Налоговые аспекты при покупке коммерческой недвижимости - выбор между оформлением на Индивидуального Предпринимателя и физическое лицо
Какие будут налоги при и после покупки коммерческой недвижимости. Я Индивидуальный Предприниматель или лучше оформлять на мужа - он физ. лицо Спасибо.
При продаже коммерческой недвижимости ИП платит налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения : ОСН или УСН.
Спросить
Добрый день, Любовь!
Покупатель несет расходы, а не получает доход. Необходимости платить налог нет.
СпроситьМожет ли физическое лицо - собственник коммерческой недвижимости в Москве (в помещении предполагается размещение продуктового магазина) сдавать данную недвижимость в аренду индивидуальному предпринимателю? Обязательно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП или самозанятого? И какие налоги он обязан будет платить? Спасибо!
Здравствуйте! Согласно НК РФ
Статья 207. Налогоплательщики1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
НДФЛ составляет 13% от доходов.
Вы имеете право сдавать указанную недвижимость как физическое лицо, оплачивая в сроки, установленные налоговым законодательством установленный налог - НДФЛ.
Спросить
Здравствуйте
Конечно, Вы можете сдавать, как физическое лицо это имущество и получать доход и платить от этого дохода налог на доходы
Но это ещё не всё..
Ваша деятельность попадает под предпринимательскую деятельность и отсутствие регистрации предпринимателя не освобождает вас от уплаты налога на добавленную стоимость, при сдаче такого имущества под коммерческую деятельность
КС РФ в постановлении от 27 декабря 2012 года N 34-П изложил правовую позицию, и указал
Цитата
при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем, отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
Вывод
Поскольку вы собираетесь сдавать под коммерческую деятельность свою недвижимость, то лучше зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, как самозанятый такую деятельностью осуществлять не можете
Физлица, в том числе индивидуальные предприниматели, которые сдают в аренду нежилые помещения, не вправе применять в отношении этого вида деятельности налоговый режим для самозанятых (налог на профессиональный доход). Об этом сообщил Минфин в письме от 27.12.19 № 03-11-11/102607.
Спросить
Здравствуйте, Тимур! Может сдавать. Т.к. это будет систематическое извлечение выгоды, то в силу ст.2 и 23 ГК РФ нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Самозанятость не подойдет, т.к. согласно п.3 ч.2 ст.6 Федерального закона от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" для целей данного закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений). Платить должен будет либо 13% НДФЛ и 20% НДС на общей системе налогообложения, либо 6% по упрощенке (гл.26.2 НК РФ) в зависимости от того, что выберет.
Спросить
ДА, может сдавать в аренду. Это не запрещено.
Можно не регистрировать в качестве ИП и самозанятого. Просто в этом случае налог будет больше (ст. 2017 НК РФ) - 13 %
Платится НДФЛ.
Спросить
Здравствуйте!
Согласно п. 3 ч 1 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"не признаются объектом налогообложения доходы самозанятого от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Исходя из данной нормы Министерство финансов РФ в письме
от 27 декабря 2019 г. N 03-11-11/102607
указало, что
в отношении оказания услуг по аренде нежилого помещения не может применяться налог в режиме самозанятого.
Поэтому Вам следует открыть ИП и определить режим налогообложения (УСН - упрощенная система налогообложения / ОСНО (13%)).
Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя необходима, если гражданин ведет предпринимательскую деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 ГК РФ).
Верховный суд РФ в Определении от 20.07.2018 № 16-КГ 18-17 сделал вывод о том, что полученные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности, и признал действия налогового органа правомерными по доначислению НДС физическому лицу, сдававшему в аренду нежилые помещения.
Удачи Вам!
Спросить
Да,есть такое право сдавать в аренду имущество собственнику, ст.209 ГК РФ.Самозанятость не подойдет здесь. Нужно регистрироваться как ИП. Если это систематическое получение дохода. А платить нужно согласно системы налогообложения.
На общей системе - НДФЛ 13 процентов. Если на упрощенке - то там другой налог (6 процентов), гл.26.2 НК РФ.
СпроситьКакие налоги платит физлицо при реализации коммерческой недвижимости, в случае если реализация проходит по цене ниже покупки.
При продаже коммерческой недвижимости физ. лицом-какие платятся налоги покупателем и продавцом (Физ лица.
