Сбербанк и налог на приобретение квартиры - расчеты по договору цессии и рыночной стоимости

Здравствуйте ,В расписке должна быть указана реально, полученная Сумма продавцом от покупателя .

Я понимаю что должна быть указана реальная стоимость. Но у нас продавец будет писать две расписки, одна на сумму по договору, а вторая на разницу между суммой по договору и реальной стоимостью, от сюда у меня и возник вопрос, что можно прописать во второй расписке, за что он получил деньги. При квартирах оформленных в собственность пишут за неотделимые улучшения в квартире, или что то подобное, а тут квартиры еще по факту нет

"как обезапасить себя в такой сделке, может быть можно как то правильно составить расписку на полную сумму?"

Нужно указать реальную цену.

Иначе по расписке признают Вашу сделку недействительной по ст. 168 ГК РФ.

Отказывайтесь от такого заключения договора, иначе потом при возможном расторжении сделки вернете не все. Юрист не может советовать заключать притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)

Не советую заключать такой договор купли-продажи. В случае расторжения сделки по каким-либо основаниям (ст 450-451 ГК РФ) вы можете потерять свои деньги.

Укажите требуемую сумму, какую просит застройщик, на разницу оформите договор на ремонтные работы в квартире, таким образом обезопасите себя, если сделка потом, например будет расторгнута по требованию одной из сторон - что б возместить все денежные средства - см. ст. 421 ГК

Но лучше указать реальную сумму, риски несете вы

Понимаю что рискую но квартира очень понравилась, как обезапасить себя в такой сделке, может быть можно как то правильно составить расписку на полную сумму?

---никак не обезопасите. взыскать в суде сможете только сумму указанную в ДКП -не стоит рисковать.

Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

5. Если условие договора не определено сторонами или диапозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Здравствуйте, Оксана!

Если продавец настаивает на указании в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость, то можно порекомендовать только дополнительно к договору купли-продажи квартиры заключить с продавцом отдельный договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире на сумму занижения цены.

Практика заключения таких договоров достаточно распространенная, законом не запрещена (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор купли-продажи неотделимых улучшений составляется в двух экземплярах, для продавца и покупателя, в Росреестр или в налоговый орган не предоставляется.

Если по каким-либо причинам будет расторгнут или признан недействительным договор купли-продажи квартиры, Вы также сможете требовать возврата денежных средств, уплаченных в рамках договор купли-продажи неотделимых улучшений (как раз на сумму занижения цены квартиры по договору купли-продаж квартиры).

153 и160 и420-422 гк РФ

2750 - оформите как цену квартиры

Остальное - физ. лицо обязуется в ней сделать вам ремонт

Оформите 2 договора

Да, вернут все убытки, так как согласно ст. 167ГК - при признании договора недействительным - стороны передают все полученное по сделке

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Оксана, необходимо в договоре купли-продажи неотделимых улучшений, кроме всего прочего, указать на то, что данный договор также подлежит расторжению, а деньги по нему подлежат возврату покупателю, в случае, если будет расторгнут или признан недействительным договор купли-продажи квартиры.

Закон это не запрещает (ст. 421 ГК РФ).

Да, такой договор будет иметь силу. И обязательства из него возникнут в силу ст. 307, 309, 454 ГК РФ. Вам необходимо четко определить предмет этого договора, т.е. то за что именно Вы будете платить деньги, поскольку само понятие "неотделимые улучшения" достаточно абстрактно. Возможно составить перечень в виде приложения к договору.

Скажите, если я дополнительно к ДКП заключу договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире на разницу в сумме, будет ли этот дополнительный договор иметь силу в суде, и вернут ли мне по нему деньги если будет расторгнут ДКП

Уважаемая Эльвира!

В Вашем случае речь идет об изменении существенного условия (цены) договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон. Думаю, если выплата Вами денег и выдача распики имели место до окончательного исполнения обязательства Покупателя по оплате объекта, то Продавец в суде сможет взыскать с Вас невыплаченную сумму. С уважением, А.В.

Надежда! Подавец обязан выполнить условия предварительного договора.Он ищет выгоды для себя, чтобы не опачивать налоги.Если вы считаете, что квартира юридически " чистая" и проблем не будет, можете пойти продавцу на уступки.Но я НИКОГДА не советую своим клиентам так поступать.Жизнь может приготовить сюрпризы, которых не ждешь и не предугадаешь,Удачи

Добрый день, при оформлении договора в простой письменной формы стороны сами определяют стоимость квартиры. Оплата налога неризедентом РФ осуществляется в соответствии с законодательством той страны, резидентом которой он является. Для исключения налоговых рисков можно провести независимую оценку рыночной стоимости квартиры, это может сделать любой эксперт-оценщик имеющий соответствующую лицензию. При оформлении договора у нотариуса оценка обязательна.

