Расчётная норма при сносе жилья по проекту ликвидации шахты для семьи из четырёх человек и выплаты за надворные постройки и сады-огороды.

₽ VIP

СНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 апреля 2009 года

В.М. ЕРОШКИН

Ерошкин Владимир Михайлович - начальник юридического отдела строительной компании, имеет многолетний опыт судебной практики, в частности, по вопросам недвижимости, оформления и подтверждения собственности и другим, возникающим с этим вопросам; специализируется по жилищному праву, автор ряда публикаций в журнале "Жилищное право":

"...В настоящее время в ст. 32 ЖК РФ определяются основания и порядок изъятия у собственника его жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, устанавливая при этом и определенные гарантии обеспечения жилищных прав собственника. Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, причем выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 32 ЖК РФ, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Анализ данной нормы показывает, что уполномоченный орган вначале принимает решение об изъятии земельного участка, а в дальнейшем уже решение об изъятии жилого помещения. Как решение об изъятии соответствующего земельного участка, так и решение об изъятии жилого помещения подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 279 ГК РФ, ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). Излишне говорить, что решение, которое было принято неуполномоченным органом, не имеет юридической силы. Порядок и основания государственной регистрации прав на недвижимость регулируются Законом о регистрации. Какого-либо четкого правового регулирования, связанного с порядком регистрации решений уполномоченных органов об изъятии земельных участков или иных объектов недвижимости, в данном Законе нет. Решения регистрируются органом по государственной регистрации как ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение и земельный участок с обязательным уведомлением правообладателя этой недвижимости.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Выкупная цена жилья, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение должно включать в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан в письменной форме уведомить собственника о принятом решении и о дате государственной регистрации такого решения не позднее чем за год до предстоящего изъятия. В данном случае надлежащим порядком уведомления будет направление собственнику заказного письма с уведомлением о вручении. До истечения года со дня уведомления собственника выкуп жилого помещения допускается только с его согласия.

Закон не устанавливает какого-либо предварительного согласования с субъектом права о возможности изъятия в дальнейшем его недвижимого имущества. Лицо, у которого будет изыматься имущество, лишь уведомляется о принятом решении, ставится перед фактом, и далеко не всегда в этом случае интересы субъекта права и уполномоченного органа в отношении изымаемого имущества совпадают. Однако уведомительный характер вовсе не означает полного игнорирования интересов собственника, и уж тем более не должен вести к нарушению установленного порядка изъятия жилого помещения и (или) земельного участка.

При изъятии имущества необходимо достигать максимального баланса интересов сторон, так как речь идет о жилье, ценность которого для людей трудно переоценить. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Сюда относятся убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением этого права, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение. Так как на практике при этом возникает масса вопросов (например, жилое помещение требует ремонта, и, соответственно, встает вопрос о возмещении затрат), рекомендуется в заключаемом соглашении подробно предусматривать условия предоставления иного жилья.

В том случае, если собственник жилья не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилья или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилья уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, принятие решения об изъятии жилого помещения в принципе не ограничивает права собственника. С момента государственной регистрации решения об изъятии и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник данного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилья в соответствии с его назначением. Так, собственник вправе заключать договоры об отчуждении данного имущества (купли-продажи и т.д.), однако обязан сообщить новому собственнику об имеющихся обременениях.

В то же время законодатель определил, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилья. Иными словами, затраты, произведенные собственником и направленные на приращение (особенно значительное и никак не связанное с текущими необходимыми затратами) стоимости жилья в этот период, возмещаться ему не будут. Однако здесь хочется уточнить следующее. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обязан уведомить об этом собственника. То есть до получения уведомления собственник не знает о принятом решении. А если собственник осуществит значительные вложения в жилое помещение в период после принятия решения (о котором он не знает), но до получения соответствующего уведомления, будут ли возмещаться ему понесенные затраты? Считаем, что ответ должен быть положительным, так как лицо не знало и не могло знать в данный период времени о решении, принятом уполномоченным органом.

