Изменение долевой собственности на совместную - нормативные документы и порядок
Возможно ли изменение общей собственности из долевой в совместную? Если возможно, то какими нормативными документами это регламентируется и каков порядок?
Мы с супругой имеем по 1/2 доле в праве собственности на квартиру (в соответствии с договором купли-продажи и Свидетельствами о гос. регистрации) и хотим изменить долевую собственность на совместную.
Как следует поступить? Необходимо ли и где оформлять дополнение к договору купли-продажи и возможно ли это сделать без участия бывших владельцев-продавцов?
Вам необходимо обратиться в территориальный орган госрегистрации с заявлением в соответствии с ч.3 ст. 24 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 122-ФЗ
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
СпроситьДомостроение находится в общей долевой собственности, дом разделен пополам и одна часть находится в аресте, к той части которая не находится в аресте собираемся приватизировать. Каков порядок приватизации и возможно ли это?
Теоретически это возможно. Если вторая часть дома индивидуализирована, имеет отдельный адрес, то проблем с приватизацией не будет.
СпроситьДобрый день! Право собственности на земельный участок возникает в том же объеме, что и на дом. нельзя приватизировать только часть. Однако, наличие ареста на часть дома не препятствует регистрации права собственности в упрощенном порядке на земельный участок под ним, поэтому можете оформлять весь участок.
СпроситьАрест части домовладения не может помешать приватизации земельного участка, который будет передан сособственникам дома в тех же частях. Вопрос, захочет ли собственник арестованной части приватизировать землю-тк на его долю опять же может быть наложен арест. Лучше выделить свою долю в доме, и приватизировать прилегающий к нему земельный участок, если к тому есть все законные основания.
СпроситьЕсли домовладение находится в общей долевой собственности, то и земельный участок тоже передается в общую долевую собственность. Нужно обратиться в местную администрацию.
СпроситьПриватизация будет происходить в порядке, аналогичном приватизации коммунальной квартиры. То е сть в договоре на передачу будут указаны конкретные номера помещений.
СпроситьДобрый вечер. В собственности частный дом, разделенный на 2 половины. У меня 1/2 доли и у соседей втроем с детьми по 1/6 доли. Встал вопрос о продаже недвижимости. Возможно ли вывести долевую собственность в выделенный объект с присвоением номера дома и квартиры, при условии, что в этом доме есть перегородка, отдельный вход, все жкх отдельно? К кому нужно обращаться с этим вопросом?
Здравствуйте! Если все собственники дома согласны, то можете заключить соглашение о прекращении права общей долевой собственности. По соглашению право собственности будет установлено на отдельные помещения.
СпроситьДобрый вечер! Если соседи согласны на раздел в натуре, можно сделать соглашение у нотариуса, если не согласны, то через суд.
СпроситьЕсли доля фактически обособлена, технические условия позволяют выделить её, то данный вопрос можно решить через суд
По правилам п.1 ст.254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
СпроситьЯ отремонтировал автомобиль, находящийся в долевой собственности у трех владельцев (я в т.ч.) Могу ли требовать от двух других владельцев компенсации моих затрат, пропорционально долям?
Сергей, увы, но вы не может требовать от третьих лиц содержания и несения ответственности отремонтированное имущество. Если только они в добровольном порядке возместят часть расходов.
Спросить- да, можете;
- имущество (а/м) стал "дороже" , т.к. вы вложили в него средства;
- но другие собственники имеют это не признавать и доказывать свои обстоятельства;
- в споре в суде придется доказывать (приглашать специалистов - сотрудников автосервиса) и обосновывать "нужность" ремонта - в том плате, что без ремонта его невозможно эксплуатировать;
- еще нюанс - кто пользуется а/м? (если не вкладывать деньги в а/м, ничего не будет "эксплуатироваться" и тд.) - выиграете ли спор - весьма проблематично...
