Как обезопасить себя при покупке доли в двухкомнатной квартире, когда продавец отказывается продавать по договоренной цене?
У нач 2-х комн квартира, 2 собственника по 1/2 доли, я, как один из собственников, хочу выкупить другую долю, у меня вопрос такой, вот мы договорились о сделке, я как покупатель приготовила все справки, а перед сделкой продавец отказывается продавать за эту цену, ему вдруг кажется, что надо больше денег, как себя, как покупателя обезопасить в этом случае?
Если у Вас на руках имеется уведомление от второго собственника о том, что он продает свою долю, то он не может называть сумму больше той, которая указана в данном уведомлении. Если такого уведомления у Вас нет, то пытайтесь с ним мирно этот вопрос решить.
Спросить
У меня такой вопрос: имеется квартира в которой 4 собственника, одному из собственников принадлежит 1/9 доли. Пришло уведомление остальным собственникам с предложением выкупить долю, но цена слишком завышенная, даже для недвижимости в этом регионе. Остальные собственники не против выкупить долю, но не по такой завышенной цене, что можно сделать в этой ситуации? Собственник 1/9 доли настаивает на своей цене. В случае продажи 1/9 доли собственником, в квартиру вселится посторонний человек, а этого бы не хотелось, так как остальные собственники семья.
Здравствуйте. В этом случае, вы либо соглашаетесь на предложенную стоимость, либо нет. Однако в случае, если доля в квартире будет продана ниже предложенной вам стоимости, вы вправе оспорить сделку.
СпроситьЯ отказалась от покупки доли в нашей квартире у со собственника, т.к. мне предложили купить долю за нереально высокую цену. И вот - приходят люди, которые заявляют, что купили эту долю и стали собственниками. Я думаю, что здесь работает мошенническая схема, т.к. цена покупки завышена и только ненормальный покупатель решиться выложить столько денег за долю. Как проверить чистоту данной покупки, сделки? За какую цену (реально) была куплена доля? И была ли куплена доля, а может это подставной мошенник? Имею ли я право потребовать у этого "покупателя" подтверждающие документы и расписку в передаче-получении суммы по сделке? Если пришёл "покупатель" доли, но без документов - я обязана его впустить в квартиру или, наоборот, нужно вызвать полицию? В общем - какие действия (мои) будут законными, чтобы не впустить мошенника в свою квартирам т.о. обезопасить себя от постороннего "покупателя"? Т.к. со собственник, который якобы продал свою долю, очень хитрый, лукавый, не честный-> и может найти таких же "покупателей" своей доли. Спасибо!
Здравствуйте
Проверить, перешло ли право собственности на долю ВЫ можете онлайн на сайте росреестра, поскольку предъявлять документы новые соседи Вас не обязаны
Если есть какие-то сомнения в правомерности нахождения в квартире незнакомых Вам ранее лиц, Вы можете вызвать полицию, заявив о проникновении в Ваше жилище, полиция проверить документы, подтверждающие право нахождения в помещении.
Спросить
А как узнать реальную сумму сделки, за купленную долю? Является ли это мошенничеством, если продано за меньшую сумму? Спасибо!
Спросить
Это не мошенничество, но Вы имеете право требовать перевода прав и обязанностей на себя.
СпроситьМама является собственником 1/2 доли квартиры, на протяжений 11 лет оплачивает за эту квартиру ком. платежи содержит её.есть ещё 2 собственника у которых 1/4.решили продать квартиру, нашли покупателя один из собственников отказывается продавать. Можем ли мы выкупить у них долю.
Выкупить без согласия собственника не можете. Однако Вы имеете право предложить ему купить свою долю, а потом продать ее, более того, если собственник 1/4 не осуществлял оплату расходов по содержанию имущества, вы имеете правопредъявить ему требование о возмещении расходов за полседнии три года.
СпроситьКвартира в общедолевой собственности у двух собственников. Договорились, что один собственник продает другому собственнику свою долю. Но собственник-покупатель неожиданно умирает. Можно ли продать долю другому покупателю, не дожидаясь вступления в наследство нового собственника?
Нет, это невозможно.
Во-первых, у доли будет новый собственник (наследник), которого Вы обязаны уведомить о продаже (предложение о выкупе доли, реализация права преимущественной покупки).
Во-вторых, продажа долей требует участия нотариуса. И без второго собственника сделка не состоится.
