Возможно ли конфискация квартиры из-за просрочки и иска на досрочное погашение ипотеки?
Не платили год за ипотеку, накопилась просрочка. Внесли материнский капитал и возобновили платежи, но суд подал исковое заявление в суд на досрочное погашение. У нас таких денег нет. Могут ли забрать квартиру?
Здравствуйте! Если имеется просроченные платежи, то имеют право обратится взыскание на квартиру.
СпроситьЗдравствуйте, да, наложить взыскание на квартиру могут. Вернее, точно наложат, поскольку это залоговое имущество, оплата маткапиталом здесь роли не играет. Единственный выход - пытаться вывести дело к изменению способа взыскания с ареста квартиры на оплату деньгами в рассрочку, но это - довольно сложно. Обращайтесь, поможем.
Спросить
У нас в сбербанке по ипотеке просрочка 20 000 рублей. Мы оформили в соцзащите краевой материнский капитал для первода на ипотеку. Консультировались со сбербанком по поводу погашению просрочки. Один специалист говорит, что просрочка закроется, другой что просрочка останеться, а деньги пойдут на погашение самой ипотеки. Кто прав?
Возможно ли взыскать с банка проценты при досрочном погашении ипотеки (платила 3 года вместо 15 лет, платежи ануитетные, досрочное погашение единовременное)
Здравствуйте!
Вы можете обратится в банк с заявлением и просить провести перерасчет процентов и вернуть излишне уплаченную сумму. Если Вам откажут, то обратитесь в суд.
Спросить
Наталья, добрый день!
Условия досрочного погашения должны быть указаны в Вашем кредитном договоре. Общей практики тут нет, так как у каждого банка свои условия.
Всего Вам наилучшего!
СпроситьНет, нельзя. ПЕРЕРАСЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ КРЕДИТА
В кредитных договорах часто предусматривается возврат кредита аннуитетными платежами. При этом пропорция "основной долг/проценты" в составе аннуитетного платежа изменяется с течением времени: возвращаемый основной долг постепенно увеличивается, а возвращаемые проценты постепенно уменьшаются.
Другой способ погашения кредита, назовем его равномерным, заключается в том, что заемщик возвращает основной долг равными частями, вносимыми периодически, например ежемесячно. Вместе с уменьшением основного долга уменьшается сумма процентов, а также размер ежемесячной выплаты. Каждый месяц заемщик обязан уплачивать различные суммы для погашения кредита и уплаты процентов. Как правило, аннуитетный способ возврата кредита и уплаты процентов более удобен для заемщика, который может ежемесячно платить одинаковую сумму, не заглядывая в график платежей по возврату кредита.
У заемщика есть право на досрочный возврат кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Заемщик, возвративший кредит досрочно, может посчитать, что переплатил проценты. Данное мнение заемщика основано на том, что если бы он взял кредит на тех же условиях, но на меньший срок (с момента выдачи погашенного кредита до момента его досрочного возврата), то выплатил бы меньше процентов, чем он фактически уплатил. Такие заемщики обращаются в суды с исками о взыскании с банков разницы между фактически уплаченными процентами и процентами, подлежащими уплате по мнению заемщиков.
Такая позиция заемщика имеет и психологическое основание. Зачастую проценты составляют настолько существенную часть в первых аннуитетных платежах, что у заемщика складывается впечатление, что он оплачивает проценты не только за прошедший период, но и за будущие периоды. Это характерно для долгосрочных кредитов.
Для банка актуальность данной ситуации заключается в том, что суды иногда принимают решения в пользу заемщика:
- Апелляционное определение Ярославского областного суда от 27.05.2016 по делу N 33-3732/2016;
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-11479/2016;
- Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.01.2016 по делу N 33-715/2016.
Проиллюстрируем позицию такого заемщика на условном примере. Допустим, заемщик взял в кредит 1,5 млн руб. на срок 12 месяцев под 18% годовых (1,5% в месяц). Заемщик возвратил кредит досрочно, по истечении 8 месяцев.
График погашения кредита при его равномерном погашении представлен в табл. 1.
