Нарушение договора аренды - как реагировать и защищать свои права?
Мы сдавали квартиру. По договору арендаторы должны были предупредить нас за месяц до того, как покинут квартиру. Договор был оформлен до 1 июля, 2 они нас ставят в известность, что они готовы вечером отдать ключи, уже вывезли свои вещи. Причем оказалась сломанной машинка автомат, дверь, кровать, стенка. Мы сошлись устно на том, что 10 июля они оплатят лишь часть неустойки, а именно за неделю 2000 руб. и потом пропали. Наши дальнейшие действия.
Здравствуйте.
Если в договоре не была предусмотрена автоматическая пролонгация договора, он прекратил свое действие 01 июля. Освободить помещение по окончанию срока договора - обязанность арендатора, которую они выполнили.
Можно составить претензию и направить ее арендаторам, если у вас есть сведения о месте их регистрации. После этого подать иск в суд. Но, вопрос: подписывался ли акт сдачи-приемки помещения от арендаторов? Если да, были ли в акте отражены поломки?
Если этого не было, то доказать причинение ущерба арендаторами будет проблематично.
Спросить
1.04.14 была внесена предоплата за первый месяц аренды ПСН в размере 15000 рублей.
7.04.14 был подписан договор аренды ПСН, однако деньги арендодателю переданы не были (тк. в договоре было указано, что оплата аренды производится в течении трех дней с момента подписания договора). Арендодатель не передал ключи Арендатору и перенес оплату аренды на 8.04.14
8.04.14 Арендатор сообщил Арендодателю, что в договоре присутствуют некоторые спорные пункты, которые вызывают сомнение у Арендатора и Арендатор отказывается от оплаты договора аренды и не собирается арендовать ПСН - и, разумеется, оплачивать аренду данного ПСН.
9.04.14 Арендатор обращается к Арендодателю с требованием вернуть предоплату в размере 15000 рублей, так как по факту помещение Арендовано не было, ключи переданы не были и Арендатор отказался от договора аренды. Арендодатель отказал Арендатору в возврате суммы, сославшись на то, что данная сумма считается бронью и она была бы возвращена лишь в том случае, если договор был бы расторгнут по вине Арендодателя.
Как вернуть предоплату?
В судебном порядке согласно ГПК РФ (ст.131). Обратитесь в суд с исковым заявлением.
Предоплата должна быть возвращена.
Спросить
Обратитесь в с иском в суд.
Наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор . Арендодатели , заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Недавние разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за а ренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре аренды.
Пленум ВАС РФ расширительно толкует положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, распространяя действие данной нормы, в том числе на случаи , когда право аренды реализуется арендодателем на основании конкурсной процедуры. Данное разъяснение имеет важное значение для обеспечения единообразия судебной практики, которая ранее не всегда складывалась в пользу подобного толкования (определение ВАС РФ от 10.11.2010 № ВАС-14440/10, постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 по делу № А53-15386/2009). Такое толкование ст. 621 ГК РФ раскрывает позицию Пленума ВАС РФ по вопросам соотношения общих норм гражданского законодательства и специальных норм, предписывающих особый порядок распоряжения имуществом. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом публичных собственников и , предусматривая конкурсную процедуру, в целом направлен на обеспечение равных возможностей для получения прав на государственное или муниципальное имущество.
Однако говорить о том , что анализируемый п. 2 Постановления № 73 разрешил все вопросы, связанные с возможностью реализации арендатором преимущественного права, пока преждевременно.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.
Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права.
Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае , если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора , договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях , если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
По одному из дел предприятие ( арендодатель ) и общество ( арендатор ) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.
В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора . Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19-15038/09-7-4).
Спросить
По данному вопросу необходимо ознакомиться с договором, но если в нем нет графы бронь, что арендодатель не возвращает эту сумму. Договор составлен, акт подписан не был, то отправьте уведомление о расторжении договора укажите причину и обозначьте срок для возврата предоплаты за аренду. В случае невозврата денежных средств только через суд. Удачи.
