Возможность возврата предоплаты при отказе от аренды помещения для торговли
У мужа свое ИП.Заключил договор аренды на помещение для торговли с арендными каникулами на три месяца, но внес предоплату за 4 месяц. По истичению первого месяца понял что торговли небудет и решил отказаться от места. Может ли он вернуть предоплату.
Здравствуйте Анна.
Можно предположить, что расторжение договора должно происходить по соглашению сторон и соответственно возврат аванса.
СпроситьВзял помещение в аренду с арендными каникулами в 2 месяца, но что это значит? Мне надо будет платить только тогда, когда счет будет выставлен и за месяц аренды или выставят счет за эти два месяца отсрочки спустя этот период? Т.е 10000 или 30000 рублей? Спасибо.
Спор о действительности сделки - заключен договор аренды, а через месяц - договор купли-продажи.
Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, остальное в течении года, после чего договор купли подается на регистрацию. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились и он в одностороннем порядке расторгает сделку (в договоре купли вопрос рассторжения предусмотрен только по соглашению между сторонами) Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. он получил помещение по договору к/п. Предоплата в 2.5 раза выше суммы аренды. Стоимость помещения за это время снизилась на 30 % . По договору аренды его штрафные 15% годовых за просрочку аренд платежей. Может ли он подать на меня в суд, не заплатить аренду и получить судебное решение о возврате аванса?
Если сумма долга по аренде превышает размер аванса, то у Вас нет неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ:
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение".
Если нет неосновательного обогащения у Вас, то суд откажет арендатору.
И наоборот.
Если есть у Вас неосновательное обогащение, суд взыщет с Вас его с помощью приставов.
А в суд может обратиться любой и по любому поводу, если он уверен, что его права нарушены.
Спросить
Возврата аванса он может требовать только если расторгнет сделку или изменит ее условия (ст. 309, 310, 450-453 ГК РФ). Просто по его желанию такой маневр ему ни один суд не одобрит. При этом Вы имеете право взыскивать с него арендные платежи до момента перехода права собственности на имущество (ст. 8.1 ГК РФ) в течение договора аренды помещения.
Поэтому такое требование он может предъявить только если одновременно обратиться с требованием о расторжении договора купли-продажи.
Спросить
Возврат аванса возможно при расторжении договора ст 450-451 ГК РФ Арендную плату можете взыскать в суд порядке и начислить проценты по ст 395 ГК РФ
Спросить
Он и аренду должен платить и убытки возмещать от расторжения договора купли-продажи, на это ссылайтесь в случае его обращения в суд.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Спросить
До момента передачи вам предмета аренды, арендатор обязан платить аренду, поэтому ни о каком возврате аванса речи быть не может, аванс зачтёте в счёт аренды
Гк РФ
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 622 ГК РФ >>>
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Спросить
Игорь, В Вашем случае Вы в суде должны руководствоваться правом, в соответствии со Ст137,138 ГПК РФ. Предъявление встречного иска
Ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.
Во встречном иске укажете требования о
Статья 410 ГК РФ. Прекращение обязательства зачетом
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Также, Вам необходимо предусмотреть, что указанным Вами: ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №73 от17 ноября 2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" имеется разъяснения:
"поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Спросить
Доброго времени Игорь !
Нашел ответ на ВАШ вопрос:
Вопрос: Организации заключили договор аренды оборудования на неопределенный срок. Договор содержал условия, в соответствии с которыми арендатор должен был вносить ежемесячную плату за аренду оборудования. Договором также была предусмотрена возможность выкупа оборудования арендатором у арендодателя. Позднее арендатор и арендодатель заключили договор купли-продажи оборудования, направленный на выкуп арендуемого арендатором оборудования, однако текст договора купли-продажи содержал очевидную описку в отношении стоимости выкупаемого оборудования в сторону ее существенного уменьшения. Арендодатель (продавец) подал иск с требованием о признании сделки недействительной. Через четыре месяца с момента заключения договора купли-продажи суд признал договор купли-продажи недействительным. Арендодатель потребовал от арендатора оплаты аренды оборудования за эти три месяца в соответствии с условиями договора аренды.
