Ограничения прав Арендатора в договоре аренды ТЦ - возможность расторжения и споры в суде

Здравствуйте!

Согласно п.7.2.1, вы должны оповестить Арендатора за 2 недели о намерении расторгнуть договор (исходя из условий договора), таким образом, если письменное заявление отправили вчера, то расторжение приходится на 21.04.2020 года.

До 21.04.2020 года вы должны производить оплату.

Так как у вас оплата произведена вперед (внесен депозит в размере месячной платы), то Арендатор должен произвести перерасчет и удержать оплату с данных средств.

Ст. 450 ГК РФ,

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, необходимо расторгать договор по соглашению сторон с 21.04.2020 года.

Также в заявлении можете указать: В связи с Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", наша организация работать не может, соответственно оплачивать арендные платежи не имеет возможности.

Если, Арендатор откажет вам в расторжении договора, то необходимо обращаться в суд,

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Успехов Вам!

Не увидела в перечисленных абзацах договора ссылку на форс-мажорные обстоятельства. Предлагаю переписать обращение к арендодателю на такой вариант:

В соответствии со ст. 450 ГК РФ Сторона договора имеет право на одностороннее расторжение договора.

В связи с форс-мажорными обстоятельствами, а именно с обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания (...), которые нельзя было предвидеть или избежать, в связи со сложившейся в регионе неблагоприятной санитарно-эпидемиологической обстановкой, в связи с выполнением требований Указа Президента № 206 от 25.03.2020 г., Указа № 239 от 02.04.2020, а также в связи с принимаемыми дополнительными мерами на уровне Администрации города и области и введенными ограничениями, препятствующими исполнению договора, расторгаю договор в одностороннем порядке.

Настоящим извещаю Вас, что на основании ст. 450.1 ГК РФ, а также соответствующего пункта Договора об аренде от ___ _________ 2020 г. считаю указанный Договор расторгнутым с момента направления Вам настоящего уведомления.

В соответствии п.1 ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Соглашение о расторжении между вами не достигнуто.

В этом случае расторжение возможно только в судебном порядке.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом ввиду того, что существенно изменились обстоятельства, а именно приостановка деятельности на основании Указа Президента №239 от 02.04.2020 г. и

в момент заключения договора заинтересованная сторона исходила из того, что это не произойдет.

И действительно никто не предполагал об эпидемии и запрете работы, и не известно когда всё кончится.

ГК РФ ст.451

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

Здравствуйте гость

В связи с тем, что по вашему требованию об арендных каникулах ответа не последовало вы вправе досрочно расторгнуть договор со всеми вытекающими условиями ст.ст.450, 450.1 ГК

Субъектам МСП решено предоставить отсрочку арендных платежей по договорам аренды федерального имущества.

Арендная плата за 2020 г. может вноситься равными частями в сроки, предусмотренные договором в 2021 г., или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.

Допсоглашение об отсрочке заключается в течение 3 рабочих дней с даты обращения субъекта МСП

Распоряжение Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р "Об отсрочке арендных платежей по договорам аренды федерального имущества для субъектов МПС"

.

Для расторжении договора нужно руководствоваться условиями договора. У Вас порядок указан в п. 7.3. А это не противоречит ст. 619-620 ГК РФ,

Но тут еще как Вариант можно рассмотреть существенное изменение обстоятельств - ст. 450 ГК РФ.

Вообще, конечно, хорошо бы договор увидеть.

Мы по договору и есть субарендаторы

Вчера написали письмо с просьбой о расторжении договора с таким текстом:

Прошу досрочно расторгнуть договор субаренд, по причине, убыточности розничной точки во время эпидемии коронавируса COVID 19.

А так же согласно указам президента РФ от 25 марта 2020 N206, от 2 апреля 2020 года N239 магазин не попадает в список магазинов товаров первой необходимости, что повлекло к закрытию магазина, невозможностью пользоваться помещением в полной мере и осуществлять коммерческую деятельность на нерабочие дни с 27.03.2020 по 30.04.2020.

