Что делать, если сосед или дольщик не соглашаются на сдачу в аренду части общей собственности
У нас есть коммерческая долевая собственность, общий технический паспорт. В котором пронумерованы все помещения и в приложении к договору купли продажи прописаны долевая собственность в процентах каждого участника и номера комнат, которыми владеет дольщик.
Хочу сдать в долгосрочную арену свою долю в общей собственности, за которую я заплатил и купил у бывшего владельца.
Вопрос: если мой сосед или дольщик по договору мне не даст согласия на сдачу в аренду принадлежащей мне собственности, как в этом случае меня защищает закон?
При сдаче в аренду нежилого помещения, находящегося в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на сдачу имущества в аренду, так как на основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Недвижимость в долевой собственности: о передаче доли в аренду
Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.
Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).
По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14 АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф 03-А 73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А 41/4240-10).
Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А 40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А 40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А 40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).
Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А 19-13540/07-26-Ф 02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф 09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф 09-5299/10-С 6) или иным образом.
Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.
Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф 06-3326/12 по делу N А 49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф 06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А 27-2114/2010).
В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф 04/732-121/А 45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03 АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф 02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф 02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф 03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А 43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф 09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14 АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05 АП-8086/11).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.
Спросить
Помогите с моей проблемой.
Арендатор сдает в субаренду одну треть арендуемой площади по цене которую он сам платит арендодателю за всю площадь. Имеет ли он на это право, если в его договоре с арендодателем прямо указано, что он может сдавать часть площади в субаренду по ставкам арендодателя?
Уважаемый Стас!
То о чем Вы указываете, не противоречит условиям договора ( указанным ниже в вопросе) если только в договоре не требуется согласие арендодателя на сдачу площади в субаренду. Т.е если условия договора такого согласия не устанавливают - имеете право.
С уважением,
СпроситьЯ проживаю в частном доме. Собственника два. свою часть электроэнергии я оплачиваю, второй дольщик нет. Получила уведомление об отключении. Как быть?
Написать письмо в энгергосбыт и сообщить что вы являетесь добросовестным плательщиков и пусть решают вопрос со вторым собственником.
СпроситьМогу ли я, согласно ст.39 ГК увеличить исковые требования (право пользования совм. Долевой собственностью, раздел лицевого счета) добавив материальную компенсацию за сдаваемую мою часть собственности другим собственником в наем?
Здравствуйте, можете, только предоставьте доказательства сдачи в наем с указанием периода и сумм.
надеюсь мой ответ вам помог
удачи вам.
Спросить
Наш дом в выделенных долях с соседом, а земля общая. У каждого есть свидетельство о гос. регистрации, где указана вся площадь земельного участка без долей. Как сосед может продать свою часть земли (с домом все понятно, он продает свое долю), чтобы я не пострадала? Спасибо.
Очевидно, что допущена ошибка при регистрации права на земельный участок, т.к. де факто и де юре Ваш земельный участок находится в долевой собственности. Вероятно вам принадлежат доли по 1\2. При продаже доли земельного участка Ваш сосед все равно столкнется с необходимостью определения размера доли и отражения этого состояния в реестре. Но тем не менее для более точного ответа необходимо ознакомится со свидетельством о праве на землю и свидетельством о праве на дом.
Спросить
ИП на ЕНВД, хочу сдать часть арендуемой торговой площади в субаренду. Можно ли остаться на ЕНВД, если нет, то как поисходит налогооблажение?
В той части, в какой Вы находитесь на ЕНВД - на нем и останетесь.
В части сдачи в субаренду будете применять общую систему налогообложения.
Спросить
НК Рф
Статья 346.26. Общие положения
2. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее в настоящей главе - единый налог) может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
13) оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование "торговых мест", расположенных в объектах "стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов", объектов "нестационарной торговой сети", а также объектов организации общественного питания, "не имеющих зала обслуживания посетителей";
Аренда по смыслу ГК это и есть временное владение и пользование или только пользование. Налогообложение производится в соответствии с Главой 26.3 Налогового кодекса РФ)
Спросить
Вы остаётесь на ЕНВД в силу письма Минфина РФ № 03-11-04/3/78 (в соответствии с п. 3 статьи 346.29 НК РФ, исчисление единого налога на вмененный доход осуществляется исходя из общей площади торгового комплекса, передаваемой в аренду для оказания арендодателем услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест).
СпроситьМуж собственник нежилого помещения и является ИП, работает по ЕНВД (общепит). Может ли он отдать право на сдачу в аренду части здания мне, своей супруге, я не ИП?
ООО, автосервис, ЕНВД, хотим сдать в субаренду часть арендуемых помещений другому арендатору, какие налоги мы обязаны платить? Можно ли сдавать физлицу, а не ИП или ООО?
У меня с соседкой частный дом разделен на двоих и находится в долей собственности. Она решила разрушить полностью свою часть дома, что повлекло к значительному разрушению моей части, в частности, смежная стена, которая нас разделяла не является несущей (перегородка), общая крыша, Дом постройки 60-х годов. Никаких согласований со мной не проводилось. Что мне можно сделать в такой ситуации? На что ссылаться? Спасибо.
Добрый день! Соседка нарушила ст. 247 Гражданского кодекса, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Вы можете потребовать от соседки, в том числе через суд, восстановления разрушенной части дома, а также возмещения ваших убытков, связанных с разрушением вашей части.
СпроситьАрендуем помещение. Его часть нам не нужна, хотим сдавать, так сказать, в субаренду.
Подскажите пожалуйста, какой вид деятельности по ОКВЭД для этого нужно указать?
