Как защитить свои интересы при противоречии условий ДДУ и 214-ФЗ - иск в суд и приоритет прав потребителя
Доброе время суток господа юристы! Никак не могу найти ответ на своей вопрос. Есть ДДУ и есть 214-ФЗ. Так уж получилось, что условия ДДУ выгодней 214-ФЗ для потребителя, т.е. меня. В интернете везде одно и тоже "условия договора ущемляющие права потребителя и идущие в разрез с законом считаются не действительными". Но у меня именно 214-ФЗ ущемляет мои права. В условиях ДДУ есть выгодный для меня пункт, противоречащий пункту закона. Дело в том, что при заключении ДДУ я вообще не читал закон. Условия ДДУ показались для меня выгодными. Теперь не знаю, как в суде отстоять свои интересы исходя из условий ДДУ. Судья и представитель ответчика толдычали, что квартира не имеет недостатков препятствующих проживанию, а я им в ответ - уважаемые, есть договор, договор составлялся застройщиком, дольщик не имел возможности внести в него каких либо изменений, следовательно дольщик находясь в худшем положении все же подписал условия ДДУ, где сказано, что застройщик после устранения выявленных в результате приемки квартиры недостатков (любых недостатков, т.к. в договоре не описан характер недостатков, которые застройщик может не устранять до подписания передаточного акта), должен уведомить дольщика об их устранении, после чего дольщик обязан принять квартиру в течение 7 дней. При приемке квартиры мы с представителем застройщика составили акт осмотра, в котором указали все выявлены недостатки, а также срок их устранения 3 месяца. Через 2 месяца после составления данного акта застройщик прислал письмо, в котором уведомил долщика о том, что основной объем недостатков устранен, все устраненные и не устраненные замечания не являются существенными, в связи с чем дольщик уклоняется от приемки квартиры и должен в срочном порядке подписать акт приемки передачи. Еще через 2 месяца застройщик прислал односторонний акт. Прошу помочь ссылками на законы, которые подтверждают приоритет прав потребителя указанных в ДДУ над нормами 214-ФЗ. Застройщик не выполнил условия договора. Заранее спасибо!
Здравствуйте.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).
Нужно ознакомится с ДДУ.
Спросить
Добрый день!
Насколько я понял, все дело в том, что в ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что участник долевого строительства вправе требовать устранения только тех недостатков, которые делают объект строительства непригодным для предусмотренного договором использования.
В то же время, в условиях договора с застройщиком говорится просто о "недостатках" и не уточняется - о каких именно недостатках идет речь.
Я считаю, что в данном случае суд должен правильно трактовать слово "недостаток", содержащееся в договоре. Поскольку сам договор такого определения не содержит, то суд должен в первую очередь обратиться к определению недостатка, содержащемуся в законе, и применимому к вашей ситуации.
Понятие "недостатка товара" содержится в преамбуле к Закону "О защите прав потребителей" - недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, я прихожу к выводу, что вы не можете расширительно трактовать понятие недостатка и включать туда любые недоделки, которые мог допустить строитель. При таком подходе это бы существенно нарушило права застройщика на передачу вам объекта строительства в установленные законом сроки. Вы получили бы возможность бесконечно откладывать дату передачи объекта строительства, предъявляя застройщику все новые требования по качеству объекта.
* Однако мне не известно в чем именно состоят недостатки вашей квартиры. Может быть вам следует переместить фокус внимания с неудачно сформулированного пункта в договоре на сами недостатки - попытаться обосновать существенность этих недостатков, несоответствие квартиры строительным нормам. Если такое обоснование будет, то у суд будет вынужден признать обоснованность вашего отказа в принятии данной квартиры.
Кроме того, хочу заметить: если спор идет о моменте фактической передачи квартиры (в целях определения суммы неустойки), то это один круг оснований и в этой ситуации может быть застройщик и прав. Однако это не лишает вас права требовать от застройщика устранения остальных недостатков квартиры, которые не доделаны после передачи квартиры, или требовать возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Здесь возможен совсем другой иск к застройщику по другому кругу оснований.
Надеюсь, я смог помочь вам своими разъяснениями. В любом случае, в вашей ситуации возможно есть и более простые пути решения, которые могут быть выявлены после ознакомления с делом.
