Вопросы выкупа лестничных площадок на втором этаже коммерческой недвижимости и аренды от муниципалитета - законность и варианты решения
Можно ли выкупить лестничные площадки на второй этаж коммерческой недвижимости? Помещения на втором этаже в собственности у меня, а лестницы у муниципалитета города, требуют арендную плату за пользование лестницей. Законно ли это и какие возможны варианты решения?
Рамиль! В пункте 2 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пункте 9 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
СпроситьТ.е. только через суд остается требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество?
СпроситьЕсть двухэтажное здание без функционального назначения. Передняя половина первого этажа принадлежит одному собственнику, а задняя половина и второй этаж другому собственнику. С первого этажа есть две лестницы на второй этаж, одна в передней половине, другая в задней. Обязан ли собственник передней нижней половины этажа предоставлять доступ к лестнице? Ведь вход на второй этаж возможен и через лестницу на площади другого собственника.
Здравствуйте, Алексей! Смотря как принадлежит. Если на праве общей долевой собственности, то пользование общим имуществом осуществлялось бы по общему согласию, т.е. с согласия другого собственника (ст.247 ГК РФ), а если один запрещает, то можно было бы определить порядок пользования через суд, а собственник, чье право нарушено, вправе подать исковое заявление об устранении препятствий в пользовании его имуществом.
Если же каждому принадлежит именно половина как отдельный объект недвижимого имущества со своим кадастровым номером, то он вправе как собственник не пускать другого на свою территорию. Согласно ст.209 ГК РФ:
Статья 209. Содержание права собственностиСпросить1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Здравствуйте, Алексей!
Вы можете не предоставлять доступ к лестнице, если она все же необходима собственнику второго этажа, то он может обратиться в суд с заявлением об обязании предоставить доступ.
Суд может ему отказать, так как помещения нежилые (без функционального назначения) и в его распоряжении есть другая лестница.
А также в суд можете обратиться Вы.
Согласно статье 277 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитутом могут обременяться здания и нежилые сооружения, при этом применяются правила ограниченного пользования (сервитут) земельного участка.В соответствии с пунктом 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
Если Вы самостоятельно убираете, обслуживаете, ремонтируете данный выход с лестницей, то имеете право обратиться к другому собственнику для установления права ограниченного пользования (сервитута) нежилыми помещениями.
Если он откажется, то необходимо подавать в суд.
Также можно заключить с собственником второго этажа соглашение о порядке пользования лестницами в здании.
Более точно можно ответить на Ваш вопрос, посмотрев документы и план.
СпроситьАлексей, добрый день.
1)Нет, не обязан, важно только чтобы эта лестница не была единственно ведущей к пожарному выходу.
______
2) Согласно статьи 209 ГК РФ
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
______
3) Конечно у того собственника есть право обратиться в суд с иском о предоставлении доступа ко второй лестнице. Суд обязан исследовать все доказательства, дать им оценку и вынести законное решение.
Согласно статьи 195 ГПК РФ,
Решение суда должно быть законным и обоснованным.Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании
_____
С уважением.
СпроситьЗдравствуйте!
Если вход на второй этаж возможен через лестницу на площади другого собственника, то собственник передней нижней половины этажа не обязан предоставлять доступ к лестнице. В данном случае нельзя сказать о нарушении прав собственника второго этажа. Так как лестница на второй этаж не является единственной.
Поэтому при отказе в доступе у второй стороны есть право обращения в суд, но то,что лестница не единственная будет иметь юридическое значение в суде.
ст.209,247 ГК РФСпросить
Собственник по своему усмотрению распоряжается своим имуществом в соответствии со ст.209 ГК РФ.
Если лестницы (коридоры) находятся в общей собственности, то распоряжаться, пользоваться можно по взаимному согласию в соответствии со ст.246-247 ГК РФ.
Скорее всего, у Вас не определены доли, именно по лестницам. Иначе не возникал бы этот вопрос. И вопрос не только в "доступе", но и содержание лестниц (коридоров), а также уборка (Вам бы наверняка не хотелось бы "убирать" за чужими людьми.