СпроситьЗдравствуйте Сергей! Дело в том, что все три собственника несут ответственность за исправное состояние автомобиля. Поэтому, если ремонт был необходим авто, Вы вправе и с остальных собственников в исковом порядке потребовать оплаты ремонта, предварительно направив претензию. С уважением. Надеюсь ответ полезен.
СпроситьСогласно ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Я делаю вывод, что собственники долей могут по своему усмотрению, на основании соглашения между ними, изменить соотношение долей. Например, у двух сособственников было 4/10 и 6/10 долей в квартире, затем они заключили договор, что теперь у них будет 1/2 и 1/2 и отдали его на регистрацию этих новых долей в праве общей долевой собственности. Этого будет достаточно? Не будет ли здесь попыток каких-либо государственных органов представить это как куплю-продажу или что-то вроде того, чтобы затем обложить налогом? Обоснований отказа в регистрации с требованием оформить это договором купли-продажи?
Если без договора "в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества" сможет доказать приращение общего имущества и вклад каждого в такое приращение - не будет. Равно как и обоснования отказа.
СпроситьДом находится в общедолевой собственности по 1/2.Порядок пользования не определен,сложившийся порядок пользования не подтвержден.Совладельц произвели пристрой к дому и теперь просят перераспределить доли на сумму вложения и улучшения которые они произвели. я против их пристроев претензий не имею и неоднократно предлагал им решить вопрос без суда с учетом их вложений но они отказались и теперь подают в суд с просьбой взыскать с меня все судебные издержки. Каковы перспективы и вариаты моих действий,Пристройки не узаконены Заранее благодарен
СпроситьПриобретена квартира по ДДУ в строящемся доме на супругов, доли не определялись, собственность совместная.
Возникла необходимость включения детей в договор долевого участия, для этого заключается дополнительное соглашение к ДДУ.
Застройщик в новостройке требует от супругов заключения брачного договора, так как в доп. соглашении указываются доли каждого из супругов и доли детей.
Вопросы:
1. Нужно ли обязательное заключение брачного контракта для изменения режима общей собственности - из совместной в долевую?
2. Можно ли в одном договоре ДДУ оставить два вида общей собственности - совместную для родителей (1/2 от общей площади квартиры) и долевую для детей (по 1/4 от общей площади квартиры), как на это посмотрит Росреестр?
Добрый день.
Не нужно заключать брачный договор, достаточно заключить соглашение об определении долей между вами (супругами), а после регистрации долевой собственности уже дарить доли детям, статьи 244 и 572 ГК РФ. Одним документов сразу все оформить не получится, поскольку дети не являются участниками совместной собственности.
Спросить1.Не обязательно. Вам вообще застройщик не нужен дял сделки. Вы делаете уступку по 1\4 на каждого ребенка и у Вас останется 1\2, без определения долей между вами...
СпроситьК сожалению, подарить детям долю - не вариант, нам необходимо выделить доли в новой квартире, чтобы получить согласие органа опеки на продажу старой, где также есть доли у детей.
Орган опеки требует от нас именно наличие доп соглашения с застройщиком о выделении долей детям.
Вопрос все еще актуален (
СпроситьСтатья 244 ГК РФ
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Дети участниками не являются. Выделение долей это совсем другое и к вам не относится. И брачный договор заключать вообще не нужно, здесь застройщик какие-то глупости говорит. У застройщика интерес только экономический - получить плату за жилье, а кто там будет собственником или собственниками правового значения для него вообще иметь не должно.
Что касается органа опеки, то можно оформить обязательство, что вы подарите доли детям в новом жилом помещении с целью впоследствии продать другое жилье, где у детей есть доли.
СпроситьВ нашем регионе регламентом Департамента соцразвития (к нему относится работа органов опеки) не предусмотрена возможность оформления нотариального обязательства без выделения долей в новом помещении.
Варианты только либо при приобретении квартиры включать детей в ДДУ сразу, либо отдельным доп соглашением, с получением согласия банка, так как квартира приобреталась в ипотеку.
