Продажа дома в 2000-х годах - нужно ли участие Продавца для регистрации прав?
В 2000-х годах была совершена сделка купли-продажи дома, заверенная нотариально. Но передача прав при заключении договора купли-продажи к новому владельцу не была совершена.
Нужен ли в таком случае Продавец для регистрации прав\перехода прав или достаточно Покупателя с оригиналом нотариально заверенного договора? Можно ли совершить переход прав без обращения в суд? Возможна ли подача заявления на регистрацию Покупателем без Продавца и нотариуса с оригиналом нотариально заверенного договора?
Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его государственной регистрации в Росреестре. Для подачи тужа договора необходимо присутствие двух сторон договора, либо доверенных лиц.
Спросить
В 2012 г. был нотариально оформлен договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое помещение, расположенное на нем. Договор заключался между юридическим лицом (продавец) и тремя покупателями (физ. лица, далее покупатель 1, покупатель 2, покупатель 3) договор был подписан и оформлен надлежащим образом. В регистрации перехода права собственности было отказано, т.к. объект является памятником архитектуры и для регистрации перехода права необходимо изготовить охранное обязательство. Документы на данный момент находятся у продавца. В договоре была указана заниженная цена 5000 руб. при фактической оценочной стоимости примерно 580000 (рыночная еще выше). В договоре указано, что расчет между сторонами договора произведен, сделка не является кабальной. В настоящий момент продавец передумал продавать объект, против сделки также покупатель 1. Покупатели 2 и 3 хотят сделку завершить (т.е. зарегистрировать переход права собственности).
Вопрос: 1) По каким существенным причинам можно расторгнуть договор в суде по иску продавца? (В договоре указано, что соглашение о цене является существенным обстоятельятвом и стороны самостоятельно несут риск признания договора недействительным в случае сокрытия истинных намерений покупателей)
2)Могут ли покупатели 2 и 3 через суд принудить продавца зарегистрировать переход права собственности?
3)Могут ли покупатели 2 и 3 привлечь к ответственности продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности?
4) Возможна ли регистрация перехода права собственности без изготовления охранного обязательства покупателем 1?
Так зачем расторгать договор когда переход права не зарегистрирован, если Росреестр вынес такое постановление значит нужно.
Спросить
В настоящий момент продавец передумал продавать объект, против сделки также покупатель 1. Покупатели 2 и 3 хотят сделку завершить (т.е. зарегистрировать переход права собственности).
Я являюсь представителем Продавца и покупателем 1. Договор расторгнуть необходимо
СпроситьДоговор необходимо расторгнуть, т.к. в настоящий момент владельцем объекта недвижимости является юр. лицо, а указанный выше договор вносит несоответствие в документы на право собственности.
СпроситьНотариально заверенный договор купли-продажи жилого дома был подписан у нотариуса 15 января 2003 г. и сдан на регистрацию 16 января 2003 г.
Сделка и переход права собственности были зарегистрированы 26 января 2003 г., о чем сделана отметка в договоре и выдано свидетельство о регистрации права.
Но в этот же день - 26 января 2003 г. продавец дома умирает.
Таким образом, в случае если будет доказано, что смерть наступила ранее регистрации сделки, договор купли продажи может быть признан недействительным?
А право собственности перейдет к истцу (допустим - наследникам) ?
Возможно ли в таком случае истребование покупателем заплаченных за дом денег и с кого именно?
Уважаемый Александр!
Интересный вопрос!
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
С другой стороны, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также как и Вы (поскольку еще не собственник) не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а Вы, как покупатель являетесь законным владельцем этого дома.
Вы изъявили желание зарегистрировать договор в ГБР (если речь о Петербурге) или в ЛОРП (если речь о Ленобласти); документы были поданы 16 числа на срок изготовления 10 дней, с таким же успехом Вы могли сдать документы на срок изготовления 3 дня, например, => стали бы собственником. Если попытаться провести аналогии закона, то существует Постановление Пленума ВС по вопросам приватизации, где указано, что в случае, если человек успел подать документы на приватизацию, т.е. в установленном порядке изъявил свою волю, но пока документы оформлялись - умер, приватизация тем не менее, должна быть оформлена. Исходя из этого, не думаю, что иск наследников будет удовлетворен.