В связи с этим денежных средств на дальнейшую оплату аренды и переменной платы нет.

На что последовал ответ: Вы не указали в своем письме ссылку на пункт Договора на основании которого у вас есть право на одностороннее расторжение?

Если расторгните договор аренды (ст.606, 620, 452-453 ГК РФ), то прекращаются обязательства по нему в соответствии с условиями расторжения договора. Так что не важно уже будет, что не подписали акт, если обе стороны будут согласны на расторжение, а все условия расторжения будут в доп. соглашении. А вот если будут против, то отсутствие акта может помешать одной из сторон доказывание факта передачи в аренду объекта. Т.е. Вы формально не получили по акту объект аренды. А доказывать обратное придется арендодателю.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Следовательно, надо смотреть договор.

Вам этим можно воспользоваться. С 1 июня 2015 года начала действовать ст. 450.1 ГК РФ.

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Добрый вечер!

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента его совершения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо регистрации если его срок более года.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В этом случае Вы должны будете возместить убытки связанные с расторжением договора.

Добрый вечер.

Условия и основания для расторжения, либо изменения договора, установлены положениями ст. 450-451 ГК РФ.

Однако чтобы предметно разобраться и просчитать все риски, необходимо вначале ознакомиться с условиями договора.

Дело в том, что договор аренды может быть как реальным, так и консенсуальным.

В первом случае, правовых последствий не наступит. Однако в случае предъявления требований арендатора можно будет указать на незаключенность договора.

Во втором случае будет сложнее. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке допускается. Это императивная норма. Однако в договоре погут быть указаны последствия расторжения по инициативе арендатора. Поверьте опыту, в договорах аренды с ТЦ такие условия прописаны. Таким образом, у арендодателя может возникнуть право требования установленное договором.

Расторгнуть договор можно. Но, как видите, при этом могут наступить неблагоприятные последствия. Для того, чтобы просчитать возможные риски необходимо изучить условия договора.

Наталья, для верного ответа, все таки желательно было бы ознакомиться с условиями договора аренды. Особенно интересен пункт в котором оговариваются условия расторжения договора. Если исходить из общей практики, то, вы вправе направить арендодателю предложение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, только если имеются основания для этого, описанные в статье 620 ГК РФ.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом, ссылаться на отсутствие акта приема-передачи имущества не виду смысла, так как фактическое принятие имущества Вами все таки было произведено.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в

соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью 9 капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Последствий нет.

Для точного и сформулированного ответа о последствиях, нужно смотреть договор аренды, возможно ли у вас там вообще его односторонне расторгнуть, что за это может быть, платили ли вы какие-то деньги уже, каков порядок расторжения, есть ли какая-то ответственность за это все. Без договора можно только гадать. А это дело не благодарное.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ — Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Пункт 2 статьи 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом, возможно, имеет смысл инициировать судебный процесс по досрочному расторжению договора. Представив доказательства того, что дальнейшее исполнение договора влечет для Вас значительный ущерб. Это как раз те обстоятельства на которые вы указали (Продаж нет, работа в минус). Но их нужно доказывать. Тогда суд может расторгнуть заключенный Вами договор. Обратите внимание также на ст. Статья 451 ГК РФ — Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В противном случае, Вы обязаны исполнять договор.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Чтобы решить вопрос о возможности расторжения договора со стороны Арендатора нужно уточнить - какова причина расторжения?

Арендатор может заявить о расторжении договора, если у него возникают пределенные обстоятельства, по которым он вынужден его расторгнуть. При наступлении таких обстоятельств, ему необходимо отправить в адрес арендодателя уведомление, о намерениях прекратить договорные отношения.