Правомерны ли требования арендодателя?
Ответ: Требования арендатора правомерны. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае признания договора купли-продажи оборудования, заключенного в рамках выкупа арендуемого имущества, недействительным считается, что отношения по аренде имущества не прекращались, что значит, что арендатор обязан оплатить арендодателю аренду имущества.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, российским законодательством предусмотрена возможность заключения сторонами договора аренды оборудования на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
[b]При толковании разъяснений, данных в п. 5 Постановления N 73, при выкупе арендуемого имущества применяются нормы права, регулирующие отношения по купле-продаже имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Таким образом, в данной ситуации при выкупе арендуемого оборудования стороны должны руководствоваться положениями российского законодательства о купле-продаже, при этом на стороны возлагаются обязанности, предусмотренные для таких отношений, в частности, на арендатора будет возложена обязанность уплатить за оборудование выкупную цену, установленную в договоре. При этом российское законодательство предусматривает основания для признания договоров недействительными.
В частности, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.
Таким образом, российское законодательство предусматривает возможность признания договора недействительным по вступившему в законную силу решению суда, если сторона, оспаривающая сделку, сможет доказать наличие очевидной описки в договоре.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. ст. 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.
Таким образом, поскольку договор купли-продажи между сторонами был признан недействительным, считается, что на протяжении времени с момента заключения договора купли-продажи до признания договора купли-продажи оборудования недействительным между сторонами не прекращались отношения по аренде оборудования.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, арендатор должен оплатить арендодателю аренду оборудования за три месяца на условиях, предусмотренных договором аренды оборудования.
Данная правовая позиция подтверждается п. 5 Постановления N 73, а также Постановлением ФАС Поволжского округа от 25.07.2014 N А12-26521/2013 в части признания наличия арендных отношений при признании договора купли-продажи выкупаемого имущества недействительным.
А.А.Болдырь
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
23.11.2014
Источник ; Консультант Плюс
СпроситьНЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ, А НЕ АРЕНДЫ?
Заключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, ОН ЗАПЛАТИЛ, остальное в течении года. ОПЛАТЫ НЕ БЫЛО. После ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ договор купли ПРОДАЖИ подается на ГОСРЕГИСТРАЦИЮ. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи. Исходя из анализа ответов юристов я сделал вывод, что к нашей ситуации это постановление ВАС НЕ ОТНОСИТСЯ. Предоплата которую произвел покупатель в два с половиной раза выше его долга по аренде. Рыночная цена помещения снизилась за год примеро на 30% (сумма предоплаты) покупателем. ЧТО МОЖНО ПОСОВЕТОВАТЬ ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЮ ЧТОБЫ ВЕРНУТЬ СВОЙ АВАНС В МАКСИМАЛЬНО ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ?
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий ее нарушения. Таким образом, ничтожной может быть сделка, противоречащая не только нормам Кодекса, но и другим законам, то есть вышеназванная норма является общей и применяется наряду с нормами, установленными в иных законах. Представляется, что при продаже имущества должника не по рыночной цене можно говорить о ничтожности договора, противоречащего требованиям статьи 52 Федерального закона от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» , в соответствии с которой оценка имущества должника производится по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случа ев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Однако для признания такого договора недействительным необходимо все указанные обстоятельства доказать.
