Соьираемся выкупать 2 доли в квартире! Какие действия привельные? Какие есть возможные подводные камни, что б быть осторожнее...
Соьираемся выкупать 2 доли в квартире!
Какие действия привельные? Какие есть возможные подводные камни, что б быть осторожнее...
Добрый день,
Данная сделка оформляется нотариально. Нотариус проверит разъяснит Вам порядок и проверит законность сделки.
Спросить
В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.
Сделка между родственниками
Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.
Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.
Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.
Через суд
При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.
Требуется соблюдение трех условий:
долевая собственность признается незначительной;
собственник не заинтересован во владении;
невозможность выделения части собственности в натуре.
Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.
Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также подается судебный иск.
Для удовлетворения иска нужны следующие условия:
владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
не участвует в оплате услуг ЖКХ.
Спросить
Доброго времени суток!
У нас есть 3-комнатная квартира - на правах общей долевой собственности: у меня 1/4 часть, у брата 1/4, у родителей по 1/4. В квартире прописана я, родители, мой несовершеннолетний ребенок. Проживают: родители, я, ребенок. Брат прописан по другому адресу, имеет только 1/4 доли. Квартира стоит около 12 млн рублей, брат направил уведомление о намерении продать долю за 3 млн, то есть за четверть ее стоимости. Другие собственники не готовы выкупать долю за такую сумму. Вопросы:
1.1. Если мы отправим отказ или проигнорируем уведомление (это вроде одно и то же в данном случае), то сможет ли он продать ее кому-то дешевле?
1.2. Может ли он продать ее третьему лицу чуть дешевле, указав в договоре стоимость 3 млн, чтобы не возиться опять с уведомлениями? Это будет законно?
2. Можем ли мы сейчас, пока не истек 30-дневный срок от получения уведомления, направить в суд иск с требованием выкупить его долю как ничтожную, ведь в этом случае суд назначит независимую оценку и доля не будет оценена как четверть стоимости всей квартиры?
3. Какая доля считается ничтожной? У нас 1/4 доля, это меньше самой маленькой из комнат.
4.1. Если брат все-таки продаст кому-то эту долю за 3 млн., как нам себя вести с новым собственником? Имеем ли мы право не пускать его в дом до судебного решения об определении правил проживания и пользования или он имеет право заселиться (куда? В какую комнату?)?
4.2. Сможем ли мы принудительно выкупить у нового собственника его долю?
5. Имеем ли мы право отказать в показе квартиры потенциальным покупателям? И если да, насколько это снизит привлекательность, а следовательно, стоимость доли для покупателя?
Добрый день. Продавать дешевле он не имеет права, т.к. до продажи, он по ст. 250 ГК РФ обязан предложить остальным собственникам купить именно по продаваемой цене.
Но если продаст - это будет незаконно с одной стороны, но отменить сделку по этому основанию не сможете. Можете только в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенной им сделке (т.е. Вам придется покупателю отдать те деньги, которые он заплатил брату).
Нет никакой ничтожной доли. Если Вы о малозначительной доле (незначительной), то она определяется в соответствии со ст. 252 ГК РФ, но критерии очень условны (небольшой размер и отсутствие существенного интереса у собственника). Принудительно выкупить долю как ничтожную нельзя. Но купить ее по цене, которая устраивает собственника - можете.
Квартира является 3-х комнатной. Это означает, что порядок пользования может быть определен, т.е. новый собственник в-принципе может туда вселиться. Соответственно, просто по Вашему желанию, выкупить его долю не сможете.
Отказать в показе можете.
Спросить
1. Нет, не может, в этом случае вы вправе требовать перевода прав покупателя на себя - ст. 250 ГК РФ
2.нужно будет опять посылать уведомление
3.у вас идет срок на реализацию преимущественного права покупки, в суд нет смысла подавать, нужно было раньше подавать иск о признании доли малозначительной и ее выкупе - ст. 252 ГК РФ
4. все относительно, нужно смот реть метраж
5. нет - у нового собственника будет права владени я и пользования своей долей, определяйте по соглашению порядок пользования, при несогласии в суд - ст. 247 ГК РФ
6. если доля будет признана малозначительной то сможете и выкупить
7.нет, не имете право, поскольку у дольщика есть право свою долю продать либо вам либо 3 лицу с учетом ст. 250 ГК РФ.
ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Спросить
1.1. Если мы отправим отказ или проигнорируем уведомление (это вроде одно и то же в данном случае), то сможет ли он продать ее кому-то дешевле? - НЕТ, ОН ДОЛЖЕН ПРОДАТЬ НЕ НИЖЕ ПРЕДЛОЖЕННОЙ ВАМ ЦЕНЫ
1.2. Может ли он продать ее третьему лицу чуть дешевле, указав в договоре стоимость 3 млн, чтобы не возиться опять с уведомлениями? Это будет законно? - МОЖЕТ, НО ЭТО НЕЗАКОННО И НЕ ВЫГОДНО ВАШЕМУ БРАТУ В СЛУЧАЕ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ
2. Можем ли мы сейчас, пока не истек 30-дневный срок от получения уведомления, направить в суд иск с требованием выкупить его долю как ничтожную, ведь в этом случае суд назначит независимую оценку и доля не будет оценена как четверть стоимости всей квартиры? - ДА ВЫ МОЖЕТЕ ОБРАТИТСЯ В СУД. ДО СУДА ВЫ МОЖЕТЕ ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ САМОСТОЯТЕЛЬНО
3. Какая доля считается ничтожной? У нас 1/4 доля, это меньше самой маленькой из комнат. - МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ДОЛЯ - ЭТО СУБЪЕКТИВНОЕ ПОНЯТИЕ. НО ЕСЛИ 1/4 ЭТО МЕНЬШЕ ЧЕМ САМАЯ МАЛЕНЬКАЯ КОМНАТА, ТО СУД МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ ЕГО ДОЛЮ МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНОЙ
4.1. Если брат все-таки продаст кому-то эту долю за 3 млн., как нам себя вести с новым собственником? Имеем ли мы право не пускать его в дом до судебного решения об определении правил проживания и пользования или он имеет право заселиться (куда? В какую комнату?)? - НОВЫЙ СОБСТВЕННИК НЕ СМОЖЕТ ВСЕЛИТСЯ В КВАРТИРУ Т.К. ЕГО ДОЛЯ (ПО ВАШЕМУ УТВЕРЖДЕНИЮ) МЕНЬШЕ ЧЕМ САМАЯ МАЛЕНЬКАЯ КОМНАТА
4.2. Сможем ли мы принудительно выкупить у нового собственника его долю? - ДА СМОЖЕТЕ
5. Имеем ли мы право отказать в показе квартиры потенциальным покупателям? И если да, насколько это снизит привлекательность, а следовательно, стоимость доли для покупателя? - МОЖЕТЕ НЕ ПУСКАТЬ, НА СКОЛЬКО ЭТО СНИЗИТ, СКАЗАТЬ НЕЛЬЗЯ Т.К. ПОКУПАТЕЛИ БЫВАЮТ РАЗНЫЕ, ЧЕЛОВЕК МОЖЕТ КУПИТЬ ДОЛЮ, ДЛЯ ТОГО, ЧТО БЫ ПОТОМ С ВАМ ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ.
Спросить
1.Продать дешевле запрещает статья 250 ГК РФ.
2.Чтобы продать чуть дешевле потребуется новое уведомление Юридически корректней употреблять выражение не ничтожная доля, а незначительная доля п.4 ст 252 ГК РФ
Иск то вы конечно можете подать, но судебная практика не признает когда размер доли 1/4-ее незначительной
3.В законодательстве нет четкого определения и четких критериев по которым долю можно признать незначительной Суды подходят к решению вопроса о незначительности доли индивидуально исходя из конкретных обстоятельств То что 1/4 меньше самой маленькой комнаты не является критерием признания этой доли незначительной
4.У вас здесь гражданско-правовые отношения, поэтому на вас ни какой ответственности не будет если вы не пустите нового собственника 1/4 в квартиру Пусть он подает иск об определении порядка пользования, чтобы суд определил ему конкретную комнату.
Пока решение суда не вступит в силу ст 13 гПК РФ вы можете не пускать этого человек в квартиру.
5 Вопрос о принудительном выкупе у нового собственника 1/4-это повторение вопроса о признании доле незначительной и ее выкупе у брата Суть одна и та же Чтобы выкупить долю нужно ее признать незначительной Но 1/4 суды не признают незначительной Да и новый собственник имеет существенный интерес к этой доли Иначе зачем бы он ее покупал.
6 Законодательство не возлагает на вас обязанности по показу квартиры Это ваше сугубо добровольное дело Если не хотите показывать то можете отказывать потенциальным покупателям И брат не может вас заставить осуществлять показ, потому что согласно ст 247 гК РФ такой показ возможен только с согласия всех собственников этой квартиры.
