Возможно ли совершить сделку по покупке квартиры, если у продавца сдан паспорт на регистрацию?

Геннадий, добрый день!

Личность покупателя квартиры в данной ситуации не имеет никакого значения.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания, а вот переход права собственности произойдет только после его государственной регистрации и внесения изменений в единый государственный реестр прав.

Считаю, что Вам не вернут документы по указанному Договору, так как по общему правилу, односторонний отказ от исполнения Договора не допускается.

Вот если бы нашлись иные обстоятельства, которые могли бы говорить о возможном нарушении Ваших прав, тогда можно было бы обратиться в суд с иском, заодно потребовать в порядке ГПК РФ наложить обеспечительные меры в виде приостановления государственной регистрации на недвижимое имущество.

Всего доброго,

С уважением,

Геннадий, здравствуйте! Не совсем правильно ответила Ирина. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным НЕ с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. ДО этого момента договора НЕТ, он НЕ заключен. И до момента гос. регистрации Вы можете забрать документы из Росреестра, передумав заключать сделку.

С уважением,

Харченко О.В.

Добавлю к ответу коллег, что вы можете своим заявлением приостановить регистрацию.

Настаиваю на правильности своей позиции.

Обратите внимание на нормы права:

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ответственно заявляю, что Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент его подписания в указанной форме.

А вот переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Покупатель, который имеет на руках подписанный Договор купли-продажи, даже если документы из регпалаты вернутся продавцу, однозначно, имеет право понудить продавца к государственной регистрации перехода права собственности.

Не знаю примеров, чтобы суд отказал в таком иске по причине того, что отсутствие государственной регистрации - свидетельство незаключенности Договора.

Я не понимаю, с какой целью Ольга Валерьевна настаивает на неправильности моего ответа, считаю ее совет исключительно вредным. Более того - бессмысленным.

Если заберете документы из регистрационной палаты (в чем я сильно сомневаюсь), это привет только к одному: в судебном порядке суд примет решение о принудительной регистрации перехода права собственности, причем Вы еще будете обязаны возместить все расходы, которые понесет покупатель для защиты своих интересов.

Не верьте на слово.

Хотя бы просмотрите практику Верховного суда, в интернете это сделать совсем несложно

Удачи! И Всего доброго!

А вот и подтверждение моей позиции

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Опубликовано 21 мая 2010 г. Вступает в силу с момента подписания 29 апреля 2010 г.

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее - судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

Общие положения

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Надеюсь, что этот аргумент оспаривать никто не станет.

С уважением,

Уважаемый, Геннадий! Абсолютно правильный ответ дала Харченко О.В.

Что касается момента заключения договора купли-продажи, то он четко и ясно изложен в статье 558 ГК РФ - "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Без регистрации договора (не путать с регистрацией права) договора нет, даже если есть некая "бумажка" подписанная сторонами.

Считаю необходимым ответить.

Наталья Руслановна,

Сделка незаключенной не может быть "предположительно".

Ее таковой можно признать только обратившись в суд с указанным иском.

Признание вне суда одной стороной Договора его незаключенность не может считаться правомерным.

Тем более, при указанных в вопросе обстоятельствах.

Договор исполнен в части передачи его для регистрации и регистрации перехода права собственности.

Продавец ничего не выиграет, отказавшись исполнить Договор в виде возврата документов из регпалаты.

А вот суд - проиграет.

И утверждать, что переданный для государственной регистрации Договор купли-продажи квартиры - просто бумажка, как минимум, некорректно и неверно ни по существу заданного вопроса ни по логике закона, ни по практике его применения.

С уважением,

Вы не можете произвольно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Вы подписали договор, значит, соблюдена форма. Если Вы приостановите регистрацию и будете уклоняться от его регистрации, то покупатель имеет право обратиться с иском в суд, для понуждения регистрации договора.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним установлена и ст.4 Федерального закона от 21 .07.1 997г. Ns122-Ф3 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частью 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Так, в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ - Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В результате: суд по иску покупателя, установив, что продавец уклоняется от регистрации договора - удовлетворит исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи и о государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому договор купли-продажи квартиры – это не обычная "бумажка" подписанная сторонами.

А именно договор в надлежащей форме, но который будет считаться заключённый в момент государственной регистрации. И покупатель через суд добьётся своего.