СпроситьОбратитесь в суд с иском о взыскании денежных средств и расторжении договора КП ст 450-451 ГК РФ Но предварительно направьте претензию продавцу о возврате средств, так же сможете взыскать % за пользование по ст 395 ГК РФ
Спросить
Взыскивайте через суд задолженность по аренде и пени по договору или проценты по ст395 ч1 гк РФ и убытки на основании ст15 гк РФ в связи с одностороннем отказом от исполнения обязательств на основании ст310 гк рф
Спросить
Покупателю? Если получит отказ от продавца в расторжении договора и возврате суммы частичной оплаты - то обращаться в суд с иском о расторжении договора - ст. 452 ГК и возврате суммы оплаты по договору
СпроситьПраво собственности считается с момента Гос.регистрации ст. 8.1 ГК РФ
Вы можете обратиться в суд о признании права собственности поскольку покупатель уклоняется от регистрации права Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
СпроситьНужно зарегистрировать свой договор аренды недвижимости на основании ст. 8.1 ГК РФ в Росреестре:
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом".
Тогда аванс, превышающий сумму долга по аренде, вернётся арендодателю.
Спросить
Уважаемый Игорь!! Покупателю чтобы вернуть аванс следует привести стороны в первоначальное положение,существовавшее до заключения договора купли-продажи.
В данной ситуации сделку в силу того что договор не прошел государственную регистрацию,на основании ст166 ГК РФ нужно признавать недействительной. И на основании пункта 2 ст167 ГК РФ применять последствия недействительности сделки
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 167]
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Спросить
Последний ответ - неправильный, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности.
Если продавец не хочет расторгать договор, то вернуть просто так аванс не получится. Наоборот, продавец может требовать ПОЛНОЙ оплаты и последующей регистрации перехода права собственности. Кроме того при расторжении договора будет рассматриваться вопрос о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением. Поэтому из суммы аванса будет вычтена арендная плата.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 550]
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
СпроситьЗаключили 2 месяца назад стандартный договор аренды нежилого помещения, проработав 2 мес. поняли, что место для нас не хорошее и нужно съезжать... в договоре прописано, предупредить за 90 дней о расторжении... как можно предупредить за 90 дней, если ты через 60 понял, что нужно расторгать? Что делать? Не охота платить аренду за помещение, которое нам не нужно.
Придется платить, условие, установленное договором является обязательным для исполнения. При одностороннем расторжении обязательно уведомить письменно, с отметкой о получении.
Но всегда есть вариант договорится на любом этапе и составить дополнительное соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами.
Спросить
Нелли Геннадьевна, Вы добровольно заключили договор условия которого обязаны исполнять. Договаривайтесь с арендодателем о досрочном расторжении договора, но это должно быть оформлено письменно, так как у него есть право взыскать с вас аренду по действующему договору даже если помещение будет стоять пустое.
СпроситьСнимая помещение в аренду в торговом комплексе, внесла предоплату за последний месяц аренды. В договоре прописано, что если по моей инициативе расторгается договор, раньше чем пройдет 3 месяца, то сумма предоплаты остается в качестве штрафа. Торговля у меня совсем здесь не пошла, и я решила съехать, за 2 недели раньше чем 3 месяца. Об этом пункте я, естественно, не знала, потому что не читала договор. Это конечно будет мне уроком, но возможно ли все-таки вернуть эти деньги? И вообще они могли включать такой пункт в договор?
Добрый день!
К сожалению, включение подобного пункта вполне законно, так как условия договора согласовываются на усмотрение сторон. Вернуть деньги вряд ли получится.
СпроситьЯ заключил договор аренды нежилого помещения. Арендатор не внес арендную плату за три месяца. Могу ли я запретить доступ арендатора в помещения если я за месяц предупредил арендатора о досрочном расторжении договора. Какие обеспечительные меры я могу принять, для того чтобы гарантировать возврат долга?
Григорий, а что по этому поводу указано в Вашем договоре аренды? Смотрите его внимательно. Если договор прошел регистрацию, то это дает Вам право в законном порядке взыскать неоплату аренды через суд.
С Уважением.
СпроситьЗаключили договор аренды коммерческого помещения, сразу произвели оплату за два месяца, и сразу решили отказаться от этого помещения, можно ли вернуть средства за два месяца?