Спросить
1,1 Ваш брат попросту решил соблюсти ст. 250 ГК РФ. В договоре он может указать любую сумму - продать же за ту, которую пожелает.
1,2 В договоре будет три миллиона и Вы никогда не докажете, что реальная сумма была меньше
2, Можете подать такой иск, сделав оценку самостоятельно. НО! Вы не выиграете это дело, т.к. 1/4 в трёшке - это весьма значительная доля
3. Не важно, что это меньше самой маленькой из комнат - закон предусматривает такие отхождения от идеальных долей
4,1 Обороняться. Долю выкупят либо, чтобы продать Вам её втридорога, либо, чтобы за копейки выкупить Ваши доли. Самое смешное, что ему-то три миллиона никто не даст за такую долю. 1-1,5 млн. максимум. Можете конечно и не впускать, но в любой момент заявится, когда никого не будет дома и срежет замки. Либо получит решение о вселении - с 1/4 доли в трешке - шансы большие.
4,2 Принудительно выкупить не сможете. Если Вы имеете ввиду выкуп через суд
5. Препятствую показу квартиры (совершено законно, т.к. посторонние в квартире могут быть только с согласия всех собственников) конечно цену и привлекательность со стороны покупателей Вы снизите весомо.
Как итог: имеет смысл объяснить всё это брату и договориться о взаимовыгодной цене. От продажи доли каким-нибудь рейдерам потеряют все: и он получить за неё копейки, и Вы в итоге потратитесь и морально и материально.
Спросить
Добрый день. Может быть продана не ниже предложенной Ваш для продажи стоимости. Не имеете права не пускать в квартиру новоо собственника, как и выкупить его долю принудительно, так и в показе покупателям. Смотрите положения ст. 250 ГК РФ.
Удачи Вам.
Спросить
Здравствуйте, Ксения!
1.Продать дешевле сможет, но в этом случае ВЫ вправе через суд в течение 3 месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
2. Да, может. Вам придется обращаться в судс иском опризнании договора недействительным в части цены договора и требовать перевода прав и обязанностей на себя.
3. Нет, 1\4 доля не может быть признана ничножной.
4. Доля не может быть признана ничтожной, потому что у Вас у всех равные доли.
5.можете не впускать его без решения суда о вселении.
6.нет, не сможете у нового собственника принудитеьно выкупить его долю. В соответствии со ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора запрещено.
7.Можете.
Спросить
Здравствуйте. Ксения. Он может продать свою долю другим только по цене, предложенной вам никаких немножко меньше или больше быть не должно Если он продаст дешевле это будет основанием для признания договора купли-продажи недействительным по вашему иску.
Можете обратиться с соответствующим иском, законом это не запрещен. Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано следующее В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Доля ответчика должна быть незначительной и не может быть реально выделена т.е речь идет, например, о квартире с одной кухней, санузлом, коридором и одним входом в квартиру, и не может быть определен порядок пользования без ущерба другим собственникам. Малозначительной будет являться доля в квартире если она меньше самой маленькой комнаты в квартире. Да и вообще маловероятно, что найдется покупатель на несколько квадратных метров, на которых невозможно полноценное проживание, и где не определен порядок пользования.
Имеете право не пускать, пусть в суд обращается. И отказать в показе квартиры имеете право. Согласно ст. 247 ГК РФ 1
. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Принудительно выкупить у нового собственника сможете только как я указал выше и никак иначе.
СпроситьВопрос про доли. Могу ли я выкупить две доли в ипотеку одной сделокой? Или все же есть закон который ограничивает возможность покупки двух долей? Выкупаю у родственников. Могу ли сразу две выкупить?
Марина, здравствуйте!
Можете, законом запрет не установлен.
Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов, квартир и о залоге прав требования участника долевого строительства
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 261-ФЗ)
1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также к залогу прав требования участника долевого строительства.
Спросить
Две доли у одного продавца или у разных? Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.
Спросить
Добрый день! Можете. При чем договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Спросить
Вступили в наследство на 2 к квартиру 44 кв.м. три наследника по 1/3, моя дочь, взамен покойного отца, ей 18 и две её тёти, у каждого по 1/3. Мы в Саратове, они и квартира в Иркутске. Квартира стоит 5 млн, нам предлагают выкупить нашу долю за 590 тыс или одна из наследников заедет туда жить, она там прописана и двое её не совершеннолетних детей. Что нам делать? Продавать по такой низкой цене не будем, больше не дают, пугая тем, что через суд тоже не будет поделено по рыночной стоимости. Пугают каким-то сроками, что могут забрать через какое-то время эту долю, так как мы далеко и не пользуемся ей. Подскажите, какие есть подводные камни, которых стоит опасаться? И если подать нам в суд для выделения доли в натуре, это реально в 2 к квартире? Одна из собственников другой хочет якобы продать за 500 тыс свою долю, намекая, что мы тоже только так должны сделать и столько же получить и направили нам письмо, где по правилу преимущественно покупки нам предлагают выкупить её. Что сказать нам? Что выкупить можем тоже? Или не надо? Помогите.