Спросить
Расторжение договора аренды регламентируется статьей 620 ГК РФ, а именно:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если договор аренды был расторгнут по согласованию сторон. Об этом имеется письменное соглашение (Оно должно быть обязательно!), то Вы можете обратиться в суд с требованием взыскать данные деньги с Арендодателя, поскольку услуга аренды не была предоставлена.
Если соглашения нет - требуйте расторжения договора (не забудьте о претензионном порядке) и взыскании суммы предоплаты.
Спросить
У Вас аванс (предоплата) - обращайтесь в суд согласно гл. 13 АПК РФ о возмещении арендодателем Вам ущерба (ст. 15 ГК РФ: "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере"). Ссылайтесь на обычай делового оборота (ст. 5 ГК РФ: "Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе"). Многое арендаторы платят предоплату за аренду.
Спросить
1. необходимо изучить все подписанные документы между вами.
2. нужно понять (в том числе из вашей платежки) является ли внесенная вами сумма "предоплатой" , авансом или задатком.
3. если эта сумма не "задаток" и акт о приеме передаче объекта не подписан, то практически наверняка можно взыскать указанную сумму с арендодателя в судебном порядке, плюс размер госпошлины и плюс расходы на услуги адвоката
СпроситьЗаканчивается срок действия договора аренды квартиры. Арендодатель отказывается заключать новый договор на моих условиях. Имеет ли право арендодатель не вернуть залог, с учетом того, что я попросил поменять условия договора за неделю до окончания действия текущего? В договоре говорится лишь о том, что залог не возвращается в случае досрочного расторжения договора и о том, что арендатор должен предупредить арендодателя за 2 недели о своих намерениях расторгнуть договор.
Был заключен договор аренды торгового помещения. По договору арендаторы должны выплачивать арендную плату ежемесячно, но в апреле и в мае она не была выплачена. Обратились к арендатору с письменной просьбой оплатить аренду и освободить помещение в течении недели, которую он подписал. Но по истечении этого срока арендатор отказался освобождать помещение и оплачивать аренду. Какие должны быть наши дальнейшие действия и как расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Юлия, надо видеть договор. Общие начала конечно можно посмотреть в ГК РФ, но договор может иметь некоторые особенности.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Но это общие начала, в договоре возможны свои особенности.
СпроситьЯ сдавал квартиру по договору аренды, договор был рассчитан на 11 месяцев, два месяца арендатор исправно платил, после появилась задержка на две недели с просьбой подождать ссылаясь на финансовые трудности, по истечении двух недель просто уехал вывез вещи, не заплатил деньги, а ключи повесил на гвоздь в подъезде! Можно ли наказать в судебном порядке арендатора, договор не был расторгнут, более того арендатор не уведомил о расторжении договора т. е. течение договора продолжается по сей день. Уважаемые юристы можно ли взыскать в судебном порядке денежные средства в размере арендной платы за последние три месяца? Заранее спасибо.
однозначно можно, делал так несколько раз, сам арендодатель, проблема будет в другом-получится ли реально взыскать?
СпроситьДоговор аренды закончился 29 декабря 2015 г. чем арендатор предупредил заказным письмом (в договоре прописано за 1 месяц) 16 декабря что не будет продливать старый договор. И просит подписать новый договор но уже с 1 января с новыми условиями (с снижением арендной ставки) арендатор попросил снизить аренду. Имею ли я право взыскать с арендатора оплату с 1 по 16 января (именно это срок за который они должны были предупредить) по старому договору если он закончился ещё 29 декабря 2015 года но в договоре не было ни слова о пролонгации или автоматическом продлении договора?
Здравствуйте. Чтобы не ввести Вас в заблуждение, следует ознакомиться со всеми условиями договора.
СпроситьМогу ли я, являясь субарендатором требовать неустойку от арендатора по договору субаренды за несоблюдение условий договора, а именно предупредить письменно о расторжении договора субаренды, за месяц, если договор расторгается с арендодателем помещения по причине смены собственника и поднятия арендной платы, в связи с чем арендатор расторг договор аренды (долгосрочный). если да, то в каком размере, договором неустойка не оговаривается. Я несу колосальные убытки, хотя меня даже устно об этом не уведомили.
