Как обезопасить себя при покупке бизнес-мойки в арендованном помещении перед сменой собственника?
Хочу купить бизнес-мойка в арендованном помещении. Перед подписанием договора купли-продажи переписываем договор аренды на меня. Через какое то время меняется собственник и выселяет меня приводя весомые аргументы. Как то я могу подстраховаться? Сделка ещё не случилась...
Надо знать содержание договора аренды, его условия. практически, 100% защиты нет, единственное, что можете потребовать компенсацию за неотделимое имущество, ремонты,которые делал предыдущий арендатор. Все это надо отразить в договоре купли-продаже бизнеса, а также отразить в договоре аренды или в актах приемки имущества и оборудования.
Спросить
Фактически Вы заключаете с собственником новый договор аренды. Это возможно с согласия собственника. Просто так нельзя переписать договор аренды на другого арендатора. В договоре аренды указан арендатор и арендодатель (собственник). Вы, как я понял, покупаете оборудование мойки. Арендатор может с согласия собственника (арендодателя) заключить договор субаренды (часть площади от арендуемого помещения). Сходите к собственнику (арендодателю), без его согласия эта сделка может привести к тому, что вы просто останитесь собственником оборудования для мойки и Вам придется искать другое помещение. Другое дело, если договор аренды заключен с юридическим лицом, тогда возможна замена учредителей (участников) путем покупки долей в ООО. Либо акций в акционерном обществе.
Спросить
Я физ лицо, хочу купить готовый бизнес, мне на покупку данного бизнеса предлагают договор аренды помещения, и договор купли продажи данного бизнеса, какие ещё документы необходимы?
Здравствуйте. Каждая сделка подобного рода индивидуальна, и если вы в чем-то сомневаетесь, лучше приглашайте юриста для сопровождения сделки.
СпроситьЯ владелец кальянной, помещение в аренде. Собственник решил продать помещение. Договор аренды заканчивается через месяц. Меня собственник не выгоняет и пришла и рассказала первому. Когда совершится сделка не знаю, т.к покупателя нет еще. Вопрос в чем, как мне подстраховаться и выиграть время на пол года? Договор аренды с собственником можно продлить, но я так понимаю при новом собственнике он будет бумажкой. И новый собственник если не захочет иметь в своем помещении кальянную а захочет сам что то открыть, меня попрет из помещения. (кальянная покупалась как готовый бизнес)
Здравствуйте!
При смене собственника, Ваш договор не будет просто бумажкой а именно на основании ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.Спросить2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Есть договор аренды коммерческого помещения, который оформляется между двумя физ. лицами. При встречах, человека, который указан в договоре как арендодатель, не было.
Что нужно запросить у его представителей, с которыми непосредственно общались по помещению, перед подписанием договора, если на подписание договора собственник так и не вяиться?
Здравствуйте, нужно требовать доверенность, в которой будет прописано право на заключение договора аренды именно этого помещения.
Удачи вам и всего наилучшего.
СпроситьДобрый день. Собственник - физ лицо, помещение жилое - сдает в аренду или найм ИП (с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды?
ИП на основании договора аренды или найма сдает по договору субаренды данное жилое помещение ООО. Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды?
И второй вопрос: если физ лицо собственник нежилого помещения, сдает по договору аренды или найма часть этого помещения (комнату в нежилом помещении) - здесь будет договор найма или аренды?
И потом ИП по договору субаренды сдает эту комнату ООО, тут будет договор субаренды на основании договора найма или аренды?
Жилое помещение (собственник физ лицо) будет сниматься под офис, можно не указывать данную информацию в договоре, а написать для для размещения сотрудников ООО «...»?
Добрый вам вечер
Уважаемая Наталья, в данном случае вам лучше всего обратиться в личные сообщения к любому юристу, т.к. одним ответом здесь не обойтись, а нужна именно консультация.
Спросить
Найма.
Найм.
Найма.
Найма.
Можно, но это будет противоречить факту, но без этого такой договор с жилым помещением заключать нельзя.
Спросить
Наталья, есть такое понятие как свобода договора.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Разработка конкретного текста, условий договора является платной услугой юриста.
Спросить
Добрый вечер Наталья,
оборот жилых помещений опосредуется договором найма. Оборот нежилых помещений опосредуется договором аренды. Запрещено использовать жилое помещение для размещения офиса.
СпроситьПосоветуйте, пожалуйста, как оформить сделку покупки готового бизнеса (киоск с пром. Товарами на арендованном помещении в магазине)? Покупатель находится в процессе регистрации ООО. Продавец - ИП. Предполагаю, что объектом сделки будут договор аренды помещения, оборудование и остатки товара. Обязательно ли ждать завершения регистрации ООО покупателя? Достаточно ли оформить договор купли-продажи оборудования и товара, перезаключить договор аренды и можно ли будет приложить его к пакету документов регистрируемого ООО? Какие договоры/расписки следует заключить до передачи денег? Спасибо.
Анна нужно внимательно смотреть условия договора аренды помещения. Оборудование и остатки товара следует приобретать по договору купли - продажи. Ждать регистрации ООО и затем покупать его не вижу смысла, дополнительные траты. Рекомендую обратиться за юридическим сопровождением, во избежание неблагоприятных последствий в будущем.
