Вопрос о возможности расширения здания на земельном участке сельхозназначения с кодом 1.15.

199₽ VIP

Можно провести реконструкцию.

Можно. Только при выполнении ряда условий. Одно из них - соответствии назначению земельного участка

При оформлении документов для получения разрешений на реконструкцию объекта капитального строительства можно столкнуться с отказом. В частности, из-за несоответствия представленных документов разрешенному использованию земли. Если вид эксплуатации участка не соответствует виду использования объекта, эти два вида необходимо приводить в соответствие для создания единства участка и объекта недвижимости на нем.

ВС РФ дополнительно учел:

целевое назначение земельного участка для реконструкции здания;

факт, что застройщик представил полный и надлежащий комплект документов, необходимый для получения разрешения на строительство;

отсутствие доказательств начала реконструкции с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суды и сегодня ссылаются на эту позицию ВС (постановление 9 ААС от 15.10.2021 № 09 АП-56413/2021 по делу № А 40-123670/2020).

Само по себе отсутствие разрешения на реконструкцию либо проектной и градостроительной документации до начала работ не является основанием для признания постройки самовольной. Однако компанию после реконструкции ОКС могут понудить объект в прежнее состояние. К примеру, если застройщик не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию до начала строительных работ (постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.07.2020 № Ф 08-4997/2020 по делу № А 53-7545/2017).

В комплект документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию нежилого здания либо помещения, входят:

Заявление, подписанное с использованием простой электронной подписи заявителя.

Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем является физическое лицо, его представитель по данному вопросу действует на основании нотариально заверенной доверенности.

Уставные/учредительные документы юридического лица. Если заявителем является юридическое лицо, представитель может действовать как на основании нотариально заверенной доверенности, так и на основании доверенности, выданной заявителем.

Все документы обязательны к представлению только на русском языке.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, если они отсутствуют в ЕГРН.

До подачи заявления необходимо проверить наличие документов в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.

Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня подачи заявления.

Данные документы направляются заявителем самостоятельно в случае, если их нет в распоряжении госорганов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций.

Направляют их посредством их размещения в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Непредставление

(несвоевременное получение) документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в предоставлении разрешения на реконструкцию.

Кроме того, нужны материалы, содержащиеся в проектной документации, подготовленные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:

пояснительная записка;

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане участка; архитектурные решения;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения;

проект организации реконструкции объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, в случае реконструкции указанных объектов, при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась.

Помимо этого, в комплект входят:

Согласие всех правообладателей объекта на его реконструкцию.

Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Положительное заключение государственной экологической экспертизы.

Оригинал разрешения на строительство объекта, который будут реконструировать.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на реконструкцию может осуществляться:

посредством интернет-портала «Госуслуги»,

через МФЦ.

Отвечу вам предельно конкретно без проливания на вас излишней воды. Для реконструкции обязательно нужно получить согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство и реконструкцию. Для этого в орган местного самоуправления Вам надлежит представить заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию здания и правоустанавливающие документы на земельный участок. Также Вам потребуется представить градостроительный план земельного участка, проект реконструкции здания, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения здания.

После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к работам по реконструкции. По окончании работ в том же органе самоуправления нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию (выдается в течение 10 рабочих дней) и обратиться к кадастровому инженеру, который изготовит технический план с отраженными сведениями о реконструкции. Подготовленный пакет документов вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости можно подать в офисах МФЦ, а также посредством официального сайта Росреестра.

В Вашем случае, если первоначальная площадь здания - 200 кв.м, а вы хотите в шесть раз до 1200 кв.м увеличить площадь здания, то без изменения площади земельного участка увеличение площади здания возможно только в высоту. Получается, что вам в шесть раз нужно будет увеличивать высоту здания при прежней площади земельного участка. Думаю, это просто нереально.

Так, что вам придется решать вопрос по земле, чтобы увеличить площадь здания в шесть раз. Так как площади земельного участка под зданием недостаточно для проведения реконструкции.

Выше я вам отвечал, что в пакете документов на реконструкцию нужно предоставлять и документы на земельный участок.

Вы не получите разрешение на реконструкцию, если не увеличите площадь земельного участка. Осуществлять же самовольную постройку без получения разрешения, думаю, это для вас не вариант.

Согласно статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу.

И Вам, действительно, нужно будет либо выкупать недостающую часть земли, либо брать в аренду.

Здравствуйте Александр!

Давайте разберемся!

То, что Вы выкупаете земельный участок под существующим зданием вполне соответствует нормам ч.1 ст.39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Можно ли на этом земельном участке произвести реконструкцию (расширение) существующего здания.

Нельзя. По одной простой причине, что земельный участок под зданием занимает площадь всего 200 кв.м, а Вы планируете реконструкция здания на площади в 1200 кв.м

Для этого Вам надо:

1. уточнить вид разрешенного использования прилегающей земли. Он должен совпадать с уже существующим ВРИ, установленным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков

2. Вы можете расширить земельный участок без проведения торгов согласно ст. 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов ЗК РФ если Администрацией района буде принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка

Или надо взять участок в аренду как под строительство?

То, что Вам надо получить предварительное согласование на аренду прилегающей территории это бесспорно.

Но Вы берете землю не под строительство, а именно, как указано в ВРИ 1.15 под "Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции", что как раз и предполагает "Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции"

Удачи Вам!

Александр, Доброго дня.

Вы собственник здания

_________

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости, согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, возможен после того как на нем будет возведен и оформлен в собственность объект недвижимости, для строительства которого и выделялся данный земельный участок.

_______

Выкуп земельного участка проводят в форме торгов. При этом выкуп с помощью торгов возможен не всех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, землю под застройку только арендуют (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ)

______

Стоит также отметить, что если Вы заключите договор аренды, то в дальнейшем имеете, как арендатор право на выкуп земельных долей при их продаже в преимущественном и первоочередном перед остальными третьими лицами порядке при прочих равных условиях перед другими лицами, а в случае нарушения данного права требовать перевода на себя прав покупателя по сделке и (или) убытков, причиненных данным нарушением.

_______

Что касается реконструкции.

Я бы Вам рекомендовала сначала решить судьбу земельного участка, а потом уже реконструкцией заниматься. Согласно

ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство и реконструкцию необходимо получать.

_______

С уважением.