Поэтому права Пономарева Ирина, в том, что Вы не можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

А момент заключения договора , - это всё нюансы)

С Уважением,

Уважаемая, Ирина! Вы немного запутались. Повторю норму Закона -

Ст. 558 ГК РФ Особенности продажи жилых помещений

… Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации И СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Что касается покупки иной недвижимости, кроме предприятий, то Ваш ответ абсолютно правильный. В этих случаях, договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами, а регистрируется лишь переход права.

Директор Колодко Владимир Владимирович, был бы абсолютно прав в своем ответе по поводу понуждения к регистрации права собственности, если бы был договор. Но его нет, пока нет регистрации. Понудить заключить договор можно, но… нужен предварительный договор, который бы обязывал это сделать.

Поэтому статья 558 ГК РФ и называется ОСОБЕННОСТИ продажи жилых помещений.

Правильно вам ответила Федоровская Н.Р. Обратите внимание на ее указание - " Поэтому статья 558 ГК РФ и называется ОСОБЕННОСТИ продажи жилых помещений".

Наталья Руслановна, Вы о чём? Не нужен никакой предварительный договор в данном случае!

Есть договор купли-продажи, соблюдена его форма, он подписан, и если, продавец начинает уклоняться от его регистрации. Покупатель, через суд это сделает! Если договор фактически исполнен, то продавец не вправе отказаться от его заключения.

Не про момент заключения договора спор идёт, а про то, что продавец не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи квартиры!

С Уважением,

Владимир Владимирович! Эта тема многократно обсуждалась в "Спор-клубе". Не думаю, что здесь лучшее место устраивать новое обсуждение.

Попробуйте ст. 164 ГК РФ прочитать медленно, особенно то место, где речь идет о ст. 131 ГК РФ.

С Уважением,

Естьтеоретический подход, а есть практический.В теории - пока договор не зарегистрирован - он не заключен и Вы можете приостановить его регистрацию и забрать документы. Далее возможное развитие ситуации: суд о понуждении Вас к регистрации договора купли-продажи. Возможно даже будет получено положительное решение. Вопрос: кто и как может Вас физически принудить подать документы на регистрацию? Ответ очевиден - никто и никак в том числе и приставы. Аналогичная ситуация в практике встречалась. Если Вы получили деньги за квартиру - может быть решение суда овзыскании с Вас денег, уплаченных в счет купли-продажи. Теперь о практике - забрать заявление и все документы из ФРС без знакомых невозможно.

Наталья Руслановна!

Действительно спор – неуместен.

Каждый останется при своей точке зрения.

ООО "Юридическое бюро "Фемида"! Суд и не будет понуждать продавца к заключению договора купли-продажи,- это совсем не нужно.)

Если обязательства продавца по договору исполнены, то никаких проблем у него в суде не будет.

Покупатель заявит исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности и суд их удовлетворит. А потом покупатель на основании решения суда зарегистрирует на себя право собственности в Управлении Росреестра и для этого продавец ему будет не нужен. Практики такой много.

Уважаемые коллеги не забывайте о праве покупателя в случае отказа от продажи продавцом обратиться в суд с иском и потребовать исполнение обязательств по договору. С Чесноков

Речь, в данном случае, должна идти о заключении ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора, НА ПРАВО продажи жилья, а не договора как такового, по переходу права собственности.

Считаю, что в случае нарушений (я) условий ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора, а таковые могут иметь место, например, со стороны покупателя, продавец ВПРАВЕ отозвать своё заявление о регистрации. И рег. палата НЕ БУДЕТ заниматься выяснением соблюдения прав сторонами ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора и это НЕ ВХОДИТ в её обязанности.

Другое дело, если все условия ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора сторонами соблюдены.

И, если при этом, продавец забрал своё заявление, с рег. палаты не законно, тогда покупатель имеет право обратиться в суд, с соответствующим заявлением.

Практически Вы не сможете забрать документы из Регистрационной палаты, потому что позиция Росреестра: либо Вы заявляете - две стороны, об отказе от регистрации и в таком случае - да, либо Росреестр может приостановить сделку максимум на три месяца, а Вы обращаетесь в суд и доказываете, почему Вам не понравился покупатель несмотря на то, что вы уже получили с него оплату ...наверняка. Если бы Росреестр позволял всем продавцам односторонне расторгать сделки, после получения стоимости сделки и т.д. и т.п. получился бы "беспредел"... особенно в РФ, поэтому возможно в чем то теоретичиески они и не правы, но практически делают абсалютно верно.

Однако коллега Вам предложил путь через знакомых, вполне реальный вариант...

