Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью купля продажа

Узнал, что с 2013 года есть предельный срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости 10 лет. Вопрос такой: это действительно предельный, или может быть при определенных обстоятельствах увеличен, например до 15,20 и более лет. И распространяется только на сделки после 2013 года? Если например сделка была в 2016, а права нарушены по предыдущей сделке в 2000, эта предыдущая подпадает под закон о десятилетнем предельном сроке? Особенно в связи с этим:

КС постановил, что введение федеральным законодателем правила о том, что сроки исковой давности по обязательствам, сроки исполнения которых не определены или определены моментом востребования, применяются к требованиям, сроки предъявления которых не истекли до 1 сентября 2013 года, нарушает конституционные предписания, поскольку лишает участников гражданского оборота, которые состоят друг с другом в длительных (более десяти лет) договорных обязательственных правоотношениях, права на судебную защиту. Таким образом, КС РФ согласился с тем, что придание новым нормам обратной силы фактически нарушило стабильность гражданского оборота и лишило кредитора права на судебную защиту.

Правило об установлении предела в 10 лет для срока исковой давности на обязательственные правоотношения, не истекшие до 1.09.2013, было признано неконституционным. Дело заявителя будет пересмотрено. В дальнейшем все суды при разрешении подобных споров обязаны руководствоваться правовыми позициями КС РФ, изложенными в Постановления КС РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П "По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого".

вопрос №11200125
прочитан 646 раз
Оцените вопрос

Любой срок исковой давности может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин его пропуска.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;

три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):

один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

- если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);

- течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли-продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора.

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права — она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196. Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая — возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех—четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично — «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку — по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь — всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

Так я толком и не понял, все-таки 10 лет предельный, или нет? Или и через 20 лет может быть восстановлен, несмотря на статьи 181 и 196 ГК, где вроде бы 10 лет предельный. И тем более в связи с Постановлением КС РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П "По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого".

вопрос №11200463

Предельный, но предел распространяется только на сделки, совершённые после вступления закона в силу.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

То есть если я например куплю квартиру в 2016, а какие-нибудь права по ней были нарушены по предыдущей сделке в 2000 г., то на эту предыдущую этот закон от 2013 г. о предельной в 10 лет не распространяется? То есть получается эти пострадавшие 16 лет назад все равно смогут иск подать о восстановлении?

вопрос №11200520

Смогут. Но не факт, что суд восстановит этот срок.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Смотря какие «пострадавшие». Бывают и такие, на требования которых вообще исковая давность не распространяется. Например, требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Точнее можно ответить, если Вы укажете конкретные обстоятельства.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Да, теоретически смогут.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

С 16.10.2013 имела генеральную доверенность на 50 л. от бывшего мужа, прописано могу совершать сделки с его недвижимостью.18.10.2017 г я составила договор купли продажи на нашу дочь.26.10.2017 она оформила ее на себя. Теперь он хочет признать сделку недействительной. Возможно ли это? доверенность он расторг 22.02.2018. спасибо.

вопрос №17348460
прочитан 4 разa

Общий срок исковой давности согласно ГПК РФ составляет 3 года, поэтому попытаться признать сделку недействительной можно. Для этого необходимо обратиться в суд.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Срок исковой давности еще не прошел, так что если есть основания, то можно обратиться в суд и оспорить сделку.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

В 2011 г. я приобрел трехкомнатную квартиру, но позже выяснилось, что продавец купил эту квартиру по ипотеке, и кредит не платил, по фальшивой закладной снял обременение с квартиры, получил зеленку без обременений и продал квартиру мне. Я обратился в полицию, идет расследование уголовного дела. Апелляционный суд вынес решение, признать сделку купли-продажи квартиры не действительной, вернуть стороны в первоначальное положение, обязал продавца вернуть мне уплаченную сумму за квартиру, взыскать с продавца в пользу банка сумму кредита с процентами, путем обращения взыскания на заложенное имущество-квартиру. На сегодняшний день мошенник выплатил банку присужденную сумму. Но банк подал второй иск, на мошенника, и ему присудили дополнительные проценты по кредиту. В росс реестре квартира на мне, т.к. суд наложил арест в связи с разбирательством в суде. Что мне делать?

vip
вопрос №2123060
прочитан 166 раз

Ситуация сложная и банк имеет первоочередное погашение, но если основной долг по ипотеке погашен, вы можете обратиться в суд о признании за вами права собственности в связи с погашением основного долга, но Вам необходим юрист который займётся этим делом и будет разбираться во всех обстоятельствах.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

Александр, если в счет погашения долга перед банком было обращено взыскание на квартиру, то Вам остается только ожидать своей очереди на выплату задолженности.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

Квартира в залоге. Возбуждайте исполнительное производство против должника.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

Вы получили исполнительный лист в суде? Подали его приставам? Если да, то ожидайте исполнения решения суда в части удовлетворения Ваших требований.