В случае же удовлетворения такого иска, в соответствии со статьями 167, 1175 ГК наследники должны будут вернуть полученные за дом деньги.
P.S. Откуда наследники вообще узнают о дате внесения в реестр сведений о новом собственнике?
Думаю, проблем не должно возникнуть.
С наилучшими пожеланиями,
СпроситьНами была совершена сделка купли-продажи земельного участка (мы покупатели). Договор был заключен в ноябре. Продавцом выдана доверенностьпокупателю на регистрацию сделки купли-продажи (продавец не желал заниматься "бумажной волокитой"). По истечении 4 месяцев возникла проблема с документами бывшего собственника и в регистрации было отказано. Когда документы были готовы мы заменили первый лист договора и провели гос. регистрация договора купли продажи. Доверенность еще действовала.
Вопрос: если доверенность на регистрацию купли-продажи была выдана до даты заключения договора можно ли обжаловать такую сделку?
Спасибо.
Уважаемая Алена! Честно говоря, не вижу здесь какой-либо проблемы. Доверенность представляет собой письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами (п.1 ст.185 ГК РФ), выдана она может быть в любой момент (это право доверителя). Главное - чтобы срок доверенности не истек на момент совершения тех действий, для совершения которых она была выдана.
С уважением, А.Д.Руслин.
СпроситьПри проведении сделки с недвижимостью заявление о регистрации перехода прававместе с подписанным договором купли-продажи подано в орган Росреестра в нарушение положений статьи 16 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество... только одним покупателем без продавца, путем мошеннических действий, однако халатно принято Росреестром и регистрация перехода права собственности произведена. В таком случае необходимо подавать исковое заявление об аннулировании регистрации права в суд или достаточно подать заявление в орган Росреестра?
Здравствуйте!
В соответствии со ст.19 ФЗ"Федеральный закон. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
По письменному заявлению Вы вправе приостановить регистрацию договора.
С Уважением!
СпроситьПрошло пять лет с момента заключения Договора купли-продажи нежилого помещения между физиками. Договор на регистрацию не подавался Сторонами переход права не регистрировался. Спустя пять лет посл заключения сделки Покупатель настаивает на сдачи договора на регистрацию для перехода права, а Продавец отказывается. Если Покупатель обратится в суд для того чтобы зарегистрировали переход права, суд не сочтет что срок исковой давности истек?
Добрый вечер, при грамотной позиции и исковых требованиях истца, сроки давности суд не применит.
Имеет значение было ли передано помещение, подписан ли акт приёма-передачи и т.д., нужно знать подробности.
Спросить
Добрый вечер.
Договор купли продажи был заключен, однако был ли он исполнен, т.е. получил ли продавец деньги, было ли передано покупателю нежилое помещение по акту приема-передачи.
Если указанные условия выполнены, то суд решит вопрос в вашу пользу. Все зависит от фактических обстоятельств дела и от того насколько грамотно вы сформулируете свои требования в иске.
Государственная регистрация является обязательной процедурой при совершении сделок по купли продажи недвижимого имущества. Ваше исковое заявление будет направлено не на понуждение заключить с вами договор, а на выполнение требований закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Чтобы помочь вам необходимо ознакомиться с заключенным договором, а также точно знать фактические обстоятельства дела. Чтобы узнать свои перспективы на положительное решение суда, рекомендую вам обратиться к юристу на очную консультацию
С уважением, юрист
Коршунов Андрей Владиславович
СпроситьПодписан договор купли продажи недвижимости, рассчет произведен, продавец не явился на подачу док-в на регистрацию перехода права собственности в росреестр.
Покупатель обратился в суд с требованием произвести регистрацию.
Должна ли предшествовать такому обращению (о регистрации) передача имущества покупателю и как она доказывается, если она необходима спасибо.
Обычно в договоре условие о передаче имущества указывают. Посмотрите договор. Либо составляется Акт приёма-передачи.
Могу предположить, что это в ваших документах по сделке имеется.
При таких обстоятельствах понуждение пройдёт без проблем.
СпроситьЕсли оплата по договору купли-продажи квартиры производится после регистрации перехода права c залогом в пользу продавца, то акт приемо-передачи необходимо подписывать в момент подачи документов на регистрацию перехода права на покупателя с залогом в пользу продавца или в момент подачи заявления продавцом на снятие обременения после регистрации перехода права на покупателя?