С\ув. Марина Наумова

Считаю, что вопрошающему повезло, поскольку дополнений было дано, как никогда много и я не оговорился - именно дополнений.

Но это никак не говорит о том, что ответ Пономарёвой Ирины Александровны не правильный, как об этом, считаю, не корректно заявила уважаемая Харченко Ольга Валерьевна!

Поскольку, считаю, что ответ Пономарёвой И.А. ДОСТАТОЧНО правильный.

Дополнять его можно сколько угодно, как и ответы других, принявших участие коллег, да и самой Харченко О. В.

Кроме того, Ирина Александровна абсолютно правильно изложила о том, что от личности покупателя, в данной ситуации, вопросы оснований, прав и обязанностей по договору не изменятся и не влияют.

Что касается вопроса, мог забрать заявление продавец или нет, то к нему также можно отнестись двояко. Просто Ирина Александровна высказала свою точку зрения, и в этом она права и это было её право, задавать или нет дополнительные вопросы вопрошающему, например, на предмет соблюдения условий договора.

Но не указала она, в своём ответе, что это договор о праве, а не о переходе прав, но и что, надо было просто дополнить этот момент и всё.

К ответу юриста Наумовой М. М.:

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

.....Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ МЕСЯЦ на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ЗАЯВЛЕНИЯ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН ДОГОВОРА О ВОЗВРАТЕ ДОКУМЕНТОВ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный РЕГИСТРАТОР ОБЯЗАН ОТКАЗАТЬ СТОРОНАМ ДОГОВОРА В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2011 г. N 10-П город Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Опубликовано 8 июня 2011 г. Вступает в силу с момента подписания 26 мая 2011 г.

Именем Российской Федерации

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является, таким образом, признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития. Вместе с тем в практике арбитражных судов начиная с 2005 года государственная регистрация сделок и иных юридически значимых действий с недвижимостью рассматривается как "публичный элемент", включение которого в гражданско-правовые споры относительно объектов недвижимого имущества позволяет приравнять эти споры к спорам публично-правового характера, что исключает возможность их разрешения посредством третейского разбирательства.

Подобная практика опирается на рекомендации, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 96 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов", согласно пункту 27 которого арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, так как вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Такой подход, основанный на отождествлении публично-правовых споров и гражданско-правовых споров, решение по которым влечет за собой необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не учитывает конституционно-правовую природу соответствующих правоотношений. Публично-правовой характер споров, предопределяющий невозможность их передачи на рассмотрение третейского суда, обусловливается не видом имущества (движимого или недвижимого), а спецификой правоотношений, из которых возникает спор относительно данного имущества, и составом участвующих в споре лиц. Требование же государственной регистрации недвижимого имущества не связано ни со сторонами спора, ни с характером правоотношения, по поводу которого он возник, - определяющим является природа объекта данного имущественного правоотношения.

Следовательно, отношения по поводу государственной регистрации нельзя считать содержательным элементом спорного правоотношения, суть которого остается частноправовой, а "публичный эффект" появляется лишь после удостоверения государством результатов сделки или иного юридически значимого действия. Кроме того, поскольку те же правоотношения (обязательственного или вещного характера) с тем же составом участников, но относительно объектов движимого имущества не требуют, по общему правилу, государственной регистрации, последняя не может рассматриваться как влияющая на природу спора в целом, - она отражает лишь особое внимание государства к обороту объектов недвижимого имущества, который таким образом не остается исключительно в сфере контроля самих участников гражданско-правовых сделок, но попадает также в сферу контроля со стороны государства при каждом новом юридически значимом действии.

Как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О).

Можно заключить догвоор купли-продажи квартиры. При этом продавец может еще совершать данные сделки, не прошло после исполнения 20-летия дае одного мсяца, Ст.8.1,454 ГК РФ.

Ответ отключен модератором

Положение о паспорте гражданина Российской Федерации, утв. постановлением Правительства от 8 июля 1997 г. N 828 на замену паспорта дает месяц, но это для того, чтобы избежать штрафа. Но паспорт в любом случае является недействительным и совершить сделку не получится. Просто не пройдет регистрация в Росреестре.

Просроченный паспорт не влияет на дееспособность человека ст 21 ГК РФ: Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

То есть просроченный паспорт не лишает гражданина совершить сделку купли-продажи квартиры ст.ст 549-551 ГК РФ

Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 828 (ред. от 18.11.2016) "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации"

15. Документы и личные фотографии для получения или замены паспорта должны быть сданы гражданином не позднее 30 дней после наступления обстоятельств, указанных в пунктах 1, 7 или 12 настоящего Положения.

