Этапы строительства объекта / Недвижимость - 71 советов адвокатов и юристов

Уважаемая Татьяна Андреевна , г. Тула !

Если вы являетесь Собственником Земельного участка на котором возвели данный жилой дом в виде Объекта строительства, то в этом случае для регистрации Права собственности на данный жилой дом вам потребуется представить в Регпалату:

- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;

- Технический и кадастровый паспорта на жилой дом и т.д.

Что касается заключения договоров для подвода коммуникаций к жилому дому, то это лучше всего сделать после государственной регистрации права собственности на дом.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 01.09.2014г

22:48 моск.

Пока объект недвижимости не создан, его не существует. Зарегистрироваться в несуществующем жилье невозможно. Что бы получить свидетельство о праве собственности необходимо, что бы объект был закончен строительством

Формально, можно получить на законченный дом не достроив его, путем подачи декларации, т.к. он находится в ДНТ. Тогда же и прописаться.

Если дом не введен в эксплуатацию, то можете переуступить права по договору, если введен, то оформляйте свое право и продавайте.

Здравствуйте!

Все зависит от того, на каком этапе сейчас строительство дома. Если дом фактически не достроен, то Вы можете продать не квартиру, т.к. ее, как объекта гражданских прав, еще не существует, а права на квартиру по договору уступки прав (требований).

В нашей практике были случаи, когда дом был построен на 96 %, а застройщик был признан банкротом. Мы через суд признавали право собственности на квартиру для ее дальнейшей продажи.

ЗАключая только ДДУ.

ДДУ на 100% не является гарантией от рисков покупки жилья на ранней стадии строительства. Это всегда определенный риск. Изучите репутацию застройщика, количество возводимых объектов. А также документы: как оформлены права на земельный участок на котором возводится дом, имеется ли разрешение на строительство.....

Риск определенно присутствует. Первое правило - репутация фирмы - сколько лет на рынке строительных услуг, сколько объектов введено в строй, качество и сроки исполнения. Все можно узнать на форумах. Далее изучите договор долевого строительства предоставляемого фирмой и соответствие его федеральному законуФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Покупать квартиру на этапе строительства всегда выгоднее.

На любом, как правообладатель обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.

Технический паспорт изготавливается на объект недвижимого имущества. На незавершенный строительством объект недвижимого имущества изготавливается справка БТИ с указанием процента готовности незавершенного строительством объекта. Кроме того, технический паспорт не является правоустанавливающим документом. он содержит лишь технические характеристики объекта. Поэтому. если речь идет об отчуждении незавершенного строительством объекта, то заказывайте справку в БТИ о проценте готовности.

Сделать это можно на любом этапе. Если хотите сделать это сейчас- заключите с мамой договор уступки прав по договору, если это возможно согласно условиям самого договора. Как правило, застройщик не запрещает этого сделать. Далее регистрация права будет уже на маму. Сходите на личный прием к адвокату с документами.

Татьяна, Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительства" уступка прав по договорам долевого участия в строительстве допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента передачи созданного объекта недвижимости.

Соответственно, можете уступить право требования матери.

С Уважением, генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.

Это слухи. Только после полного завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Добрый день, Наталья!

Ваш вопрос сформулирован немного некорректно, Вы просите объяснить все, что связано ДДУ, но сами не конкретизируете свою ситуацию. Поэтому Вам можно ответить только в общих чертах, а именно, что долевое участие в строительстве жилья регулируется Федеральным Законом №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Если вкратце его проанализировать, то можно сообщить Вам следующее:

на современном этапе (с начала 2000-х годов) в Российской Федерации наблюдается подъем в строительной отрасли; огромный спрос на жилье приводит к тому, что все новые и новые компании стремятся занять нишу в строительном бизнесе, проектировать и строить жилые комплексы, отвечающие последним мировым тенденциям. Однако нет такой отрасли в бизнесе, которая бы не была зависима от рынка, от изменений в мировой экономике; строительный бизнес не исключение. Как и в любой хозяйственной деятельности, в строительстве есть определенная степень риска. В долевом строительстве это в первую очередь риски дольщиков.

