Изменения в законодательстве относительно сроков передачи квартир и платы дольщикам при увеличении площади после обмера БТИ
Есть ли какие то изменения в законодательстве, говорящие о том, что при изменении сроков передачи квартир участникам долевого строительства, пункт договора ДДУ о том, что в случае увеличения площади после обмера БТИ дольщик платит разницу, является ничтожной?
Такой нормы нет, и никогда не было.
Другое дело, что при задержке в передаче квартиры, вы можете предъявить претензию о неустойке и, по соглашению с застройщиком, засчитать ее (полностью или частично) в счет этой доплаты. В случае несогласия застройщика все это можно сделать в судебном порядке.
Спросить
Пункт договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома: «Цена договора может быть изменена в случае изменения сроков передачи Дольщику Квартиры в соответствии с п.4.1.6 настоящего Договора».
П.4.1.6. – «В случае если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи квартиры. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Квартиры Дольщику оформляется дополнительным соглашением».
Что означают данные пункты для дольщика в целом?
При подписании дополнительное соглашение на изменение срока теряет ли дольщик право на пени? Требуется ли указать в дополнительном соглашении, что дольщик соглашается на продление срока только с условием уплаты пени? Или право на пени сохраняется только в случае действия первоначального договора? Какие последствия может вызвать отказ дольщика заключать дополнительное соглашение?
Имеет ли значение причина изменения срока (например, изменение срока вызвано задержками поставки материалов для строительства поставщиками застройщика)?
Должно ли изменение сроков находить отражение в проектной декларации?
Если проектная декларация изменяется – имеет ли дольщик право на пени?
Здравствуйте, Мария!
Цена договора не может зависеть от изменения сроков строительства и передачи дольщику квартиры.В п.4.1.6 должны быть указаны причины изменения срока строительства, которые могут быть связаны с какими-то внешними причинами, не зависящими от застройщика, например, невозможность своевременно подвозить материалы к месту строительства из-за ремонта (строительства) дорог, отключение электроэнергии из-за аварии на подстанции, сложные погодные условия и т.д.Задержки поставок не могут являться обоснованными причинами увеличения сроков троительства, т.к. это относится к рискам застройщика, который может взыскать с поставщика установленную договором поставки или законом, неустойку. Изменение сроков строительства требует внесения изменений в проектную декларацию, т.к. это относится к информации о проекте строительства.
С уважением, юрист Григорьева Е.Р.
СпроситьВ Договоре участия в долевом строительстве в указано, что после ввода дома в эксплуатацию в результате уточненного обмера площадей специалистами, площадь объекта может быть изменена. При этом изменение размера объекта долевого строительства не является существенным при увеличении или уменьшении площади объекта до 10% от проектируемой площади. В следующем пункте говорится, что в случае увеличения площади Участник обязан доплатить в кассу стоимость увеличения. Вопрос: обязан ли участник выплачивать стоимость увеличения, если она составляет 5%? Какими нормативными актами регулируется?
Обязан ли участник выплачивать стоимость увеличения, если она составляет 5%? - нет, у вас в ДДУ указано, что изменение площади на 10% не является существенным и видимо не оплачивается. Смотрите условия вашего договора.
СпроситьСогласно договору участия в долевом строительстве,
«В случае осуществления Застройщиком после окончания строительства Объекта первичного государственного учета Объекта и расположенных в нем помещений по результатам первичной технической инвентаризации (обмер органами БТИ), Стороны обязаны подписать дополнительное соглашение к Договору об изменении адреса Объекта, номера и площади всех частей Объекта долевого строительства (Квартиры)»
Застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение и подписать акт приема-передачи без обмеров БТИ (то есть, в акте прописывается проектная площадь квартиры). Правомерны ли действия застройщика или мы вправе требовать предоставления результатов обмера БТИ? На какие законодательные нормы в таком случае можно сослаться?
Спасибо.
