От прибыли до неприятностей - подводные камни при продаже квартиры и оценка её стоимости
Продаём квартиру но покупатели запросили поставить чуток больше мы поставели. В ипатеку они уже оплатили проверку на юридическую чистату ответ пришёл все хорошо, затем оплатили договор купли продажи он почти готов, оплатили оценку она в работе но оценщик у покупателей спросил почему квартира так дорого поеупатели сказали что ремонт идеальный и район их устраивает. Оценщик позвонил нам продавцам запросил фото и документы на оценку для банка мы все предоставили. Может ли оценщик снизить сумму которые захотели Типо мы. И какие могут ещё быть подводные камни. Хотя покупателей все устраивает даже больше что мы хотим меньше за квартиру а разницу мы им отдадим после сделки и так же ремонт и все остальное. Спасибо.
Оценщик должен оценить квартиру исходя из её реальной стоимости, а не из того, сколько вы хотите, чтобы была сумма.
Спросить
ОЦенщик оценивает квартиру и ему все равно, какую цену Вы поставите в договоре.
У Вас рисков нет, так как это покупатель полагается на Вашу порядочность по отдаче части денег.
Спросить
Скажите пожалуйста а может ли оценщик снизить стоимость квартиры. Хотя сделан дорогой ремонт. Но так же оценщик не приезжал а запросил просто фото квартиры. Спасибо.
СпроситьМы же Вам написали, что он оценит рыночную стоимость квартиры и укажет в заключении.
Что значит снизит?
Ему Ваша цена не интересна и он её не знает..
Спросить
Кто нибудь может ответить? Здравствуйте! Квартира куплена в браке в ипотеку Заемщик жена, кредитный договор только на жену. Муж поручитель. После развода муж не дает согласия на продажу квартиру платежи не осуществляет. Есть покупатель на квартиру, стоимость квартиры закрывает ипотеку по нолям, прибыли никакой. Может ли бывший супруг обратиться в суд чтоб аннулировать сделку? Какие подводные камни могут быть при совершении сделки купли-продажи квартиры? Спасибо! Анастасия.
Для аннулирования сделки нужны основания, развод таким основанием не является. Любой из супругов вправе подать иск о разделе совместно нажитого имущества, включив туда квартиру и непогашенный кредит.
СпроситьПродаю квартиру за 1650000 руб., покупатели оформляют ипотеку. Пригласили оценщика квартиры, оценка составила 2200000 руб. Пока не видела договор (банк проверяет документы) Каковы могут быть мои риски, учитывая слишком огромную разницу по акту оценки и фактической стоимостью продажи квартиры.
Здравствуйте. Странно, что у Вас тема вопроса не соответствует его содержанию.
По существу. Получите в МФЦ (они открыты во многих районах города) - бесплатно - справку о кадастровой стоимости картиры. Все налоговые последствия могут наступить для Вас при следующем несоответствии цены продажи с кадастровой стоимостью:
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются".
(пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ)
При этом минимальный предельный срок владения квартирой на праве собственности с целью освобождения от налоговой обязанности по НДФЛ исчисляется следующим образом (Цитата):
"2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет".
(статья 217.1 Налогового кодекса РФ)
СпроситьПродаю квартиру по альтернативной сделке, т.е. мои покупатели продают свою квартиру и покупают мою. Но т.к. у моих покупателей в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, они не могут продать свою квартиру, пока не купят мою. Риэлтор предлагает следующую схему: мы заключаем договора купли-продажи и отдаем на регистрацию в департамент, в договоре естественно указано что я получил деньги за квартиру, но по факту я их получаю только после регистрации сделки. Т.к. покупатели моих покупателей передают им деньги только после регистрации своей сделки купли-продажи, которая произойдет только после регистрации моей сделки купли-продажи. Риэлтор предлагает взять расписку при свидетелях с моих покупателей о том, что они после регистрации всех сделок обязуются отдать мне денежную сумму за квартиру. Хотелось бы узнать, будет ли иметь юридическую силу данная расписка, если договор купли-продажи моей квартиры уже зарегистрирован, и по договору я уже получил деньги за квартиру?