Таблица 1
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
125
22,5
147,5
1375
2
125
20,625
145,625
1250
3
125
18,75
143,75
1125
4
125
16,875
141,875
1000
5
125
15
140
875
6
125
13,125
138,125
750
7
125
11,25
136,25
625
8
125
9,375
134,375
500
9
125
7,5
132,5
375
10
125
5,625
130,625
250
11
125
3,75
128,75
125
12
125
1,875
126,875
0
Итого
1500
146,25
1646,25
Проценты за 8 месяцев
127,50График погашения кредита при его равномерном погашении с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 2.
Таблица 2
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
187,5
22,5
210
1312,5
2
187,5
19,6875
207,1875
1125
3
187,5
16,875
204,375
937,5
4
187,5
14,0625
201,5625
750
5
187,5
11,25
198,75
562,5
6
187,5
8,4375
195,9375
375
7
187,5
5,625
193,125
187,5
8
187,5
2,8125
190,3125
0
Итого
1500
101,25
1601,25
Заемщик потребует от банка разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (127,5 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (101,25 тыс. руб.), - 26,25 тыс. руб. Безусловно, данные требования основаны на некорректном расчете.
Во-первых, заемщик хочет применить последствия гипотетической ситуации, которой в действительности не было: как если бы он брал кредит на срок 8 месяцев. Между тем заемщик фактически брал кредит на 12 месяцев. Во-вторых, график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг по 12-месячному графику (125 тыс. руб. в месяц), а не по 8-месячному графику (187,5 тыс. руб. в месяц). В-третьих, проценты, уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке. Похожая ситуация имеет место и в случае погашения кредита аннуитетными платежами (табл. 3).
Таблица 3
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
115,02
22,5
137,52
1384,98
2
116,7453
20,7747
137,52
1268,23
3
118,50
19,02
137,52
1149,74
4
120,27
17,25
137,52
1029,46
5
122,08
15,44
137,52
907,39
6
123,91
13,61
137,52
783,48
7
125,77
11,75
137,52
657,71
8
127,65
9,87
137,52
530,05
9
129,57
7,95
137,52
400,49
10
131,51
6,01
137,52
268,97
11
133,49
4,03
137,52
135,49
12
135,49
2,03
137,52
0,00
Итого
1500,00
150,24
1650,24
Проценты за 8 месяцев
130,21График погашения кредита при его погашении аннуитетными платежами с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 4.
Таблица 4
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
177,876
22,500
200,376
1322,124
2
180,544
19,832
200,376
1141,580
3
183,252
17,124
200,376
958,328
4
186,001
14,375
200,376
772,326
5
188,791
11,585
200,376
583,535
6
191,623
8,753
200,376
391,912
7
194,497
5,879
200,376
197,415
8
197,415
2,961
200,376
0,000
Итого
1500,000
103,008
1603,008
Заемщик потребует от банка вернуть разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (130,21 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (103,008 тыс. руб.), - 27,202 тыс. руб. Данные требования также основаны на некорректном расчете, по тем же самым причинам.
Проценты, являющиеся частью аннуитетного платежа и уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета аннуитетных процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке.
К сожалению, недостаточная математическая подготовка судей приводит к тому, что подобные требования заемщиков в некоторых случаях удовлетворяются. Каким же образом можно противодействовать таким требованиям заемщиков?
Во-первых, необходимо подробно разъяснять заемщикам порядок начисления процентов и последствия досрочного возврата кредита. Разъяснения желательно указывать непосредственно в кредитном договоре. Это уменьшит вероятность подачи иска. В случае если иск все же подан, это не позволит заемщику ссылаться на свою неосведомленность.
Во-вторых, желательно предлагать заемщикам альтернативный порядок погашения кредита помимо аннуитетного. Это не позволит заемщику утверждать в суде, что ему был навязан аннуитетный способ погашения кредита, более выгодный для банка. Аннуитетный способ предусматривает, что сначала погашается меньшая часть основного долга, чем при равномерном погашении; следовательно, увеличивается размер процентов, начисляемых на основной долг. Разница заметна при сравнении суммы начисленных процентов из табл. 1 и 3: при равномерном погашении кредита начислены проценты в сумме 146,25 тыс. руб., а при аннуитетном погашении кредита начислены проценты в сумме 150,24 тыс. руб.
В-третьих, не следует использовать формулы расчета процентов, при которых размер начисленных процентов превышает плату за срок фактического пользования кредитом. Проценты не должны включать плату за будущие периоды (в том числе периоды после досрочного погашения кредита). Проценты должны начисляться лишь на остаток основного долга (с учетом уменьшения этого остатка при погашении кредита). При несоблюдении данного правила требования заемщика о перерасчете процентов будут обоснованными. Кроме того, подобные формулы расчета процентов противоречат разъяснениям из п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147: суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.