Такой вопрос: при сдаче в аренду части имущества, допустим, комнаты, из гос. собственности - требуется теперь кадастровый план на эту часть помещения. Какие нормы\статьи регулируют подобные отношения?
У супругов ИП есть нежилое помещение, приобретенное во время брака (помещение оформлено на супругу), каждый из супругов ведет свою предпринимательскую деятельность на территории этого помещения. Вопрос: супруга более 3 лет платила енвд со сдачи в аренду части площади для розничной торговли супругу на основании договора аренды, но так как договор был заключен на время более 1 года и не регистрировался, то такой договор считается недействительным, да и еще на самом деле супруга сдает часть площади принадлежавшей супругу, поэтому посчитала, что не будет платить енвд (а точнее с 2 квартала 2014 г.), помогите разобраться в сложившейся ситуации, налоговая давит чтобы составили заявление на снятие с енвд с текущей даты, но на самом деле мы не должны были платить енвд, т.к. аннулировали договора аренды и подали уточненные декларации по енвд без этого вида деятельности за 3 года +1 кв. 2014 г., а значит у нас переплата по енвд, подскажите как теперь правильно сняться с енвд по этому виду деятельности, если в 1 квартале 2013 года подавалось заявление на постановку?
С вас по факту Ваших денежных операций снимают налоги. Договора нет, но действия были. Тут можно пробовать, а не давать конкретные советы. Пробовать доказать налоговой что-либо - лишь путем возврата денег и отсутствия основания уплаты налога. Может кто-то подскажет иное, но я не вижу другого выхода. За то что договор не зарегистрирован по Вашей вине, - налоговая не отвечает!
СпроситьНужно ли согласие жены для сдачи магазина в аренду под торговлю алкоголем? Спасибо, Лариса.
Скажите пожалуйста, изменилось ли требование к кворуму при проведении собрания собственников многоквартирного дома по вопросу сдачи в аренду части дворовой территории. Знаю что раньше требовалось 2/3 согласия собственников, а не 100%
Все правильно согласно ст 46 ЖК РФ для принятия решения по данному вопросу требуется не мене 2/3 голосов Если нет 2/3 то получается что УК самостоятельно без решения общего собрания не имеет сдавать в аренду общедомовое имущество. Получается что УК вообще не имеет право заключать договора аренды.
СпроситьЯ ИП (УСН 6%),имею нежилое помещение 54 кв м,но хочу сдавать в аренду только 40 кв м (две комнатки), а третьей 14 кв м пользоваться самому, для своей деятетьности. Могу ли я при вычислении налога (УСН 6%)указывать только 40 кв м.
У меня взято в аренде 250 м 2. Я как ИП плачу с 140 м 2, ЕНВД, а остальное занято под склады, хочу сдать 100 м 2 в аренду (то есть буду являться суб арендатором), меняется ли у меня налоговая база? Или мне придется перейти на УСНО?
Здравствуйте! Предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя по сдаче в субаренду нежилых помещений, не принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, должна облагаться в рамках упрощенной системы налогообложения или в рамках общего режима налогообложения.
СпроситьСкажите, какие документы нужно предоставлять в юстицию для регистрации договора долгосрочной аренды части нежилого помещения. Особенно интересует как оговаривается арендуемая нами часть помещения (границы). Кто должен эту часть выделять? Мы сами на схеме, или БТИ? Арендатор и Арендодатель индивидульные предприниматели.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК). Объект аренды (помещение, его место нахождение, принадлежность собственнику, его площадь и состояние)определяется между сторонами договора, и указывается в договоре аренды.
СпроситьРоман Константинович! С договором аренды, представляемым на гос.регистрацию, также необходимо представить документы БТИ на нежилое помещение, часть которого арендуется (выписка из плана БТИ формы 1-А, экспликация и поэтажный план),
копии нотариально заверенные:
-свидетельство о гос.регистрации права собственности Арендодателя на объект аренды,
-правоустанавливающие документы сторон договора аренды (свидетельство о гос. регистрации, Устав, учредительный договор, если есть, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в ИФНС)
- документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор.
плат. поруч. об оплате госпошлины за гос.регистрацию.
Гос.регистрация проводится сейчас не органами юстиции, а соответствующими подразделениями Федеральной регистрационной службы (фактически это те же регистрирующие органы) Полный список необходимых документов надо уточнить там.
Арендуемая часть нежилого помещения оговаривается в договоре со ссылкой на экспликацию и как-то обозначается на поэтажном плане.
Желаю успеха
СпроситьОрганизация входит в число собственником земельного участка. Собственников земельного участка 3. Межевание не проведено. Как в таком случае сдать в аренду часть земельного участка? Только с письменного согласия других собственников? В случае если письменное согласие не получено, чем грозит сдача в аренду части земельного участка (предусмотрены ли штрафы, компенсации)? Одним из собственников земельного участка является Муниципальное образование – городской округ города, подойдет ли простой договор аренды? Или необходимо объявлять торги?
Для сдачи части участка в аренду необходимо межевание и постановка на кадастровый учет. Невозможно заключить договор аренды земельного участка, если он не поставлен на кадастровый учет. Это выброшенные деньги арендатора.
СпроситьУ компании юр адрес это рабочее место, можно ли сдать часть рабочего места в аренду?
Арендодатель не возражает, субарендатору тоже подходит
интересен момент с правовой стороны?
Нет ли никаких юридических последствий?
Смотрите формулировки в договоре. Но по сути - нет, конечно, рабочее место не имущество, а комплекс определенных услуг.
Спросить