Заключил предварительный договор на приобретение квартиры в новостройке, сданной госкомиссии.
В предварительном договоре был следующий пункт, который застройщик отказался удалять:
Расходы по формированию необходимого пакета документов для государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт Покупатель, включая расходы по нотариальному удостоверению Основного договора, в случае принятия Покупателем решения о его нотариальном удостоверении. Расходы (государственная пошлина) по государственной регистрации договора и перехода права собственности несёт Покупатель. При этом, до подачи на государственную регистрацию Основного договора Покупатели обязуются предоставить Продавцу следующие документы заверенные в нотариальной форме: доверенность на Продавца или уполномоченное им лицо на государственную регистрацию Основного договора и перехода права собственности, согласие супруга на покупку квартиры/брачный контракт/заявления об отсутствии брачных отношений на момент заключения Основного договора, иные документы, получение которых без личного участия Покупателя невозможно.
В данный момент застройщик уже оформил право собственности на себя, но для заключения со мной основного договора купли-продажи квартиры требует заключить договор с третьей фирмой и оплатить ей услуги по оформлению основного договора и права собственности в размере 50 тыс. р. Без квитанции об оплате 50 тыс. р. в адрес третьей фирмы застройщик отказывается заключать основной договор купли-продажи. С моей стороны полная стоимость квартиры оплачена.
Уважаемый Антон,пишите им сначала письмо,в котором говорите о том, что Застройщик не выполняет свои обязательства Продавца по предварительному договору, кстати, основной договор можно оформить и в самой регистрационной службе и на сайте Росреестра тоже, так что ссо стороны Застройщика эти действия -чистой воды вымогательство. Письмо отправляйте заказным с уведомлением, чтобы было что в суд предоставить. Хорошо бы посмотреть ваш предварительный договор, для более полной консультации. В нем должен быть срок до которого Стороны должны заключить основной договор. Кроме того нотариальное заверение самого договора требуется,если все документы отправляются врегистрационную службу по почте. Главный вопрос, а вы деньги уже оплатили?
С уважением Наталья Николаевна.
СпроситьУважаемый Антон,высылайте оба договора на адрес weistigr@mail.ru. Если вы знаете адрес объекта (дома) и номер квартиры,то можете заказать выписку из ЕГРП,где точно будет указана дата регистрации права на квартиру,заплатите всего 100 рублей. Вернее это надо сделать обязательно в качестве досудебной подготовки. Но,учтите,согласно п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Обязательно срочно отправьте застройщику письменное предложение заключить основной договор,заказным письмом с уведомлением,либо через приемную,главное,чтобы у вас были доказательства для суда о вручении вашего обращения. Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С уважением Наталья Николаевна.
СпроситьНаталья, спасибо за ответ!
Деньги, естественно, не платил. Но в момент покупки договор с ООО Регистратор - фирма, которая якобы все будет оформлять, заставили подписать. Могу выслать его текст.
В преддоговоре по поводу сроков подписания основного договора сказано следующее:
Основной договор должен быть подписан Сторонами не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, но не позднее 12 месяцев с момента заключения настоящего договора, при условии исполнения Покупателем всех
своих обязательств по настоящему договору. Указанный срок может быть изменён по соглашению
Сторон.
Никаких допсоглашений не подписывали, преддоговор заключил 22 января 2010г., застройщик право собственности зарегистрировал, точную дату не знаю, постараюсь выяснить у застройщика.
Текст преддоговора также могу выслать.
основной договор можно оформить и в самой регистрационной службе и на сайте Росреестра
Поясните, пожалуйста, как это сделать без застройщика?
Спасибо
СпроситьОтец хочет купить гараж в Лобне, возникли такие вопросы:
1. Как указать в договоре купли-продажи момент передачи денег, с учетом получения свидетельства о гос регистрации права собственности в регистрационной палате?
2. Продавец хочет получить деньги сразу у нотариуса; но договор о купле-продаже не является документом о праве собственности, в регистрационной палате потребуют старого владельца, как поступить правильно?
3. Возможно в регистрационной палате оформить передачу денег в момент получения документа о праве собственности, чтобы и продавец был спокоен и покупатель?