Сдавали квартиру. У арендатора впоследствии проживал другой человек, т.к. не было денег на оплату. Поступали жалобы от соседей и охраны, что шумно ведут себя и неадекватно, на территории разбрасывают мусор. Связались с арендатором, что договор расторгаем. По приезду в квартире находился невнимяемый человек, проживающий без всяких оснований. Прищлось его выгнать, он собрал вещи и вынес из квартиры. Сразу же поменяли замок, чтобы не пропали другие вещи наши и арендатора, т.к. ключи от квартиры он отказался сдавать. Камер нет в подъезде. На следующий день приехал арендатор с этим товарищем, чтобы забрать свои вещи, у него притензий не было. И через 2 два дня якобы субарендатор говорит что у него пропали дорогие вещи и он написал заявление. Какие наши дейстивя?
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, Андрей! Пока поискать на всякий случай адвоката. Но мало ли что сказал этот невменяемый субъект. У него вообще не было права там находиться против Вашей воли. Если действительно подал заявление о краже (ст.158 УК РФ), то подавайте встречное заявление по статье 139 УК РФ. Состава преступления скорее всего не усмотрят, несмотря на то, что проживал против Вашей воли там, т.к. пустил его арендатор. Но зато доведете до полиции информацию, что никаких ценных вещей там не было, субъект проживал против Вашей воли, вещи забрал с собой при Вас, а в день выезда претензий к Вам не было. Требуйте возбуждения дела по статье 306 УК РФ за заведомо должный донос.
Спросить
Лично от Вас в данной ситуации ничего не требуется делать. Если субарендатор написал заявление, то в силу статьи 144 УПК РФ, по нему будет проведена проверка, с вызовом к участковому (либо явкой участкового либо оперативных сотрудников). Вы дадите объяснение в письменном виде (за Вами запишут, только проверьте написанное внимательно, прежде чем подписать), где изложите обстоятельства, указав, что судьба вещей заявителя Вам неизвестна, к их исчезновению Вы не причастны. Вот и всё, в этом случае в возбуждении уголовного дела будет отказано. Не забывайте, что в силу статьи 14 УПК РФ, любые сомнения в виновности призваны трактоваться в пользу обвиняемого, это требование распространяется на все стадии расследования по уголовным делам, включая доследственную проверку по заявлению о совершении преступления. Можете для верности подать встречное заявление за заведомо ложный донос (статья 306 УК РФ). Оснований опасаться чего-либо я не усматриваю. Такие дела.
Спросить
Да ничего делать не нужно, пусть обращаются куда угодно.
За ложный донос предусмотрена ответственность по ст. 306 УК РФ.
Вы можете сами написать заявление в полицию.
- см. ст. 141, 144 УПК РФ.
Спросить
Здравствуйте. Когда написали на вас заявление о краже вещей:
1. Тот кто написал должен доказать их наличие и право собственности на вещи
2. Наверняка его предупредили об уголовной ответственности по ст. 306 УК РФ
После того как пройдёт проверка в рамках 144-145 УПК и будет отказано в возбуждении уголовного дела, вам есть смысл написать заявление в полицию по ст. Клевета 128.1 УК. РФ.
Спросить
Здравствуйте, Андрей!
Заявление должны будут рассмотреть и принять процессуальное решение, ст.141,144 УПК РФ.
Состава скорее всего не увидят и откажут.
Бояться нечего.
Вам рекомендую подать заявление за заведомо ложный донос (статья 306 УК РФ).
Спросить
Андрей, добрый день.
Нет пока никаких поводов для беспокойства.
Да, если он не врет и действительно написал заявление в орган полиции о преступлении, то в такой ситуации правоохранительные органы обязаны провести проверку, согласно статьи 144 УПК РФ.
