Покупка квартиры без доверенности - риски и возможные последствия
Ситуация такова: хотим купить квартиру у собственницы, которая приобретала её в 2008 году по ДКП, при этом везде стоят подписи её сына, на которого она выписывала доверенность. Саму доверенность нам предъявить не могут. Стоит ли в таком случае отказаться от покупки такой квартиры или то, что доверенность не сохранилась, не несёт для нас рисков?
Заранее благодарю за ответ!
День добрый. Вам прежде всего следует запросить выписку из Росреестра, Елена, чтобы стало понятна ситуация нынешняя по квартире.
Спросить
Доброго времени суток. Доверенности 2008 года хранятся у нотариуса, который ее выдавал, экземпляр. Таким образом она может получить у него заверенную копию и предоставить вам. Удачи вам. Риск всегда есть.
Спросить
Хотим купить квартиру у юрлица, это юрлицо в 2017 году выдало доверенность своему сотруднику на покупки квартир сроком на 3 года. В 2018 году это юрлицо отменило доверенность (это подтверждается сайтом https://reestr-dover.ru/ ), но тут же выдало снова добавив небольшие ограничения не влияющие на покупку интересующей меня квартиры.
В 2019 году это доверенное лицо покупает для юрлица квартиру, но в ДКП указывается не действующая довереность от 2018 го, а отмененная от 2017 и росреестр регистрирует сделку! И юрлицо сейчас является собственником квартиры.
Вопрос - есть ли риски в покупке такой квартиры? Ведь даже если ДКП был с ошибкой, но по факту квартиру купило то же лицо, пусть и по другой доверенности. Кто-то видит основания для оспаривания такой сделки продавцом/покупателем-юрлицом/третьими лицами?
Ну во первых, сразу начнем с того что срок давности по признании такой сделки недействительной вышел, согласно ст 181 ГК РФ
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2.Риском покупки любой недвижимости у юрлица всегда является не ошибка в доверенности, а в том, что если продав такую недвижимость юрлицо пойдет в банкротство например, такую сделку будут оспаривать как наносящую вред кредиторам, если юрлицо погрязло в кредиторах.
На основании ошибки по доверенности сделку недействительной не признают, это техническая ошибка не более, и под ст 168-175 ГК РФ не подходит, а вот вам сейчас желательно сайте на сайт ФССП и пробить наличие исполнительных производств на это юрлицо.
3.Если юрлицо чистое по линии ФССП, посмотрите у него выписку из ЕГРЮЛ, если юрлицо не меняет часто адрес или директора, то вполне можете покупать у него недвижимость и не волноваться, если же юрлицо часто меняет адреса, часто меняет директора, это будет видно по выписке, есть вероятность того, что юрлицо прячет активы для будущего банкротства, а это для вас крайне плохо.
Спросить
Здравствуйте, Дмитрий! А вот это хорошая новость. По сравнению с Вашим предыдущим вопросом, где доверенность была прекращена (ст.188 ГК РФ) и новой не было. В данном же случае была действующая доверенность (ст.185-185.1 ГК РФ), которая позволяла действовать покупателю в своих интересах через представителя по доверенности. И тот факт, что в договоре техническая ошибка в части указания не той доверенности, не основание для признания такой сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Тем более покупателем (а уж третьими лицами и подавно, разве что какая-нибудь процедура банкротства не инициирована кредиторами, а отчуждение по заниженной цене, но это скорее повод оспорить сделку с Вами, а не изначальную сделку), т.к. здесь прежде всего важно то, что полномочия представителя были подтверждены доверенностью. В идеале конечно в договор внести изменения через доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ) в части указания корректной доверенности. Но и без этого сделка действительна. Да и интереса ее оспаривать покупателю нет. Ведь прежде всего его интерес доказать, что он собственник. А оспорив сделку он это право поставит под сомнение. Так что итог: в идеале допник на указание корректной доверенности, а если не получится, то риск здесь не так велик при наличии копии доверенности. Лучше нотариально удостоверенной копии, а еще лучше оригинала.
P.S. А по поводу срока исковой давности (ст.181 ГК РФ): нужно учитывать, что начинает он исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст.200 ГК РФ). Так что довод о якобы истечении срока исковой давности не довод.
Спросить
Вчера подробно ответили на данные вопросы. Кратко повторю.
1) ДКП при подписании его не управомоченным лицом является недействительным.
2) Оспорить могут стороны сделки и прочие заинтересованные лица - ст. 181 ГК РФ про сроки -
ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Максимально срок - 10 лет для ничтожной сделки при оспаривании.
3. Решение принимать Вам и только Вам. Некоторые риски имеются.
4. Если доверенность всё же была, то сделка нормальная и рисков нет.
Спросить
Здравствуйте, Дима!
1. Я считаю, что в рассматриваемом случае НЕТ рисков в покупке данной квартиры, так как у покупателя БЫЛА ДЕЙСТВУЮЩАЯ доверенность на момент совершения сделки, а указание на № и дату недействующей доверенности - это так сказать "описка", просто не внесли в договор действующую доверенность, не изменили.
2. Оснований для оспаривания сделки самим юр.лицом НЕТ, так как доверенность действующая имелась.
3. Единственный риск это только в том, что если юр.лицо будет признано банкротом и третьи лица (кредиторы) захотят оспорить сделку, то некий риск имеется, так как в договоре указана недействующая доверенность, однако при грамотном подходе и эта проблема решаема, так как я повторюсь:
- действующая на это же лицо в момент сделки доверенность имелась.
4. Чтобы себя перестраховать, вы можете потребовать у продавца внесения изменений в договор в части № и даты доверенности, оформив дополнительное соглашение.
Тогда, риски все сведутся к нулю.
5. Да и сейчас я считаю их практически нет.
Дополнительное соглашение корректирует основной договор купли-продажи, даже если документы уже поданы на регистрацию и зарегистрировано право.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости"
Всех благ Вам!
Спросить
Здравствуйте!
1. Доверенность была выдана на покупку, а не на продажу, соответственно, деньги же лицо перечислило на покупку, посчитало сделку законной. Смысла считать сделку недействительной, у продавца нет, наверняка деньги уже потрачены. У покупателя нет смысла оспаривать - он дольше свои деньги и налоги будет возвращать. А больше из ваших слов не усматривается, чьи бы права эта сделка могла нарушить, чтобы какое-либо лицо имело законные основания оспорить сделку.
2. В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Спросить
Здравствуйте!
Никаких рисков в покупке квартиры нет, так как доверенность была выдана на покупку, а не на продажу. Поэтому считать сделку недействительной, у продавца нет. Оспаривать сделку нет смысла.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. (ст.ст. 154, 432 ГК РФ)
Спросить
Здравствуйте Дима!
1. Если хотели бы оспорить сделку купли продажи, то у продавца и у покупателя было на это время. Покупка была осуществлена по действующей доверенности, то что указаны реквизиты другой доверенности, то нет оснований для спора. Тем более и продавец довольный, что продал, и покупатель тоже ст. ст.185-185.1 ГК РФ
2. Доверенность выдавалась именно на покупку, дальше уже покупка не актуальна и внесли изменения в доверенность.
3. Вам необходимо проконтролировать юр.лицо по факту банкротства, именно этот факт сейчас будет для Вас актуальный при приобретении недвижимости у юр. лица. Следует проверить юр. лицо и на сайте ФССП, и документы просмотреть нет ли долгов.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Сделка всё не не ничтожная, а недействительная, поэтому срок 1 год
Более того, если гражданин имел полномочия, а лишь реквизиты доверенности не те в ДКП, то это ерунда!
Спросить
Если на день заключения сделки была действительная доверенность, то все в порядке. При том неважно, какая доверенность фигурирует в договоре. Поэтому нужно смотреть, какая доверенность была на момент сделки и на момент регистрации. Вообще, риски есть всегда при покупке и перепродаже жилья, когда в цепи сделок встречается действия лица по доверенности.
СпроситьЯ повторюсь, риски при покупки у юрлица не те,которые указаны вами в частности риск признание недействительной сделки возможен не из за доверенности, а по другим основаниям.
Спросить
Здравствуйте Дмитрий!
Если сделка не оспорена до сих пор, то навряд ли кто-то её будет оспаривать. Кредиторы могут затеять судебные разбирательства, но только не на основании ошибки в ДКП. Если на момент покупки существовала действующая доверенность, то вам волноваться не стоит. Лучше проверьте организацию на наличие долгов и риска предстоящего банкротства.
СпроситьУ меня есть возможность купить квартиру которая была изъята за долги. Покупка будет происходить путем торгов через Росимущество. Квартира ипотечная. Я слышала, что при покупке такой квартиры могут возникнуть проблемы с банком, банк не снимает обременение. Стоит ли связываться? Какова процедура покупки такой квартиры?
Здравствуйте.
Да, есть определенный риск в таком случае.
Если такая квартира продалась, но банк не снял обременение, то необходимо потом письменно обращаться к ним или же через суд снимать обременение.
СпроситьПланирую покупку квартиры. У собственника ситуация следующая: квартира получена им по дарственной от сына (сын приобретал квартиру по ДДУ). Подскажите, какие риски у меня возникают при покупке такой квартиры?
Здравствуйте. В первую очередь узнайте по какой причине сын подарил квартиру отцу. Во-вторых, проверьте сына и собственника квартиры на наличие судебного производства о банкротстве. В-третьих, на момент приобретения квартиры сын состоял в зарегистрированном браке? Если состоял, то должно быть в наличии нотариально удостоверенное согласие супруги на дарение квартиры.
СпроситьЗдравствуйте у меня такой вопрос сын прописан у меня в квартире сыну 2,5 года. С женой решили на материнский капитал купить квартиру в моем же городе. Сына выпишут из моей квартиры? При покупки новой квартиры или сын останется просан у меня я не хочу чтобы сына выписывали из моей квартиры.
Здравствуйте! В соответствии с действующим законодательством РФ, выписка происходит на усмотрение родителей, главное чтобы ребенок был прописан в любой квартире.
СпроситьХотим купить квартиру, которая продается по доверенности. Собственник находится на Севере, и продавать квартиру будет его брат. В квартире уже никто не прописан, документы для сделки готовы. Какой есть риск при покупке такой квартиры? Что необходимо принять во внимание и проверить при покупке квартиры, продаваемой по доверенности?
содержание самой доверенности, касаемо полномочий на оформление этой сделки и срок ее действия
Спросить
Основной риск здесь состоит в том, что доверенность может оказаться фальшивой. Чтобы убедиться в ее подлинности следует установить нотариуса, удостоверившего доверенность, и связаться с ним для подтверждения факта, что данный нотариус действительно такую доверенность удостоверял.
СпроситьМеня зовут Алена. Мы хотим купить квартиру. Часть денег нам дает свекровь, а часть материнский капиталл. Скажите при таком раскладе покупки квартиры, на кого должна быть оформлена квартира, если используется мой матер капиталл.? Заранее благодарю за ответ.
Оформлена на мужа, жену и всех детей в равных долях. На свекровь закон не допускает оформить.
СпроситьВ Подмосковье есть квартира матери мужа, мать (вдова) - единственная собственница, муж прописан в квартире один. Мать живет на Урале с младшей дочерью, в благоустроенной квартире, получает пенсию, немного работает.
Хотим продать квартиру по доверенности от матери (мать даст доверенность сыну с правом продажи), взять кредит и купить новую квартиру.
Вопрос: при покупке новой квартиры должна ли мать автоматически являться сособственником? При продаже квартиры, кому передаются деньги, собсвтеннику (матери) или доверенному лицу (сыну)?
Продавайте. Деньги может получить доверенное лицо (сын), если такое полномочие есть в доверенности, но в дальнейшем он должен передать их матери под расписку.
СпроситьХотим купить квартиру. У продавца следующая ситуация: квартира досталась от тёти по завещанию ещё в 2014 году. В начале 2016 года он ее оформил в собственность и решил продать. В договоре купли-продажи будет полная стоимость отображаться. Стоит ли рассматривать такой вариант покупки? Большой ли риск при покупке недвижимости которая была менее 3-х лет в собственности?
Спасибо за ответ.
Как таковых рисков нет. Стоимость отображается полная, поэтому это тоже в Вашу пользу. Только из за того что в собственности менее трех лет переживать не стоит.
Спросить
Стоит, конечно, а почему нет? Если бы кто-то хотел оспорить наследство, то давно бы уже это сделали. Если у продавца имеются все правоустанавливающие документы на квартиру, то Вы смело можете ее покупать.
Спросить
Здравствуйте! Как таковых рисков нет, однако желательно, чтобы юрист сопровождал сделку. Недвижимость отчуждаемую желательно проверить на предмет обременений, притязаний третьих лиц.
СпроситьНевестка получает сертификат на покупку квартиры в размере 600 т. р., Квартира стоит 2100 т. р.. Мы хотим подарить сыну недостающую сумму для покупки этой квартиры, чтобы не брать ипотеку. Как в таком случае правильно оформить дарение денег, чтобы в случае развода сын не остался без жилья? Спасибо.
Квартира будет куплена во время брака поэтому в случае развода нужно требовать раздела имущества, котороеиделится поровну. Поэтому не останется без жилья. У него сисупругой должны быть оформлены доли в квартире в собственность. Если Вы большеиденег вкладывает, то договритесь чтобы доля сына была больше.
Спросить
Так при покупке оформляйте в долевую собственность пропорционально внесённых денежных средств либо составляйте брачный договор и там это прописывайте.
СпроситьЯ хочу купить сыну квартиру, при этой покупке невестка хочет использовать материнский капитал, но в таком случае квартиру оформят не на сына, а на невестку. Как в таком случае обезопаситься, чтобы при непредвиденных обстоятельствах сын не остался и без денег и без квартиры. Спасибо за ответ.
