Какие проблемы могут возникнуть при продаже, обмене или дарении квартиры после развода, если есть несовершеннолетний ребенок?

Алексей! Можете подарить сыну. Но для оформления договора дарения вам нужно нотариальное согласие вашей супргуги, так как квартира является совместной собственностью, поскольку приобретена в браке.

Антон Леонидович, в соответствии с новыми требования регистрации недвижимости, кадастровый паспорт не нужен. Проблемы с несовершеннолетним могут возникнуть при его выписке, которая, в этом случае, возможна только в судебном порядке.

никаких проблем, если все согласны

Доброго времени суток. Если право собственности оформлено на ребенка - то квартира никак не будет делиться - тем более если приобретена на личные средства.

Если на момент расторжения брака квартира не будет являться собственностью одного или обоих супругов, то и разделу она не подлежит.

Вы ее уже подарили! Она Вам уже не принадлежит. Имущество детей не принадлежит родителям, также как имущество родителей не принадлежит детям. Квартира принадлежит только ребенку.!

Имущество подлежит разделу только то, что принадлежит супругам, поэтому собственность ребенка не может быть разделена между супругами ни в период брака, ни после развода.

Из вопроса не совсем ясно, как это могло получиться, что Вы купили квартиру, а собственник ребенок (договор дарения). Вы потом ему подарили? А согласие мужа было на такое?

Дело в том, что "по умолчанию", купленное в браке - совместно нажитое, а за какие оно деньги куплено - это Вам надо доказывать в суде, пока не доказали, оно считается совместно нажитым.

никаких проблем, только органы опеки уведомите

Никаких. Родители самостоятельно решают при расторжении брака в суде, с кем будет проживать несовершеннолетний ребенок. Отцовство установлено. Брак расторгается с отцом ребенка.

Здравствуйте, никаких особых проблем.

Вам все равно придется получать согласие органа опеки и попечительства на сделку. Оно не будет получено, если права ребенка на жилое помещение будут ущемлены - ст.292 ГК РФ (если метров меньше, то зависит сколько было человек в этой квартире, сколько будет в другой). Идет речь о праве пользования, а не собственности (если бы он был собственником, кроме этого необходимо ему приобрести такую же собственность).

Поскольку родство с тётей не является близким применительно к налогообложению налогом на дарение, то при дарении Вам придётся платить налог в размере 13% от стоимости подаренной квартиры по оценке квартиры, указанной в техпаспорте ПИБа (см. пп18.1 ст.217, ст.224 НК РФ). При таких обстоятельствах выгоднее осуществлять куплю-продажу, особенно, если приватизация квартиры тётей осуществлялась 3 года назад или более, поскольку тётя, как резидент РФ по уплате налогов, сможет получить имущественный налоговый вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ на всю полученную от продажи квартиры сумму. Если будет оформляться договор дарения, то деньги передавать нельзя под угрозой признания сделки притворной (согласно ст. ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна), поскольку дарение безвозмездный договор (ст.572 ГК РФ). А вот при купле-продаже нужно получить от тёти расписку в получении денег в простой письменной форме, особенно если Вы захотите при этом воспользоваться однократно предоставляемым имущественным налоговым вычетом по пп.2 п.1 ст.220 НК РФ. Договор дарения, как и договор купли-продажи можно осуществить как с нотариальным удостоверением, так и в простой письменной форме (ст. ст.550, 574 ГК РФ) с обязательной регистрацией перехода права собственности в федеральной регистрационной службе с уплатой госпошлины в сумме 500руб. Согласно ст.578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Любой договор отчуждения недвижимости можно в пределах срока исковой давности, установленного ст.181 ГК РФ признать недействительным по основаниям параграфа 2 главы 9 подраздела 4 части первой ГК РФ, что могут сделать в случае смерти тёти её наследники по закону или по завещанию. Если вскоре после дарения квартиры (не дожидаясь истечения 3-х лет с момента, когда Вы будете зарегистрированы как собственник) Вы будете её продавать по рыночной стоимости, то будучи резидентом РФ по уплате налогов (ст.11 НК РФ) сможете получить имущественный налоговый вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ на сумму не свыше 1000000руб., а с превышения подоходный налог составит 13%. Если же Вы квартиру купите, то при продаже квартиры вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом при продаже квартиры за сумму не дороже затрат на покупку, платить подоходный налог Вам не придётся. Если же Вы намерены продавать квартиру по истечении 3-х лет с момента получения её в собственность, то для вычета не будет иметь значения по какому договору Вы её получили, т.к вычет Вы вправе в таком случае получить на всю полученную от продажи квартиры сумму.

Все бесплатно не бывает

можно оформить у любого нотариуса.

Здравствуйте!

Такое условие можно предусмотреть в договоре дарения (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности нужно зарегистрировать в ЕГРП. Только после этого Вы станете собственником квартиры.

Что касается проблем при продаже, то покупатель может отказаться от покупки, пока у матери сохраняется право пользования квартирой.

ДА, можно указать условие о пожизненном проживании и не только мамы, но и другого лица по желанию дарителя. После составления договора можно в любое время зарегистрировать в Росреестре право собственности.

НЕТ, согласие мужа не надо.

проблем у вас если продаете ВЫ не будет.

УДАЧИ ВАМ

Для продажи необходимо согласие мужа. Подарить можете без согласия, однако у мужа останется право оспорить сделку.

Вы все правильно понимаете, но имейте ввиду, что если подарите квартиру брату, а он в свою очередь квартиру продаст, то у него возникнет обязанность уплаты налога с суммы выше 1 млн рублей, в том случае если он продаст квартиру до 3 лет с момента перехода к нему права собственности на квартиру.

Для того чтобы вам продать или подарить данную квартиру, вам для сделки надо предоставить согласие супруга на отчуждение, или заявление об отсутствии супруга, который может претендовать на права на данную квартиру.