Если сделка назначена на 24.10.18.,то ее можно совершить сразу же сдать паспорт на замену.

Здравствуйте, конечно же в регистрации перехода права по такой сделке откажут. Поскольку, паспорт уже считается недействительным и не может служить удостоверением личности человека. Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 828 (ред. от 18.11.2016) "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации"

7. Срок действия паспорта гражданина:

от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет - до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет - бессрочно.

Нет оснований полагать, что это основание для отмены или признания недействительной сделки (ст.166-181 ГК РФ). Нужны веские основания для этого или для расторжения договора. Например, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если нет таких или иных оснований, то просто ожидайте окончания регистрации согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Нет, на этом основании не могут. Более того, Вы уже собственник, титульный владелец.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, когда стороны в письменной форме договорились обо всех существенных условиях и подписали его (ст. 550 ГК РФ):

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Регистрация в Росреестре - это не форма договора, это лишь требование закона к сделкам с недвижимостью, оно больше для третьих лиц. Право собственности уже перешло от продавца к покупателю.

Даже если бы, например, одна сторона вовсе уклонялась от регистрации, то есть такая норма, как понуждение в судебном порядке зарегистрировать переход права собственности. Но право собственности у покупателя уже возникло.

Так что факт приостановки регистрации и невозможность в условиях пандемии ее окончить - не основание для признания недействительным (отмены, возврата имущества и чего бы то ни было другого) договора купли-продажи.

Добрый вечер.

Вы уже Заключили договор купли-продажи и сдали документы для регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре производится по заявлению продавца и соответственно, покупателя

То есть волю на государственную регистрацию перехода права собственности продавец уже выразил Теперь расторжение договора купли-продажи возможно либо по соглашению сторон, то есть в добровольном порядке, которое должен подписать и продавец и покупатель

А в судебном порядке продавец может или требовать оплаты (если неполностью оплачено имущество) или расторжения, но для этого должны быть основания (недействительности сделки и др.)

В любом случае Вы действуете в порядке, установленном ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".и ждёте возможности (окончания режима самоизоляции) для завершения процедуры.

Здравствуйте Жанна

В процессе покупки сделка приостановлена и ваше переживание понятно.

Если предоплата не была внесена то отказаться от сделки может любая из сторон.

Если деньги были внесены вами за покупку и виной приостановления сделки была одна из сторон, то сделка может быть расторгнута по основаниям ст.450, 450.1 ГК

Все зависет от договоренности сторон.

Здравствуйте, Жанна! Теоретически продавцы могут заявить о существенном изменении обстоятельств, и об отказе/ расторжении договора. Но расторгнуть договор, если иное не указано в договоре, можно только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст 551 ГК РФ, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре, таким образом, право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Заключите соглашение о задатке, если вы его не заключали. Кроме того, позвоните в МФЦ, возможно, что удастся записаться на прием.

Они могут это сделать только в судебном порядке (ст.450 ГК РФ) и только при наличии оснований. Из вашего вопроса таких оснований не усматривается, во всяком случае вы ничего не указали по поводу того, почему у вас вдруг возникли эти опасения. Если просто так, то полагаю, что вы слишком мнительный человек.

Здравствуйте!

В данном случае расторгнуть второй договор купли-продажи будет слишком проблематично, так как договор купли-продажи подписан и сдан на регистрацию, как только будут устранены причины приостановления сделка будет зарегистрирована.

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Следовательно, расторгнуть такой договор возможно будет только в судебном порядке и нужно будет доказывать, что вы существенно нарушили условия договора.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Приостановил сделку регистратор, в связи с отсутствием необходимого документа, сделка будет зарегистрирована, после того как предоставите документ и откроется Рег. палата закрытая в связи коронавирусом. Не вижу оснований для беспокойства, пока коронавирус продавец квартиры точно ничего сделать не сможет, даже подать документы куда либо, так как и суды закрыты, а расторгать надо в суде и приостановка регистрации не является основанием для расторжения сделки.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 26

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским к.

Все понятно, большое спасибо!

Здравствуйте! А вопрос в чем заключается?

Здравствуйте! Затягиваются из за того, что у вас сделка по ипотеке, а банк не пропускает, потому что у продавца не готовы документы, а именно инет узаконенной перепланировки или реконструкции объекта недвижимости.