Поэтому вопрос - можно ли в одном помещении и договоре иметь несколько разных режимов общей собственности?
СпроситьМожно конечно. 1/2 доли, оформленная на одного из супругов, будет являться совместной, а по 1/4 на детей. Достаточно внести изменения в договор, но предварительно получить согласие банка, ибо квартира в залоге.
СпроситьПо поводу 1/2 доли, оформленной на одного из супругов понятно.
Речь о том, что УЖЕ есть договор долевого участия и уже там прописаны оба супруга (в договоре).
Как в этом случае?
Одному из супругов выходить из ДДУ? Передавать свою часть супругу?
Или прописать, что 1/2 доли в квартире принадлежат супругам на праве совместной собственности, а детям по 1/2 на праве долевой собственности?
Вопрос именно в совмещении разных режимов в рамках одного договора ДДУ.
СпроситьВ вашей ситуации самое простое это получить согласие банка и изменить договор в части покупателей - будете фигурировать уже не вы с супругом, а вся ваша семья, причем сразу по 1/4 на каждого. Не нужно придумывать заново велосипед.
СпроситьМаксим Вячеславович, мы именно это и пытаемся сделать.
Застройщик говорит, что Росреестр откажет в регистрации доп соглашения в том случае, если не будет брачного контракта, определяющего судьбу долей в имуществе!
Вопрос в том, как именно будет рассматривать изменение долей Росреестр, какие могут быть подводные камни, если всем дать по 1/4 доли - застройщик убеждает, что будет отказ.
Вот и пытаемся понять - как именно все будет рассматриваться и можно ли, в случае необходимости, не выделять по 1/4 доле, а совместить режимы.
СпроситьНе будет никакого отказа. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит ограничений на изменение условий договора после его регистрации в Росреестре. Кроме того действует принцип гражданского законодательства - свобода договора, статьи 421 и 450 ГК РФ.
Как вариант, можно и через уступку права, что прямо предусмотрено ФЗ-214. Можно и допсоглашением без всяких там брачных контрактов.
СпроситьКакая специфика режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в комунальной квартире, а так же на имущество общего пользования расположенного на границах территории садоводства и огородничества.
Здравствуйте, уважаемая Наталья! Давайте по порядку.
1) Вопрос об общей долевой собственности в МКД разрешается на общем собрании собственников МКД согласно требованиям ст.36, 44-46 Жилищного кодекса РФ. И если такого собрания не было, то вопрос пользования этим имуществом не определен.
2) В коммунальной квартире нужно согласие собственников на определение порядка пользования имуществом. Априори они все имеют право пользоваться, но если один нарушает права других, договориться не получается, то порядок пользования определяется судом (ст.247 ГК РФ). Согласно ст.247 ГК РФ:
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
3) Касательно общего имущества СНТ вопрос разрешается согласно требованиям ст.17 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" общим собранием членов товарищества. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
СпроситьДобрый день!
Режим общей долевой собственности в МКД, СНТ не имеет отличий.
Согласно ст. 123. 12 Гражданского кодекса РФ бщее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.
Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, собственника садового или огородного земельного участка следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.
Согласно статьям 41,42 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
СпроситьВ коммунальной квартире режим общей долевой собственности, регламентирован ст.247 ГК
где владение имуществом распределено между собственниками пропорционально долям (ст.36 ЖК) и при продажа доли учытывается преимущественное право покупки за другими долевиками (ст.250 ГК),
а в СНТ данный вопрос решается на общем собрании членов СНТ (на основании устава) и при отчуждение имущества разрешение других не требуется (главное чтобы не было долгов по взносам)
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
А на имущество в СНТ
вопрос разрешается согласно требованиям ст.17 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
на общим собрании проводимом членами СНТ.
Статья 17. Компетенция общего собрания членов товарищества
1. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся:
6) принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
СпроситьВсё перечисленное Вами (МКД и садоводство) регулируется нормами как ГК РФ, так и специальными - ЖК РФ и ФЗ № 217.