Смотрите кадастровую стоимость этой квартиры и отталкиваетесь от этой стоимости, ниже чем 70% кадастр. Стоимости недвижимость продавать рисковано из-за налоговых вопросов. Можете так и пояснить другим наследникам, что они предлагают неоправданно низкую выкупную цену и Вы будете оспаривать такую их продажу в суде с назначением оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости квартиры через суд. Если так сделаете, то их "схема отъёма" у Вас доли в квартире рухнет. Никто не может лишить Вас права собственности произвольно, только через суд в соответствующем порядке, а это не скоро и не просто.
Спросить
Здравствуйте! В случае если Вы намерены реализовать свою долю в квартире по реальной стоимости, Вы должны ее оценить путём привлечения соответствующего специалиста. Этим занимаются риелторы, которые так же могут полностью сопроводить процедуру реализации имущества с учетом преимущественного права приобретения другими собственниками - это удобно ввиду Вашей географической удаленности и заинтересованностью других собственников.
В Вашем случае права собственности на долю в квартире через суд не лишат, нет таких норм. За выделом доли в натуре Вы можете обратится в суд, даже в 2 х комнатной квартире.
Так же, в случае наличия задолженности по коммунальным платежам Вас как собственника могут обязать их выплачивать.
При наличии желания выкупить предложенную долю в квартире отвечайте согласием, и в случае дальнейшего отказа стороны от продажи по указанной стоимости Вы вправе обратится в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли продажи доли.
Действия по распоряжению унаследованной доли в квартире как собственника не ограничиваются правами совладельцев, а лишь создают условия для дополнительных мер по соблюдению их прав.
Спросить
Никто не заберет, раз право собственности оформлено, но и смысла держать долю и платить за неё коммунальные нет.
Выделить в натуре невозможно.
Выкупить имеете право.
Можете по суду принудительно заставить их выкупить.., но это маловероятно, так как доля 1\3 слишком большая..
Можете продать свою долю по ст.250 ГКРФ.
Спросить
Здравствуйте! В данном случае в соответствии с существующим законодательством это зависит от Вашей договоренности с продавцом.
Спросить
Здравствуйте! Если Вы ответили на предложение выкупить долю, то выкупить долю должны в разумный срок, так как ГК РФ не устанавливает специального срока.
Спросить
Здравствуйте.
Если дали письменное согласие, то срок должен быть разумным для выкупа. Вам нужно будет договориться с продавцом.
СпроситьЗдравствуйте. У меня 3 комнатная. 45 кв жилая. Площадь у меня отец забрал документы на квартиру. Которые мне нужны на продажу моей основной доли. Документы мне не отдаёт. Что бы Я не продовал. Свою мне не собирается тоде продовать Я хочу продать квартиру. Что мне делать. ! Как мне поступить что бы Я мог продать за ту сумму которая мне интересна. Он имеет квартиру 3 комнатную. У меня не живёт и не прописан за квартиру не платит. Ремонт не делает. Когда просил оформить долю на себя с целью что б меня не обманули. А получилось обманули чам отец. Как мне быть.?
Спросить
Под разумным понимается срок, обычно необходимый для совершения какого-либо действия. Но, как Вам указали коллеги, обо всём следует договариваться с продавцом. А желательно заключить предварительный договор купли-продажи доли, в котором и будет указан срок, в течение которого должна быть совершена основная сделка.
СпроситьГК РФ Статья 314. Срок исполнения обязательства
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Позиции высших судов по ст. 314 ГК РФ >>>
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Спросить
По общему правилу разумный срок исчисляется следующим образом: в течение семи дней со дня предъявления требования кредитора.
Спросить
СпроситьЗаконодатель указывает: если срок не регламентирован ни соглашением сторон, ни законодательством, то соответствующее обязательство по общему правилу должно исполняться не позднее 7 дней с момента представления соответствующего кредиторского требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Сосед предложил мне выкупить его долю в общей долевой собственности, а посмотреть её состояние не позволяет. Как правильно поступить в данном случае. Ведь если написать согласие на покупку, то можно приобрести кота в мешке. Есть ли способы повлиять на соседа и принудить к показу. И какие будут последствия, если дам согласие и в итоге не выкуплю долю.