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственностиСпросить1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Добрый день
--------
Чтобы ограничить доступ у этой лестнице, вам нужно оформить в собственность ее площадь, вот тогда вы будите на законных основаниях ее распоряжаться.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
-------
По Гражданскому кодексу статья 247 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать "предоставление во владение общего имущества, согласно его доли".
СпроситьЗдравствуйте!
Важно понимать, являются ли лестницы и коридоры общим имуществом, или принадлежат отдельно первому и второму собственнику.
Если лестницы и коридоры являются общим имуществом, в этом случае оба собственника могут ими пользоваться, если каждому принадлежит отдельно чсть дома, коридор и лестница, то владелец первого этажа не обязан пропускать на свою территорию владельца второго этажа.
ст.209 ГК РФ
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Спросить
Здравствуйте Алексей!
1. Что указано у Вас в документах о праве собственности, и в техническом плане, если это Ваша лестница и относиться именно к Вашей половине, то Вы сами имеете право распоряжаться имуществом, и по своему усмотрению предоставлять или нет доступ на второй этаж.
2. Если в документах не указана лестница, а только помещение, то данные лестницы являются общей долевой собственностью, и для того чтобы определить порядок пользованиями лестницами, необходимо обратиться в суд. В суде заявлять требования, чтобы в Вашей пользовании оставили переднюю часть, владельцу второго этажа заднюю.
ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
3. Вы можете и вовсе перекрыть доступ к лестнице, и тогда уже сосед сверху если его что-то не будет устраивать, имеет право обратиться в суд и пусть доказывает, что Вы не правы ст. 56 ГПК РФ.
Всего Вам наилучшего!
СпроситьСтатья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Если на праве общей долевой собственности, то пользование общим имуществом осуществлялось бы по общему согласию, т.е. с согласия другого собственника, а если один запрещает, то можно было бы определить порядок пользования через суд, а собственник, чье право нарушено, вправе подать исковое заявление об устранении препятствий в пользовании его имуществом.
СпроситьУ нас не долевое владение. Помещения являются обособленными, со своим кадастровым номером.
СпроситьЕсли не долевое, то можете запретить пользование лестницей. В выписке ЕГРН всё отражено.
СпроситьТогда проще Вам, Вы закрываете вход, и пусть собственник второго этажа пользуется свой лестницей. Вы же действуете именно на основании ст. 209-210 ГК РФ. Если же последуют претензии, то отправляйте в суд его.
СпроситьПроблема доступа на второй этаж коммерческого нежилого помещения - как решить сложившуюся ситуацию?
Приобрели помещение на втором этаже, двухэтажного коммерческого нежилого помещения и столкнулись с такой проблемой. На второй этаж ведут три входа.
Вход номер 1 - закрыт решеткой собственником прилегающих помещений второго этажа (при оформлении документов всем покупателям помещений второго этажа подмахнули бумагу об отказе от этого входа). Им пользуется только он.
Вход номер 2 - замурован собственником прилегающих помещений первого этажа много лет назад.
Вход номер 3 - функционирует, на второй этаж в данный момент можно попасть только через него.
В данный момент Вход номер 3 так же собирается замуровывать, его собственник и владелец прилегающих помещений первого этажа, так как у него есть другой вход, этим он пользовать не будет. По документам в общую долевую собственность второго этажа входят лестничные пролеты всех трех входов до середины.
1) Как действовать если единственный функционирующий вход закроют? Имеют ли на это право? В этом случае доступа на второй этаж не будет.
2) Собственник входа номер 3 предлагает его выкупить владельцам помещений второго этажа. Вариант, но не хотелось бы дополнительных затрат.
3) Сделать собственную лестницу на второй этаж. Так же вариант, но согласование и строительство дороже, чем покупка входа номер 3.
4) Какой вариант самый оптимальный? Может есть еще варианты решения проблемы?
Здравствуйте. Решетка как минимум нарушает правила пожарной безопасности. Пожалуйтесь на замурованные выходы и решетку в Пож.надзор и прокуратуру. Они проведут проверку и скорее всего выпишут постановление обязывающее это всё убрать.