Как наглядно показал ипотечный кризис 2008 - 2010 годов, многие застройщики не смогли поставить свою деятельность на рельсы новых реалий, что, в свою очередь, привело к многолетним просрочкам в сдаче нового жилья. И по сей день гремят судебные процессы по взысканию неустоек, пени, по вопросам неудовлетворительного качества построенных зданий, многие дольщики до сих пор не могут получить жилье, в которое вложились 3 года или даже 5 лет назад. К тому же, учитывая факт непроработанности в российском праве такого института, как банкротство застройщиков, подходить к заключению договора долевого участия следует особенно тщательно.

Первый и самый главный фактор, который стоит учитывать при заключении договора о долевом участии в строительстве, - это, несомненно, выбор надежного застройщика, обладающего репутацией добросовестного партнера в бизнесе. Ну и, само собой, перед тем как ставить свою подпись под договором, необходимо как следует ознакомиться с его положениями.

Надежность - понятие очень относительное, проверить ее и убедиться в ней можно, лишь оценив историю деятельности того или иного застройщика. Самый простой способ - изучить отзывы людей, имевших дело с той или иной строительной компанией. В наше время Интернет позволяет сделать это очень быстро, многие сайты в мировой сети посвящены долевому участию, каждый посетитель может найти интересующего его застройщика, прочесть информацию о нем, отзывы других посетителей, оставить свой вопрос.

Изучение судебной практики по делам, в которых застройщик участвовал в качестве ответчика, - еще один способ проследить историю его деятельности. Были ли у него просрочки, проблемы при сдаче объектов в эксплуатацию? Судебная практика может дать ответ на поставленные вопросы в полной мере.

Согласно ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в ред. от 30.11.2011 информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, или - при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) - за фактический период предпринимательской деятельности, или - при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения - книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В случае обращения лица застройщик ОБЯЗАН предоставить вышеуказанные документы.

Второй факт, на который следует обратить внимание при заключении договора, - права и обязанности сторон по договору, а также меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение положений договора. Проверять данные положения необходимо наиболее тщательно, ведь именно в них чаще всего встречаются "подводные камни". Обычная мера ответственности - неустойка - зачастую установлена непосредственно в договоре. Обратить внимание необходимо на размер неустойки (процент), а также на предельную величину неустойки: есть риск того, что застройщик устанавливает такой предельный размер, защищая себя от будущих крупных взысканий. Так, в договоре может быть указано: "Размер неустойки составляет 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, но не более 3%". Спорные положения необходимо оговаривать с застройщиком непосредственно при заключении договора. Если в договоре отсутствует положение о неустойке или же если договор отсылает лицо к действующему законодательству - неустойка будет считаться на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Считаем нужным обратить внимание на то, что судебная практика сформировалась таким образом, что неустойка зачастую снижается судом на основании ст. 333 ГК РФ как несоразмерная наступившим последствиям. А это значит, что, если дольщику стало известно о нарушении его прав, обращаться за защитой своих интересов в суд следует незамедлительно, так как затягивание времени ради увеличения размера неустойки обычно приводит к ее снижению судом.

И, само собой, следует проследить, прописаны ли в договоре все его существенные условия (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ): если договор не содержит всех существенных условий, он будет считаться незаключенным, и по закону стороны должны будут вернуться к до-договорному состоянию, то есть квартиру дольщик не получит, хотя уплаченные деньги ему вернутся.

Недействительность договора может повлечь подписание его неуполномоченным лицом. При заключении договора о долевом участии следует обратить внимание на лицо, которое подписывает его от имени застройщика: если лицо действует по доверенности, то необходимо истребовать у него эту доверенность, изучить ее и убедиться в том, что у данного лица имеются полномочия подписывать договоры о долевом участии от имени застройщика.

Представленные на анализ документы (договор с приложениями, дополнительное соглашение к договору, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права) выполнены с учетом требований законодательства и нареканий не вызывают, однако стоит обратить внимание на то, что квартиры были переданы дольщику лишь спустя год после истечения срока, установленного договором (25.08.2011 вместо 31.07.2010). В остальном же договор составлен на высоком уровне юридической техники, все существенные условия в нем содержатся, интересы дольщика не нарушены. Квартиры были переданы дольщику по акту приема-передачи, подписанному сторонами, государственная регистрация перехода права произведена, о чем имеется свидетельство.

