Вопросы о договоре аренды и субаренды - проблемы с долгом, расторжение и возможность взыскания через суд.
398₽ VIP
Организация заключила договор аренды с куи и параллельно договор субаренды с цн. Срок договора аренды истек в июле 2019 года и цн нам не платили по договору субаренды, долг скопился большой. Прислали соглашение о расторжении с графиком предоставления рассрочки платежа помесячно с июля 2019 года согласно которого последний платеж пройдет до 2022 года. Руководство отказывается подписывать соглашение о расторжении т.к считает что после расторжения цн не будет платить долг и риски лягут на нашу организацию, а это значит что долг поделят между исполнителем - кто сопровождал договор и руководителем-куратором сотрудника который допустил такую просрочку. Вопросы:
Разве ЦН мог платить долг если не был подписан и не зарегистрирован в Росреестре договор аренды и соответственно договор субаренды?
2) на основании какого документа ЦН должен был платить долг?
3) если расторгнем с ними договор субаренды, есть вероятность что не будут платить долг и можно ли будет выбить с них этот долг через суд? На чью сторону встанет скл? Ведь к соглашению будет приложен график отсрочки платежа по задолженности.
4) имеет ли право наша организация удержать сумму просрочки - риски в размере 1500 000.00 рублей с исполнителя и руководителя которые сопровождали договор и уволить их? Исполнитель и руководитель эти деньги себе не присвоили, а то что такая ситуация произошла, то только потому что считали если договор субаренды не подписан и не зарегистрирован в Росреестре, то нет документа-основания для оплаты долга. Ведь договор субаренды это переуступка прав и она прямо вытекает из основного договора аренды. А если нет договора аренды, то и нет договора субаренды. Разве я не права?
Юристы организации нашей говорят что цн обязаны были платить нам по факту на основании счетов независимо от того подписан договор аренды и субаренды, раз занимают значит обязаны платить.
1.Это ошибочное мнение по поводу того, если договор аренды со сроком действия свыше одного года не прошел государственную регистрацию, то он считается недействительным Судебная практика не считает такие договора недействительными Читайте об этом ниже.
Что касается подписания соглашения о расторжении договора стст 450-452 ГК РФ то это ваше право не подписывать такое соглашение.
2. ЦН должны оплачивать долг на основании договора.
3 Расторжение договора субаренды не гарантирует вам погашение долга
Если вы в суде докажите стст 64-65 АПК РФ наличие долга то суд примет Вашу сторону. То,что к соглашению приложен график отсрочки погашения долга не лишает вас права взыскать долг Для этого просто не нужно с вашей стороны подписывать этот график Не подписанный вашей организацией график не будет иметь ни какой силы.
4.С исполнителя и руководителя вы не имеете права удерживать 1500 000.00 рублей.
По поводу договора субаренды Вы вносите неясность. Вначале вы пишите:Организация заключила договор аренды с куи и параллельно договор субаренды с цн.
Далее вы пишите что договор субаренды не подписан. Так он все таки подписан или не подписан. Если договор субаренды подписан то взыскивайте долг через суд. Что касается юристов вашей организации, то с ними можно согласиться. Отсутствие заключенного договора аренды не лишает вашу организацию взыскать долг как неосновательное обогащение ст 1102 ГК РФ в виде сбереженной арендной платы В моей практики было несколько таких случаев, когда отсутствие договора аренды не помешало взыскать долг. Здесь самое главное предоставить в суд доказательства пользования помещением
В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация договора аренды не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.
В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Спросить
1) Если не было заключено письменного договора аренды и субаренды, но пользовался помещением субарендатор, то у субарендатора возникло неосновательное обогащение, поскольку получается, что субарендатор фактически пользовался помещением:
ГК РФ Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного обогащения2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
2) ЦН может оплатить задолженность на основании письменного соглашения, либо на основании решения суда.
3) Как Вы расторгнете договор, если Вы его не заключали, не подписывали?
4) Нет, организация не имеет правового основания удерживать суммы просрочки ни с исполнителя, ни с руководителя.
Юристы правы от части: кто фактически пользуется имуществом - тот и должен оплачивать собственнику имущества, тк использование имущества без законного основания (без договора) является неосновательным обогащением и подлежит возмещению по среднерыночной стоимости аренды аналогичного помещения (ст. 1102, ст. 1105 ГК РФ).
Спросить
Добрый день! Рассматриваемая ситуация неоднозначна в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется.
Спросить
Прошу ответить на вопросы в следующей ситуации:
наша организация арендует помещение по договору субаренды. У организации, сдающей нам это помещение в субаренду, заключен договор аренды с КУГИ. Действие договора аренды с КУГИ продлевалось дополнительным соглашением, а затем договор аренды был перезаключен на новый срок. И доп. соглашение и договор регистрировались в ГБР.
Действие же договора субаренды продлевалось только дополнительными соглашениями.
Вопрос 1 - обязательно ли договор субаренды регистрировать в ГБР?
Вопрос 2 - вправе ли субарендодатель продлевать действие договора субаренды посредством заключения дополнительных соглашений? Если да, то нужно ли эти доп. соглашения регистрировать в ГБР? Или на каждый новый срок нужно заключать новый договор субаренды с регистрацией в ГБР?
