Продажа дома с землей наследованного после 2016 года с низкой кадастровой стоимостью - налоги и возможность продажи

Здравствуйте, Анна!

Налоговому органу должно быть абсолютно все равно, за исключением сделок между юридическими лицами. Почему ему должно быть все равно - потому что Гражданским кодексом РФ закреплена свобода договора, и продавец с покупателем вольны устанавливать отношения на тех условиях, которые для них приемлемы и не противоречат законодательству.

Если учесть, что кадастровая стоимость с каждым годом выдает новые сюрпризы собственникам недвижимости, и ее каждый год необходимо оспаривать, то тогда вообще все становится на свои места.

Поэтому волноваться не стоит. Устраивает цена обе стороны - тогда смело можно оформлять сделку. Опять же, если эта сделка происходит не между юридическими лицами. Если юрлица задействованы - то тут может обратить внимание на сделку и антимонопольный орган и много каких еще проверяющих и надзирающих...

Налорг спокойно отреагирует. Доначислит продавцу налог исходя из разницы между 70% от кадастра и ценой продажи. Можете оспорить доначисление в суде. Еще тот квест. Успехов.

Да, госпожа Воробьева, второй раз подряд открываю вопросы и нахожу Ваши ответы с оригинальной авторской трактовкой законодательства. Ну, Вы поняли.

Элементарно. Направит уведомление о доплате налога и исчислит его так, как будто Вы продали за 70% от кадастровой стоимости.

Добрый день, Анна! Налоговому органу совершенно безразлично в этом случае какую стоимость вы укажите в договоре. Налог он начислит исходя из 70% кадастровой стоимости. Неоплаченную сумму взыщет. Таким образом вы не уменьшите сумму налога к уплате. Из любой ситуации всегда можно найти выход. Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах.

Ирина Дмитриевна, а нужно ли после продажи дома подавать самостоятельно в налоговую декларацию, чтобы прислали уведомление налоговое?

Добрый день! Если Вы продадите объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Такой договор вообще может считаться не действительным?

Здравствуйте! Можете конечно

все что ниже 1 миллиона рублей - налогом не облагается

Доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % от стоимости, указанной в Договоре, но она должна быть не менее 70 % от кадастровой. Но, вы Можете получить налоговый вычет 1 000 000,0, т.е уменьшить доход от продажи на 1000 000,0 и платить налог с суммы превышающей 1 000 000,0, если сумма в Договоре меньше миллиона и вы Заявите о вычете, то платить налог вам не придется.

Надежда Владимировна, о вычете заявлять нужно в той же декларации 3-НДФЛ?

Здравствуйте!

Как вы получили этот участок? Когда вы его получили? Когда зарегистрировано право собственности в Росреестре?

Участок в собственности с 2018 года.

Участок был куплен в 1995 году. Но в собственность пришлось оформлять через суд, так как вовремя не оформили документы. Поэтому по решению суда участок в собственности с 2018 г, на кадастровый учет поставлен в 2019 г.

Всё равно ФНС начислит налог по кадастровой стоимости - ст. 85 ГК РФ обязывает Росреестр сообщить о Вашей продаже и о кадастровой цене участка:

"Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы, осуществляющие регистрацию транспортных средств, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года".

У вас возможен спор по стоимости, даже если вы оцените его до 1 млн рублей - ст. 220 НК, по кадастровой стоимости придется назначать оценочную экспертизу - ст. 79 ГПК (налог будет исчисляться с кадастровой стоимости)

Кадастровая стоимость служит базой для исчисления земельного налога (ст. 390 НК РФ). Для снижения стоимости вам необходимо обращаться в суд, судебная практика положительная присутствует.

Можно конечно оценить. Цена по соглашению сторон устанавливается (ст. 421 ГК РФ). Не обязательно, а даже скорее как правило, она не совпадает с кадастровой. Никто вас обязать продать по кадастровой не может. Кадастровая стоимость важна только для начисления земельного налога. А никак не для определения рыночной стоимости. Стороны ее устанавливают сами. Никаких проблем у Вас не должно быть.