_______
Вас обязаны вызвать, для дачи пояснений
Уклоняться от вызова не нужно, нужно явиться и дать письменные пояснения по существу, подробно, что никаких ценных вещей не было и Вы о них не знали, указать на субаренду.
_________
Стоит отметить, что за ложный донос также имеется уголовный состав 306 УК РФ
1. Заведомо ложный донос о совершении преступления -наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
______
С уважением.
СпроситьВ августе 2012 я заключила договор найма жилья на 6 месяцев. 24 декабря 2012 хозяйка квартиры (хотя договор заключался с ее мужем) позвонила и сказала что я должна выехать до 9 января 2013 года, так как квартира продана, то есть прошло 5 месяце с даты заключения договора. В договоре найма был пункт, что арендодатель обязуется в течении срока аренды не продавать квартиру, хотя на протяжении всех 5 месяцев к нам постоянное приходили люди и смотрели квартиру. Также в договоре есть пункт что в случае нарушения своих обязательств (свои обязательства я выполняла исправно, но письменного подтверждения оплаты нет) договор считается расторгнутым. Правомерно ли то, что меня выселяют до срока окончания договора и как и за какой срок меня должны предупредить о том, что я должна покинуть квартиру (если я не ошибаюсь в договоре указано, что меня должны предупредить за 2 недели, но это не точно, так как договора под рукой в данный момент нет) ? могу ли я претендовать на неустойку, если в договоре нет такого пункта?
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. По сути, арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Следовательно, Вы вправе обратиться в суд.
СпроситьСитуация следующая. Арендаторы снимают жилье уже второй год, при найме был заключен договор на 11 месяцев, потом не продлевался.
При найме арендаторами был уплачен залог, в счет последнего месяца.
В августе этого года они были предупреждены, что мы прекращаем сдавать квартиру и просим освободить ее. с учетом уплаченного залога до 1 октября.
Сейчас арендатор заявляет что дата была указанна на до 1 ноября.
В течении всего срока найма арендатор систематически задерживал оплату до 2 х недель от указанного в договоре расчетного дня. Также систематически присутствовали факты не своевременной уплаты коммунальных платежей (по договору это обязанность арендатора).
Вопрос следующий: как я, как собственник могу заставить арендатора съехать, с учетом того что оплаченный им срок проживания уже истек, на данный момент действующего договора нет а арендатор не желает съезжать до конца текущего месяца, ссылаясь на несвоевременное предупреждение, несмотря на то что оно было еще за 2 месяца.
Заранее спасибо!
Ольга Викторовна, принудительно только в судебном порядке. И посмотрите условия договора найма о его пролонгации в случае отсутствия заявлений сторон.
Спросить
Полностью согласен с коллегой Ольгой Сергеевной, что законным способом только путем подача в суд иска о выселении.
Спросить
Не важно, так как если Вы обращаетесь в суд, то не просто так, а в связи с нарушением Ваших прав, как собственника. Можете направить ценное письмо с вложенной описью с уведомлением о необходимости до определенного числа сдать по акту жилое помещение.
СпроситьПредупреждение в устной форме недоказуемо. Т.е. факт, что Вы предупреждали освободить квартиру до октября не доказать.
Если Вы ввяжетесь в судебный процесс, то затяните отъезд арендаторов еще дольше, чем до ноября, как они вас просят. В каком районе находится недвижимость?
Я думаю, в Вашей ситуации проще будет письменно оформить отношения на последний месяц до ноября, как просят арендаторы, иначе все может затянуться еще дольше..
СпроситьПрошу Вас помочь. Сдавала квартиру без договора. Арендаторы съехали не передав ключи. Попасть в квартиру удалось лишь потому, что был запасной комплект ключей. При осмотре квартиры выяснилось, что были украдены вещи и мебель. Есть ли возможность привлечь их к уголовной ответственности за кражу имущества? Заранее благодарна.
Есть возможность. Обращайтесь в полицию. Если необходима подробная консультация - обращайтесь
Спросить
Ольга, срочно обращайтесь в полицию. Никто не откажет в возбуждении уголовного дела по причине отсутствия гражданско-правового договора.
Спросить