Однако акт содержит пункт, по которому участник (дольщик) отказывается от финансовых претензий после подписания данного акта. Это значит, что после вступления акта в силу взыскать неустойку с застройщика будет практически невозможно, судом будет просто-напросто отказано в удовлетворении исковых требований, если ответчиком будет предоставлен акт приема-передачи, содержащий в себе пункт об отказе от материальных претензий. Если материальные претензии у дольщика имеются, то сперва нужно предъявить их, а уже после их разрешения подписывать акт приема-передачи. Однако это актуально лишь в том случае, если акт содержит в себе вышеуказанный пункт.

Уважаемый Игорь.

Список документов, которые Застройщик ОБЯЗАН ВАМ ПОКАЗАТЬ.

учредительные документы застройщика;

свидетельство о государственной регистрации застройщика;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности, либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет документы в подлинниках или нотариально заверенные.

Кроме вышеперечисленных документов обязательно нужно посмотреть проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать информацию:

о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

о государственной регистрации застройщика;

об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;

о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

о разрешении на строительство;

о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

НАДЕЮСЬ, ЧТО ПОМОГЛА ВАМ.

начните не с того, что вам перекопировала Лаптева, а с сайта арбитражного суда и сайта районного суда, по адресу которого находится юрлицо и если там есть много споров по всем судам, то это очень тревожный признак и далее ходить в офисы к застройщику бессмысленно.

Список документов вам ничего не даст , так как вы не сможете их прочесть и проанализировать, тк они написаны юрязыком и рассчитаны на специалистов.

На данном этапе не имеет смысл оформлять земельный участок в собственность, хотя теоретически это можно сделать. Под объектом незавершенного строительства как под объектом недвижимости выкупить его нельзя, да еще и незавершенку надо регистрировать, поэтому продажа будет только через аукцион, так как участок сформирован и нет никакой гарантии, что Вы окажетесь единственным участником. Полный тупик, что с Вами и фундаментом делать если появится упертый кандидат на это же место...Уж если хотели в собственность надо было сразу оформлять в собственность, но при этом и цена была бы по независимой оценке (рыночная). Так что в Вашей ситуации оптимальный вариант построить гараж, оформить его как объект недвижимости в собственность и потом выкупить землю как под объектом недвижимости.

Здравствуйте! Если в акте сдачи-приемки указано что претензий не имеете, тогда не можете. Т.К. Вы согласились с нарушением сроков сдачи жилья.

Александр,

Имеете право! Очень кругленькая там сумма неустойки получается. Читали наверное: 1/150 ставки рефинансирования в день. Если Вы либо дольщик-продавец не подписывали глупейших документов (типа допсоглашения о переносе сроков сдачи объекта, или согласия дольщика о переносе таких сроков), - то Вы вправе требовать эту неустойку.

Обращайтесь, взыщем.

Техническая документация на дом: заключения, паспорт и т.д.

Всего доброго.

незавершенный объект строительства не может быть объектом права собственности, вы можете признать право собственности на стройматериалы который использовались на этапе строительства

Возможно, почему бы нет.

Т.к. "сейчас этап получения ТУ", то разрешения на строительство дома ещё нет, значит ответ - нет.

Только после того как дом будет построен, когда будут электричество, отопление и хотябы готов под чистовую отделку. Когда будет оформлен кадастровый паспорт на объект.

Ирина, Вы должны понимать, что в полной мере застраховаться от всех рисков, связанных с новым строительством, невозможно. Именно из-за наличия этих рисков квартира на начальном этапе строительства стоит много дешевле, чем в уже построенном и сданном доме.

Закон ФЗ-214 снижает риски дольщиков: он препятствует "двойным продажам" и определенным образом защищает интересы дольщиков при банкротстве застройщика.

Ирина! на любом этапе можно регистрировать право собственности, но до подписания акта ввода в эксплуатацию и получения разрешения на эксплуатацию - право собственности регистрируется на объект незавершенного строительства для целей совершения сделки по отчуждению объекта

Может договор инвестирования в строительство с прописью всех положений относительно самого этапа строительства и окончательно построенных объектов.

Фактически на любом, до момента подписания акта приема.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

"Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства".

На каждое жилое помещение Ростехинвентаризация (бывшее БТИ) заводит технический паспорт жилого (нежилого) помещения в котором помиом назначения самого помещения указываются в том числе вид внутренней отделки, это вызвано определением инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и расчета налога на имущество

На этапе строительства основным документом является Разрешение на строительство и согласованные с архитектурой проекты сторящегося объекта с приложенными сметами расходов (данная отрасль определяется строительными нормами и правилами СНИПы)