Вот начните с этого, менее затратный способ.
ТАк же можно через суд установить сервитут на проходы
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
СпроситьОптимальный вариант,для начала натравить на них пожарников ,так как данные выходы наверняяка имеют и эвакуационый характер и не подлежат закрытию решетками или замуровыванию,то есть возведение стены.
Можно обратиться в суд,так как это места общего пользования и не подлежат выкупу или единаличному использования,требовать устранения препятствий в пользовании собственностью,приобретенным помещением.
СпроситьСамый оптимальный вариант обратиться в суд с иском на основании ст. 304 ГК РФ. Исковое заявление подается по правилам ст. 131-132 ГПК РФ.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
СпроситьВаш спор может решить только суд, обращайтесь с иском об устранении препятствий к пользованию вашей собственностью.
Также вправе обратиться в прокуратуру, однако, больших надежд на прокуратуру не возлагайте, рассчитывайте только она собственные силы.
В силу положений ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В п.45 Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010 г. указано на необходимость учитывать, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
П.47 данного Пленума №10 разъясняет, что удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
УСПЕХОВ ВАМ.
СпроситьВ нежилом 2 ух этажном здании, я являюсь собственником 1200 кВ.м, а второму человеку принадлежит помещение на втором этаже 20 кВ.м. Вход на второй этаж осуществляется с бокового входа здания, через коридор первого этажа (где находится дверь в принадлежащее мне помещение 1000 кв. м) и лестнице ведущей на второй этаж (где также располагаются принадлежащие мне помещения). Собственник 20 кВ.м требует ключ от входной двери (для доступа в своё помещение в любое время суток), я как собственник большей части Площади, обязан ли его предоставит.
Здравствуйте, Анна!
Вы обязаны обеспечить беспрепятственный доступ в принадлежащие другим собственникам помещения, если вход в их помещения возможен только через принадлежащее вам помещение и другие способы доступа отсутствуют.
СпроситьНесмотря на то, что мы являемся собственниками более 90% помещений в здании, мы все равно обязаны дать ключ от входной двери в это здание для круглосуточного доступа в помещение на втором этаже (с 8 утра до 7 вечера доступ не ограничен)?
СпроситьНе давая доступ, вы ущемляете права другого собственника!
Конечно, если ранее, до приобретения другим собственником своего помещения, не был утвержден регламент пользования данными нежилыми помещениями.
Но в случае существования данного регламента, с установленным графиком использования, другие собственники должны быть ознакомлены с ним письменно.
СпроситьУ меня в собственности два помещения на первом этаже и на втором этаже (над моим помещение только чуть больше, чем на первом) Администрация требует арендную плату и за первое, которое стоит напосредствено на земле и за второе, на втором этаже. Надо ли платить за аренду земли за помещение на втором этаже?
Покупаем первый этаж здания и прилегающую территорию. Центральный вход с улицы и есть вход с лестницей на второй и третий этажи с нашей территории. Можем ли мы ограничить доступ к лестнице с нашей территории? С обоих торцов здания есть металлические лестницы на второй этаж (одна пожарная)
Скорее всего это пожарная или эвакуационная лестница, и соответственно нельзя перекрывать к ней доступ.
В любом случае эта лестница является общей долевой собственностью и пользоваться ей имеют право все собственники здания.
СпроситьЯ являюсь И.П. НА ВМЕНЕНКЕ. нА ТОРГОВОЙ ПЛОЩАДИ РАСПОЛОЖЕНА ЛЕСТНИЦА НА ВТОРОЙ ЭТАЖ (НА ВТОРОМ ЭТАЖЕ ПРОДАЖА НЕ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ) облагаются ли квадратные метры занятые под лестницей вмененкой.
Согласно налогового кодекса РФ площадь торгового зала определяется по правоустанавливающим документам: экспликация или договор аренды. Если в этих документах торговая площадь указана вместе с лестницей, то и платить ЕНВД надо за все метры.