Здравствуйте! Продавец платит с полной стоимости.указанной в договоре по ставке 30%.

Вам переуступили право требования от Застройщика квартиры в соответствии с ДДУ. Застройщик требует доплаты в соответствии с ДДУ. Если ДДУ предусмотрена обязанность участника долевого строительства доплачивать в случае большего метража, то это законно.

Застройщику все равно по какой цене вы перекупили квартиру. Он ориентируется на условия ДДУ.

патить налог на имущество исходя из оценки БТИ,подоходный тоже из этой суммы ,предварительно до 30 апреля направив в анлоговый орган декларацию

Налоговый вычет за покупку квартиры+ проценты по кредиту из расчета стоимости квартиры.

Здравствуйте, если схема с с банком согласована, то просто проверьте документы застройщика (сдан ли дом, банковская гарантия есть) и заключайте договор, только пусть сначала заключит договор пожертвования. А потом уже вы заключайте, чтобы потом не было проволочек. Или все подобные договоры одновременно. Надо конечно их тоже внимателньо смотреть, что там за пожертвования.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Такие действия застройщика нарушают требования части 2 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» , согласно которой запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются в полном объеме.

На этом основании можете впоследствии обращаться в суд.

Здравствуйте, Алексей!

Ничего противозаконного здесь нет, потому что Банк никаких убытков не несет.

Главное внимательно изучите договор пожертвования и договор ипотеки.

Гражданский кодекс РФ

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Я бы не советовал Вам делать этого, это похоже на то,что застройщик пытается избежать налогообложения на эти 20%,так как данные "пожертвования" не облагаются налогами... Выявятся эти нарушения ИФНС начнутся разбирательства, вплоть до судебных, а Вы становитесь пособником, а Вам это надо, за свои же деньги. Вы ничего не выигрываете, кроме того можете потерять при налоговом вычете, предусмотренном при покупке квартиры. На приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;

на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.

ГАРАНТ. РУ: Подробнее ➤

То что вам предлагают является схемой налоговой оптимизации для застройщика. Делая квартиру на 20% дороже Застройщик получает дополнительный доход Застройщик чтобы не платить с этого дохода прибыль опять жертвует эти 20% Когда юридическое лицо заключает договор пожертвования то на сумму пожертвования не уплачивается налог на прибыль Таким образом Застройщик уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль В п. 16 ст. 270 НК РФ указано, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей. При этом в целях применения НК РФ денежные средства относятся к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ, ст. 128 ГК РФ).

Таким образом, денежные средства, перечисленные в договора пожертвования, в расходах при исчислении налога на прибыль не учитываются (письма Минфина России от 04.04.2007 N 03-03-06/4/40, УФНС РФ по г. Москве от 05.03.2011 N 20-15/020825, от 15.11.2005 N 20-12/85449, от 30.06.2004 N 26-12/43525).

Схеме не совсем легальная до первой налоговой проверки[/. Если такая проверка будет то вас также возникнут проблемы

[b]В этом и есть ваш риск Может и ничего не быть, а может быть налоговая проверка

Договор пожертвования, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ, является особым видом договора дарения, а именно дарением вещи или права в общеполезных целях. В свою очередь, ст. 128 ГК РФ к вещам относит и деньги.

Пожертвования делаются гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом (п. 1 ст. 582, ст. 124 ГК РФ).

Это ничтожно.

Риски на усмотрение прокурора.

Ст. 169 ГК РФ указывает:

"Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом."

Схема емеет место, если у Вас реально нет первоначального взноса, в размере 20% от стоимости квартиры и вы собираетесь где-то временно перезанимать деньги на взнос. При подаче заявки в банк вы должны представить документы подтверждающие, что у Вас реально есть денежные средства на первоначальный взнос, а уже потом застройщик их возвращает в виде пожертвования. Если банк устраивает, что он фактически не увидит ваши денежные средства на первоначальный взнос и за Вас платит застройщик, проблем нет. Только не забывайте что если Вам пожертвуют определенную сумму в дальнейшем вам нужно будет заплатить с неё налог (НДФЛ). Скорее всего и процент по ипотеке будет выше чем процент при гоударственной поддержке, иначе у банка с застройщиком вполне вероятно могут возникнуть совершенно друние проблемы. Если у Вас есть деньги на первоначальный взнос зачем заморачиваться, ведь вы можете взять ипотеку по заниженной ставке с учетом гос. поддержки, не будете переплачивать за ежегодную страховку и проценты по статку.

А что значит, схема согласована с банком? "Официально", я так понимаю, согласования нет - т.е. сейчас банки дают ипотеку только в том случае, если мы платим первоначальный взнос 20%. Но в самом филиале банка сказали, что такая схема ок.