Как действовать при продаже недвижимости с завышенной кадастровой ценой?

Здравствуйте, Светлана! По закону не может превышать рыночную, т.к. есть конкретный механизм оспаривания кадастровой стоимости, если она выше рыночной. А именно предусмотренный статьями 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ (глава 25 КАС РФ):

Глава 25. Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Статья 245. Обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

2. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

2.1. Органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

3. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

4. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии подается в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными статьей 20 настоящего Кодекса. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.

5. Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Статья 246. Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 настоящего Кодекса.

2. Помимо документов, указанных в статье 126 настоящего Кодекса, к административному исковому заявлению прилагаются:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) утратил силу с 10 августа 2017 г. - Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 274-ФЗ

6) в случаях, установленных федеральным законом, документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

3. К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

4. При несоблюдении положений частей 1 и 2 настоящей статьи судья выносит определение об оставлении административного искового заявления без движения в соответствии со статьей 130 настоящего Кодекса, о чем извещает административного истца, и представляет разумный срок для устранения недостатков.

5. В случае, если в установленный срок недостатки, послужившие основанием для оставления административного искового заявления без движения, не были устранены, судья на основании статьи 129 настоящего Кодекса выносит определение о возвращении административного искового заявления со всеми приложенными к нему документами.

Статья 247. Рассмотрение административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принимается к производству суда и рассматривается в порядке и сроки, установленные статьей 141 настоящего Кодекса.

2. Лица, участвующие в деле, извещаются судом о времени и месте судебного заседания. К участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

3. Суд вправе рассмотреть вопрос о привлечении к участию в административном деле иных лиц, чьи права могут быть затронуты принятым решением.

4. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

5. Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

6. Суд по ходатайству сторон в случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства, либо по своей инициативе в целях правильного разрешения административного дела вправе вынести определение об истребовании доказательств в соответствии со статьей 63 настоящего Кодекса.

Статья 248. Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

1. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

2. Если в судебном заседании будет установлено, что предмет административного искового заявления по существу не соответствует части 1 настоящей статьи, суд предлагает административному истцу уточнить заявленные требования. В противном случае суд оставляет заявление без рассмотрения на основании части 2 статьи 196 настоящего Кодекса.

Статья 249. Решение суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

1. Решение суда принимается по правилам, установленным главой 15 настоящего Кодекса.

2. Содержание решения суда должно соответствовать требованиям, установленным статьей 180 настоящего Кодекса и частью 3 настоящей статьи.

3. В резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

4. Копии решения суда вручаются под расписку лицам, участвующим в деле, и их представителям или направляются им после изготовления решения.

5. Утратила силу с 1 октября 2019 г. - Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

6. Определение суда, вынесенное по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе по административному делу об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также по административному делу об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции отдельно от решения суда лицами, участвующими в деле (частная жалоба), а прокурором может быть принесено представление.

7. Утратила силу с 1 октября 2019 г. - Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Здравствуйте Светлана

Может кадастровая стоимость превышать рыночную, что позволяет обжаловать стоимость через суд

Согласно части первой статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности.

Законная возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости позволяет лицу, во-первых, уточнить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, установленную методами массовой оценки, и привести ее к рыночной стоимости, установленной в индивидуальной оценке; во-вторых, она дает лицу возможность получить защиту признаваемого за ним права на профессиональное и правомерное определение кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по достоверным и проверяемым исходным данным.

Допустимый % превышения законом не установлен.

Добрый день, Светлана!

Ответ: нет не может.

Основания:

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке"

Статья 14. Определение кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

которое в том числе разъясняет возможность оспаривания кадастровой стоимости в соответствии с КАС.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Удачи!

Такое бывает, когда кадастровая стоимость в разы превышает в рыночную, тогда только в судебном порядке оспаривать кадастровую стоимость, таких дел в суде много, частично удовлеворяют, зависит от земельного участка, то есть суд оценивает данное соотношение, так как рыночная стоимость существенно отличается, даже от месторасположения и т.д.

В суд обращаться.

Глава 25. Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Статья 245. Обращение в суд с административным исковым заявлением об.

Светлана, здравствуйте.

Предполагается. Что кадастровая стоимость - это и есть рыночная цена недвижимости. По идее, кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной ценой недвижимости. Нормативов превышения в ту или иную сторону законом не устанавливается.

Согласно ст. 3 Федерального закона

от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В то же время кадастровая оценка недвижимости может быть пересмотрена решением Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которое, в свою очередь может быть оспорено в суде в установленном порядке в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ (ст.ст. 245 - 249).