Спросить
Всё намного проще. Был осмотр квартиры. Был составлен двухсторонний акт осмотра. В акте зафиксированы недостатки и срок их устранения. Таким образом стороны пришли к общему мнению - недостатки действительно присутствуют и их устранят не позднее установлененного срока. Таким образом застройщик обязан либо устранить ранее выявленные недостатки, либо предложить компенсацию, позволяющую дольщику самостоятельно устранить недостатки квартиры. Поэтому я не понимаю зачем здесь манипулировать 214-фз. Деньги же дольщик выплатил в установленный срок и в полном объеме. Дольщик опять находится в невыгодном положении. Он мог бы также выплатить какую-то часть когда-нибудь потом, допустим после устранения всех недостатков, либо из расчета выдоплаченых средств провести работу по устранению недостатков самостоятельно.
Застройщику грех жаловаться у него на руках 100% суммы, а не как у дольщика 90% квартиры.
Опять же застройщик должен предоставить неоспаримое качество квартиры, а в случае сомнений провести независимую экспертизу направленную на выявление соответствия квартиры всем существующим обязательным требованиям.
В общем я всё ещё надеюсь, что в российском законодательстве есть за что зацепиться дольщику в борьбе с безнаказанностью застройщиков.
Спросить
Приветствую, Андрей.
Резон есть в Ваших требованиях к застройщику. Договор есть договор. Если он улучшает Ваше правовое положение по отношению к правовому положении в соответствии с нормами закона, то применяться должны договорные нормы, если нормы закона, которые они изменяют являются диспозитивными, а не императивными. Но надо внимательно читать все нормы договора. Суд обязан толковать условия договора буквально. Но это не означает, что суд обязан толковать каждую отдельную норму договора буквально без учета остальных норм того же договора. Потому я бы убедился, что из системного толкования всех норм договора в их взаимосвязи не следует, что устранению до передачи дольщику подлежат только существенные недостатки. Если этого нет, тогда - вперед, доказывать свою правоту!
СпроситьПротиворечие условий ДДУ закону 214-ФЗ.
В ДДУ содержатся более выгодные условия для дольщика по отношению к 214-ФЗ.
Согласно 214-ФЗ Дольщик имеет право отказаться от подписания акта приемо-передачи лишь при наличие недостатков припятствующих использованию квартиры в соответствии с условиями договора.
В самом ДДУ ничего про недостатки препятствующие использованию квартиры не сказано. Там указано, что дольщик вправе требовать при приеме квартиры составления дефектной ведомости и обязан принять квартиру после устранения ранее выявленных и зафиксированных в дефектной ведомости недостатков.
Отсюда вопрос: условия договора, протеворечищие закону и одновременно ущемляющие права потребителя являются ничтожными для потребителя.
А как дела обстоят в отношении Застройщика? Он может отказаться от невыгодных для него условий в своем же договоре и отстаивать свои права в соответствии с 214-ФЗ?
По факту нам выслан односторонний акт приемо-передачи.
До получения данного акта мы были на нескольких осмотрах, в процессе которых составлялся двухсторонний акт (дефектная ведомость). На комиссионном осмотре застройщиком было признано, что жилье пригодно для проживания. Но данный факт мне был мало интересен, т.к. условия договора прямо указывают на обязаность устранения всех зафиксированных недостатков.
Что скажет суд?
Согласно договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в ФРС, я по своей инициативе могу расторгнуть договор в отсутствие условий ст.9 ФЗ 214. При этом застройщик вернет всю сумму договора лишь после заключения договора долевого участия с третьим лицом. Я оплатила квартиру полностью, а поскольку приобретала в рассрочку на условиях застройщика, то получилось очень дорого-2200000. Хочу расторгнуть договор по своей инициативе согласно пункту договора. Но сейчас аналогичные квартиры продаются застройщиком дешевле (за 1750000), а до сдачи дома осталось полгода. Могу ли я подать в суд на застройщика, если он будет предлагать мою квартиру третьему лицу на заведомо худших условиях (по цене 2200000), либо вовсе не будет ее рекламировать, тем самым создавая препятствие в выполнении условия возврата мне денег?
Здравствуйте. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)"9. Индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) согласовываются кредитором и заемщиком индивидуально и включают в себя следующие условия:13) возможность запрета уступки кредитором третьим лицам прав (требований) по договору потребительского кредита (займа); мфо прописывают этот пункт так: условие об уступке кредитором третьим лицам прав (требования) по договору... вопрос: замена слов пункта искажает смысл условий и можно ли воспользоватся Статья 10 Закона «О защите прав потребителей» содержит перечень обязательной информации для товаров (работ, услуг).
Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Спасибо.