Екатерина, надо всё-таки смотреть договор, изучить все его условия

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Пишите дополнительное соглашение к договору, изменяйте срок действия договора аренды, подписывайте его со своей стороны, заверяйте печатью и направляйте в адрес арендодателя с предложением рассмотреть проект дополнительного соглашения, подписать и вернуть в ваш адрес один экземпляр соглашения. Письмо доставьте нарочно под роспись на вашем экземпляре или отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В случае отказа от подписания - растрогайте в судебном порядке. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рад Вам помочь!

Екатерина, добрый день.

Не знаю, чем Вам может помочь направление проекта соглашения об изменении срока, ибо в России свобода договора и на том основании, что другая сторона не соглашается подписать предоставленный документ, никто правоотношения прекращать не будет.

Вы можете обратиться к арендодателю с предложением расторгнуть договор. Возможно удастся решить вопрос просто путём переговоров? Или достигните компромиссных условий по аренде.

Во-вторых, можно попробовать найти законное основание для расторжения - коллеги цитаты из закона приводили.

Здравствуйте.

Надо договор аренды изучать, чтобы рычаг найти.

Письменное уведомление подавали?

Выслали уведомление, указали на ограничения, вот моя статья

Подробнее ➤

Здравствуйте! Если от арендатора пришло уведомление о расторжении договора аренды, то в ответе на уведомление необходимо указать условие договора, в котором указан 60 дневный срок уведомления о расторжении договора и что арендодатель вправе требовать того, чтобы ему причиталось за данный период в рамках заключенного договора.

Здравствуйте!

Арендодателю следует действовать в рамках договора.

Советую направить Арендатору письмо, в котором указать на обязанность уведомлять о расторжении за 60 дней и просить соблюсти условия договора.

Если сами не можете написать письмо. То советую обратится к любому юристу из сайта с личным сообщением и просить составить (ст 779 ГК РФ).

Добрый день. Возможны 2 варианта:

1) Если вы не против досрочного расторжения договора при условии оплаты 60 дней (срок предупреждения) возможно направление Арендатору ответа на поступившее от него письменное обращение с приложением Соглашения о расторжении договора, которым определить права и обязанности сторон, в частности, обязанность арендатора по оплате арендной платы за 60 дней.

2) Если на досрочное расторжение вы не согласны - отвечайте, что договором предусмотрен порядок одностороннего отказа арендатора от сделки - уведомление арендодателя за 60 дней, соответственно договор будет расторгнут по истечение этого времени.

Отказаться арендатор может только если договор позволяет такой отказ. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

У Вас в условии Договора право Арендодателя на досрочное расторжение договора в уведомительном порядке, поэтому отказаться Вы не можете.

При заключении нового договора аренды у Вас преимущественное право на заключение договора

Ст.619, 621 ГК РФ.

Здравствуйте! Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора, поэтому Арендодатель прав. Если же после расторжения помещения опять сдадут в аренду, то это можно использовать как основание для признания факта злоупотребления правом со стороны Арендодателя.

Виталий,

пункт договора о расторжении в одностороннем порядке при необходимости использования помещений для собственных нужд не является существенным условием договора, если исходить из норм стать 432 ГК РФ.

Более того, данный пункт изначально нарушает суть самого договора аренды.

Таким образом, можете игнорировать уведомление арендатора. Пусть обращается в суд.

По поводу дальнейшей аренды:

В соответствии со статьей 621 ГК РФ:

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Здравствуйте, Марина

Коммерческие вопросы для юридических лиц консультируются юристами сайта на платной основе

Желаю Вам удачи и всех благ!

Здравствуйте!

Изучать договор аренды было необходимо до того как Вы его заключили, т.е. согласились со всеми условиями, а не после, попробуйте составить дополнительное соглашение об исключение данных пунктов.

Ведите переговоры, тяните время, ждите претензий и иска, исходя из их требований будет понятна ситуация с правовой позицией.

Чтобы определиться с правовой перспективой - нужно изучать весь договор в данном случае. Эта услуга платная. Обращайтесь к любому юристу.