Спросить
Здравствуйте. Можно заключить предварительный договор, с условием заключения основного после регистрации ООО, однако договор аренды необходимо заключать с собственником помещения. Если нужна помощь, обращайтесь. 8 905 934 0770
Спросить
Здравствуйте, Анна.
Ожидать окончания регистрации ООО не обязательно. Это хотя и не долгий процесс - всего неделя, но и затягивать его ни к чему. Ведь ООО будет на что- то действовать, На первоначальном этапе, видимо, на внесенные учредителем средства. Взнос в ООО может быть не денежный, а приобретенным Вами товаром.
СпроситьХочу купить малый бизне "детский игровой центр"на данный момент я физ. лицо, могу ли я сейчас купит данный бизнес и уже потом в процессе оформить ИП? Как проверить ИП на скрытые долги? Организация находится на арендованной территории (во время сделки арендатор обещал заключить договор с нами, на продление аренды) какие ещё риски могут быть с данной покупкой? Спасибо.
Купить бизнес без оформления ИП вы можете. А вот заниматься им - нет. Для чего проверка ИП на скрытые долги? После покупки имущество будет принадлежат вам. Долги к вам не перейдут.
СпроситьПокупаем нежилое помещение. Земельный участок под ним в аренде (договор аренды зарегистрирован в Росреестре). В договоре купли-продажи помещения как указать информацию про землю. Одновременно с договром купли-продажи помещения подаем на регистрацию соглашение о переуступке прав по договору аренды. С уважением, Иван.
Правильно это называется соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (часть 5 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации). В ДКП указать, что земельный участок находится в аренде. Может быть вы покупаете не помещение, а здание? В общем если есть какие-то сомнения, в том как всё правильно сделать и написать в ДКП, то можете обратиться к юристу специалисту. Как-то, так выбор только за вами.
СпроситьПрошу пояснить механизм моих действий в сложившейся ситуации. С 7 сентября по договору купли-продажи имущества я приобрела готовый бизнес салон красоты. Помещение в аренде. В перечне приобретенного имущества числится солярий. Вступив в права собственника после оплаты договора 9 числа приходят женщины с договором аренды с прошлым собственником, на данный солярий. Договор был окончен 24 августа. Считается ли договор купли продажи действительным или подлежит расторжению. И еще я оплатила аренду помещения по условия договора с арендодателем за первый и последний месяцы, получается за 2 месяца. Если договор не действителен, могу ли я эти расходы предъявить продавцу имущества.
Вас всели в заблуждение, можно попробовать в судебном порядке расторгнуть договор. Но так то лучше бы его сначала изучить чтоб конкретно дать ответ
Спросить
В этом случае Ваш договор можно признать недействительным, но я бы рекомендовала не верить женщинам, их договора могут быть поддельными, пусть они сами доказывают что это не так в суде и со своего арендодателя по договору требуют возмещения, Вы им в любом случае ничего должны не будите, так что работайте на своем месте со своим оборудованием, и ни кому можете ничего не доказывать.
СпроситьПо предварительному договору аренды нежилого помещения, арендодатель получил задаток, но до момента заключения основного договора аренды, помещение было продано другому лицу, которое и будет заключать основной договор аренды. Как в этом случае быть с задатком, можно ли избежать его возврата, а передать сумму задатка новому собственнику? (В договоре купли-продажи помещения это не было оговорено).
Уважаемая Инна!
В данном случае существует опасность, что с арендодателя могут потребовать возврата двойной суммы задатка, а также убытков сверх задатка, в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ. Во - избежании возврата задатка попытайтесь договориться с покупателем нежилого помещения, что бы он предоставил нежилое помещение в аренду, лицу внёсшему задаток на условиях предварительного договора. Если согласие будет достигнуто, заключите с покупателем (новым собственником нежилого помещение) договор в пользу третьего лица т.е. лица внёсшего задаток (см. ст. 430 ГК РФ). Если согласие не будет достигнуто, можно попытаться навязать покупателю (новому собственнику недвижимости) заключить договор аренды с лицом внёсшим задаток в принудительном порядке через суд на основании ст. ст. 429, 617 ГК РФ и ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.)
Желаю удачи, с уважением
СпроситьЗаключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, передал помещение по акту, через месяц договорились с арендатором, что он купит данное помещение в течении года, пока не купил, платит по договору аренды. Заключили договор купли продажи, где прописали порядок оплаты и то, что через год после оплаты суммы договора подаём на гос. Регистрацию.
Покупатель (он же арендатор) платил аренду всего три месяца, по договору купли продажи заплатил часть суммы (33%) через год помещение вернул. Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, пишет следующее:
" При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передачи нежилых помещений от Продовца Покупателю не составлялся. Однако в соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК РФ: Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признаётся переданной ему с этого момента.
Таким образом в силу прямого указания кодекса нежилые помещения считаются переданными в соответствии с договором купли продажи и я владею ими как покупатель.
Так как арендные отношения, основанные на договоре аренды прекратились, отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы и пени за просрочку"
ПРИМЕНИМА ЛИ СТ 224 ГК РФ К ДАННОМУ СЛУЧАЮ?
