Как юридически граммотно провести сделку, чтобы обезопасить себя от возможных рисков?
У нас такая проблема. Хотим купить квартиру за наличный расчет. Но настоящий хозяин еще не рассчитался за ипотеку с банком ВТБ 24. Как юридически граммотно провести сделку, чтобы обезопасить себя от возможных рисков? Это можно осуществить под контролем банка? Или такая сделка очень рискованная? Заранее спасибо за ответ!
Рискованная. Хозяин может не погаситьипотеку,и взысканиеможет бытьобращено на квартиру, т.е. Вы ее потеряете, а потом доскончания века будете судиться с бывшим хозяином.
СпроситьМы купили квартиру за наличный расчет, под расписку без нотариуса. Скажите пожалуйста это может послужить расторжению сделки? И вообще может ли бывший хозяин квартиры онулировать сделку и почему. Правда ли что он может онулировать сделку в течении полу года. Как можно себя обезопасить, ведь мы сделаем ремонт, взяли кредит... Заранее спасибо.
Сделку можно признать недействительной, вернее догоовр купли-продажи в течение 3 лет. Для этого должны быть законном установленные обстоятельства (ст. 168-177 ГК РФ). Составление расписки для этого не является основанием. РАсписка является документом , подтверждающим факт вашей оплаты стоимости квартиры, ее необходимо хранить
СпроситьХотим приобрести квартиру. Сделка альтернативная. В квартире прописан только хозяин квартиры с 1993 г.. Квартира оформлена на двоих - хозяин и его жена. Приватизация в равных долях в 1994 г. Хозяин хочет выписываться только после сделки. Новую квартиру приобретает его дочь на себя. Хозяин - пенсионер и инвалид 2 гр. Какие возможны нюансы в данной сделке, возможно ли потом выписать инвалида?
Какие возможны нюансы в данной сделке, возможно ли потом выписать инвалида?
---если он дал добро на сделку. суд снимет его с регучёта. но вот какой он инвалид, вопрос. а вдруг по спих. заболеванию. ни денег ни квартиры не увидите
Спросить
Установите обязанность продавца сняться с учета в установленный договором срок в договоре купли-продажи. После перехода права собственности в случае отказа сниматься с учета сможете через суд признать утратившим право пользования, на основании ст. 209, 304 ГК
СпроситьСобираюсь покупать квартиру в ипотеку находящуюся в обременения (ипотека) с продавцом решили действовать так: в качестве аванса я вношу от своего имени остаток по ипотеке продавца. Он пишет расписку о получении дс, заключаем предварительный договор продажи заверенный нотариусом. Банк снимает обременения собственник получает свидетельство без обременения ну а потом сделка купли продажи через банк по ипотеке. Прошу подсказать какие есть подводные камни при такой сделке, как ещё себя обезопасить, и возможны ли ещё какие варианты? Сколько стоит услуга ваших специалистов по сопровождению аналогичной сделки? Заранее спасибо!
Покупать квартиру с обременением третьими лицами-очень рисковая авантюра). Есть вероятность, что продавец скроется с вашим авансом в неизвестном направлении.
Уже давно нет никаких свидетельств на жилье. Они отменены законом. Поищите другое жилье. Проблемное это.
Спросить
Добрый день. Если предварительный договор будет удостоверен нотариусом то вряд ли у Вас возникнут проблемы, поскольку он проверит условия договора перед его удостоверением. Обязательно четко прописать в нем дату основной сделки купли-продажи дабы это не затянулось на долго и продавец поторопился с оформлением документов.
СпроситьВо первых не нужно отдавать ему деньги. Для этого вы должны поехать с ним в банк и положить деньги на счет и погасить задолженность по ипотеке. Заключаете с ним предварительный договор После этого банк снимает обременение.
СпроситьДобрый день, Илья! Я бы не рекомендовал вам решать квартирный вопрос таким образом. Во-первых, продавец получит деньги, не гарантия, что погасит кредит, во-вторых, он может исчезнуть с вашими деньгами, в-третьих, банк может отказать в снятии ареста с квартиры. Вопрос сопровождения сделки можете решить с юристами. Советую обратиться к юристам в личную почту они помогут в решении вашей проблемы, составят необходимые документы. Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!
Спросить
Подводные камни состоят в том, что он может не продать квартиру именно Вам, а аванс получит и обременение будет снято.
На мой взгляд, надо рассмотреть вариант одновременного снятия одного и наложения другого обременения, уже с Вашей стороны.
