Скажите а можно оспорить продажу комнаты в комуналке если сосед продал её а нам не сказал

Валентина, да, можно в судебном порядке.

Здравствуйте Валентина. Перед продажей комнаты Вас должны уведомить о продаже и стоимости комнаты подтверждённой у нотариуса.

Можете оспаривать продажу в суде.

Да, можно, так как сосед нарушил установленную законодательством процедуру продажи комнаты. Он не направил Вам письменное уведомление о намерении продать комнату с предложением Вам купить ее.

Вы не получали уведомление почтой? Обращайтесь в суд оспаривайте сделку, ваши права нарушены.

Когда мы говорим про имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, то это означает, что оно принадлежит им на праве общей собственности[/u]. На законодательном уровне общую собственность делят на долевую (определены доли каждого из собственников в праве собственности) и совместную (без определения таких долей). Соответственно, в Вашем случае мы руководствуемся нормами, которые определяют именно [u]правовой режим общей долевой собственности, поскольку совместная возникает у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ст. 41 ЖК РФ отдельно закрепляет, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственностипомещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В связи с этим ЖК РФ устанавливает, что собственник комнаты в коммунальной квартире [i]не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли[/i] или отчуждать ее в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Когда собственник комнаты в коммунальной квартире решается продать ее, то согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ у остальных собственников других комнат этой коммунальной квартиры возникает [u]преимущественное право[/u] покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. В связи с этим у продавца комнаты согласно ст. 250 ГК РФ возникает обязанность [u]известить в письменной форме[/u] данных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает.

Если остальные не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, то продавец комнаты вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки на продаваемую комнату, то такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Однако если продавец комнаты нарушил правило преимущественного права покупки, например, не известил о намерении продать комнату либо известил в устной форме, то у Вас возникает право в течение трех месяцев со дня, когда стало известно или должно было стать известно о совершении сделки требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Об этом также упоминается в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Ниже рассмотрим судебную практику.

Решение № 2-1446/2023 2-1446/2023~М-246/2023 2-615/2023 М-246/2023 от 12 сентября 2023 г. по делу № 2-1446/2023

ФИО3 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире и переводе прав и обязанностей покупателя, ссылаясь, что является собственником комнаты Ж4 в коммунальной квартире. В обоснование своих требований истец указал, что 07. 06. 2022 г. ФИО5, который является собственником комнаты Ж6 в коммунальной квартире продал ее ФИО4. Предложения о преимущественном праве покупки ей направлено не было.

Суд, исследовав материалы дела приходит к следующему:

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец является собственником комнаты Ж4 в коммунальной квартире.

ФИО5 также являлся собственником комнаты Ж6 общей площадью 18,4 кв. м в той же квартире.

Между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли -продажи указанного жилого помещения - комнаты Ж6 общей площадью 18,4 кв.

Сторонами не оспаривалось, что ФИО5 как собственник жилого помещения в коммунальной квартире не известил в письменной форме собственников остальных комнат о намерении продать свое жилое помещение постороннему лицу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что преимущественное право истца на заключение сделки была нарушено, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению. При этом срок обращения в настоящим иском не пропущен, поскольку о нарушенном праве ФИО3 узнала в январе 2023 г., что не оспаривалось ответчиками в судебном заседании.

Другой пример.

Решение № 2-3958/2023 2-3958/2023~М-1827/2023 М-1827/2023 от 22 июня 2023 г., по делу № 2-3958/2023

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением ФИО2, ФИО3 (далее – ответчик) о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на комнату, в обоснование иска указав, что 14.04.2021г. ответчиками заключен договор купли - продажи комнаты. При этом ответчик ФИО2 не известил истца в письменной форме о намерении продать ее постороннему лицу.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

По смыслу пункта 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как установлено судом и видно из материалов дела, ответчикам на праве собственности принадлежит комната площадью 13,2 кв. м.

Как видно из материалов дела, в соответствии с заявлением от 02. 03. 2021 года составленным ответчиком ФИО2 и, адресованным истцу говорится о том, что ответчик продает принадлежащее ей на праве собственности спорное жилое помещение, площадью 13,2 кв. м., а истец имеет преимущественное право покупки.

Таким образом, ответчиком ФИО2 в соответствии с законом истец оповещалась о наличии права преимущественной покупки. Заявление удостоверено нотариусом.

Довод истца о том, что она только в марте 2023 года узнала о своем нарушенном праве опровергается материалами дела в их совокупности.

Также довод истца о нахождении в неведении относительно продажи спорной комнаты опровергается материалами гражданского дела №г., в соответствии с которыми истцу доподлинно было известно еще в июне 2020 года о намерении бывших собственников продажи принадлежащего им жилого помещения, поскольку в своем заявлении, направленном в адрес мирового судьи судебного участка № Новгородского судебного района она указывает, что собственник комнаты 13,2 кв. м намерена её продать, но истец не желает выплачивать долг по коммунальным платежам, как второй собственник квартиры.

То есть при должной осмотрительности и осторожности истец имела возможность принимать активное участие в судьбе второго жилого помещения 13,2 кв. м в спорной квартире.

Таким образом, обратившись в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя 05 апреля 2023 года, истец пропустила трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ для защиты ее права как участника общей долевой собственности. О восстановлении пропущенного срока ею заявлено не было, наличие уважительных причин пропуска срока не доказано.

При таком положении исковые требования истца подлежат отклонению в полном объеме.

Таким образом, с учетом вышесказанного и приведенной судебной практики, можно сделать вывод о том, что необходимо иметь ввиду известил ли вас продавец комнаты надлежащим образом с учетом всех требований, которые предусмотрены в законе, или нет, поскольку на данный момент судебная практика прочно стоит на позиции признания права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.