Здравствуйте Татьяна
Все верно, кота в мешке покупать не следует, надо ответить соседу, укажите на необходимость осмотра покупки, с таким ответом продажа жилой доли кому-либо будет оспоримой сделкой.
СпроситьНет способа принудить показать.
Никаких не будет последствий, кроме того, что сможет продать любому лицу, после истечения 1 месяца..
СпроситьПри покупке доли в общей долевой собственности на нежилое помещение (коридор и лестничная клетка) закон требует предоставлять нотариальный отказ других участников от преимущественного права покупки.
В моем случае другие участники не дают такой отказ и приобретут продаваемую долю сами, это обойти можно путем заключения договора дарения, но какие в этом случае могут быть подводные камни? Какие еще есть варианты сделок по отчуждению, где не требуется согласие (отказ) других участников долевой собственности?
Нет.
Дарение не спасает.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в ст. 29 требует нотариальное участие.
Факт издания (принятия) акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и достоверность содержащихся в нем сведений проверяются посредством направления межведомственных запросов органом регистрации прав в орган, издавший такой акт, а подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в нем сведений - в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1. Предусмотренная в настоящей части проверка проводится в течение двух рабочих дней в пределах срока осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Спросить
Здравствуйте, Сергей!
Во-первых, закон требует либо нотариальный отказ, либо просто извещение сособственников об их праве преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Вы можете, к примеру, предложить сособственникам приобрести долю по цене, за которую они заведомо долю не приобретут. А с действительным покупателем оформить договор купли-продажи именно за эту цену.
Тут, конечно, могу быть нюансы, связанные с налогообложением (например, продавец должен будет уплатить НДФЛ в бОльшем размере, если доля в собственности менее 3 лет). Но варианты решения проблемы есть. Надо подробнее изучать Вашу ситуацию.
Спросить
При покупке доли в общей долевой собственности на нежилое помещение (коридор и лестничная клетка) закон требует предоставлять нотариальный отказ других участников от преимущественного права покупки.
--- Здравствуйте Сергей, начну с того, что никто вам ничего из перечисленного имущества, НИКОГДА НЕ ПРОДАСТ, Можно даже не мечтать об этом. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...
IV. Контроль за содержанием общего имущества
""IV. КОНТРОЛЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.[/u]
""40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
""41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с "законодательством" Российской Федерации.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: в пункте 42 слова "несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества" следует читать "несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества".
""42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.[u] Удачи Вам и всего хорошего.
Спросить
Здравствуйте.
Все сделки по долям проходят через нотариуса.
Поэтому за Вас нотариус может направить письменное уведомление о продаже доли другим собственникам.
Если остальные собственники не согласятся купить или просто проигнориуют, то тогда Вы можете продать ее другому лицу.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Спросить
Продажа доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение, представляющее собой коридор и лестничную клетку, возможно в случае обособления и постановки на кадастровый учет этого помещения как самостоятельного объекта недвижимости, то есть объекта, не относящегося к общему имуществу здания.
В противном случае (относятся к общему имуществу здания), такие объекты не подлежат отчуждению.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
В силу п.1. ст.6 ГК РФ (аналогия закона) к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ.
Статья 289. Квартира как объект права собственностиСобственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Указанная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому:
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Если здание является многоквартирным жилым домом, то продажа доли в праве собственности на общее имущество дома прямо запрещена законом (п.2 ст.290 ГК РФ).
Из Вашего вопроса не ясно, почему Вас интересует, кто будет собственником доли, если Вы получаете соразмерную плату за свое имущество, не важно, от кого. Если, всё-таки, есть основания для признания указанного помещения общим имуществом здания, вопрос о будущем собственнике представляется несущественным.
По существу вопроса, самым простым вариантом отчуждения помещения вне установленной процедуры реализации преимущественного права покупки, является договор дарения.
Также, можно рассмотреть другие, менее надежные и более сложные, варианты, например, договор займа с залогом в виде доли в праве на помещение с последующим удовлетворением требования заимодавца во внесудебном порядке путем оставления предмета залога за ним, согласно п.2 ст.349 и и п.2 ст.350.1 ГК РФ:
Ст. 349 ГК РФ2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.
Ст. 350.1 ГК РФ
2. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:
оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.
