Приобретение промышленного здания от ООО с одним участником - риски и меры безопасности при сделке

995₽ VIP

Здравствуйте, отвечая на 1 вопрос:

1.Риски возникают, если у юрлица на счету нет указанных сумм в иске, то пристав после возбуждения исполнительного производства имеет право наложить арест,. 4 статьи 69 закон "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ гласит, что порядок обращения взыскания на имущество должника при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности. То есть пристав может передать на торги любое имущество должника для погашения задолженности, в том числе и нежилое помещение,

Поэтому риски могут быть связаны начиная с того что вы просто не сможете оформить право собственности из за ареста, а если сделка пройдет до ареста, то вам потом через заявление приставу придется арест снимать это бюрократия

2.Обязательно выписку из росреестра о наличие залогов и ограничений по зданию, обязательно если это возможно распечатка СЧЕТОВ юрлица в банке чтобы сопоставить сумму счетов с долгом по иску, это 2 основных документа без которых нив коем случае ничего не подписывайте

3.Наличными вариант рабочий только через расписку, но если в районных судах расписка принимается без проблем то в Арбитражном суде к распискам очень пристальное внимание, куда удобнее в сбербанке или в ином банке где открыт счет ООО открыть ячейку хранения денежных средств, она не очень дорогая в порядке ст 922 ГК РФ деньги будут заморожены ДО МОМЕНТА того пока вы не оформите право собственности в росреестре, до этого момента продавец деньги не получит, условия банковской ячейке и срок обговариваются индивидуально с каждым банком.

Нужно сделать анализ обстоятельств, но риск велик.

Так как эта сделка явно будет подозрительной.

ФЗ О банкротстве - статья 61.6. Последствия признания сделки недействительной

1. Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица,

Баланс, отчет о прибылях и убытках.

Куда потратят деньги при наличии долгов.

ДОкументы о недвижимости и прежний договор, само собой, в том числе и на земельный участок.

3) Смысла нет. НДС то, все равно платить продавцу. Это простое занижение суммы сделки, Вам оно явно не выгодно, так как тогда появятся другие основания для оспаривания сделки:

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Добрый день!

В отношении 1 вопроса: Риски могут иметь место в связи с приобретением недвижимости, если предмет иска относится к данному зданию и если судом приняты по иску обеспечительные меры в виде наложения ареста на здание. Нужна тщательная проверка.

В отношении 2 вопроса. Запросить нужно правоустанавливающие документы на здание и земельный участок, на котором расположено здание, учредительные документы ООО. Необходима правовая экспертиза указанных документов, без помощи юриста не обойтись. Очень много правовых нюансов.

В отношении 3 вопроса. Рекомендую только безналичный расчет по договору купли-продажи.

Обратите внимание на следующее.

Расчет наличными деньгами в Российской Федерации с 27.04.2020 осуществляется в соответствии с Указанием Банка России от 09.12.2019 № 5348-У «О правилах наличных расчетов», действие которого распространяется на юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (далее - участники наличных расчетов), и физических лиц, осуществляющих наличный расчет в Российской Федерации в валюте Российской Федерации (рублях), а также в иностранной валюте.

Пунктом 4 Указания Банка России от 09.12.2020 № 5348-У «О правилах наличных расчетов» установлен предельный размер наличных расчетов, исчисляемый на дату их проведения по одному договору в сумме 100 000 рублей либо в сумме в иностранной валюте, эквивалентной 100 тысячам рублей по официальному курсу иностранной валюты по отношению к рублю, установленному Банком России в соответствии с пунктом 15 статьи 4 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».

1. Вопрос - Да,возникают риски, если проиграл в суде на большую сумму, то есть вероятность, что обьявит себя банкротом, следовательно сделку могут признать недействительной, деньги будут направлены в конкурсную массу, либо здание вернут владельцу.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2021)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в цел

2) Сначала бы увидеть баланс данного ООО, какие еще активы имеются, что бы выяснить насколько он близок к банкротству.

3)Просит наличку, следовательно готовится к банкроству, так что не найдут денег, а наличку не найдут, то здание вернут в конкурсную массу.

Это не рабочий вариант, при расчетах с юр.лицом, там по Заону безналичные расчеты.

Здравствуйте, Павел Дмитриевич!

Давайте по порядку:

1. Если такое дело есть то это не очень хорошо. Т.к. в дальнейшем истец, если ему деньги так и не выплатят может подать в суд на банкротство.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 7

А в рамках процедуры банкроства должника будут оспариваться сделки, которые он совершал.

Ваша сделка, с учетом того, что это актив насколько я понимаю достаточно ценный - будет оспорена в том числе, а может быть и в первую очередь.

2. Запросите документы на основании которых объект был приобретен. Документы подтвердающие оплату.

А также документы по долгу, который в Арибражном суде и пояснения как и когда они планируют его гасить.

3. Это вообще тупиковый, не выгодный вам вариант.

По одной простой причине. Если сделку развернут - получите только то что было официально перечислено.

Кроме того, цена я так понимаю будет ниже рыночной. А это опять же одно из оснований для оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства.

Добрый день!

1. Если проигран иск на большую сумму, то велика вероятность предъявления требований, связанных этим обстоятельством (обращение взыскание на имущество ООО, процедура банкротства, в которой есть возможность оспаривания подозрительных сделок должника (Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция), ст.61.1,61.2). поэтому определенные риски безусловно имеются.

2. Между Вами и ООО будет заключаться договор купли-продажи. Смотрите внимательно правоустанавливающие документы на здание (свидетельство или выписку из ЕГРН), наличие обременений, оформление земельного участка под ним, учредительные документы (ООО) , устав. Обратите внимание на то, что это вполне может быть крупная сделка, которая требует одобрения согласно закона и устава.