Имею ли я право внести свой пункт в условия договора, а именно: при ликвидации контейнерной площадки-договор автоматически разрывается. Если да,то на основании какого пункта и какого закона.
Застройщик построил дом, выслал соответствующее уведомление.
Квартира по условиям ДДУ идет с отделкой.
На осмотре был составлен двухсторонний акт несоответствия.
В моем договоре ДДУ есть следующий пунк "В случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства несоответствия условиям Договора,
Стороны составляют Акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, указываемый Застройщиком. После устранения перечисленных в Акте о несоответствии дефектов и/или недоделок
Участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства в течение 7 (Семи) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления."
Замечания указанные в акте несоответствия не препятствуют проживанию, но для меня считаются существенными, т.к. я настаиваю на устранении выявленных недостатков до вселения.
Застройщик не устранив полный перечень недостатков прислал нам односторонний акт приемо-передачи.
Мы подали на незаконные действия застройщика в суд.
Я понимаю, что согласно 214-ФЗ у меня нет оснований не принять квартиру, но согласно указанному выше условию договора права на моей стороне.
Имею ли я права придерживаться условию договора, как потребитель или в данном случае 214-фз стоит выше?
Собираюсь купить квартиру в строящимся доме у застройщика. В договоре долевого участия содержится пункт, что дольщик обязан возместить все затраты на регистрацию ДДУ в регпалате Застройщику. Имеется ввиду то, что при регистрации Застройщик оплачивает госпошлину за себя, а потом я должна возвратить ему уплаченную сумму. Я не согласна с этим пунктом, договор еще не подписан. Могу ли я исключить этот пункт из договора, чтобы не платить налог за Застройщика? Застройщик не охотно идет на какие-либо изменения в договоре, какие аргументы я могу привести в свою пользу и как оформить эти изменения?
Я сдал свой проигрыватель сд дисков в гарантийный ремонт. Который находится там уже 2 месяца. Согласно закону о защите прав потребителей статье 20 пункт 1 срок устранения недостатков товара, определяемый в письменном форме соглашением сторон не может превышать сорок пять дней. В договоре указан срок выполнения работ один месяц без учёта сроков поставки детали. Организация ссылается на договор и на то что данный закон не распространяется на этот договор. Статья 16 пункт 1 закона о защите прав потребителя гласит о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя.
Скажите пожалуйста правильно ли я понимаю закон.
Скажите действителен ли такой договор, ведь согласно ему, технику можно ремонтировать годами.
При заключении договора ДДУ по 214-ФЗ, прошу у юриста застройщика внести пункт, что застройщик гарантирует, что к моменту заключения Договора право требования на квартиру никому не передано, не заложено, не уступлено, в споре и под арестом не состоит, другими правами третьих лиц не обременено (этого пункта нет в договоре), на что мне отказали, ссылаясь что это есть в 214-ФЗ. Но дома прочитав по интернету я этого в 214 м не нашла. Регистрационная палата при регистрации автоматом гарантирует этот пункт или все же настаивать на внесении этого пункта в договор. Спасибо!
У меня в компании был подписан договор на обучающий курс на безвозмездной основе, т.к. я устраивалась туда на работу. В самом договоре был пропущен порядковый номер 4, все остальные пункты с описанием были 1,2,3,5,6 и т.д. Однако условия одного из пунктов ссылаются на пункт 4, а именно - "Человек подписывающий договор с оферентом, обязуется соблюдать условия, изложенные в пункте 4". Какие условия я должна буду соблюдать непонятно, ведь сам пункт 4 был пропущен. Может ли инициатор заключения договора добавить этот пункт на отдельном листке без моего ведома? Я буду нести ответственность за любой состав пункта 4?
Вопрос о законности пункта договора о неизменности цены при изменении площади квартиры в новостройке
В 2012 г купил квартиру в новостройке по договору долевого участия. Проектная площадь 56,45 кв.м. В договоре было прописано, что изменение площади квартиры не является основанием для изменения цены договора. После сдачи дома в эксплуатацию фактическая площадь квартиры, по результатам обмеров БТИ, оказалась равной 55,2 кв.м.
Вопрос: не ограничивается ли свобода данного договора требованием законности: условия договора не должны противоречить законам нашей страны, так как Закон О защите прав потребителей гласит, что потребитель имеет право на перерасчет стоимости товара, если товар ненадлежащего качества? Является ли данный пункт договора ничтожным?
Указывать ли мне при подписании передаточного акта о наличии претензии к застройщику о несоответствии фактической площади проектной?
