Приобрел квартиру в строящемся доме по договору цессии. | Санкт-Петербург

Вопрос №282168

Приобрел квартиру в строящемся доме по договору цессии. Оплатил 100% по безналу (банковский перевод на счет фирмы-продавца). Является ли мое платежное поручение документом, подтверждающим оплату мной квартиры, для представления потом на гос регистрацию прав на квартиру? Кроме этого, есть акт о переходе права требования между мной и фирмой-продавцом, что я им оплатил полностью.

Ответы на вопрос:

Алексей.

Ваше платежное поручение не является таким документом. Дело в том, что при цессии формально Вы покупаете не квартиру, а право ее требования. Сама квартира, скорее всего, была оплачена застройщику лицом, продавшим Вам право требования. Для регистрации Вашего права собственности Вам потребуется и Ваша платежка и документы об оплате квартиры застройщику.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Похожие вопросы

Вопрос №13963417

Какими документами можно подтвердить оплату квартиры для получения налогового вычета?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Представляемые документы должны быть оформлены в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств. Основные необходимые документы для оформления налогового вычета через ИФНС. Заявление на налоговый вычет, оформляется на месте.. Заявление о перечислении денег на личный банковский счет. Сберегательная книжка и ее ксерокопия.. Удостоверение личности вместе с копией.

ИНН.. Декларация по форме 3 – НДФЛ.

В силу ст. 220 НК РФ 7. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

В подтверждение оплаты квартиры могут быть следующие документы:

по отношениям между физическими лицами:

- расписка;

- акт приема-передачи денежных средств;

- платежное поручение.

По отношениям физическое лицо и юридическое лицо:

- квитанция к приходному кассовому ордеру;

- платежное поручение.

Если квартира приобретена по договору мены, то, по мнению налогового органа, права на вычет нет, поскольку нет расходов (может быть вычет только при доплате - на сумму доплаты).

Письмо ФНС России от 05.05.2010 N ШС-37-3/1160@

ФНС России разъясняет, что вычет при приобретении имущества по договору мены может быть предоставлен физическому лицу как покупателю квартиры только по расходам, произведенным в денежной форме и подтвержденным платежными документами.

Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@

Налоговое ведомство пояснило, что имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется в том числе на основании платежных документов, подтверждающих произведенные расходы. Если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет не предоставляется, поскольку расходов на приобретение квартиры налогоплательщик не несет.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

В данном случае вам необходимо предоставить квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, и другие документы

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 19.02.2018)

""Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

""договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

""договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

""договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

""документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

""свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;

""решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;

""документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Именно договором по сделке, имеющем регистрацию в Росреестре, можно подтвердить оплату квартиры для получения налогового вычета.

В соответствии со ст.220 НК РФ в ИФНС предоставляется:

договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

В соответствии со ст.220 ГК РФ для оформления налогового вычета достаточно предоставить договор купли продажи квартиры с указанием продажной стоимости квартиры. Какие могут быть приходные кассовые ордера при заключении сделки между физическими лицами.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Согласно пп.6 п.3 ст.220 НК РФ

Цитата:
для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;

решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)

В качестве платежных документов могут выступать расписка продавца, приходный кассовый ордер и т.п. Естественно эти документы должны представляться в совокупности с договором купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

На основании писем Минфина России от 08.04.2015 N 03-04-05/19849, от 26.03.2014 N 03-04-05/13204, от 13.09.2013 N 03-04-07/37870, ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779 Для получения налогового вычета пакет документов подается вместе с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению. Таким образом для получения налогового вычета необходимы следующие документы:

Заявление на имущественный налоговый вычет;

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;

документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);

договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;

акт приема-передачи квартиры;

платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры образец расписки, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы); т.е как правило, при покупке квартиры вам необходимо взять расписку с продавца об переданной ему сумме денег.

Дополнительно также могут предоставляться:

кредитный договор. (если жилье приобретено под ипотеку или в кредит)

договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;

акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

свидетельство о рождении ребенка - в случае приобретения жилья в собственность несовершеннолетних детей.