Вопрос 3 - в каких случаях договоры аренды или субаренды не регистрируются в ГБР?
Имеется договор аренды, в котором есть пункт, что при расторжении договора досрочно по инициативе арендатора обеспечительный платёж не возвращается. Арендодатель и арендатор досрочно расторгли договор по соглашению сторон. К сожалению, в соглашении не прописали ничего о возврате обеспечительного платежа. Арендатор требует вернуть обеспечительный платёж, а арендодатель ссылается на пункт договора, что при досрочном расторжении по инициативе арендатора по любому основанию платёж не возвращается. Вопрос кто прав? Расторжение по соглашению сторон само по себе является док-ом что это совместная инициатива и арендодателя и арендатора, или это не имеет значение. И при расторжении по соглашению сторон все равно обеспечительный платёж не должны вернуть арендатору и оставить в качестве штрафа за досрочное расторжение договора аренды?
Организация сдаёт в субаренду авто, на основании договора аренды. Теперь договор аренды с ними расторг ли. Нужли в это случае делать соглашение о расторжении договора суб аренды, или он автоматически расторгнется при расторжении договора аренды.
Наша организация является арендатором нежилого помещения (договор аренды подписан до 2015 года). С субарендаторами договоры подписаны сроком на 11 месяцев, с некоторыми из субарендаторов договор оканчивается 01.08.2013 г. (в договоре субаренды нет пролонгации). Скажите пожалуйста нужно ли подписывать новые договоры или достаточным будет подписание дополнительного соглашения о пролонгации договора, и нужна ли после этого госрегистрация. Спасибо.
Был заключен договор аренды сроком на 5 лет и зарегистрирован в управлении Росреестра.
Арендодатель продал помещение, которое сдавал Арендатору новому собственнику.
Новый собственник помещения заключил дополнительное трехстороннее соглашение о смене Арендодателя, однако не зарегистрировал данное доп. соглашение в Росреестре.
Срок действия договора аренды истек, соответственно он автоматически был пролонгирован на неопределенный срок.
В данный момент Арендатор хочет расторгнуть договор аренды.
Вопрос вот в чем, если арендатор подаст заявление в управление Росрестра о прекращении расторжении договора аренды, не приостановит ли Росреестр данное заявление, так договор который находится в Росреестре со сведениями о старом арендодателе?
Либо необходимо обращаться в управление Росреестра с регистрацией ранее заключенного трехстороннего доп. соглашения, которое ранее не было зарегистрировано о смене арендодателя. А далее обращаться
в Росреестр с заявлением о прекращении договора аренды?
Либо можно сразу же обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора аренды с приложением самого соглашения и свидетельства о праве собственности?
Подлежит ли расторжению договор субаренды при неуплате платежей арендатором по договору аренды. И будет ли расторгнут договор с субарендатором при досрочном расторжении договора аренды по соглашению сторон.
Хочу уточнить вопрос по уведомлению о расторжении Договора: работы выполнены Подрядчиком, оплаты произведены. Хотим расторгунть Договор со своей стороны, в Договоре прописано, что мы должны уведомить другую сторону за 20 календарных дней.
Уведомление о намерении расторгнуть Договор датировано 10 декабря 2010 г. и соответственно расторжение будет 30.12.2010 г. Также к письму будет приложено соглашение о расторжении Договора. Каким числом должно быть датировано Соглашение, какая именно дата расторжения Договора? На какую дату составлять акт сверки?
Арендодатель требует расторжения договора аренды на основании задолженности по арендной плате, но задолженность была по предыдущему договору который закончился 31.12.08 г. и был заключен новый с 01.01.2009, в настоящем договоре есть пункт "арендодатель вправе расторгнуть договор в случае просрочки платежа БОЛЕЕ 30 дней" просрочка была но ровно 30 дней, также в этом договоре есть пункт что я как арендатор имею право сдавать помещение в субаренду, сейчас арендодатель требует вернуть ему часть площади которая сдана в субаренду и у меня есть действующий договор и оснований для его расторжения нет и субарендаторы тоже против,
По соглашению сторон решили расторгнуть договор оказания услуг, оформляем доп. соглашение. Наша компания является исполнителем по договору. При расторжении договора заказчик обязуется выплатить нам сумму за частично оказанные услуги в течение 2 дней с момента заключения соглашения о расторжении. Нужно ли в этом случае составлять акт сдачи-приема услуг? Будет ли это юридически верно?
Наше ООО заключило договор оказания услуг с бюджетной организацией. На данный момент у нас уволились сотрудники, которые выполняли работы по данному договору. Новых набирать не планируем, хотим отказаться от таких услуг вообще. Подготовили соглашение о расторжении договора, где указали основание по соглашению сторон, согласно п.ххх договора. В договоре в п.ххх прописано Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или по решению суда. Соглашение не подписывают, просят указать конкретное основание. Как нам прописать и нужно ли это делать? Достаточно ли по соглашению сторон? На что сослаться можно кроме договора?