СпроситьКакие риски для продавца недвижимости по альтернативной сделке с опекой и ипотекой? Продавец только продает квартиру и хочет получить свои деньги, покупатель продает свою квартиру, где несовершеннолетние дети наделены долями и недостающую сумму на новую квартиру берет в ипотеку. (Покупатель его квартиры найден) По требованию банка, который выдает ипотечный кредит сначала должен быть оформлен договор купли-продажи с продавцом, далее открывается кредитная линия и аккредитив. Сделка оформляется у нотариуса, договор купли продажи составлен грамотно, с учетом всех возможных рисков продавца, но важный вопрос, в случае если сделка сорвется и что-то пойдет не так, как продавец может себя защитить? Аннулировать сделку можно будет исключительно только через суд? Может ли наличие доли у несовершеннолетних детей в новой квартире усложнить этот процесс? Как продавцу обезопасить себя? Благодарю за ответы!
Ответ отключен модератором
Здравствуйте, Мария! Давайте по порядку.
1. Как правило через суд, если в договоре не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора либо его расторжения. И не аннулировать, а расторнуть наверное (ст.450-453 ГК РФ). В общем случае согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Т.е. чтобы не пришлось доказывать существенное нарушение условий договора, стоит прописать конкретные случаи в ДОГОВОРЕ, на основании которых договор может быть расторгнут. Это страховка стороны сделки, т.к. в суде зачастую практически невозможно доказать существенное нарушение условий договора. Именно так себя и обезопасите. Если есть конкретная ситуация, которая может быть препятствием в сделке, то стоит ее прописать в договоре (явно или обще, но чтобы можно было обыграть). 3. Ну и деньги передавать через аккредитив после успешной регистрации права собственности.
4. Наличие же доли несовершеннолетних в новой квартире не повод усложнять процесс. Просто при отчуждении их долей нужно разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Так что если в альтернативной сделке такое разрешение требуется, то проверьте его наличие и снимите себе копию.
P.S. Ну а плагиат из Интернета можете и сами найти:
Спросить
Здравствуйте, Мария!
У Вас в вопросе какие то взаимоисключающие вещи.
Сначала пишите что договор грамотно составлен, с учетом всех рисков, а потом спрашиваете как себя защитить.
Ну если у вас грамотно договор составлен то он и должен защищать.
Там должны быть грамотно прописаны условия расторжения во внесудебном
порядке (ст. 450 ГК РФ), чтобы не только через суд было.
Наличие несовершеннолетних никак не усложнит процесс.
Надо брать Ваш договор и смотреть. А возможно редактировать.
Т.к. если у вас подобные вопросы возникли, то очевидно что там много чего не учтено.
И "грамотность" этого договора весьма условная.
Спросить
Здравствуйте Мария!
Вам следует проверить наличие разрешение опеки на продажу именно продажи на квартиру покупателей, если есть разрешение, то при самой сделке не должно возникнуть ни каких проблем.
У Вас сделка будет проходить с участием нотариуса, в договоре купли-продажи обязательно посмотрите указана ли ст.ст. 450-451 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора, при этом смотрите чтобы были условия указаны не только расторжение договора в судебном порядке, но и возможность по соглашению стороне.
А так же в силу
ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Если есть сильные переживания, Вам следует все же пригласить именно с Вашей стороны юриста, что бы он контролировал сделку.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Мария, добрый день.
По Вашим вопросам:
1)продавец сможет защитить свои права через суд, согласно статьи 3 ГПК РФ
2) Да, через суд у большинства, но можно предусмотреть и условие в договоре
Статья 450 ГК РФ
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3)Да, может усложнить процесс, так как в сделках, где участвуют несовершеннолетние дети, всегда есть риски
4) Продавцу важно проверить заключение опеки или разрешение на продажу квартиры покупателей
В соответствии с п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей
-----------
С уважением.
Спросить
За н-ую сумму денег в качестве аванса хозяйка обещает снять арест. На сколько рискована сделка? Как максимально себя обезопасить? Огромное спасибо.
Не стоит доверяться хозяйке, т.к. без согласия банка продать имущество не возможно, а если еще и наложен арест.( так как залог и арест это большая разница) значит имеются еще кредиторы ,которые имеют материальные претензии к собственнику недвижимости.Разобраться в этом вопросе вам поможет адвокат, в крайнем случаи нужно лично пойти в банк и узнать все об этой квартире
СпроситьПланируем купить квартиру за наличный расчет в размере 3 млн., в этот же месяц продать данную квартиру в ипотеку по аналогичной сумме. Прибыль по договорам отсутствует. Облагается ли налогом данная сделка? Необходимость в данной сделке, т.к. выводим с ипотеки. Квартира с обременением в банке.
Нет, не облагается в силу ст. 220 НК РФ. Декларацию нужно будет подать. Нет дохода - нет налога.
Спросить
Если квартира будет в собственности менее трех лет, то при продаже ее полагается платить налог с суммы, превышающей 1 000 000 рулей. Но если тот человек, который был собственником квартиры приобретает на свое имя другую квартиру, но налог не взыскивается. Понятие прибыль к этому случаю не относится.
Спросить
Если Вы продадите квартиру за сумму, равную стоимости её приобретения, то налог платить не придется. но декларацию подать Вам нужно будет обязательно.