В соответствии с Семейным Кодексом РФ (ст. 33, 34 СК РФ) все имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому не имеет значения, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, оба они считаются участвующими в таких расходах (п. 2 ст. 34 СК РФ). Следовательно, при покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), однако супруги вправе перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении долей, подписанного обоими супругами. Далее ВАЖНО: то, что заявление на распределение вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 N 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 N 03-04-05/7-1012 Желаю удачи. В.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

В моем случае достаточно было одной расписки продавца о том, что деньги он получил. А ему деньги переводились через сбербанк онлайн. Очень удобно.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №13575343

Покупаю квартиру. Собственник предлагает оплату произвести на банковский счет его сестры и прописать это в договоре купли-продажи.

Вопрос:

1. Есть ли риск такой сделки?

2. Пропустит ли такую сделку Регистрационная палата?

3. Не возникнет ли у меня проблем в Налоговой при оформлении налогового вычета?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

1. Риски есть всегда, даже если у собственника покупаете

2. Регистрационной палате все равно, кому вы деньги будете платить

3. Не возникнет по той же причине, что и п.2

Свобода договора, статья 421 ГК РФ. Можете оформлять так.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ольга!

Если в договоре купли-продажи это будет указано, то закону это не противоречит, и Росреестр не вправе отказать в регистрации сделки по этому основанию.

Как указано в ст. 312 Гражданского кодекса РФ:

Цитата:
1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Ольга!

Оплата стоимости квартиры на счет сестры продавца возможно. Рисков нет, если условие прямо указать в договоре купли-продажи. С налоговой также проблем не возникнет.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут устанавливать любые не противоречащие законодательству условия. В договоре укажите: оплата производится на банковский счет №, принадлежащий ФИО (указать данные сестры), которая обязуется передать данные денежные средства ФИО (брату) в течение такого-то времени (или до такой-то даты).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Сторонами по сделке купли-продажи недвижимого имущества являются Продавец и Покупатель. Соответственно, все действия по совершению сделки осуществляются между сторонами: заключение договора, оплата по договору, передача недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Цитата:
Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Стороны имеет полное право согласовать любые способы оплаты. Если это будет прописано в договоре, то никаких препятствий в регистрации быть не должно.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

1. Законом такие сделки не запрещены. В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ

Цитата:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Причем не сказано, что уплатить именно продавцу. Уплатить в соответствии с договором. Так что если обе стороны согласны, то можно прописать такое условие. Причем сестра будет обязана эти деньги передать брату как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ, т.к договор дарения между ними отсутствует, а это двусторонняя сделка. Сестра же в сделке не участвует.

2. Оснований для отказа в регистрационных действиях в данном случае нет. Стороны исходят из свободы договора (ст.421 ГК РФ).

3. Не возникнет. В силу пп.3 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщику предоставляется

Цитата:
имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

Так что в эту формулировку все укладывается. В силу пп.1 п.3 ст.220 НК РФ

Цитата:
имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

И здесь противоречий нет.

Так что проблем быть не должно.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Ольга!

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

ГК РФ Статья 430. Договор в пользу третьего лица

1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.

4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Советую вам указать в договоре счет продавца и оплатить денежные средства непосредственно продавцу. Далее продавец может сам перечислить денежные средства своей сестре. Необходимо знать причины требования продавца.

Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

1.Такое возможно, это предусмотрено законодательством, если прямо в договоре указывает, что оплата производится на такой то счет такому то лицу.

2.Налоговый вычет Вы получите, так как он никак не связан с продавцом, квартиру то Вы купили, сумму указали в договоре и оплатили, а кто и как из них будет платить налоги, это их проблемы.

3.Сделку Рег. палата пропустит, если будет указано, что продавец деньги получил, претензий не имеет.

На случай оплаты есть и законодательство и судебная практика. В этом плане риски минимальны.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями правовых актов. Надлежащим признается исполнение, произведенное надлежащему лицу. В качестве последнего рассматривается прежде всего кредитор. Однако в ряде случаев исполнение обязательства может быть произведено третьему лицу и, несмотря на это, считаться надлежащим. Можно выделить несколько видов участия третьего лица в исполнении обязательства на стороне кредитора.

Во-первых, возможно заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В некоторых случаях договор считается заключенным в пользу третьего лица независимо от того, указано ли об этом в договоре (см., например, п. 3 ст. 931, п. 3 ст. 932 ГК РФ). Для того чтобы третье лицо стало кредитором в обязательстве, необходимы, по общему правилу, два юридических факта: заключение соответствующего договора и изъявление третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора, предусматривающего исполнение обязательства путем передачи предмета исполнения третьему лицу (например при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в разнарядке получателям - п. 2 ст. 509 ГК РФ), когда третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Правила ст. 430 ГК РФ к таким договорам неприменимы. При разграничении названных договоров следует исходить из того, что наделение третьего лица правом требования к должнику должно быть ясно выражено в условиях договора (п. 1 ст. 430 ГК РФ). Сам факт передачи исполнения третьему лицу договора в пользу третьего лица не создает.