по результатам обмера БТИ площадь может отличаться от проектной как в большую, так и в меньшую сторону
для учёта и для расчётов (за площадь) по договору должна приниматься площадь по результатам технической инвентаризации и технического учёта БТИ
(до передачи функций по учёту в части ОКС (пока учитывают только в части земли) органам кадастрового учёта по 221му закону о кадастре недвижимости)
поскольку раньше общая площадь квартиры считалась БТИ по 37ой инструкции и соответственно застройщиками для "доклада" о вводимой площади и по рассчётам с гражданами за приобретаемую квартиру с учётом площадей балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами 0,3 и 0,5 на болконы и лоджии),
а в настоящее время после принятия нового Жилищного Кодекса РФ после 1 марта 2005 года площадь считается без них (часть 5-ая статьи 15 ЖК РФ), но застройщики часто "забывают" про эту норму в свою пользу
(т.е. вы будете платить ещё и за балконы и лоджии, хотя в сметную стоимость дома, которая делиться на площадь квартиры стоимость на их обустройство всё-равно уже заложена
смотрите.: по этому поводу мои и др. сообщения на форуме АНО БТИ
- то вам лучше (да и правильнее с точки зрения закона) требовать указания площади по обмерам БТИ
смотрите также:
пункт 5) части 1 статьи 4
пункты 1) статей 12, 13 и 14 Жилищного Кодекса РФ
и постановления Правительства РФ
"О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"
от 13 октября 1997 г. № 1301
и Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921
"О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства"
вот так
СпроситьСитуация такая - мы являемся участниками долевого строительства, проектная площадь квартиры 66,2 м.
По факту после обмера частной организацией, с которой сотрудничает застройщик площадь 68,4,то есть больше на 2,2 м. В договоре есть пункт: Если фактическая площадь квартиры (с балконами, лоджиями) в соответствии с обмерами БТИ больше проектной, то участник ДС доплачивает возникшую разницу в течение 30 банковских дней после надлеж. Уведомления его застройщиком. Сроки передачи по договору - не позднее 30 января 2015, дом не сдан до сих пор, застройщик прислал доп. соглашение по срокам, которое мы не подписали до сих пор.
Вопрос-можно ли на законных основаниях не платить за увеличение площади, с учетом задержки сроков сдачи?
В данном случае необходимо предъявить претензию с расчетом неустойки, об оплате за лишние метры по говорить рано.
СпроситьПункт договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома:
«Цена договора может быть изменена в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства и оформленное соглашением сторон».
Чем грозит данная фраза дольщику с учетом того, что текст договора изменить нельзя? Может ли эта фраза означать, что, например, при изменении СНИПов и необходимости увеличении количества строительных материалов для строительства жилого дома и, соответственно, увеличении планируемой стоимости строительства дома, указанной в проектной декларации, цена договора может увеличиться? Может ли в принципе подорожание строительных материалов вызвать увеличение цены договора?
Добрый день, Елена
Вы действительно правы, что данная фраза свидетельствует о возможном удорожании недвижемого имущества. Относительно стоимости строительных материалов, то к данному случаю они не относятся, но в случае, если проект видо изменится, соответсвенность может измениться колличество тех самых материалов, а вывод собственно вы уже сделали.
Подписывая, такой договор, вы заранее соглашаетесь на повышение стоимости, я бы рекомендовала Вам обратиться к юристам, для более детального изучения договора, наверняка там еще много подводных камней.
Удачи Вам!
СпроситьПриобрела квартиру в ипотеку по дду. Дом введен в эксплуатацию. Оплату за квартиру с эскроу-счета списали. Сейчас застройщик обзванивает будущих жителей и приглашает на подписание акта приема-передачи. По обмерам БТИ площадь квартиры увеличилась на 0,2 м 2. Теперь они требуют доплатить до приема квартиры эту площадь, в противном случае грозят тем, что не отдадут ключи.
В пункте 5 Цена договора. Порядок расчетов. Прописано:
5.1 Цена Договора составляет ( (____) рублей РФ
Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит при условии уплаты цены договора Участником долевого строительства в сроки, определенные в настоящем договоре. Цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению сторон в случаях:
- если фактическая общая площадь Квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора на 1 (один) кв.м. и более, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене одного квадратного метра, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в пункте 5.1 настоящего договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 3.2 настоящего договора.
- cтороны могут по обоюдному согласию (заключив дополнительное соглашение) изменить цену договора, пока объект долевого строительства еще не оплачен Участником долевого строительства.