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

У вас наверно есть юрист, с которым ведете дело, оно сложное. Подавайте иск на признание за вами права собственности, в связи с вновь открывшимся обстоятельствами, выплатой основного долга и вступлением в качестве третьего лица на стороне должника про процентам банку. Быстрее вы платится, тогда быстрее у вас дело решится, квартира выйдет из залога, но вам надо будет накладывать арест. Где гарантия, что мошенник не продаст эту квартиру, раз договор признан недействительным. Тоже новое исковое заявление, так этот иск затрагивает ваши права, как третьего лица., как собственника квартиры, Я так поняла, что это штрафные санкции со стороны банка. По исполнительному листу вам должник наверно быстро не оплатит, вы же не банк. И еще, сколько стоит сейчас квартира, оценка произведена была или нет? и какова ее была стоимость в 2011 году. Обращайтесь в суд об истинной стоимости квартиры и просите взыскать эту стоимость. Правда трудно это сделать. У вас будет несколько исков. Обращайтесь в кассацию.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Можно ли признать сделку купли продажи автомобиля не действительной, если обнаружил что пробег скручен.

вопрос №5430678
прочитан 42 разa

Да, обращайтесь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании денег по договору.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Как признать сделку купли продажи автомобилей не действительной, если супруг продал ее без согласия супруги.

вопрос №1358811
прочитан 489 раз

Татьяна, можно подать в суд исковое заявление о признании сделки недействительной или о разделе совместно нажитого имущества-автомобиля и выплаты Вам компенсации в размере 1/2 от его стоимости.

С Уважением,

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

2012 г моя бабушка продала малосемейку я взяла кредит и мы купили 56/100 х дома.2013-2014 межевались с соседями на суды ходил мой любовник (отец нашего ребенка 8 лет признан судом в 2015) для походов в суд бабушка подписала договор купли продажи (денег не было) он пообещал перевести дом 28/100 на сына.2015 февраль бабушка умерла. Дом он сдает в аренду 56/100, Я собственник 28/100 он собственник бабулиной доли, дом отдавать не собирается, но и жить нам негде, Вышла замуж снимаю квартиру. Можно ли признать сделку не действительной если он не был мне гражданским мужем и ДНК сделал без моего ведома принудил подать на отцовство и досих пор угрожает. Споры начались после нашего решения не встречаться. Он проживает так же со своей гражданской женой 18 лет. Встречалась с ним 9 лет.

вопрос №9300110
прочитан 10 раз

Для определения перспектив дела необходимо знакомиться с документами.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Приобрела квартиру по доверенности, в ипотеку, саму хозяйку ни разу не видела, цена на квартиру не занижена. Через некоторое время оказалось что хозяйка сирота, инвалид 2 группы с диагнозом легкая умственная отсталость, получила квартиру от администрации, как сирота. Её знакомый влез в долги и уговорил продать её квартиру, сказав ей что если он не отдаст долг то его убьют. Он отвел её в агентство недвижимости, где им сказали что если срочно нужны деньги то оформляйте доверенность на сотрудницу агентства, и мы вам дадим деньги. Оформив доверенность агентство отдает деньги им, а сами продают по доверенности квартиру мне. Причем весь этот расчет между ними состоялся в мае, а квартиру я приобрела у агентства в конце июля, т.е. как я думала в начале что приобретаю квартиру у агентства, а оказалось что они продавали её по доверенности, причем доверенность оформлена на сотрудницу как на физ. лицо. Сразу после покупки мною квартиры сестра этой сироты пишет заявление в прокуратуру, о том что её сестра пропала на звонки не отвечает, (как так? июнь июль её это не беспокоило!). Выставили все так что этот знакомый удерживал сироту в деревне, угрожал чтобы она не говорила что продала квартиру, хотя из показаний понятно что все она поехала в деревню по своей воле, прекрасно понимала что делает, всем говорила что отдыхать ездила. Знакомого этой сироты осудили, дали два года, вину он свою полностью признал. А вот гражданский иск выставляют мне, якобы она не понимала что продает квартиру. В суд. мед экспертизе написано что на момент подписания доверенности психических расстройств не было, но так как такой диагноз, то она могла не понимать что теряет жильё! Есть ли шанс доказать что она понимала что делает? И если сделку признают не действительной кто будет возвращать мне деньги?

вопрос №1342947
прочитан 115 раз

Вы добросовестный покупатель. Вы не нарушили ничьих прав. Проверить, что хозяйка была умственно отсталой вы не могли. Дееспособность проверяет Нодариус, при совершении доверенности. Нодар вполне мог бы отказать в удостоверении доверенности, если бы понял, что с ней что-то не так. Либо Нодар в сговоре с агентами (что скорее всего), либо недосмотрел. Девушка не лишена дееспособности? Значит, формально она имеет право продать квартиру. Все доверенности оформляются на физ. лица, иначе никак. Т.е. агентство совместно с Нодаром ввело вас в заблуждение (о чем надо поведать суду).

Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет

Действительна ли сделка купли-продажи совершенная психбольным инвалид 2 группы но пока не признан недееспособным.

вопрос №4614613
прочитан 72 разa

Действительна но оспорима.

Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спроси юриста! Ответ за5минут
Помощь юристов и адвокатов
Задайте бесплатный
вопрос юристам
Администратор печатает сообщение