Кадастровая стоимость квартиры 2 млн. руб., продажа фактически по цене 1650 тыс. руб., оценка 2200 тыс. руб. (покупатели оформляют ипотеку, оценку запросил банк) Квартира у меня в собственности более 3-х лет (договор дарения оформлен моим мужем) Как может повлиять огромная разница между оценочной стоимостью и фактической цене продажи квартиры. Возможны ли какие либо риски для меня в дальнейшем. Спасибо.
Здравствуйте, никак не может повлиять, вы вправе продть свою квартиру по любой цене, о которой договориллись с покупателем.
СпроситьМои знакомые продали в прошлом году квартиру. Покупатели заплатили на 100 000 рублей меньше, чем указанно в договоре купли-продажи. Но на 100 000 руб. они написали расписку, в которой указали сроки доплаты. Сейчас, на требования продавца доплатить 100 000 руб. покупатели отвечают, что продавцам нужно довольствоваться полученным, либо они-поуупетели подадут в суд на расторжение договора. Скажите, пожалуйста, как поступить продавцам? Могут ли покупатели рассторгнуть договор купли-продажи? Каковы последствия для покупателя, ведь деньги они не могут вернуть - купили квартиру в другом городе?
Заранее спасибо. С уважением, Альбина Анваровна.
Все основания, дающие возможность признать договор недействительным, указаны в параграфе 2 Главы 9 Гражданского кодекса РФ. В ст. 181 ГК РФ установлены сокращенные сроки исковой давности по недействительным сделкам (это 3 года и 1 год). Поскольку не известно содержание договора и другие обстоятельства совершения сделки, невозможно предполагать, могут ли покупатели надеяться на применение к ним какой-либо нормы из гл.9 ГК. Полагаю, что законных оснований у них не имеется и этими угрозами они пытаются освободиться от обязательства по уплате 100 т.р. Советовал бы вашим знакомым на месте проконсультироваться по этим вопросам (с документами). Мне думается, что ваши знакомые должны обратиться в суд с иском о взыскании денег
СпроситьПродаем квартиру, зарегистрированы в ней. Покупатели приобретают в ипотеку, банк просит справку об отсутствии прописанных лиц. Если мы выпишемся из квартиры, то на момент сделки купли-продажи сможем пойти на сделку без регистрации? Так как после получения денег от покупателя хотим приобрести себе жилье и уже в нем за регистрироваться.
Здраствуйте! Да, сможете, в договоре купли-продажи можно указать: "проживающие по адресу". При этом в квартире можете быть не зарегистрированы.
Спросить
Загвоздки с ипотекой - почему банк вмешивается в оценку квартиры и навязывает заемщику большую сумму
Продаем квартиру, покупатель берет часть суммы в ипотеку у сбербанка. Уже больше месяца тянется процедура (в шаге от подписания договора на дом клик). Менеджеры объясняют тем что: Оценщик согласился с выставленной ценой продавца, а банк считает ее завышенной и направляет оценщику обратно с предлогом снизить стоимость, и еще менеджеры пытаются навязать большую сумму заемщику. Вопрос: Вправе-ли банк вмешиваться в решение оценки? И зачем банку это нужно?
Банк берет объект недвижимости в залог, поэтому на оценку обращает внимание. На ней основывается залоговая стоимость.
СпроситьПродавец отказывается вернуть аванс после отказа покупателя от покупки квартиры - правомерно ли это?
Я-продавец квартиры. Покупатель большую часть денег оплачивает ипотечными деньгами. После просмотра квартиры, покупатель говорит, что квартира нравится и готов внести задаток. На следующ день, мы подписываем предварительный договор купли-продажи. По которому (некоторые моменты):
Продавец и Покупатель договорились совершить вышеупомянутую сделку путем подписания основного договора купли-продажи в Банке не позднее 5 декабря 2017 г (включительно).