Таким образом, договор может предусматривать исполнение обязательства третьему лицу, не приобретающему прав по этому договору. В указанном случае передача исполнения третьему лицу приравнивается к исполнению кредитору.

Наконец, в-третьих, исполнение обязательства, которое по условиям договора должно быть исполнено в пользу кредитора, может быть произведено третьему лицу по указанию кредитора, данному впоследствии (переадресация исполнения). Кредитор может выразить свою волю на изменение непосредственного получателя исполнения, например, путем направления должнику письма с указанием перечислить сумму долга на расчетный счет своего контрагента (такое письмо должно быть подписано уполномоченным лицом, в противном случае существует риск того, что обязательство будет исполнено ненадлежащему лицу - см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 30.05.2000 N 1576/98). Указанное третье лицо будет являться лицом, управомоченным на принятие исполнения (ст. 312 ГК РФ), а исполнение должником обязанности в соответствии с распоряжением кредитора - надлежащим исполнением обязательства (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 26.05.2009 N 730/09, ФАС Уральского округа от 14.04.2010 N Ф 09-2425/10-С 2, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 N Ф 04-3919/11, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2004 N Ф 08-3349/04).

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/58074812/#ixzz50UizG3ZE

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Риск такой сделки, как и всякой сделки, безусловно, имеется. Было бы излишним сейчас обсуждать его возможные проявления. Непонятно, зачем Вам это надо.

На мой взгляд, такой порядок оплату не соответствует Вашим интересам и должен, как минимум, компенсироваться скидкой от цены квартиры, поскольку это влечёт для Вас дополнительные риски и неудобства, что всегда можно оценить.

Какие могут быть неудобства. Например, по каким-то объективным причинам встанет вопрос о расторжении этого договора купли-продажи, возможно, даже со стороны третьего лица, которое, как окажется имело какие-либо права в отношении этой квартиры. С кого потом будете деньги истребовать, с продавца, у которого денег не будет и иного имущества? Сестра их Вам не вернёт, не является стороной сделки и не имеет с Вами отношений, а об их правоотношениях между собой Вы не имеете представления.

Цитата:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"

2. По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Наконец, продавец может быть на грани или в стадии банкротства и пытается скрыть от кредиторов своё имущество. А при банкротстве такие сделки оспариваются арбитражными управляющими. Опять же, в этом случае напрямую с сестры ничего не взять, она в этом случае будет лишним звеном. Придётся встать в очередь к продавцу, наряду с другими кредиторами.

И как общая норма для любых сделок, ограничивающая пределы осуществления гражданских прав, в том числе, норм о свободе договора (421 ГК РФ) – ст.10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Какие они могут быть в данном конкретном случае пока не известно.

Цитата:
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Ну и в заключении, хотелось быть отметить возможные проблемы с налоговой при получении имущественного вычета по такому договору. Согласно ст.220 НК РФ в этом случае в налоговую представляются документы, подтверждающие перечисление денег на счет продавца.

Цитата:
Ст.220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателяна счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Да. Риск есть. Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости. И главное, как будет и кем осуществляться оплата налогов? C продажи, с полученного дохода? И последнее В вашей ситуации при подаче документов для получения имущественного вычета может возникнуть спор с налоговым органом по поводу подтверждения фактического несения вами расходов на приобретение жилья. Поясним почему.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, если он израсходовал денежные средства на приобретение в собственность жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Для подтверждения права на вычет налогоплательщик представляет документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру, а также платежные документы, удостоверяющие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.

Минфин России в Письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625 указывает, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру (доли в ней) и документов, подтверждающих произведенные им расходы. А ФНС России в Письме от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@ разъясняет, что право на получение имущественного вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на вычет могут договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.