Кроме того, оценить указанное право и внести его в уставный капитал хозяйственного общества (создать), после чего продать его (долю или акции общества) покупателю.
Как указано в Определении ВС РФ от 11.03.2014 по делу №56-КГ 13-12 (Подробнее ➤ внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
СпроситьСергей Берестов, Вы написали: "Вы можете, к примеру, предложить сособственникам приобрести долю по цене, за которую они заведомо долю не приобретут. А с действительным покупателем оформить договор купли-продажи именно за эту цену" Этот способ мне известен, но дело в том, что на слишком завышенную цену в договор я не пойду сам из-за налогов, независимо от того, сколько денег на самом деле мне поступит как продавцу, ну и второй аргумент - сособственники могут принять и завышенную цену (помещение важное для них).
По всей видимости придется заключать договор дарения, а деньги брать в черную.
СпроситьСергей, в таком случае действительно, по всей видимости, выход один - заключать договор дарения.
Но первоначально рекомендую всё-таки получить от покупателя (одаряемого) деньги. И при этом, если есть возможность, не давайте расписку в получении денег. Иначе будет вероятность того, что сделка может быть признана притворной - ст. 170 ГК РФ (ведь у покупателя-одаряемого останется подтверждение того, что в действительности был договор купли-продажи).
СпроситьСовершенно непонятна позиция юристов, которые ОЧЕНЬ далеки от этого вопроса. [/u]
Суд запретил регистрировать собственность на общие лестничные клетки и подвалы
Высший Арбитражный Суд (ВАС) поставил точку в вопросе о возможности регистрировать в индивидуальную собственность подсобные помещения, подвалы, мансарды и чердаки, являющиеся общим имуществом жильцов. [u]По мнению судей, такая регистрация неправомерна даже в том случае, если доступ в такие нежилые помещения для других жильцов не затруднен.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.[i][/i]
Система ГАРАНТ: Подробнее ➤
Система ГАРАНТ: Подробнее ➤
Спросить
Сергей, приветствую. Возможно в Вашем случае - дарение, но только 13% от кадастровой стоимости будет оплачивать покупатель в бюджет. Сомневаюсь, что он пойдет на этой, чтобы Вы не платили налоги...
СпроситьХочу продать 1/2 доли в 2 комн. Квартире. Второй собственник против, доступа в квартиру нет. Несколько лет назад пробовала продать долю, второй собственник устраивал скандалы, когда потенциальные покупатели приходили смотреть квартиру. Каким образом я могу продать свою долю?
Добрый день! Для начала нужно уведомить второго собственника и предложить ему купить, если откажется то продавать остальным, если будет подобное поведение второго собственника, то можете вызвать полицию.
Спросить
Уважаемая Александра
Предложите сначала купить сособственнику, согласно ст.250 ГК РФ, в случае отказа продавайте любому лицу.
Можете без показа по документам продать.
Можете для начала вселиться в квартиру по решению суда, подав иск о вселении и нечинении препятствий в проживании, получить ключи и потом уже показывать покупателю
Удачи вам и всего хорошего
Спросить
Добрый день. В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ Вы должны предоставить второму собственнику преимущественное право выкупа, т.е Вам необходимо направить в его адрес заказное письмо или телеграмму с информацией о том, что предлагаете купить ему долю и за какую стоимость. В дальнейшем, если он не изъявит желания ее приобрести можете спокойно продавать, но не дешевле суммы которую укажете в уведомлении второму собственнику. Для устранения препятствий доступа в квартиру Вам необходимо обратиться с с соответствующим иском в суд по месту расположения квартиры.
Спросить
Доброго времени суток
Согласия другого собственника не требуется. Вы лишь должны предложить ему официально купить долю в квартире.
По поводу скандалов перед покупателями, тут уж ничего не поделаешь особо
Удачи Вам. Анна Титова.
Спросить
Добрый день! Вы должны руководствоваться ст. 250 ГК РФ: Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
СпроситьНайдите покупателя и продавайте с соблюдением ст. 250 ГК РФ. Если второй собственник занял все помещение, то можете с него в суде взыскать компенсацию за такое использование. Обращайтесь к юристу за составлением документов в суд (ст. 131, 779 ГК РФ).
СпроситьЗдравствуйте.
Направьте ему нотариальное уведомление о продаже своей доли. И через месяц выставляйте в открытую продажу выходцам с кавказа со скидкой
Купят быстро.
Счастья Вам, добра и благополучия, с уважением коллектив ООО "ОРИОН".
СпроситьСтатья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается "законом" или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Спросить