В-четвертых, если заемщик все же подал иск о перерасчете процентов, то рекомендуем банку заявлять в суде следующие доводы:
- обратить внимание суда на то, что график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг исходя из первоначального срока кредита, а не из срока до момента досрочного погашения кредита. Ежемесячные платежи в погашение кредита уплачиваются заемщиком исходя из полного срока кредита, а не по сокращенному сроку кредита до момента досрочного погашения. В противном случае размер ежемесячного платежа должен быть больше;
- обратить внимание суда на то, что проценты, оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Формула расчета процентов предполагает, что сумма процентов за каждый месяц равна проценту остатка основного долга в предыдущей строке (на конец предыдущего месяца);
- подкрепить изложенные выше доводы контррасчетом процентов с учетом досрочного погашения кредита.
Контррасчет по условному примеру с аннуитетными платежами представлен в табл. 5.
Таблица 5
Месяц
Погашаемый основной долг, тыс. руб.
Погашаемые проценты, тыс. руб.
Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.
Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.
Выдача кредита
0
0
0
1500
1
115,02
22,50
137,52
1384,98
2
116,75
20,77
137,52
1268,23
3
118,50
19,02
137,52
1149,74
4
120,27
17,25
137,52
1029,46
5
122,08
15,44
137,52
907,39
6
123,91
13,61
137,52
783,48
7
125,77
11,75
137,52
657,71
8
657,71
9,87
667,58
0,00
9
0,00
0,00
0,00
0,00
10
0,00
0,00
0,00
0,00
11
0,00
0,00
0,00
0,00
12
0,00
0,00
0,00
0,00
Итого
1500,00
130,21
1630,21
Проценты по контррасчету (130,21 тыс. руб.) равны процентам за 8 месяцев по 12-месячному графику погашения кредита (табл. 3).
В-пятых, надо обратить внимание суда на судебную практику, справедливо разрешающую подобные споры не в пользу заемщика:
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14 хотя и удовлетворило жалобу заемщика, но не содержит окончательного разрешения спора в его пользу. Верховный Суд лишь направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал в удовлетворении требований заемщика (несмотря на Определение Верховного Суда);
- Апелляционное определение Брянского областного суда от 19.07.2016 N 33-3121/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2016 по делу N 33-21476/2016;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-19959/2016;
- Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мордовия от 01.03.2016 по делу N 33-600/2016;
- Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.02.2016 по делу N 33-720/2016;
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2016 N 33-2682/2016 по делу N 2-5487/2015.
Спросить
Но банк навязывает ануитетный платеж! Не дает права выбора! А если пойти по пути признания кредитного договора кабальной сделкой?
СпроситьДобрый день, Вы не переплатили проценты, Вы лишь заплатили проценты за период пользования кредитом. Кабальной сделкой Вы тоже кредитный договор не признаете. На момент получения кредита у Вас было право получить кредит на предложенных условиях или отказаться от него. Вас никто не заставлял подписывать кредитный договор. Банк не то чтобы принуждает к аннуитетному платежу, просто заемщики по своим доходам не проходят для получения кредита с дифференцированным платежом (уменьшающимся по факту погашения кредита). Банк при одобрении кредитования оценивает платежеспособность заемщика. И если рассматривать одинаковые условия кредитования (сумма, ставка, срок), то для получения кредита с аннуитетным платежом обычно доход требуется в 2,5-3 раза ниже, чем при дифференцированном. Это связано с тем, что первые годы платежы при дифференцированных платежах значительно превышают аннуитетные.
СпроситьМатеринский капитал был вложен в ипотеку-как досрочное частичное погашение. Сейчас есть просрочка по ипотеке, банк хочет с торгов квартиру продать. Вернут ли мне капитал? И смогу ли я его использовать в ипотеке еще раз?
Нет, материнский капитал вам не вернут. Вам следует решать проблему с банком, обратитесь с письменным заявлением, попросите отсрочку или реструктуризацию кредита
СпроситьЗдравствуйте! Нет, банк средства материнского капитала не обязан возмещать. Также Вы не сможете использовать средства материнского капитала, так как уже потратили его.
Спросить
Добрый день.