Спросить
Добрый вечер, Зоя.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.
Более того, согласно п.1 ст. 246 ГК РФ "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности" распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Также из содержания ст. 250 ГК РФ "Преимущественное право покупки" следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1);
продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2);
при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, продать то указанную долю можно, но впоследствии возможны указанные осложнения.
СпроситьИмеется 2-х комн. Квартира. У квартиры два собственника (в равных долях), один из которых - несовершеннолетний. Квартира была унаследована порядка 5-7 лет назад. В данный момент отсутствует возможность получения разрешения у органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего собственника, которому исполнится 18 лет через 11 месяцев. В связи с этим продавцом предложены два варианта: 1) покупатель полностью оплачивает стоимость квартиры, вселяется, а продавец оформляет нотариально-заверенное обязательство по передаче квартиры в собственность покупателю (и оформлению сделки) после того, как несовершеннолетнему собственнику исполнится 18 лет; 2) заключить договор о купле-продаже 1/2 доли, принадлежащей совершеннолетнему собственнику, с оплатой 1/2 стоимости квартиры; а когда несовершеннолетнему собственнику исполнится 18 лет, оформить еще один договор о купле-продаже оставшейся 1/2 доли по заранее оговоренной цене.
Вопросы: 1) верно ли, что что 1-й вариант создает риск для покупателя, который не возможно никак подстраховать?
2) при реализации 2-го варианта, как можно покупателю максимально защитить себя от рисков, связанных: а) с оформлением подобной двойной сделки (какие нюансы нужно учитывать)? б) с потенциальной возможностью повышения продавцом цены на вторую долю (когда несовершеннолетнему собственнику исполнится 18 лет и ее можно будет продать)? в) с наличием возможности того, что продавец передумает продавать вторую долю вообще или конкретно покупателю, купившему первую долю в квартире.
3) Возможны ли какие-либо другие варианты при описанной ситуации для покупателя приобрести данную квартиру с минимальными для себя рисками?
Ни тот, ни другой вариант для покупателя не выгоден и рискован. Здесь лучше для покупателя в ином порядке действовать и оформлять документы. Для юридического сопровождения сделки можете обратиться по номеру 8 961 066 75 84.
С Уважением, Адвокат - Степанов Вадим Игоревич.
СпроситьМожет ли как-то скрыться информация покупателю на сделке, о том что в квартиру, которую покупает покупатель был внесён материнский капитал и доля ребенку ещё не выделена (так как квартира в ипотеке и остаток задолженности гасится перед самой сделкой, а на выделение доли в ипотечной квартире делается после полного погашения долга в течение 6 месяцев) будут ли какие проблемы у покупателя, если на сделке ему не слово не скажут, что там вообще участвовал материнский капитал? Или в любом случае покупателю предоставят документ, о том что доля будет выделена в другой квартире.
Добрый день! Такая ситуация очень рискованна для покупателя, такое действительно может случиться, детская доля не будет выделена, и в дальнейшем такую сделку могут оспорить орган опеки, прокуратура или сам пострадавший ребенок, достигший совершеннолетия. Сейчас обычно в договоре пишут, что продавец гарантирует, что при приобретении квартиры не использовался маткапитал. Однако лучше запросить у продавца справку об остатке маткапитала, чтобы быть уверенным, что маткапитал не использован.
Спросить
Здравствуйте, Елена! Схема, которую Вы описываете, является очень рискованной и для продавца, и для покупателя. В случае обращения в суд пенсионного фонда, органов опеки или прокуратуры суд может обязать продавца вернуть средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ, а так же, применить последствия недействительности сделки – обязать расторгнуть договор купли-продажи объекта, вернуть объект первоначальному собственнику, зарегистрированное право собственности на объект в Росреестре аннулировать, уплаченные денежные средства вернуть. Так что, если и пробовать продать квартиру без выделения долей, то только с одобрения сделки органом опеки. С уважением!
Спросить
Может, конечно.
Допустим ипотека погашена, можно продавать, а то, что внесен МК покупателю никто не скажет.
При использовании кредитных средств, часть этой суммы или вся могла быть погашена материнским капиталом, следствием чего является обязательство родителей или матери наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на квартиру.
Если это обязательство не исполнено, то возникает вопрос, можно или нет покупать такую квартиру, и какие правовые последствия это может повлечь.
Покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.
