Подводные камни при покупке квартиры в общежитии - на что обратить внимание?

Такие сделки сейчас оформляются у нотариуса. Продавец должен известить всех участников общей долевой собственности об условиях продажи комнаты ( ст. 250 гк РФ) и только при их отказе от права преимущественной покупки, вправе продать Вам на тех же условиях, чтобы никто из проживающих там граждан не оспорил Вашу сделку.

Покупка комнаты в общежитии.

На правоустанавливающие документы на жилое помещение.

Необходимо удостовериться, что продавец реальный собственник данной комнаты, проверить всю историю приобретения и переда права собственности на комнату, все данные собственника и если все в порядке, то оформлять сделку.

Здравствуйте. только что её оспорить могут, но это редкие случаи

Да в принципе никаких, если все зарегистировано, причем не вчера или позавчера, а давно.

Снятие обременения в Росреестре происходит в течение месяца после подачи об этом заявление.

Готовы платить все это врем за аренду ячейки кругленькую сумму?

А если Росреестр не снимет и возникнут с этим непредвиденные заморочки?

Вам такая квартира нужна????7

очень простая распространённая схема.

Есть риски. Документы надо видеть вживую. Опытные юристы видят их насковозь.

конечно можно, но лучше когда сделку сопровождает юрист, который изучит документы собственника, предлагаемый договор купли-продажи, и что немаловажно - будет присутствовать при закладке в ячейку (там очень много тонкостей), так что одним изучением договоров не обойтись.возникнут вопросы- обращайтесь.

Оформляйте предварительный договор с соглашением о задатке. В счет задатка указывайте деньги, которыми Вы будете гасить ипотеку. Если сделка не состоится по вине продавца, Вы сможете взыскать двойную сумму задатка согласно ст. 381 ГК РФ.

Здравствуйте, Владимир!

В целом - такая схема является вполне рабочей. Т.е. применяется активно и без проблем.

Однако, тут важно понять как у Вас все будет оформлено. Какими документами и в какой момент происходят расчеты.

В принципе при грамотном оформлении, согласовании сделки с залогодержателем (ст. 334 ГК РФ), с банком который дает кредит Вам - проблем не должно быть.

Главное чтобы та часть суммы, которая подлежит уплате в счет долга никуда не пропала и была перечислена на счет банка.

Предпочительнее заключать сразу основной договор, а не предварительный.

Тут надо понимать что именно предлагает риэлтор? Какие документы подписать? Согласовали ли с банком?

Здравствуйте, Владимир! Если не оформите хотя бы предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), то получите перспективу долгого взыскания своих денежных средств с выгодоприобретателя (собственника квартиры). Поэтому заключайте предварительный ДКП, прописывайте там задаток и условие внесения аванса и остатка оплаты, а также выхода на основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

Не нужно ни занижать, ни завышать стоимость. Иначе при расторжении вернут только сумму по договору. А так нормальная схема с предварительным ДКП. Он связывает стороны и в случае чего сможете понудить заключить основной договор на его основании. Внесение средств в погашение ипотеки будет за счет средств, получаемых покупателем по предварительному ДКП.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте, Владимир!

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения.

Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

- стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;

- участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

1. Если вы оплачиваете долг своими деньгами, то:

- Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы;

- Могут возникнуть сложности в снятии обременения;

- Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал;

- Может произойти смерть продавца после оплаты долга.

Ну а в общем, такие квартиры покупаются, главное выбрать правильную тактику, и если риэлтор из организации проверенной, то он все проведет, как положено.

Тактика такова - Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОФОРМЛЯЙТЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ст. 429 ГК РФ), и пропишите в нем все нюансы по оплате, переоформлению, срокам и т.д.

Всех благ Вам!

Подробнее ➤

Добрый день. Такие сделки проходят с согласия того банка у кого квартира находится в обременении.

Новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Лучше составить с собственником квартиры также договор, что вы гасите остаток ипотеки, а остальное отдаете собственнику.

Мария, добрый день! У Вас не получится доложить деньги в ячейку. В банке сначала идет закладка денег в ячейку, потом подписывается договор КП и соглашение о доступе к ячейке в определенный период и при определенных условиях (наличие документов). То есть, через два дня после подписания договора и закладки денег к ячейке Вы не попадете. Позднее Вы сможете арендовать еще одну ячейку и опять прописать правила доступа к ней.

Всегда если есть проблемы - лучше сделку отложить. Но это мое субъективное мнение.

Второй вариант - прописать в договоре, что квартира продается с оплатой в два этапа. И до полной оплаты по договору КП квартира остается в залоге у Продавца. Это, конечно, более выгодно Продавцу.

Но лучше подождать два дня. Если два дня могут повлиять на сделку, то, на мой взгляд, эта сделка и не должна состояться...Если все будет в порядке, то через два дня сделка пройдет, как положено, без лишней нервотрепки, без регистрации обременения и т.п.

С уважением,

Харченко О.В.