Специфика в том, что в одном случае речь идет о квадратных метрах жилья, а в другом - о квадратных метрах земельных участков, но подход к разрешению вопросов один и тот же - всё аналогично.
ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных "законами".
СпроситьЗдравствуйте Наташа!
Специфика режима общей долевой собственности заключается в том, что для того чтобы управлять этим имуществом надо договариваться.
А если не получается договариваться, то порядок пользования может быть определен судом (ст. 247 ГК РФ)
СпроситьЧастный дом разделен на две части, которые считаются двумя разными квартирами. Одна из этих частей принадлежит в неравных долях мне и моему отцу. Она состоит из первого этажа и мансарды.
Вход в мансарду с лестницы снаружи дома. Отапливается только первый этаж. Вода и кухня есть только на первом этаже, но воду можно провести на второй и при необходимости на втором можно организовать небольшую кухню. Санузла в доме нет (туалет во дворе).
Первым этажом пользуюсь только я, вторым только отец. Мы бы хотели разделить долю на две отдельные квартиры (одна на первом и вторая на втором этаже). Также желательно было бы поделить землю (участок больше 8 соток).
Реально ли в такой ситуации официально провести это разделение? Насколько я понимаю, препятствиями могут стать только отсутствие отопления, воды и кухни на втором этаже, но если других вариантов не останется, все это там можно организовать. Желательно конечно провести разделение без этих дополнительных действий и расходов.
Возможность раздела и выдела доли в натуре будет по Вашему соглашению, т. е. Вы предложите свой вариант раздела, а после экспертиза установит возможность её разделения, т. е. должен быть отдельный вход, возможность проведения коммуникаций в каждой выделенной доли:
ст. 252 ГК РФ: 2.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.Спросить3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выделить, как самостоятельные субъекты права возможно только при наличии отдельных входов в помещение. Раздел земельного участка можете произвести. ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:
1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
(п. 6 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
СпроситьДоли в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. При недостижении такого соглашения выдел производится через суд (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Доли в доме можно выделить, если имеется техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения (кухню, санузел, коридор), а также оборудовать отдельный вход (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2018 по делу N 33-14406/2018).
Реальный раздел отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), оборудования отдельного входа.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда
Российской Федерации
Также выделяемые части должны соответствовать установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, в частности по освещенности и площади жилых комнат и подсобных помещений (Апелляционное определение Московского областного суда от 28.05.2018 по делу N 33-12328/2018).
Образуемый в результате выдела земельный участок также должен соответствовать установленным требованиям земельного законодательства, в частности о предельном минимальном размере и расположении границ (ст. 11.9 ЗК РФ).
Таким образом, применительно к вашей ситуации раздел дома на доли возможен только в том случае, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.
Такой подход сформирован в судебной практике.
То есть речь не идет о возможности обустройства отопления, воды и кухни на втором этаже в будущем На момент разделения такая возможность должна быть.
СпроситьЛюбой раздел нужно будет разегистрировать в Росрестре. В описываемом случае зарегисртровать право на два самостоятельных объекта недвижимости, путем выделенния доли не получится, зря потратитесь.
СпроситьПисьмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д 23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка"
2 мая 2017
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Учитывая изложенное, для того, чтобы "разделить в натуре" указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки"
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Сразу оговорюсь, что в Вашей ситуации может идти речь только о выделе в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, а не о квартире. Все будет "упираться" в категорию земель и назначение земельного участка - Вас наверняка, под ИЖС. Между тем, как следует из ст. 16 ЖК, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Совокупность 2-х и более квартир уже будет являться многоквартирным домом. Следуя принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ), на земле под ИЖС, многоквартирный дом располагаться не может. Земельный участок в этом случае должен быть для эксплуатации многоквартирного дома. Поскольку ст. 16 ЖК РФ, предусматривает наличие такого объекта недвижимого имущества, как часть жилого дома-это наиболее приемлемый вариант в случае раздела. Здесь применима ст. 252 ГК РФ о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли. Но думаю, что вне судебного порядка Вам не обойтись, в т.ч. придется проводить строительно-техническую экспертизу, которая и определит возможные варианты раздела дома в натуре. Помимо этого, следует учитывать и предельные минимальные нормы земельного участка для вновь образуемого объекта, установленные в Вашем регионе, т.к. земельный участок также будет подлежать разделу и если один из участков окажется меньше установленной нормы, разделить его вряд ли удастся.