3.НДС платит продавец. Оформляйте обязательно безналичный расчет перечислением на расчетный счет ООО. А на этот указанный Вами вариант не соглашайтесь.

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020, с изм. от 24.02.2021) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

Здравствуйте Павел Дмитриевич

1

Если было вынесено решение суда в отношении данного юрлица, закажите выписку с ЕГРН на объект где может будет указано, ограничения, право притязания, обременения

Тогда сделка не пройдет в Росреестре

2.

Документы запросите:

Выписку об объекте с ЕГРН

Правоустанавливающие на объект и землю

По каждому литеру

Кадастровые паспорта

Выписку с ЕГРЮЛ (не находится ли юрлицо в процедуре банкротства)

Так как сделка может быть признана недействительной в течении 1 года с момента признания юрлица банкротом (ст.61.1, ст.61.2 Закона о банкротстве)

3

Через ячейку действует закон передачи денег.

Для этого продавец или покупатель арендует ячейку

Передача денег происходит в соответствии с дкп

Если есть ограничения, то забор денег с ячейки происходит после снятия ограничений с объекта

Желательно не платить наличными в силу выше изложенного пока не проверите информацию

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

В целях обеспечения единства практики применения судами раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", постановляет дать следующие разъяснения:

1. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

2. Под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.

Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 5 ГК РФ обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.

3. Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

4. Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.

Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (статья 15 ГК РФ.

1. "Возникают ли у меня какие либо риски связанные с этим?" Возникают.

2. В любом случае надо посмотреть выписку из ЕГРН по объекту правоустанавливающие документы, историю его приобретения нынешним собственником, бухгалтерскую отчетность предприятия за последние три года

То что нужно проанализировать зависит от конкретных обстоятельств и обсуждается с конкретным юристом.

3. Смотря кто будет приобретать объект. Наличные расчеты между ЮЛ сильно ограничены. Смотря какую часть суммы продавец хочет получить наличными. Похоже он хочет не оприходовать и скрыть часть суммы оот продажи недвижимости.

Привлекайте квалифицированного юриста. Странно приобретать промышленное здание и задавать здесь вопросы. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Здравствуйте

Вы можете заказать выписку из Росреестра, из которой будет понятно наложен арест арбитражным судом или нет. Однако если даже не наложен покупать это имущество сейчас большой риск-приставы, банкротство.

Какие бы вы документы не запросили от обременения в последующем Вы не застрахованы. Очень похоже на сделку, заключаемую должником.

Что касается выплаты наличными юр. лицу, минуя р/с налоговая инспекция относится отрицательно, да и к тому же деньги документально не пройдут.

Даже если проверка объекта на сегодняшний день пройдет удачно, то нет никаких гарантий, что в перспективе сделка не будет оспорена. Удачи.

Здравствуйте Павел Дмитриевич.

Исходя из Вами изложенного, тут сплошные риски.

1. На здание может быть наложен арест приставами Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2021) Статья 69. Порядок обращения взыскания на имущество должника. Вы не сможете зарегистрировать сделку.

2. На момент сделки документы могут быть в порядке. Нужно проверять:

Установить финансовое состояние продавца.

Определить, есть ли третьи лица, имеющие право на объект сделки.

Выяснить наличие обременений.

Провести анализ истории сделок с коммерческой недвижимостью и выяснение

конечной принадлежности.

Проверить объект на соответствие строительным и другим нормам.

Проверить на сайте налоговой службы — в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашивать по ИНН продавца сведения о компании.

В случае банкротства, сделку могут оспорить, тем более продавец просит часть денег наличными и НДС тут не причем, сумма сделки указывается в договоре и имеет существенное значение.

Здравствуйте!

1. Существуют большие риски! В последствии признание банкротом, и Вашу сделку просто признаю недействительной.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2021)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

Вам необходимо сейчас ознакомиться с правоустанавливающими документами, на обременения, ограничения и т.д. Хотя возможно ограничения могут появиться и после сделки!

2. Документы:

Первичные документы, Выписка из ЕГРН, на все объекты и литеры, Выписка из банка по счетам,

3. Не рекомендую Вам наличный расчет, в связи с тем что, уже подозрительно для данных видов сделок. Только безналичный!

Всего Вам хорошего!

Если ООО проиграло спор на крупную сумму, то есть риск, что в скором времени возможно дело о банкротстве, указанного юридического лица. Для Вас это риск, что в рамках дела о банкротстве сделка будет оспорена по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Основания для оспаривания следующие:

- сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом

- банкрот получил неравноценное встречное предоставление, то есть если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как я понимаю, ту часть, которую Вы будете передавать в наличной форме в договоре указана не будет. Отсюда вывод, что стоимость недвижимости по договору будет ниже рыночной, следовательно, это основания для признания данной сделки недействительной как подозрительной сделки. Недвижимость Вас попросят вернуть, а Вам останется включаться в реестр как кредитор должника, у которого кроме вас будет ещё как минимум один кредитор на солидную сумму требований. И никаким документами Вы себя от этого не застрахуете.

Здравствуйте!

1. Риски конечно же есть, если заявят в судебном порядке о признании данного лица банкротом и суд примет заявления и признает его обоснованным, то данную сделку могут оспорить и признать ее недействительной, последствия признания такой сделки недействительной содержится в ст. 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2021)

2. Необходимо выписка из ЕГРН, в которой будет содержаться вся информация, в том числе об обременениях в отношении данного здания. Документы на земельный участок (в аренде или собственности находится). Учредительные документы, устав.

3. Только безналичный расчет, будет подтверждение передачи. На расчет в части наличными не соглашайтесь.