Если в договоре купля-продажа квартиры оговорено срока продавец/ риэлтор не успевает, то какую ответственность несет продавец перед покупателем?

Так какую же ответственность несет продавец?

А конкретнее в чем заключается эта гражданско-правовая ответственность?

Дкп квартиры считается заключенным с момента гос.регистрации. Соответственно вы вправе предъявить иск в суд о признании дкп незаключенным и вернуть деньги

Расторгать договор необходимости нет. Если в Вашей ситуации происходит отказ в регистрации Ваших прав и продавец отказываетс возвращать деньги, немедленно обращайтесь с иском о взыскании денег с продавца в суд и ходатайством о наложении ареста на квартиру.

Срочно в суд иск с обеспечительными мерами, а то еще кого продавец "нагреет".

Здравствуйте, всё зависит от того, какая сторона сделки отказалась от исполнения договора.

Удачи вам и всего хорошего. Важно знать, что юристы не работники сайта, отвечают на вопросы не требующие подготовки – ссылки на законы и судебную практику, услуга платная.

Есть нюансы, но отсутствие предварительного договора не отменяет обязательств о задатке.

Составление возражений на иск - платно.

Здравствуйте, ну вам в суде нужно будет доказывать, что у вас не задаток, а аванс. У вас есть соглашение о задатке в принципе этого может и хватить, но

чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем тогда надо указать все ее существенные условия.

Здравствуйте Наталья!

Никаких дополнительных доплат за расходы законом не предусмотрено если иное не оговорено договором.

Не всегда соглашения о задатке свидетельствует о том, что вы передавали деньги именно в качестве задатка, нужно смотреть соглашение ваше. Ну а доп затраты вы не должны оплачивать, покупатель ведь предвидел возможность отказа от сделки.

Здравствуйте.

Задаток всегда является ЭЛЕМЕНТОМ сделки. Нет договора - нет задатка, но возникает неосновательное обогащение, то есть обязанность вернуть ту сумму, которую Вы получили.

Важно знать что название документа, который Вы подписали, правового значения не имеет. Значение имеет содержание документа. Так что для более подробной консультации необходимо ознакомиться с полным текстом соглашения о задатке, которое Вы подписали.

Кроме двойного задатка, я должна оплачивать доп расходы покупателя?

Здравствуйте!

Государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости можно прекратить по заявлению одной из сторон сделки. Такая возможность предусмотрена ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.03.2021)

Заявление о прекращении кадастрового учета или регистрации прав можно подать в том же офисе МФЦ, где было подано основное заявление, или в любом другом офисе МФЦ.

Государственный кадастровый учет или регистрация прав прекращаются не позднее рабочего дня, следующего за днем представления такого заявления.

Банк вернет деньги по истечение срока действия аккредитива, то есть через 30 дней.

Можете приостановить сделку, полюбым основаниям.

Потом отозвать акредетив, мало информации.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.03.2021)

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 26

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными

ГК РФ Статья 868. Отзывный аккредитив

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Отзывный аккредитив может быть изменен или отменен по поручению плательщика банком-эмитентом в любой момент без предварительного уведомления получателя средств.

2. Исполняющий банк осуществляет платеж или иные операции по отзывному аккредитиву, если к моменту их совершения им не получено уведомление банка-эмитента об изменении или отмене аккредитива.

Вам нужно понять, то что вы передумали не является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры стст 549-551 ГК РФ

Изменить и расторгнуть сделку допустимо в следующих случаях:

- по обоюдному согласию;

- на основании судебного решения;

- при нарушении существенных условий договора;

Вообще то в статье 31 ФЗ О государственной регистрации недвижимости говорится о том что регистрация может быть прекращена на основании совместного заявления лиц

- если изменение и расторжение предусмотрено законодательно или документально.

В вашем случае расторжение договора возможно только на основании соглашения стст 450-452 ГК РФ подписанное с Застройщиком о расторжении договора

Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора

В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию.

Без согласия Застройщика Вы можете только приостановить государственную регистрацию сделки.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

предусматривает возможность приостановления регистрационных (учетных) действий любым из участников сделки в заявительном порядке.

Для этого нужно обратиться в многофункциональный центр

В заявлении указываются причины и сроки приостановки регистрации перехода права.

Если в таком заявлении не будет указан срок, то государственная регистрация прав приостанавливаются на шесть месяцев.

Что касается аннулирования без отзывного аккредитива, то в статье 869 ГК РФ сказано: Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств.

Таким образом и здесь без согласия продавца вы не сможете аннулировать аккредитив..