В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом

Можно, свобода договора ст. 421 ГК РФ, Вы получите доход и если он менее 1 000 000 руб., то будете освобождены от обязанности оплатить налог.

Статья 210 НК РФ Налоговая база

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 210 НК РФ >>>

1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.

Подробнее ➤

© КонсультантПлюс, 1992-2015

Цену вы может поставить любую, лишь бы она была рыночной (ст 421 ГК РФ). Если цена отличается на 20% от рыночной, то ФНС может пересчитать ее.

1.можно или нельзя

все что написали другие коллеги это верно. с правовой точки зрения можно с учетом возможных налоговых последствий.

но на практике будут проблемы с регистрацией

россерестр отказывает в регистрации при цене ниже кадастровой

суд отказывает при оспорении такого отказа росреестром

у меня тоже был случай, что росреест отказал в регистрации из-за того, что цена продажи была ниже кадастровой стоимости.

можно и продать, и документы на регистрацию подать, и потом и в суд

обратиться.

но сегодня суд не на стороне продавца

уверена этот правовой беспредел найдет решение в ближайшее время решение в актах высших судебных инстанций а пока,к сожалению, есть что есть.

2. размер кадастровой стоимости участка

Что касается кадастровой стоимости участка.

Есть свежая позиция ВАС РФ по ее оспариванию, стоит попробовать оспорить и для последующих сделок и для уменьшения налогооблагаемой базы.

Добрый день! Согласно ст. 217.1 НК РФ [quote][/quote]В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

При этом стоит учитывать период владения Вами домом на праве собственности, если более 5 лет, то налог Вы не платите.

Если Вы от указанной Вами суммы будете иметь половину так как каждый из Вас продает доли то налог платить не придется.

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

18) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов;

Добрый вечер!

В Вашем случае платить налог не потребуется.

Добрый день

Вы можете заявить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и не платить налог совсем.

Разъясню подробнее. При продаже недвижимости по цене мене ниже кадастровой, облагаться налогом будет сумма, рассчитанная как произведение кадастровой стоимость на коэффициент 0,7. В Вашем случае - это 812 000 руб. (1 160 000 руб * 0,7).

При заполнении декларации 3-НДФЛ Вы указываете эту сумму в расчете к приложению 1, а в стр. 030 приложения 6 указываете имуществнный вычет в размере 1 000 000 руб. Т.к. имущественный вычет превышает налогооблагаемую базу, сумма налога будет равна 0.

Заполнить 3-НДФЛ Вам пожет этот материал.

Здравствуйте, Дмитрий!

У Вас неделимый объект недвижимости, который состоит из двух объектов с разными порядками определения размера налога при их продаже.

1. Земельный участок - поскольку был во владении более 3 х лет, то налог на доходы при его продаже не начисляется.

2. дом - поскольку был зарегистрирован после 01.01.2016 (до этой даты такой срок владения равен 3 годам), то для освобождения от уплаты налога необходимый срок владения им составляет не менее 5 лет. Следовательно, если сделка по продаже вышеуказанных объектов недвижимости будет заключена до 16.12.2022, то по этому объекту возникает налог с продажи, где базой для исчисления налога будет являться сумма 1 890 000 руб. (2 700 000 (кадастровая стоимость дома) *0,70). Указанную сумму Вы можете уменьшить на 1 млн. руб. (налоговый вычет). Следовательно, Вам придется уплатить налог в размере 115 700 руб. (890 000 руб. *13%). Кроме того, Вы можете уменьшить вышеуказанную сумму (1 890 000 руб.) на подтвержденные затраты на строительство дома. Можете также заявить налоговый вычет за строительство дома и зачесть налоги, если такой вычет ранее Вы не применяли. Также есть смысл оспорить кадастровую стоимость дома в целях снижения уплаты вышеуказанного налога.