Что касается изъятия, в том числе путем выкупа самих земельных участков для государственных или муниципальных нужд, то ст. 49 ЗК РФ определяет те исключительные случаи, когда это допускается. Эти случаи, как мы уже отмечали выше, связаны с выполнением международных обязательств РФ; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения; иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Статья 32 ЖК РФ не определяет, на каком праве собственник жилого помещения пользуется соответствующим земельным участком, на котором находится данное жилое помещение. Вопрос этот представляется весьма актуальным, поскольку в определенных случаях мы должны говорить не только о законодательных гарантиях обеспечения жилищных прав, но также и земельных прав собственника жилого помещения. Анализируя ст. 32 ЖК РФ, многие понимают под собственником жилого помещения в первую очередь собственника жилья в многоквартирном доме, концентрируя свое внимание на вопросы выкупа данного жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, находящего под этим домом. Между тем изъятие у собственника частного жилого дома, под которым ЖК РФ понимает индивидуально-определенное здание (ст. 16 ЖК РФ), ставит вопросы возмещения собственнику стоимости не только жилого помещения, но и иных строений и сооружений, находящихся на изымаемом земельном участке и попавших под снос.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно лишь при условии соблюдения гарантий интересов собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов соответствующих земельных участков. В соответствии со ст. 63 ЗК РФ, изъятие земельных участков осуществляется только после решения всех вопросов, связанных с их выкупом, возмещением стоимости строений на них, убытков и т.д.

Лица, обладающие правами на земельные участки, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии участков.

Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то законодатель также определил соответствующие права собственников жилых помещений в таких домах в отношении указанных земельных участков. При этом надо иметь в виду следующее: оформлены надлежащим образом права собственников жилых помещений в отношении земельных участков под домами или нет. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же надлежащим образом долевая собственность не оформлена, то собственникам жилых помещений необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета. Собственники жилых помещений, став собственниками общей долевой собственности, при определении выкупной цены имеют право требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей им доли в общей собственности на земельный участок.

Еще одним случаем, когда возможно изъятие жилых помещений у граждан (иногда весьма масштабное), является развитие застроенных территорий.

Федеральный закон от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" создал определенные условия для увеличения объемов жилищного строительства, убрав при этом ряд административных барьеров. Данный Закон внес изменения в некоторые законодательные акты с целью упрощения процедуры предоставления земельных участков под жилищное строительство. Так, ГрК РФ дополнен ст. ст. 46.1 - 46.3, которые определяют порядок развития уже застроенных территорий.

Решение о развитии застроенных территорий принимается органом местного самоуправления, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Решение может быть принято только в том случае, если на застроенной территории расположены:

- многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории могут быть расположены также иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Если на застроенной территории будут расположены иные объекты, помимо указанных выше, ее предоставление в целях развития невозможно.

Согласно ч. 11 ст. 32 ЖК РФ, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в данном доме требование о его сносе или реконструкции. При этом срок, установленный для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома, должен составлять не менее шести месяцев. В случае если собственником (собственниками) многоквартирного дома в течение данного срока не будет подано заявление на получение разрешения на вышеуказанные действия, то земельный участок, на котором расположен такой дом, и жилые помещения в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд по правилам, установленным ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Надо отметить, что до истечения установленного срока изъятие земельного участка допускается только с согласия собственника.

Развитие указанных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ).

Данный договор заключается органом местного самоуправления, как правило, с победителем открытого аукциона на право его заключения. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

Среди прочих, существенными условиями рассматриваемого договора также являются:

- обязательство лица, заключившего договор с уполномоченным органом, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также указываются максимальные сроки выполнения данного обязательства (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ);

- обязательство лица, заключившего договор, уплатить выкупную цену за изымаемое на основании решения уполномоченного органа жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, с указанием максимального срока выполнения данного обязательства..."