Поэтому не все так просто как может показаться если человек заключил договора а потом передумал покупать жилье.

Здравствуйте Анжелика

Вы имеете право подать заявление в банк об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия на основании п.3 ст.873 ГК и закрыть его, если банковская ячейка была вами арендована.

Имеете право подать заявление в Росреестр о прекращении регистрации купли продажи на основании ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 23.03.2021)

Желательно все действия совершить по согласию сторон

В противном случае, сторона продавца может предъявить претензию о возмещение убытков если были какие то расходы со стороны продавца.

В соответствии со ст.450 ГК Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Здравствуйте, Анжелика! Чтобы приостановить, нужно подать заявление в Росреестр через МФЦ согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а вот чтобы расторгнуть (ст.450-453 ГК РФ) или "аннулировать" - вернее будет сказать признать недействительным (ст.166-181 ГК РФ) договор нужны основания.

Если стороны исполнили все свои обязательства, то только одного желания недостаточно для того, чтобы расторгнуть договор. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

А недействительным его признает суд при наличии на то законных оснований. Из вопроса же таких оснований не усматривается. Просто "передумала" это не основание. С такими доводами в суд не пойдешь.

Анжелика, доброго Вам времени!.

Вы, как Покупатель по договору, вправе передумать покупать квартиру.

Следовательно, возможно приостановить регистрацию договора и аннулировать аккредитив.

Аккредитив это безналичная форма расчёта. Заложенных средств у Вас нет, деньги все по безналичке. В случае не регистрации после окончания срока раскрытия аккредитива деньги переводятся обратно покупателю.

Согласно Положению Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)

6.3. Аккредитив обособлен и независим от основного договора. Исполнение аккредитива осуществляется на основании представленных документов.

6.4. Передача аккредитива, изменений условий аккредитива, документов, заявлений, уведомлений, извещений и иной обмен информацией по аккредитиву могут осуществляться на бумажном носителе и (или) в электронном виде с использованием средств связи, позволяющих достоверно установить отправителя, включая информационные системы, в том числе распределенные информационные системы. Особенности обмена информацией по аккредитиву с использованием информационных систем предусмотрены пунктом 6.34 настоящего Положения.

Вам необходимо и другой стороне сделки подать заявление в Росреестр об отмене перехода права.

С уважением.

Здравствуйте!

Росреестр у вас принял документы?

Дмитрий добрый вечер. Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

• Оспаривание сделки;

• Признание сделки ничтожной;

• Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

Согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 года N 828, паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.

Недействительный документ - это документ, не имеющий силы или значения вследствие неправильности, истечения срока действия и т.п.

Согласно ст. 21 Гражданского кодекса РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия и не связана с получением или заменой паспорта.

Пунктом 1 Положения, установлено, что паспорт гражданина РФ обязаны иметь все граждане Российской Федерации, достигшие 14-летнего возраста, проживающие на территории Российской Федерации.

Наличие у граждан действующего паспорта необходимо для удостоверения личности, а также гражданства каждого из них.

Сам по себе факт замены паспорта в связи с истечением срока его действия, потерей, хищением, признанием паспорта недействительным на дееспособность гражданина не влияет и не может повлечь недействительность сделки по заключению договора купли-продажи, тем более, если воля сторон при заключении данной сделки была направлена на ее совершение и сделка исполнена сторонами. Кроме того, правом на предъявление требований о применении последствий недействительности сделки обладает заинтересованное лицо - либо стороны договора, либо собственник спорного жилого помещения.

Указанный подход о применении правовых последствий заключения сделки по недействительному паспорту подкреплен судебной практикой, а именно Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2015 по делу N 33-13541.

Нет, такого основания для признания сделки недействительной, не имеется.

Но опять же смотря в чем фиктивность?

Такого лица не существует с такой фио?

Или просто паспорт был просрочен?

Если фиктивность паспорта доказана, то это может быть основанием для оспаривания сделки в суде.

Уточняю положение вещей. Оплату за квартиру вносил я методом перевода из банка. Собственность в ДКП оформили на мою знакомую. Квартира значится в реестре на ее Ф. И. О. Но паспорт значится на сайте ФИС как не действительный, выданный с нарушением. Паспорт она просто купила являясь гражданкой Украины.

Если сделку можно признать фиктивной, то есть ли у меня шанс переоформить недвижимость на себя? Кстати аналогичная ситуация случилась и с покупкой авто. Платил я, оформил на ее фиктивный паспорт, машину она продала.