4. Как это сделать грамотно? (оформление документа на право собственности и передача денег).
5. Обязательна ли такая процедура:
От продавца:
1 - Свидетельства о Государственной регистрации права собственности.
2 - Документ основания возникновения права собственности у продавца.
3 - Нотариально заверенное согласие супруги на продажу, в случае если на момент приобретения собственник состоял в браке. Или нотариально заверенное заявление установленного образца, что на момент приобретения продавец в браке не состоял.
4 - Договор купли-продажи гаража или машино-места между продавцом и покупателем в трех экземплярах.
5 - Копия выписки из тех паспорта БТИ на объект.
6 - Копия экспликации к поэтажному плану на объект.
7 - Справка ТБТИ формы 1 А на объект.
8 - Заявление о государственной регистрации перехода права собственности установленного образца.
9 - Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
10 - Акт приема-передачи объекта к договору купли продажи между продавцом и покупателем в трех экземплярах.
От покупателя:
1 - Нотариально заверенное согласие супруги на приобретение объекта, в случае если покупатель состоит в браке или нотариально заверенное заявление о том, что на момент заключения договора купли-продажи продавец в браке не состоит.
2 - Заявление о государственной регистрации права собственности установленного образца от своего имени.
Заранее спасибо за ответ.
С уважением,
Евгений.
Добрый день!
Всю эту операцию можно провести с использованием банковской ячейки: напр. вдвоем (продавец и покупатель) закладывают деньги в банковскую ячейку, а в договоре на аренду ячейки предусматривается, что деньги может получить продавец при предоставлении свидетельства о праве собственности покупателя на гараж.
Спросить
Здравствуйте, Евгений.
Можно зарегистрировать сделку в два этапа:
сначала подаются документы и заявление на регистрацию только лишь договора купли-продажи. После того, как будет зарегистрирован договор, можно оформлять акт приема-передачи, соответствено передавать деньги, и подавать заявление о регистрации перерхода права собственности.
Но, исходя из перечня документов, которые Вы перечислили, сделка должна пройти без каких-либо проблем.
С уважением.
СпроситьМы продали квартиру по цепочке наш покупатель в момент регистрации сделки купли-продажи умер регистрация завершилась свидетельства получены дата регистрации 13 сентября дата подачи документов на регистрацию 5 сентября дата смерти покупателя 9 сентября. У нашего покупателя в свою очередь тоже покупали квартиру верхние покупатели получили с нашего продавца еще расписку о получении денег датируемую 2 сентября как и договоры купли продажи 2 сентября Вопрос: могут ли наследники нашего покупателя признать все сделки недействительными на основании невозможности подписания акта приема-передачи квартир из-за смерти покупателя (продавца) и на основании смерти продавца в момент регистрации перехода права собственности? Есть ли необходимость всей цепочке идти в суд и признавать сделку недействительной, так как верхний покупатель боится наследников умершего.
Уважаемая Виктория! Схема, участниками которой Вы в силу обстоятельств стали, сложна и неоднозначна. Проблема в том, что сделка по недвижимости считается заключенной с момента регистрации, а не с момента подписания договора.
К сожалению, наследники вправе инициировать судебный процесс по признанию сделок недействительными, другое дело, что Вам необходимо будет защищаться, т.к. деньги, судя по всему, были переданы. К сожалению, судебная практика односторонняя, встает на сторону наследников, т.к. четкая норма о переходе права собственности в момент регистрации существует и обойти ее никак нельзя.
Кроме того, смерть покупателя для Вас также сомнительна, т.к. право собственности не перешло. Учитывая, что Вы не приостановили сделку, ФРС зарегистрировало сделку, Вы можете сами попасть под ответственность, т.к. сделка была заключена фактически с умершим лицом, что невозможно. В случае открытия наследства наследники получат информацию о том, что сделка была зарегистрирована после смерти.
Если нужна будет поддержка, обращайтесь, постараемся помочь.
СпроситьВиктория, здравствуйте! Не советую обращаться к предыдущему ответившему адвокату, так как он не в курсе того, что с 1 марта 2013 года договоры КП жилой недвижимости считаются заключенными не с момент гос. регистрации, а, именно. со дня их подписания. И, как я полагаю, это - Ваш случай... (по датам).
С уважением,
Харченко О.В.
Спросить