В подтверждение намерений заключить основной договор купли-продажи, Покупатель передает продавцу денежную сумму (в дальнейшем именуемую "Аванс") в размере 50 000 р,которая при надлежащем исполнении Договора, засчитывается в счет платежей, причитающихся по основному договору купли-продажи.
В случае неисполнения Договора Продавцом, последний обязуется возвратить Покупателю Авнс, по первому требованию, в течение 3-х дней.
В случае отказа в ипотечном кредитовании Покупателю, аванс полученный в день подписания настоящего договора подлежит возврату Покупателю в той же сумме.
Основной договор будет подписан в банке.
После подписания данного предварительного договора, Покупатель мне сообщил, что нужно подъехать в банк и подвести документы. Мои документы банк принял и сказал, что вопросов нет, ожидать оценщика. После этого, на следующий день, мне позвонил покупатель и потребовал, чтобы я вернула аванс, он передумал покупать мою квартиру, иначе будет подавать в суд и я ещё заплачу % за пользование чужими денежн средствами.
Я отказалась возвращать аванс. Договор расторгнут не по моей вине и Покупателю в ипотеке на данном этапе не отказали. Я позвонила сотруднику банка, чтобы узнать, когда будет оценщик, на что сотрудник сказал, что Покупатель позвонил и попросил пока приостановить оценку квартиры. Я потеряла других покупателей, звонки были и Покупатель это слышал, что отказывалась от других покупателей.
Подскажите, пожалуйста, права ли я, не возвращая аванс. И ещё хочу составить претензию в адрес покупателя за ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Подскажите на какие статьи закона сделать ссылку или может кто-то подскажет образец такой претензии?
Татьяна, добрый день. Не видя договора сложно говорить конкретно. Основной смысл заключения предварительного договора купли-продажи заключается в обеспечении гарантий как продавца, так и покупателя. То есть покупателю он гарантирует сделку по установленной этим договором цене, а продавцу, что основной договор будет заключен в срок в соответствии со ст. 429 ГК РФ. В принципе, вы можете обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора купли-продажи, но есть риск получить встречный иск. Все нюансы и риски можно оценить изучив предварительный договор. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке, однако в случае удовлетворения процент тут будет минимальным в размере ставки рефинансирования ЦБ. Как действовать решать вам.
СпроситьПодал объявление о продаже квартиры, позвонил риелтор и сказал что готовы забрать квартиру по той цене которую указал я в объявлении, но покупатели просят в договоре о продаже написать на 200 тыс. больше якобы для того чтобы взять деньги в банке... есть ли какие то подводные камни при заключении такого договора?
Нет, если квартира в собственности больше 3 лет, налоги платить не нужно, рисков нет
Спросить
Конечно есть. В случае отказа покупки квартиры Вы будете возвращать сумму указанную в договоре купли - продажи
СпроситьСергей, а покупатели то квартиру видели? Вообще то, в начале нужно "взять деньги в банке" или где-то еще, а потом уже составлять договор. Если речь идет предварительном договоре, то в данном случае рискует покупатель, т.к. продавец вправе потом потребовать "на 200 тыс. больше".
СпроситьИнтересует вопрос: планируется оформление сделки по продажи квартиры. Квартира в собственности более 5 лет. покупатель военный, и покупает квартиру по субсидии. За него всю суму платит государство. Покупатель планирует в договоре указать сумму меньше чем есть по факту. ,что разницу потратить на ремонт. А отдать продавцу сумму, о которой договорились, те больше. Какие риски для продавца? Спасибо!
Здравствуйте,
Риски имеются и лучше указать то, что на самом деле, без всяких хитростей и скрытых нюансов
У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом (адвокатом) сайта, в личных сообщениях, на платной консультации.
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