СпроситьДобрый день! Разделение провести в данном случае вряд ли получится. А вот участок можно попробовать.
Что касается дома! В данный момент это дом, находящийся в долевой собственности, то есть, юридически один объект - "жилой дом". Фактически используется как многоквартирный или как дом блокированной застройки. Просто так разделить жилой дом на квартиры нельзя, исходя из определения, указанного в ст. 1 ГрК РФ:
объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Получается необходимо менять статус дома либо на МКД либо на дом блокированной застройки (ДБЗ). Вариант МКД вам лично пригодился бы больше, вы бы с отцом получили отдельные помещения, но нужно согласие 3-го сособственника по дому, нужно менять назначение земли (а это может быть нереально, поскольку территориальная зона не позволяет это сделать) , и после смены статуса дома, земельный участок станет общим имуществом всех собственников помещений. Но по соглашению теоретически все-таки можно пробовать это делать. Коммуникации можно будет и после провести, главное юридически решить эту проблему.
Если менять назначение "жилой дом" на "ДБЗ" , то для этого должны быть у каждой половины свои коммуникации и входы, а также свой земельный участок. Но ваши комнаты с отцом все равно в таком случае выделить нельзя будет, ибо они будут комнатами в блоке дома БЗ, а не каждым отдельным блоком.
Участок можно делать и сейчас, по соглашению собственников и при технической возможности, до каких-либо изменений с домом.
Как вариант, сделайте соглашение о порядке пользования долевым имуществом с отцом, попробуйте разделить по нему оплату коммунальных услуг, если получится, то проведете коммуникации, сделаете соглашение и будете вести хозяйство раздельно.
Всего хорошего и удачи в решении вопроса!
СпроситьЯ правильно понимаю, что наличие отдельных входов в помещения является единственным условием, а по коммуникациям (и кухне) достаточно возможности их проведения? Если "да", назовите пожалуйста регламентирующую это норму закона. Пока вся информация, содержащаяся в ответах, была мне уже известна либо несущественна.
СпроситьОпределенных требований к проекту нет. Он должен составлясья с учетом технических характеристик дома, организацией, которой есть все разрешительные документы, на деятельность такого рода, сертификаты и пр. Данный вопрос можно разрешить через суд, заявив ходатайство о назначении экспертизы возможности в т.ч проекта. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 26.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2019)
ГПК РФ Статья 79. Назначение экспертизы
1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
3. При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
Строительные нормы и правила. СНиП 2.08.01-89 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.89 N 78)
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
СНиП 31-01-2003 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирныеЗарегистрирован Росстандартом в качестве СП 54.13330.2010. -
СпроситьВообще не существует закона, регламентирующего порядок раздела жилого помещения на доли. По смыслу статьи 252 ГК РФ-Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли-на момент раздела должна быть техническая возможность выделить обустройства отопления, воды и кухни на втором этаже. А не в будущем В этом смысл раздела на доли. Делить нужно из того что есть на момент раздела, а не то что у Вас в будущем появится
Надеюсь, я вам понятно объяснил ситуацию Судебная практика выработала четкий подход техническая возможность должна существовать на момент раздела, а не появится в будущем.
СпроситьНедостаточно отдельного входа, необходимо, чтобы дом соответствовал блокированной застройки, только в этом случае допустим и разедел и выдел.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д 23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка"2 мая 2017
выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
Для того, чтобы "разделить в натуре" указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).
Не обольщайтесь.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 13.08.2019)
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Спросить