Также, необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, который был заключен до последнего договора, так как именно он может быть заключен с использованием средств материнского капитала и, если, дети не наделены долями, то суд вправе по иску заинтересованного лица:
признать договор №1 купли-продажи квартиры недействительной сделкой, также признать сделку по договору №2 купли-продажи этой же квартиры недействительной в силу ее ничтожности;
применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.
Судебная практика
Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.
При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.
Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.
При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.
На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.
Как покупателю защитить себя
1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.
Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.
Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.
2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.
Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.
Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.
Спросить
По сути данная сделка является противоправной. Покупатель очень рискует. По требованию опеки, прокуратуры сделку могут признать ничтожной. Удачи.
СпроситьДано: квартира, два собственника, натуральная доля, разные кадастровые номера и лицевые счета, оба собственника одновременно и обоюдно продают свои доли одному покупателю Вопрос 1: должны ли собственники присылать друг другу официальные уведомления с указанием намерения продать долю и ее цену? Вопрос 2: можно ли обе доли купить по одному договору? Продавец 1, продавец 2, покупатель. Или должны быть два разных договора?
Одним договором лучше продавать. Никаких уведомлений друг другу направлять не надо.
Спросить
Ответ 1: можно для проформы составить в один день уведомление и сразу ответ на него.
Ответ 2: такой договор составить можно. Там так и будет указано Продавец 1 и Продавец 2 и Покупатель.
Спросить
Здравствуйте, Дина Сергеевна!
Да, лучше оформлять одним договором купли-продажи квартиры, в этом случае не нужно уведомлений между сособственниками и обращения к нотариусу.
СпроситьКак правильно написать письмо покупателю об отказе продаже ему доли собственности, из-за того что, покупатель настаивает при совершение сделки купли продажи доли собственности (все оформление документов разделить по-палам) продавец бы хотел совершить сделку за счёт покупателя как быть.
Общие шаблоны и образцы вы можете найти в интернете, если хотите юридически правильный и грамотно оформленный документ, конкретно для Вашей ситуации - обратитесь к любому юристу на сайте. Составление документов - платная услуга.
Спросить3-х комнатная квартира, 4-ре собственника у каждого по 1/4 + прописаны двое несовершеннолетних ребенка мне пришло письмо, что один из собственников квартиры намерен продать свою долю.
Цена завышена в 2 раза рыночной стоимости (я знаю, что она вправе указывать любую цену).
И покупатель вроде, как есть.
Прошел почти месяц со дня получения официального письма.
Нужно ли мне дать нотариусу ответ, что я готова выкупать за меньшую сумму. (у меня на днях будет документ об оценке квартиры / доли).
И самый главный вопрос:
Если она все же продаст кому-то долю.
Могу ли я через суд выкупить ее у нового покупателя? Сколько мне на это дается времени?
И как быстро новый покупатель может вписаться в квартиру?
Доброго времени! Передайте нотариусу ответ о готовности реализовать право преимущественной покупки по стоимости на основании заключения оценки, но сделайте это в пределах месячного срока. Если доля будет продана третьему лицу, то вы сможете обратиться в суд с иском о переводе прав покупателя на себя. Регистрация по месту жительства новым собственником может быть произведена при наличии Вашего согласия или в судебном порядке.
Спросить
Вы можете ответить нотариусу о своей готовности выкупить по иной цене, НО если комната будет продана за цену, указанную в уведомлении, то Ваше обращение в суд бессмысленно. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя будет удовлетворен судом только при внесении Вами на депозит суда всей суммы, за которую фактически продана доля. Просто Вы становитесь покупателем по этому договору. А дешевле продать у собственницы не получится, такую сделку не пропустит Росреестр. Если все же такое произойдет (теоретически), то у Вас есть 3 мес. для обращения в суд.
1/4 долю в 3-х комнатной квартире нельзя признать незначительно малой, а значит и признать за собой право собственности на долю с выплатой компенсации за нее (то, что Вы называете выкупить через суд), также, нельзя.
Новый собственник может сразу после гос.рег. перехода права собственности БЕЗ чьего-либо согласия, в том числе и других собственников, зарегистрироваться в квартире и проживать в ней (даже без регистрации).
СпроситьУ меня в квартире доля, с мужем развелись. Продавать квартиру он отказывается. Как можно в таком случае поступить. Доли покупают, но по очень заниженной цене. Предлагала ему выкупить его долю по рыночной цене, но от отказывается.