Спросить
СУММА НАЛОГА = 3 МЛН. - (МИНУС) СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ * 13 %
ДАЖЕ ЕСЛИ НАЛОГ РАВНЕН 0 (НУЛУЮ), ТО ДЕКЛАРАЦИЮ ВСЕ РАВНО НУЖНО ПОДАТЬ.
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 28.06.2014)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014)
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@
"О порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц"
В целях устранения неоднозначного толкования положений абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в части порядка определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при использовании налогоплательщиком права на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов Федеральная налоговая служба сообщает следующее.
В соответствии с указанным выше абзацем Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, согласно положениям абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества.
При этом в случае, если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов по этому объекту, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц в целом за налоговый период.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России, до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
СпроситьУ нас покупает квартиру гражданин Израиля. Скажите, можно ли сделку купли-продажи осуществить при наличии только израильского паспорта у покупателя или для этой сделки нужен загранпаспорт? Какие еще документы и тонкости в оформлении такой сделки купли-продажи существуют? И будет ли такая сделка иметь юридическую силу? Спасибо.
Добрый день!
Нет, другого документа удостоверяющего личность от покупателя не требуется. Нужен перевод этого документа, заверенный нотариально, для составления договора. В остальном сделка аналогична сделкам с гражданами РФ.
С уважением,
СпроситьХотим купить квартиру у пожилого человека. Вроде адекватная женщина, логично рассуждает но 74 года все-таки, на подписании преддоговора была с дочкой. Как обезопасить себя от возможных рисков оспаривания сделки?
Здравствуйте.
Как вариант, оформляйте покупку через нотариуса. Нотариус, кстати, может сам направить в электронной форме заявление в Росреестр о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.
Дееспособность гражданина будет проверена нотариусом, исходя из его возраста, а также из способности гражданина понимать значение своих действий и руководить ими.
Спросить
В день совершения сделки вместе с ней пойти в ПНД, где получить справку..
Нотариус не поможет и роли не сыграет тут..
СпроситьВ 9111 прочитала, что известны случаи оформления мнимой сделки по жилью, а потом не могут вернуть себе жильё обратно. Как оформить мнимую сделку по квартире? Как себя обезопасить, чтобы не потерять жильё?скелет мнимой сделки (жильё)? мнимую сделку по жилью оформляют в УчреждЮстиц и указываютМНИМАЯ СДЕЛКА или как?
Уважаемые адвокаты! Нужен ответ, который прояснит ст.170 ГК РФ. как оформить мнимую сделку по жилью и не потерять его (жильё)?
Невьянск.
Здравствуйте Аля!
1. Не связывайтесь!!! В России по милициям (полициям) и прокуратурам, судам бродят тысячи таким вот образом обманутых людей!!! Мнимые сделки купли-продажи по жилью, обычно оформляют мошенники, совет - не связывайтесь!!!
2. Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например заключают договор купли-продажи на квартиру с целью получения кредита, а займодатель обещает вернуть квартиру после его погашения (погашения кредита), т.о. договор займа, заменяют договором купли-продажи, хотя фактически происходит займ.
3. Ни Регистрационная палата, ни порядочный нотариус, зная что сделка мнимая Вам ее не удостоверят. Такая сделка ничтожна, т.е. не имеет юридической силы. Проще говоря такой договор будет не действителен. Но, хотя договор купли-продажи и не действителен, есть масса схем, как забрать таким образом квартиру у собственника (уж не буду их здесь приводить)
Удачи!
Спросить
Как купить квартиру в другом городе без личного присутствия - советы для защиты своих интересов
Хочу купить квартиру в другом городе, но не имею возможности выехать туда для совершения сделки. Вопрос поиска квартиры и ее оформления могу возложить на риэлтора. Как мне провести эту сделку и обезопасить себя? Как правильно передать деньги покупателю и проверить дествительно ли оформлена сделка у нотариуса и в регистрационной палате?
Риэлтеру надо поручать только поиск квартиры и сбор документов.Заключение договора и передачу денет , надо осуществлять лично.Тогда риск будет сведен к минимуму.Не плохо , чтобы документы на квартиру также проверил не риэлтер, а юрист.
Спросить
Здравствуйте Ирина.
Схем безопасности при совершении подобной сделки множество. Как и множество мошеннических схем.
Один из вариантов. Можете заключить с риэлтором договор о покупке квартиры на ваше имя с определенными параметрами (район, этаж, цена и др.) и в этом договоре укажите, что денежные средства передаете риэлтору после получения на ваше имя свидетельства о праве собственности.
А достоверность свидетельства о праве собственности вы можете проверить заплатив 200 рублей и сделав запрос в Управление Федеральной регистрационной службы.
СпроситьВ совоем ответе я имела ввду , что заключение договора купли-продажи, а не договора с риелтером ,и передау денег продацу надо осуществлять лично.Передачу денег риэлтеру за оплату его услуг можете осуществлять как угодно.
Спросить