Нет, вам материнский капитал не вернут.
Во-первых, это деньги не ваши
во-вторых, материнским капиталом можно воспользоваться только один раз.
В-третьих, при продаже имущества с торгов, вам вернут разницу между продажной ценой за вычетом причитающихся денег банку (если что то останется).
СпроситьМы купили квартиру в ипотеку в 2011 году. Все время платили стабильно. Закинули туда материнский капитал. На стало время, что супруг на год остался без работы. Образовалась просрочка подали на нас в суд. Просрочку я закрыла. Сумма основного долга осталась 240 тыс руб. Могут ли у нас забрать квартиру. У нас двое маленьких детей. Идти некуда подскажите что делать. За ранее спасибо.
Здравствуйте. Просите реструктуризацию долга, если у банка будет цель продать квартиру, как можно скорей получить свои деньги, квартиру могут продать, так как она у Вас в залоге
СпроситьЗа просрочку очередного платежа на третий день не погашения банк берёт ни пени, а штраф-15% от суммы платежа. В общем накопилось штрафов на 6 т.р. Внесли очередной платёж,оказалось они сняли на погашение штрафов. И на эту сумму получилась недоплата, Получается опять просрочка. Опять начислят штраф. Это замкнутый круг.
Здравствуйте! В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса РФ, если в кредитном договоре не определено иное, то сумма произведенного платежа погашает сначала проценты, а в оставшейся части основную сумму долга.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации":
Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки (штрафа), процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Требования кредитора об уплате неустойки (штрафа), процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), иные денежные требования, связанные с применением мер гражданско-правовой ответственности, могут быть добровольно, а не в принудительном порядке, удовлетворены должником как до, так и после удовлетворения требований кредитора, указанных в статье 319 ГК РФ.
Внимательно изучите свой кредитный договор. Там может быть две законные схемы распределения платежей: 1. проценты - основной долг - штрафы или 2. основной долг - проценты - штрафы. Если погашение неустойки (штрафов) стоит на первом месте, то это положение кредитного договора необходимо оспорить в судебном порядке. Тогда и ранее уплаченные платежи, которые пошли на погашение штрафов, могут быть перераспределены на погашение процентов и основного долга.
СпроситьМожно ли потратить материнский капитал на погашение ипотеки? Т.е. имеется квартира, хочу ее приобрести, но у собственников ипотека на эту квартиру, могу ли я заплатить за их ипотеку материнским капиталом? Заранее спасибо.
Здравствуйте, нет чужую ипотеку погасить материнским капиталом нельзя, только ту что оформлена на вас с упругом-удачи вам и всего наилучшего!
СпроситьДочь собирается разводится. Имеет двух малолетних детей. Живут в квартире купленной по ипотеке. Ипотека оформлена на мужа. Первоначальный взнос внесли родственники мужа а затем дочь получила материнский капитал и внесла в погашение ипотеки. Ежемесячно оплачивают ипотеку. Подскажите что будет с квартирой после развода, так как её муж настаивает, что квартира его и хочет их выселить.
Здравствуйте, если часть ипотечных средств была погашена за счет материнского капитала, то в данной квартире должны быть выделены доли детям и супруге. Если у каждого есть доля, то никто никого из квартиры не выселит. Даже если доли не определены, то все имущество, приобретенное в браке является совместной собственностью супругов вне зависимости от того на кого оно было оформлено.
Удачи вам и всего наилучшего.
СпроситьЕсли в квартиру был вложен материнский капитал, то квартира обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность детей и родителей.
СпроситьПросрочка по ипотеке составляет 21 день, при какой просрочке банк может потребовать досрочное погашения кредита, или забрать квартиру?
В 2010 году взяли ипотеку, платили 4 года, в связи с потерей работы просрочка 2 месяца, банк подал в суд, арестовали дом, просят досрочное погашение кредита, что делать.
Собрались внести мат капитал в ипотеку, хотели уменьшить срок ипотеки, в банке нам сказали что заявление на частично досрочное погашение пишется после поступления денег, на данный момент деньги пришли на счёт банка и они сами списали мат капитал и уменьшили платёж по ипотеке и теперь говорят что заявление надо было писать раньше, можно ли с этим что то сделать теперь?
ПОдать об этом заявление, с доказательствами подачи этого заявления, просить сделать перерасчет.
Затем иск в суд.
Спросить