Имущественный вычет предоставляется, только если расходы по приобретению жилого помещения осуществлял сам налогоплательщик. Это должно подтверждаться платежными документами, оформленными на его имя, либо документами, свидетельствующими о том, что расходы произведены за его счет (Письма Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240 и от 05.06.2009 N 03-04-05-01/437). Желаю удачи. В.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Собственник вправе решить каким образом и кому будет произведена оплата стоимости продаваемого им имущества. Рег. палата проверяет лишь законность сделки а не способы оплаты и т.п.. в вашем случае нет если в платежном документе будет указано назначение платежа со ссылкой на договор купли продажи.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №727038

В апреле 2008 года по договору уступки права требования я приобрел квартиру в строящемся доме. Часть денег на оплату была внесена в виде векселя на предъявителя (3 млн руб), а остальное (2 млн.) перечислено банком на счет продавца. Хотел подать на возмещение уплаченного подоходного, а в налоговой с меня теперь требуют помимо выписки из банковских проводок еще и квитанции о покупке векселя. Векселем со мной рассчитались должники и естественно никаких квитанций у меня нет. Правомерно ли требование сотрудников налоговой службы, ведь подоходный возмещают не более чем с 2 млн.?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Владимир, договор на передачу векселя у Вас должен быть. В соответствии со ст.220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В ст.220 НК говорится, что налогоплательщик представляет платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, но не приобретение этих денежных средств для покупки квартиры. Полагаю, что в налоговой неправы.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18516285

Ситуация в следующем. Беру квартиру новостройку по уступке. Третий раз переуступает физ лицо. Но самый первый уступчик юрлицо и он сейчас банкрот, объявлен конкурс. Дом через два месяца сдается и боюсь, что сделку признают недействительной и квартиру заберут. Или я ошибочно волнуюсь?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Екатерина!

Вы может быть и ошибочно волнуетесь.

Посмотрите, есть ли по этой квартире определение Арбитражного суда о включении в реестр.

Если есть - то волноваться не стоит.

Никто уже не оспорит эту сделку.

Если же нет, то рекомендую отказаться от сделки.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 201.4

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Не факт, что сделку признают недействительной. Оспариванию подлежат подозрительные сделки, например, по неоправданно низкой стоимости.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Екатерина! Покупка по такой переуступке права требования чревата тем, что согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" могут оспорить сделку, если встречное исполнение было неравноценным. Т.е. если это право требованиям продали за бесценок при том, что его реальная рыночная стоимость, подтвержденная оценкой, гораздо выше. Так что нужно с огромной осторожностью подходить к такой сделке, т.к. высок риск остаться без денег и без квартиры. Так что риск такой есть, и пока застройщик не признан банкротом, вступать в такую сделку очень опасно. Будьте осторожны.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Мне лично, уже сам факт, что квартиру переуступают третий раз, кажется слишком подозрительным. Надо смотреть условия всех сделок, чтобы точно ответить на ваш вопрос. Если юрлицо совершило сделку в течение года до принятия заявления о банкротстве, то здесь нужно серьезно задуматься. А волнения ваши не лишены оснований

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка) (п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ)).

Пунктом 3 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2, п. 2 ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

В силу п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) в случае признания на основании ст. 61.2 или ст. 61.3 Закона N 127-ФЗ недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее - восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абз. 1 п. 4 ст. 61.6 Закона N 127-ФЗ).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Это лучший ответ

Здравствуйте!

В общем подозрительно, что уступка уже третий раз.

Кроме того, нужно смотреть документы что бы точно ответить.

Правовое основание - ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Цитата:
. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Так, как видите, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

А для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Так как:

Цитата:
в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Вам нужно иметь ввиду, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Еще вам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Надеюсь мой ответ вам полезен!

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №1607393

Вправе ли судья требовать доказательства оплаты по договору цессии при правопреемстве в деле о банкротстве (конкурсный кредитор уступает право требования третьему лицу)? Если Да, то на основании каких норм закона?

Ответы на вопрос:

Конечно суд всегда прав! Хотя предоставление доказательств это прерогатива каждой стороны в процессе. Но некоторые судьи подгоняют. На прошлом заседании судья спрашивает истца: что еще можете представить в поддержку своей позиции? Мы - ничего. От ответчика а что вы можете. Тот ничего! Тогда Вы не готовы все к процессу. Отложим. Вот так!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №3843094

Покупаю квартиру в строящемся доме по договору цессии, продавец хочет получить деньги, написать мне расписку, а потом чтобы я сама оформляла регистрацию. Из документов предоставляет мне ДУ и акт об оплате квартиры. Можно ли так делать и какие риски могут быть для меня?

Вопрос №5742472

Мы покупаем квартиру в строящемся доме по договору цессии, у продавца тоже такой же договор цессии, т.е. он переступает нам свои права. Надо ли к такому договору оформлять передаточный акт?

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение