Как правильно оформить покупку квартиры и проверить ее юридическую чистоту - советы для первокупателей

Добрый день, Виталий!

Для ответа на Ваши вопросы нужна более подробная информация, как специалит по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью могу предложить Вам сотрудничество. Тел. . С Уважением, Виктория.

Уважаемый Денис, г.Подольск !

Вам необходимо получить в ГУ ФРС РФ субъекта Выписку из Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по данной квартире.

В данной Выписке :

во-первых, будет указан собственник данной квартиры, с которым необходимо будет совершать сделку;

во-вторых, будут указаны все аресты и обременения, если они имеются по данной квартире.

Если арестов и обремений по данной квартире НЕ имеется, тогда можно совершать сделку с собственником данной квартиры.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 17.06.2011г

03:31 уф.вр.(01:31 моск)

Денис, квартиру, принадлежащую продавцу на основании свидетельства о наследстве, до конца проверить крайне сложно. Здесь многое имеет значение. Какое это наследство, по закону или по завещанию? От кого к кому (родственные или иные отношения)? Когда именно принято наследство(дата принятия наследства, дата выдачи свидетельства о наследстве, дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права). Каждый конкретный случай, требует подписания продавцом необходимого пакета документов. Если хотите гарантированной и качественной проверки квартиры, пожалуйста, обращайтесь лично. Можно сразу по телефону.

Звернутись в реєстраційну службу або до нотаріуса.

Далеко не факт, что вы сможете потом самостоятельно узаконить перепланировку этого жилого помещения. Чтобы не рисковать, рассмотрите вопрос об отказе от такой сделки.

Можно ли узаконить перепланировку одной квартиры, разделенной на 3 отдельные студии с санузлом в каждой студии?

Елена, в любом случае документы должен смотреть юрист.

Можете отправить мне документы. Но это платная услуга

Здравствуйте!

Со своими многочисленными вопросами лучше обратиться к адвокату в реальном времени - на платную консультацию.

Собираетесь покупать дорогостоящее жилье и ищите бесплатной халявы в интернете...не серьезно...

Елена, Добрый день! Поможем Вам с этим вопросом за гораздо меньшую стоимость.

Уважаемая Елена, Вам явно предложили завышенную цену этой услуги.

Объяснить, в рамках интернет-консультации, как проверить чистоту сделку невозможно-слишком много нюансов.

Буду рада оказать Вам услугу-обращайтесь

Наталия, всё зависит от документов на квартиру. Можете обратиться ко мне, я могу содействовать в решении вашего вопроса.

вам необходимо обратиться на очную консультацию к адвокату

Здравствуйте, уважаемая Юлия! Полностью вряд ли сможете проверить, но прежде всего запросите документы, на основании которых перешло право собственности. Это может быть приватизация на основании ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), договор дарения (ст.572 ГК РФ), наследование (ст.1112 ГК РФ), раздел имущества (ст.38-39 Семейного кодекса РФ). В каждом случае свою нюансы, возможные претензии и права третьих лиц. И чем меньше будет неизвестностей, тем больше шансов, что квартира будет освобождена от претензий третьих лиц. Стопроцентной гарантии это не даст, но все же можете показать документы юристу.

Здравствуйте! ПРоще всего и действенный метод заказать виписку из ЕГРН в Росреестре, ее может получить любой человек в том числе и Вы в соответствии с требованиями ФЗ "О регистрации недвижимости" 218-ФЗ.

Или же сначала проверить на сайте Росреестра в разделе - онлайн сведения по объекту недвижимости. Там проверяете по кадастровому номеру квартиру, если есть обременения, а там будет видно, то заказывать выписку и смотреть!

Здравствуйте, Юлия!

постараюсь ответить понятнее и проще для вас. Вы ведь не юрист и Вам не особо интересно я думаю читать юридический текст.

По поводу юридической чистоты в двух словах и не описать.

Это многоэтапный процесс.

Постараюсь основные моменты обозначить:

1. Надо проверить все документы из банка, т.е. сумму долга, условия погашения долга.

2. Надо установить всех кто имеет право проживать там.

3. Надо связаться в первую очередь с банком и с ним согласовать схему продажи. Т.к. квартира у него в залоге (ст.334 ГК РФ)

Есть еще ньюансы, но надо знать конкретику Вашей ситуации.

Здравствуйте, уважаемая Юлия!

Нужно очень внимательно подойти к проверке документов, лучше привлечь очень квалифицированного юриста к этому делу, ст.779 ГК РФ.

Итак, я бы условно поделил проверку на 2 этапа.

Первый этап. Проверка самой квартиры. Зайдите на сайт Росреестра, в том числе на сайт госуслуг. Посмотрите там информацию по кадастровому номеру.

Обратитесь в Росреетр возьмите справку на объект. Информация открытая. Доступна любому лицу. Возьмите выписку из ЕГРН, лучше всего расширенную. Там Вы увидите есть ли аресты и обременения на квартиру.

Обратитесь в УК,региональному оператору и узнайте информацию о долгах. Особенно осторожно с взносами на капитальный ремонт. Если долги по коммуналке (свет, вода, тепло) не перейдут на Вас при сделке (останется обязанным продавец) , то долги по капремонту переходят. Ст.169 ЖК РФ.

Внимательно изучайте договор купли-продажи. Если есть несовершеннолетний собственник - должно быть предварительное разрешение органов опеки на сделку. Если продавец в браке - нужно нотариальное согласие супруга. Так как это общая совместная собственность в таком случае супругов (ст.33-39 СК РФ). И распоряжение квартирой возможно только с взаимного согласия супругов.

Обратите внимание - на регистрацию в квартире граждан. Там могут быть зарегистрированы как собственник. Так и вообще посторонние люди. Потому как могут быть проблемы.

Посмотрите основания для возникновения права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор, решение суда) Так как возможны претензии по поводу квартиры третьих лиц, оспаривание в суде.

Второй этап. Проверьте продавца. Смотрите на сайте судов, в том числе арбитражного (не банкрот ли он)? На сайте Управления ФССП - нет ли у него долгов.

Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ (последняя редакция)

Риски покупателя:

- наличие обременений квартиры: право проживания лица, которое отказалась от приватизации, а потому имеет право пожизненного проживания в квартире; залог квартиры; наличие зарегистрированных, имеющих право проживания по соглашению;

- не участие в приватизации лиц, которые могли стать ее участниками;

- банкротство продавца, наличие у него долгов;

- оспаривание сделки наследниками;

- не способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими при сделке в силу возраста, заболеваний, сложившейся ситуации;

- наличие перепланировки.

- заниженная цена по предыдущим сделкам;

- отсутствие согласия лиц, которые должны давать такое согласие для сделки;

- наличие несовершеннолетних собственников;-привлечение маткапитала при покупке прежними собственниками.

- оспаривание завещания;

- согласие сособственников долей.

Отсюда заповеди при покупке:

проверить все эти риски, желательно с помощью адвоката, который неоднократно участвовал в оспаривании сделок, может составить договор купли-продажи, что называется на «коленке».

Отсюда мошеннические схемы:

притворство продавца, скрывшего заболевание или наличие иных претендентов на квартиру, выехавших временно, но на самом деле, имеющих право проживания или наследников, которые оспорят сделку, восстановят срок принятия наследства, к примеру (обо всем этом заранее договорятся между собой);

Выбирая квартиру, надо быть крайне внимательным к тем договорам, что являлись основанием для приобретения права собственности прежними хозяевами.

Покупателю следует ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственно осмотреть приобретаемый объект, самый минимум взять два прежних договора для анализа.

При покупке квартиры, дома, как в кредит, так и при обычной сделке наличными:

Для осуществления сделки необходимы документы, удостоверяющие право собственности на квартиру: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи, по которому жилье приобреталось ранее, либо договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство; нотариальная доверенность в случае продажи квартиры по доверенности, нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (если она приобреталась в период брака).

А также документы, позволяющие установить факт отсутствия правопритязаний третьих лиц (выписки из домовой книги, выписки из ЕГРН о сделках, совершенных в отношении данного объекта недвижимости), кредитный договор, договор о залоге покупаемого имущества – дома и земельного участка, отчет об оценке рыночной стоимости дома и участка.

С продавцом непосредственно оформляется договор купли-продажи и все.

Проверить квартиру можно самому, получив документы:

- выписку на квартиру, дом, участок из ЕГРН, из нее можно получить информацию об объекте, его собственнике и установленных обременениях (ограничениях) права, а также о том, имеются ли в отношении приобретаемого объекта возражения со стороны лиц, право собственности которых на него было зарегистрировано ранее.

- прежний договор продавца, а еще лучше и перед ним, что был договор;

- проверить стороны, стоимость, указанную прежде;

- проверить продавца на сайтах:

- www.nalog.ru (база ЕГРЮЛ);

- www.arbitr.ru (база судебных актов по арбитражным делам);

- http://bankrot.fedresurs.ru (сведения о банкротствах);

- http://www.kartoteka.ru/notariat (сведения о статусе нотариальных документов);

- Подробнее ➤ (данные о действительности паспортов граждан РФ);

- Подробнее ➤ (база объектов недвижимости и сведения об обременениях на них);

Согласно Фз О гос регистрации недвижимости Ст.42 Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению,

С 31 июля 2019 года отчуждение всеми долевиками по одой сделке не требует удостоверения нотариального.

Юридическая чистота - это понятие очень широкое. Кроме документов о праве собственности на квартиру, дающей возможность ее продать согласно ст.209 ГК РФ, также нужно учитывать, в браке находится продавец или нет. Если брак был расторгнуть, то нужно установить, приобреталась ли квартира в браке., поскольку в таком случае могут быть проблемы с бывшим супругом, который может претендовать на 1/2 квартиры. Также нужно проверять, нет ли прописанных лиц с правом проживания, например, отказавшихся в свое время от права приватизации. Вообще нюансов много и обо всех кратко рассказать нельзя. Лучше просто поручить проверку юридической чистоты квартиры профессионалам.

Добрый день, Татьяна! Запросите расширенную выписку из домовой книги выписку из егрп, поговорите с соседями. С ув. адвокат О.А.Клопов.

Уважаемая Татьяна Дмитриевна!! Во-первых проверьте паспорт продавца , где он прописан.Во-вторых внимательно смотрите документы на покупаемую квартиру, свидетельство о праве собственности должно быть. В- третьих сделайте запрос в регистрационую службу на предмет не наложен ли арест на квартируили какие либо еще ограничения.