мой муж и трое детей) прописать в квартиру, которую собираемся покупать через ипотеку? Просто больше некуда выписаться. Я прописана в брянске. Туда нельзя прописать мужа и детей.
Чтобы снять детей с рег.учета требуется их регистрация в новом месте жительства а это в вашем случае невозможно, значит и не снимайтесь с рег учета в продаваемом жилье, это жилье подлежит продаже вместе с регистрацией ( это не запрещено законом), уточняйте все тонкости в банке..почтему такие условия??
Спросить02.03.2022 я заключила договор купли продажи своей квартиры, которая находится в ипотеке у сбербанка. Покупатели также оформили в сбербанке ипотеку на мою квартиру. Договор купли продажи мы подписали, у нас была электронная регистрация, в росреесте сделка зарегистрирована 03.03.2022. Стоимость квартиры в Дкп занижена и заключено дополнительное соглашение на неотделимые улучшения. На данный момент первоначальный взнос я получила не в полном размере и деньги от сбербанка мне не переведены, так как на оформление завершения сделки мы не были. Я хочу признать сделку незаконной, и не продавать квартиру. Возможно ли это сделать, по причине того что у меня в квартире сделана неузаконенная перепланировка и сбербанку для одобрения сделки риэлтор покупателя скорее всего предоставил отчёт не соответствующий тех. плану квартиры и сбербанк не должен был одобрить данную сделку. На основании каких статей и законов суд может признать сделку ничтожно или недействительной.
1.Вы можете приостановить регистрацию перехода права, если оно еще не перешло, путем подачи заявление в Росреестр (через ближайшее МФЦ). Вам скорее всего удастся это сделать и суда вы избежите. Про суд пока рано.
2.Вы можете подать в банк уведомление о наличии у вас перепланировки и банк так же может приостановить сделку.
СпроситьЗарегистрирована, не значит, что право перешло! Вы запросите выписку на квартиру (прямо сейчас) и убедитесь в этом.
На указанном вами основании - наличие перепланировки - вам не признают сделку недействительной.
Нужно по иным основаниям, но сторона будет возражать и у них шанс больше вашего, на то,что бы сделка не была расторгнута.
СпроситьТак значит - подайте заявление о приостановке и все.
Нет, не является заниженная стоимость основанием - свобода договора.
СпроситьПокупатель 1 покупает у продавца-покупателя 2 квартиру А. Продавец-покупатель 2 продает квартиру А и одновременно покупает квартиру Б. Продавец 3 (это я) продает квартиру Б продавцу-покупателю 2.
Как мне продавцу 3 обезопасить себя в данной сделке от того что по каким-то причинам договор купли-продажи (ДКП) квартиры А не будет зарегистрирован а мой договор купли-продажи квартиры Б зарегистрируют. В данном случае право собственности моей квартиры перейдет к продавцу-покупателю 2 а денег я не получу, т.к. в договоре доступа продавца 3 (т.е. меня) к ячейке с деньгами стоит условие регистрации обоих ДКП по квартире А и Б.
Достаточно ли будет указать В ДКП что обязательным условием регистрации перехода права собственности квартиры Б является регистрация перехода права собственности квартиры А. Или подстраховаться и в договоре аренды банковской ячейки указать что условием доступа к ячейки с деньгами продавца 3 (меня) является только регистрация ДКП квартиры Б. А это в свою очередь не выгодно покупателю 1.
Спасибо.
Вам нужно заключить предварительный договор (ст 429 ГК РФ). В нем предусмотреть все условия. В том числе штрафные санкции. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное
СпроситьПетр Иванович, добрый день!
Во-первых, укажите в договоре купли-продажи квартиры Б условие заключения регистрацию договора купли-продажи квартиры А, а также штрафные санкции за "срыв" в подписании (регистрации) договора купли-продажи квартиры А и Б.
Во-вторых, если Ваш договор купли-продажи будет зарегистрирован, а денежных средств Вы не получите, то в любом случае можете обратиться покупателю (либо в суд) с требованием уплаты стоимости по договору в соответствии со ст.328 ГК РФ.
В-третьих, Вы можете подстраховаться и в договоре аренды банковской ячейки указать, что доступ к ней только после регистрации договора купли-продажи квартиры Б. Хотя можете предусмотреть и иную ответственность - штраф (неустойку) за неисполнение обязательства ("срыв сделки").
СпроситьЗачем страдаете?
Никак Вы не перестрахуетесь - регистрирует переход права собственности Росреестр, который всегда может спокойно приостановить регистрацию права собственности на основании ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Проще заключить договор залога имущества продавца, чтобы потом не кусать локти.
Спросить
Петр Иванович, если в договоре купли-продажи указывается последующий расчет (т.е. после сделки), то Росреестр регистрирует право залога у продавца в силу закона. И пока в Росреестр не будут представлены документы, свидетельствующие о получении денег продавцом, залог не будет снят. Поэтом, вам не о чем переживать. Советую, текст договора показать юристу.
Спросить