СпроситьКупили участок в курортной зоне. Дом соседа построен практически по меже. Недавно он провел реконструкцию дома и сделал вход на второй этаж по металлической лестнице (чтобы по ней отдыхающие поднимались в номера на второй этаж). Лестница эта прошла прямо по меже. Нашего согласия он не получал.
Теперь все лето отдыхающие ходят полуголые перед нашими глазами, а также мусорят, плюют и и т.д. на наши плодовые деревья, которые оказались почти под лестницей.
Законно ли он построил лестницу?
Если вы не закрепили за собой право собственности на участок, сосед может инициировать проведение процедуры межевания и в связи с тем, что на его участке уже возведен дом, может потребовать, чтобы межу отодвинули на метр в сторону вашего участка, и это его требование будет удовлетворено. В случае первого шага со стороны соседа, суд примет его сторону и лишит вас одного метра территории в пользу соседского участка, так как этот метр нужен для ремонта стены его дома.
Постарайтесь уладить ситуацию путем переговоров с соседом на взаимовыгодных условиях. Если же сосед не захочет идти ни на какие уступки, подавайте исковое заявление в суд. Будет назначена соответствующая экспертиза, и вследствие несоблюдения пожарных или санитарных норм может быть принято решение вплоть до сноса объекта, построенного с несоблюдением законодательно закрепленных норм.
СпроситьУ нас есть св-во о собственности на землю, мы хотели оформить на землю кадастровый паспорт и сделали межевание. Мало того, что лестница построена на меже, так по координатам получается, что он своей лестницей еще и заступил на нашу территорию на 38 см.
Мы ему сначала просто предлагали зашить лестницу, например поликарбонатом, но он не собирается этого делать, теперь вот не знаем, как на него еще воздействовать.
СпроситьВручите ему под роспись (или отправьте по почте заказным письмом с уведомлением и описью - если отказывается от получения) претензию с требованием демонтажа незаконного сооружения в указанный срок, а затем при отказе/игнорировании подавайте исковое заявление в суд.
Спроситьесли в суд обратитесь, то максимум что получите, это решение о том, чтобы лестница была передвинута в координаты участка соседа
СпроситьЯ собственник в нежилом здании у меня стоматологическая клиника. Клиника находится на втором этаже. Есть лестница ведущая на второй этаж, я хочу ее выкупить. Что для этого нужно сделать?
Я снимаю помещение 30 кв.м. на втором этаже с одним входом (лестница) под компьютерные услуги (ксерокопия, набор текста). На этаже еще несколько помещений, в т.ч. бухгалтерия предпринимателя, у которого я снимаю помещение. Нужна ли в моем помещении пожарная сигнализация? Меня обязал ее поставить мой арендодатель по требованию пожарников за мой счет. На первом этаже в магазине, через который можно пройти на второй этаж, она есть.
Наличие необходимости в пожарной сигнализации определяет пожарная инспекция. Тем не менее, Вы, не будучи собственником помещения, не должны производить какие-либо улучшения помещения, в т.ч. установление пожарной сигнализации. Все расходы по содержанию помещения лежат на его собственнике.
Более того, в случае причинения Вам вреда пожаром (тьфу-тьфу-тьфу) Вы могли бы требовать от арендодателя возмещения причиненного Вам вреда.
С уважением, Марина Масленикова
юрист
СпроситьВ 3-х этажном здании 2 собственника: у одного 1-й этаж, у другого 2-й и 3-й этажи. Отдельно выделены площади этажей и лестничные клетки, как места общего пользования. Как разделить площадь л.к. между 1-м и 2-м этажом? Правильно ли устройство дополнительного перекрытия на уровне площадки лестничных маршей между этажами?
Г-жа Пугачёва ответила: Зачем делить место общего пользования?
С 1-го этажа по лестнице поднимаются пары растворителя краски, и, из-за конфликта собственников, запрещен проход работникам на 2-й и 3-й этаж через центральный вход 1-го этажа. Выполнен проект дополнительного входа в здание непосредственно с существующей промежуточной площадки лестничной клетки с отм. +1.500, но необходимо юридически разделить данное место общей площади. Доп.перекрытие л.к. на отм. +1.500 правильно решает этот вопрос?