На сей счет есть также специальное постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

С наилучшими пожеланиями, Воробьев Н.И., к.ю.н.

Норма о соответствии кадастровой стоимости рыночной (если последняя определена) содержится в п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ.

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

О превышении же закон ничего не говорит, но такая ситуация возможна, в частности, если рыночная цена конкретного участка не была определена.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, при наличии такой проблемы, вам стоит обжаловать кадастровую стоимость в суде. В последнее время, она постоянно увеличивается, и становится в разы выше рыночной стоимости. Решать вопрос нужно в суде. Подавайте письменное заявление в администрацию города (поселения), и просите дать также письменный ответ на него. А затем, при несогласии с ответом, обжалуете его в суде, в течении 3 месяцев, на основании Статьи 218 КАС РФ. Статья 218 КАС РФ. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению. А Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Нет, стороны не связаны кадастровой стоимостью при купли-продажи квартиры;

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

""Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ ">>>"

""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством.

""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

""4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

""В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

""5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются "обычаями", применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

Здравствуйте, Ирина! Продавец и покупатель сами устанавливают цену и она, чаще всего, не совпадает с кадастровой стоимостью.

С уважением, Корсун Ирина Дмитриевна.

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Однако рекомендуем сначала обратиться именно в комиссию (ч. 3 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ (п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263).

Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 1 ст. 11, ч. 4 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению, в зависимости от оснований обращения, необходимо приложить (ч. 14, 15, 16, 18 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 9, 10 ст. 22, п. п. 2, 3 ст. 23, ст. 24 Закона N 237-ФЗ):

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

Чтобы подтвердить это основание, вы вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях - орган местного самоуправления) и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки). Указанные сведения вам должны предоставить в течение семи дней с даты поступления запроса;

4) отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

5) иные документы (при необходимости).

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях (п. 15 Порядка N 263; ч. 24 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

• если отсутствуют вышеперечисленные документы;

• нарушен срок подачи заявления;

• величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Самый эффективный и проверенный практикой способ - это административный иск об оспаривании кадастровой стоимости и назначение оценочной экспертизы.

В силу ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Выше рыночной она может быть в том случае когда например оценку делали в одно время, а потом цены упали. Либо когда неправильно оценили.

Доброго времени суток! Может быть выше рыночной. Рынок недвижимости нестабилен и имеет сезонность спроса, поэтому цена на рынке может падать.

Что делать если кадастровая стоимость квартиры сильно завышена

Кадастровая палата давала разъяснения по данному вопросу И предлагала писать заявление на их имя с предложением по пересмотре кадастровой стоимости… Однако существует и другой вариант – обращение в суд с иском об Оспаривании кадастровой стоимости. В любом случае нужно подготовить обоснованно ваше заявление…

Юлия Александровна, приветствую. Досудебный порядок разрешения споров по данной категории дел - обязателен. Обратитесь с заявлением в кадастровую палату, а если решение не устроит, тогда в суд.

Можете продавать за любую сумму.

Однако учтите, что если дом и участок в собственности менее трех лет (пяти если куплен в 2016 г.), налог будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости (13% от 70%кадастровой стоимости).

Да, это ваше право. Свобода договора предполагает и установление стоимости имущества по договоренности сторон при его продаже.

Добрый день! Да вы вправе самостоятельно определять цену недвижимости, это никак не привязано к кадастровой стоимости, порой кадастровая стоимость превышает рыночную.

Вы главного пока не сообщили, зачем Вы хотите продать дом с участком в 20 раз дешевле чем он стоит? Сколько дом и участок в Вашей собственности находится по времени?

Скажите пожалуйста можно ли продать дом с участком по цене ниже кадастровой стоимости.

Да, конечно можете, это ваше право продавать свое имущество за любую цену.

Добрый день! Имеете полное право продать за любую стоимость, в том числе и по цене, выше кадастровой. Никаких ограничений законом не предусмотрено.

С Уважением!

Вы и Ваш адвокат вправе найти покупателя и продать свою долю квартиры по цене выше кадастровой стоимости.

Но перед продажей Вы должны заказной почтой с уведомлением направить письмо и предложить всем остальным сособственникам выкупить у вас вашу долю.

В письме надо указав ее цену и продать чужим лицам не ранее, чем через один месяц после получения ими письма.

Галина, вы как собственник вправе подать заявление на переоценку.

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Ну а далее вам нужно с заключением эксперта обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.