Как правильно подготовить документ для покупки дома с долевым делением и учесть ст.250 ГК РФ?

199₽ VIP

Договор купли продажи, в данном случае предварительный нужно заключить со всеми. Тогда ст. 250 ГК РФ не надо соблюдать. Т,к. все продают. Т.е. все будут обязаны это сделать в вашу пользу.

Предусматривайте в договоре условие о задатке.

Ответ отключен модератором

Вы можете заключить предварительный договор, включающий соглашение о задатке. Со стороны продавцов будут выступать все собственники. Договор удостоверяется у нотариуса, так как собственность долевая. В предварительном договоре указывается срок для заключения основного. Если в последствии кто-то откажется от заключения договора, Вы сможете через суд требовать его заключения. Статья 250 ГК в данном случае не нарушается, так как договор заключается всеми собственниками одновременно.

Здравствуйте, Елена, вам необходимо заключать предварительный договор купли-продажи, в котором будут отражены все существенные условия, на которых будет заключен основной договор купли-продажи. Отдельно, письменно оформляете соглашение о задатке, где прописываете, что данная сумма передается именно в качестве задатка. При этом, обратите внимание, что на момент заключения предварительного договора уже должно быть соблюдено преимущественное право покупки согласно статьи 250 ГК рф, соответственно, либо получен отказ, либо иметься документы, подтверждающие направление уведомления, если они проигнорировано. Кроме того, поскольку сделка с долями, то она подлежит нотариальнрму удостоверению.

Удачи вам и всего наилучшего.

Заключайте предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Здравствуйте! Давайте по порядку. Если Вы покупатель, то Вам нужно со всеми долевыми собственниками заключить с их общего согласия на основании ст.246 ГК РФ предварительный договор (ст.429 ГК РФ) купли-продажи дома (ст.549 ГК РФ). Предварительный договор связывает стороны сделки и если в нем предусмотреть условие о задатке, то в случае отказа по их вине они выплатят Вам задаток в двойном размере (п.2 ст.381 ГК РФ). Уклонение от заключения сделки дает Вам право на понуждение их ее заключить в судебном порядке. Статья 250 ГК РФ тут не причем, т.к. там речь о продаже долей постороннему лицу, а не дома целиком. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Елена, статья 421 ГК РФ предусматривает свободу договора. Соотвественно, вы можете заключить предварительный договор купли-продажи на основании статьи 429 ГК РФ. При этом, покупателем вы можете указать себя одну, а продавцами - всех троих сособственников. Отдельного договора с каждым можно не составлять. Там же укажите условие о задатке и последствиях, в случае незаключения основного договора.

С уважением.

Не советую заключать договор о задатке т к 3 совладельца.

Рекомендую с учетом ст 250 ГК РФ сразу заключить договор купли-продажи у нотариуса одним договором со множественностью лиц со стороны продавца (т е все совладельцы под термином-продавец) и акт приема передачи дома, далее Зарегистрировать в Росреестре, МФЦлучше немного понести расход но зато будет 100% гарантия чистоты сделки.

Добрый день!

Все три дольщика при подписании договора-купли продажи выступают в качестве одной стороны (Продавца).

Заключайте договор купли-продажи, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Подлежит регистрации переход права собственности на дом. В договоре купли-продаже установите условие о задатке, в случае отказа от продажи дома Продавец должен будет Вам вернуть задаток в двойном размере. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст.381 ГК).

Если все три собственника согласны вам продать свои доли, то составляется единый договор и ст.250 ГК РФ в этом случае не применяется. Составляйте предварительный договор, оформляйте соглашение о задатке.

Добрый день

В рамках действующего законодательства сделки с жилыми долями подлежат нотариальному оформлению. В этой связи вам надлежит обратиться за оформлением сделки в нотариальную контору, можете заключить предварительный договор купли продажи, в условиях которого отразите все нюансы.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Вашу готовность и готовность продавцов подтвердит только предварительный договор (здесь и далее - цитаты из ГК РФ):

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Оба договора придется оплачивать нотариусу, однако можно обойтись и без этого, но такой вариант не для публичных консультаций.

Уважаемая Елена! При наличии общей долевой собственности, договор об отчуждении подлежит нотариальному удостоверению (это предусмотрено Законом о Госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ), в противном случае, Росреестр такую сделку не "пропустит". В регистрации перехода права сначала будет вынесено уведомление о приостановлении о госрегистрации, а в последствии - будет принято решение об отказе в государственной регистрации. Договор к/п стандартный, 3 собственника, один покупатель (в любом случае, Вам его придется заключать у нотариуса). Что касается "задатка", имейте ввиду, что не всегда удается его вернуть, но согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В тоже время, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В отношении ст. 250 ГК РФ: запросите у продавца документы, подтверждающие, что все эти условия были продавцом соблюдены (предложения о продаже с доказательствами отправки и ответами). Кроме того, обратите внимание, что в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (ст. 38 СК РФ). Даже если приобретен в кредит, согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (не является ли объект общей совместной собственностью супругов).

Если все документы на дом имеются, то нет смысла тратить время на заключение предварительного договора купли-продажи ст 429 ГК РФ Обычно предварительный договор заключается в том случае, когда у продавца не хватает каких документов для совершения сделки, поэтому дается некоторое время для оформления документов

Если у продавцов имеются все документы то сразу заключайте договор купли-продажи ст 549 ГК РФ В договоре будут фигурировать три продавца одновременно заключайте с продавцами соглашение о задатке стст 380-381 ГКРФ в случае отказа продавцов регистрировать в Росрестре переход права собственности А договор купли-продажи, коль речь идет о продаже долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Добрый день! В вашем случае лучше всего заключить предварительный договор на основании ст. 429 ГК РФ. В договоре все прописать, данный договор, желательно, что подписали все 3 собственника лично или по доверенности.

С уважением.

Вам необходимо обратиться к нотариусу. Все сделки с недвижимостью с долями совершеются через него. Они же и подготовят договор. Как правило, они отказывают заверят документы, подготовленные самими сторонами.