Застройщик требуя денег ссылается на пункт 6.3 договора, который гласит:
6.3 По окончании строительства Застройщиком обеспечивается первичная техническая инвентаризация ОБЪЕКТА.
По результатам первичной технической инвентаризации определяется окончательная площадь ОБЪЕКТА.
При изменении площади ОБЪЕКТА, как в большую, так и меньшую сторону, стороны договорились произвести перерасчет цены ДОГОВОРА исходя из цены 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ, в следующем порядке:
В случае увеличения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику дополнительные денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВ ОРУ в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.
В случае уменьшения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется возвратить Участнику долевого строительства денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ в срок не позднее
30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.
Вопрос: должна ли я доплачивать и имеют ли они право не отдавать ключи?
В договоре предусмотрено дополнительное соглашение и то,что участник долевого строительства ОБЯЗАН направить Застройщику ответ на предложение об изменении срока. Если Участник долевого строительства не направит Застройщику отказ от предложения об изменении договора в установленный срок, то направленное Застройщиком предложение об изменении сроков окончания строительства и передачи Объекта долевого строительства считается одобренным. Первое дополнительное соглашение было подписано Участником. После этого было получено второе, но оно подписано уже не было. Является ли данный пункт договора правомерным?
Этот пункт не правомочен, поэтому, если срок передачи квартиры нарушен нужно предъявлять претензию на взыскание неустойки и убытков согласно норм ГК.
СпроситьВ ДДУ составленный на основании ФЗ-214 проектная площадь квартиры составляла 38.5 м (кухня 13.1 м)
После обмера ПИБ застройщик прислал фактическую планировку квартиры.
Общая площадь квартиры составила 36.2 м (кухня 8.9)
Разница общей площади 2.3 м
Разница площади кухни 4.2 м (комната увеличилась на 1.2 м)
В предмете договора ДДУ есть пункт:
- Стороны признают, что отклонение Фактической площади Квартиры от проектной, указанной в п. 1.3.1 Договора, в пределах 10% от проектной площади Квартиры, не является нарушением Договора и не признается существенным изменением размера Квартиры.
Вопрос такой.
Считается ли существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, если площадь кухни уменьшилась аж на 4 квадрата (Есть ли какие-то стандарты максимального изменения площади?)
Если брать в процентах
Максимальные изменения площади по ДДУ 10% (3.85 м)
Изменение размеров площади кухни на 32% !
Добрый час.
Полагаю, что отклонение Фактической площади Квартиры от проектной площади находится в пределах 10% от проектной площади Квартиры.
Что касается площади кухни, то если изменение ее размере не урегулировано в договоре, то и не сможет стать основанием для перерасчета.
Можете попробовать заявить, что застройщик существенно нарушил условия договора, угрожайте расторгнуть его.
СпроситьПоясните пожалуйста, не противоречит ли законодательству пункт договора об участие в долевом строительстве, прописывающий, что при увеличении площади я как участник долевого должна доплатить, а при уменьшении - никаких изменений в цене. По итогу строительства площадь увеличилась, но менее, чем на 1 кв. м., мне предлагают подписать доп. соглашение о доплате за увеличение площади на 0.3 кв. м, не противоречит ли этот момент законодательству также? С уважением, Елена.
В Договоре о долевом строительстве прописана общая площадь квартиры 62,4 кв.м. При подписании акта сдачи, ссылаясь на обмеры БТИ, застройщик вписал в АКТ сдачи 64,7 кв.м. В Договоре есть фраза о том, что при фактическом изменении метража в сторону увеличения - доплачивает дольщик, уменьшения - деньги возвращает застройщик. Лишние метры я оплатил. Далее, при получении техпаспорта на квартиру общая площадь уменьшилась до 58,4 кв.м. Это уменьшение произошло за счет уменьшения площади квартиры (по результату фактического обмера) и вычета площади балконов (согласно Жилищьному кодексу).
В Договоре долевого строительства фигурирует только «общая площадь квартиры» и нет ни слова о балконах. Могу ли я потребовать от Застройщика возврата денежных средств из расчета переплаченных квадратных метров: 64,7 кв.м - 58, 4 кв.м.?
Григорий составте притензию и направте застройщику. С уважением. Сергей Чесноков. Юрист. Москва.
Спросить