У меня несколько вопросов касательно налогов.-Как рассчитывается налог при покупке коммерческой недвижимости на юр.лиц и на физ. лиц?-Как выгоднее покупать с точки зрения налогообложения?-При продаже коммерческой недвижимости ранее, чем через 3 года владения, нужно ли продавцу платить налог, как при продаже жилой недвижимости?-Как рассчитывается налог на владение коммерческой недвижимостью для юр. и физ. лиц, имеется ли разница? Ожидаются ли изменения в будущем?-От какой стоимости рассчитывается налог на коммерческую недвижимость:
от стоимости покупки?
От кадастровой?
Как-то иначе?
Каков размер налога сейчас и что ожидается в будущем?
Заранее спасибо за ответ.
Александр.
Здравствуйте! Налог рассчитывается от кадастровой стоимости.Размер налога зависит от ставка,ставка-от стоимости.
СпроситьПри покупке физлицом коммерческой недвижимости у АО, как лучше и безопасней рассчитаться за покупку: наличный расчет, перевод денег на карту предоставленную продавцом или перевод денег на счет предприятия?
По моему мнению самый безопасный-перевод на расчетный счёт организации, нал и перевод на карту могут быть чреваты вдруг отозванной доверенностью и отсутствием полномочий на получение денег.
СпроситьКакие документы нужны юридическому лицу для покупки коммерческой недвижимости у физ лица?
ГК РФ предусматривает для покупки-продаже недвижимости договор в письменной форме. Разницы нет кто стороны - договор и акт. Если вы хотите, что-то другое узнать, то сначала сформулируйте вопрос должным образом.
Спросить
Здравствуйте. Вопрос: при продаже коммерческой недвижимости физ. лицом, не зарегистрированным в качестве предпринимателя, необходима ли уплата каких-либо налогов, если объект недвижимости в собственности 6 лет?
Мне как частному лицу принадлежит нежилое помещение и я как индивидуальный предприниматель сдаю его в аренду уплачивая упущенный налог 6% должна ли я при продаже этого помещения как физ лицо уплачивать этот 6% налог или налог на физ лицо если данная недвижимость в собственности у меня более трех лет?
Наталья.
Для ИП, применяющего УСН, доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, является доходом от предпринимательской деятельности. Указанный доход учитывается в составе налоговой базы по УСН и облагается по ставке 6% независимо от того, что соответствующий код ОКВЭД при регистрации ИП (или позже) не заявлен.
Обоснование вывода:
Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее - ИП) и физического лица юридически не разграничено. В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.
Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.
Причем в наиболее поздних из них финансовое ведомство выражает мнение, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должны выполняться 2 условия:
1. При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" и "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
2. Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым остается вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно. Однако в данном случае следует иметь в виду, что главы 23 и 26.2 НК РФ не ставят в зависимость порядок налогообложения доходов от видов деятельности, зарегистрированных или осуществляемых индивидуальным предпринимателем.
В то же время в более ранних письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ. Правда, суды в тот период высказывали и иное мнение. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 07.02.2008 N Ф04-792/2008 согласился с мнением налоговой инспекции в том, что, несмотря на приобретение ИП помещения в качестве физического лица, он систематически использовал его для сдачи в аренду и получал доход, облагаемый УСН, то есть площади использовались им в предпринимательской деятельности, поэтому доход от продажи помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и должен облагаться налогом по УСН.
Из анализа арбитражной практики следует, что суды приходят к выводу, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 судом отменены постановления судов первой и кассационной инстанций, при этом оставлено в силе постановление апелляционной (второй судебной) инстанции. Высший арбитраж признал, что доход от реализации непроизводственного помещения, ранее использовавшийся в предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД (розничная торговля), является также доходом от предпринимательской деятельности, не подлежащим обложению НДФЛ, и, как следствие, было признано необоснованным применение ИП имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. В частности, не был принят во внимание довод о том, что указанная сделка носила разовый характер и не соответствовала ранее осуществлявшемуся виду предпринимательской деятельности (розничная торговля).