нет не можете если арендодатель против вины арендодателя в просто передумали нет
Спросить
Вы наверное ошибаетесь, прочтите повнимательней договор, с Вас взяли не 2 арендных платы, а 1 арендную плату, а вторую так называемый "взнос". Т.е. если вы ушли с "места аренды" не предупредив за месяц, то этот взнос Вам не возвращается, а если предупредили вы его фактически сохраняете.
СпроситьПять дней назад мы заключили договор и оплатили деньги за аренду помещения под торговлю. В течении двух недель арендодатель в этом помещении будет проводить ремонт. Можем ли мы отказаться от аренды и вернуть деньги? Спасибо.
Лилия односторонний отказ от исполнения договора недопустим. Думаю, что при таких обстоятельствах можно говорить об уменьшении размера арендной платы. В любом случае нужно первоначально смотреть договор.
Удачи Вам! В случае возникновения вопросов, обращайтесь.
СпроситьХотели сдать свое помещение в аренду, нашли потенциального арендатора (юр.лицо), получили от него аванс и он перевез в помещение свою мебель. Однако в процессе подписания договора (согласование разногласий) арендатор решил отказаться от аренды и требует вернуть аванс.
Можно ли горе-арендатору отказать в возврате аванса, тем более, что он в данном помещении хоть и не вел деятельность, но разместил там свою мебель и отказаться от аренды решил через месяц с момента завоза мебели.
Нельзя. Нужно было оформлять как задаток, а не как аванс. Аванс придется возвращать.
СпроситьЗаключил договор аренды сроком на 11 месяцев без госрегистрации, но с последующей пролонгацией. Через месяц заключил договор купли продажи, на это же нежилое помещение, с тем же лицом. В договоре купли продажи прописано, что покупатель выплачивает в течении месяца треть от суммы, остальное в течении года, после этого договор купли подается на госрегистрацию. Покупатель (он же арендатор) платил аренду 2 месяца, через год вернул помещение, написал, что его планы изменились и он не может полностью заплатить. Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, ссылается на ПЛЕНУМ ВАС 73 от 17.11.2011 г ст 5. Предоплата в 2,5 раза выше суммы аванса. Как мне правильно вести себя в такой ситуации?
Подавать в суд заявление о признании договора продажи недействительным.
Пока нет перехода права собственности, зарегистрированного Росреестром согласно ст. 8.1 ГК РФ, действует договор аренды (первый).
Второй договор аренды недействителен - есть превышение срока аренды в 1 год.
А ст. 651 ГК РФ указывает:
"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
СпроситьУ Вас 2 варианта действий:
1. В судебном порядке зарегистрировать сделку и взыскать долг по договору купли-продажи. При этом независимо от стоимости недвижимости по договору купли-продажи (ст. 555 ГК РФ) арендные платежи можете требовать до момента регистрации перехода права собственности в пределах срока договора аренды. При этом по окончании срока договора аренды до моменты передачи помещения по акту Вам обратно можете взыскать неосновательное обогащение арендатора по стоимости арендных платежей из договора (ст. 1102 ГК РФ).
2. Просто взыскивайте арендные платежи. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).
СпроситьУсловия договора должны быть исполнены в полном объеме, пока права не зарегистрированы, применяются правила аренды ст 421 ГК РФ, ст 606 ГК РФ
Спросить
Здравствуйте!
Как указано в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, у арендатора (покупателя) нет оснований требовать возврата предоплаты (договор купли-продажи между Вами не расторгнут и сохраняет свою силу).
И в любом случае за ним сохраняется обязанность внесения арендной платы (если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным).
СпроситьПредложите ему в этом случае признать договор купли-продажи недействительным, тогда арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися и на нем остается обязанность платить арендную плату.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Спросить
Можете направить ответ заказным письмом с уведомлением и описью в разумный срок.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Спросить