Позднее в определении ВАС от 11.10.2011 N ВАС-12756/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" была подтверждена позиция по этому вопросу.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5057/11 по делу N А65-35273/2009 указано: "доход, полученный от продажи имущества, которое систематически использовалось в предпринимательской деятельности, имело целевое назначение для ведения предпринимательской деятельности, когда налогоплательщик имел статус предпринимателя, относится к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности". Иными словами, указанный доход не облагается НДФЛ, и нормы главы 23 НК РФ к нему не применяются.
Из вышеизложенного следует, что суды, вынося свои решения, не связывают квалификацию полученных ИП доходов для целей налогообложения с заявленным видом предпринимательской деятельности, а также с тем, что сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение дохода.
Кроме того, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в которой поименованы доходы, освобождаемые от НДФЛ, указано, что в налоговую базу не включаются доходы, получаемые физическими лицами при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в абзаце втором указанного пункта говорится о том, что это положение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673). Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.
Учитывая позицию Президиума ВАС по данному вопросу, ее активное использование при принятии решений окружными судами, а также мнение Минфина России, выраженное в последних письмах от 2011, 2012 годов, считаем, что доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, для ИП, применяющего УСН, является доходом от предпринимательской деятельности и учитывается в составе налоговой базы по УСН, облагаемой по ставке 6%.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина
Спросить
Если вы продаете нежилое помещение как предприниматель, отчитайтесь об этом в местном отделении налоговой службы. Вы оплатите УСН-налог в размере 6 процентов от суммы полученного дохода.
Если вы решили продать нежилое помещение, которым вы владели три года и более как физическое лицо, то есть, не в рамках предпринимательской деятельности, вы не должны платить налог. Если вы как физическое лицо продаете нежилое помещение, которым владели менее трех лет, предоставьте документы о сделке налоговикам. Вы заплатите налог на доходы физических лиц. Однако вы можете платить налог не со всего полученного дохода.
Спросить
Здравствуйте, Наталья!
Прежде всего, следует отметить, что индивидуальными предпринимателями, согласно статье 11 НК РФ, являются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Следовательно, предприниматель, как физическое лицо, может покупать и продавать свое имущество. Другое дело, является ли это имущество средством получения прибыли или же оно используется для личных нужд физического лица. Вот ключевые моменты, на которые следует обратить внимание в данном вопросе.
Согласно п. 1 ст. 207.НК РФ Налогоплательщики .
1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 27.07.2006 N 137-ФЗ)
В соответствии с п. 17.1 ст. 217. НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
(п. 17.1 введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))
Таким образом, можно заключить, что законодательно установлен следующий механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем. В одном случае, это его собственность, используемая в личных целях, например, квартира, в которой он живет. Тогда при ее продаже предприниматель поступает как любое другое физическое лицо – уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет, разумеется, при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.
Совсем другой случай, если имущество приобреталось и затем систематически использовалось в бизнесе или же покупалось с намерением такого использования. Продав его, предприниматель должен будет включить сумму, полученную от такой реализации, в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН,
Следовательно, если предприниматель продает нежилое помещение как ИП применяющий УСН то необходимо оплатить от дохода, полученного от реализации нежилого помещения по ставке 6%.
В заключении для информации:
налогообложение доходов от продажи такого имущества, как собственная недвижимость ИП, – это вопрос, остающийся пока спорным и имеющий широкое распространение в судебной практике. Налоговые органы, как правило, склонны настаивать на уплате единого налога при УСН. Возможность уплаты НДФЛ и применения имущественного налогового вычета в таком случае налогоплательщикам приходится отстаивать в суде.
Удачи.
Спросить
Здравствуйте, Наталья.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 февраля 2012 г. N 03-04-05/3-124
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
Из письма следует, что в 2011 г. налогоплательщиком было продано помещение, образованное в этом же году в результате объединения в один объект двух помещений, которые использовались в рамках осуществления предпринимательской деятельности. При этом на момент продажи имущества предпринимательская деятельность физическим лицом не осуществлялась.
В ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) поименованы доходы, освобождаемые от обложения налогом на доходы физических лиц.
Положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса, предусматривающего освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи имущества, не распространяются на имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее трех лет, а также непосредственно используемое в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доход, полученный от продажи имущества, которое использовалось в рамках осуществления предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению.
Вместе с этим в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом согласно абз. 4 данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
То есть определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.
Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет.
В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не предоставляется.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
07.02.2012
Юридическая Компания "ЛЕКС".
Спросить
