Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения в случае долгосрочной собственности и аренды?
Помогите разобраться с уплатой налогов на продажу нежилого помещения. Нежилое помещение было в собственности у физлица (директора ООО) более 10 лет. Использовалось под кафе по договору аренды безвозмездно. Последние 2 года за символическую плату 3000 рублей за год. Ликвидировались полгода назад. Физлицо решило продать помещение за 4 миллиона рублей. Вопрос: какую сумму налогов владелец помещения обязан заплатить. Буду очень признательна за консультацию.
Сначала вы укажите, у кого было в собственности помещение. Физ. лица или ООО (что он директор это отношения к делу не имеет). Кто сдавал в аренду? Как передавалось помещение, если собственником было ООО.
А вот потом, что-то и можно сказать. Мне это сообщать не надо. Это просто ремарка к вашему вопросу. Договор аренды не может быть безвозмездным по определению. Все эти символические платы ровно не имеют никакого отношения к вопросам налогообложения при продаже недвижимости. Ставка НДФЛ для резидентов в данном случае (если он таковым является) - 13%. Все остальное нужно уточнять.
Имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). В таком виде запрет на применение имущественного вычета действует начиная с 1 января 2014 г.
в новых положениях ст. 220 НК РФ по сравнению с предыдущей редакцией данной статьи нет указания на то, что запрет касается только индивидуальных предпринимателей. Это может означать на практике применение запрета в том числе к следующим лицам:
- утратившим статус индивидуального предпринимателя налогоплательщикам, которые продают недвижимость и транспорт, ранее использовавшиеся в предпринимательской деятельности;
- физическим лицам, которые занимаются предпринимательской деятельностью, не будучи зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.
Посему этот вопрос спорный и неоднозначные в практике, а вашем вопросе нет достаточной информации.
Спросить
ООО решило продать 2 помещения, имеющиеся в его собственности.
Кадастровая стоимость каждого помещения - около 10 млн. руб.
Помещения находятся в собственности ООО более 5 лет.
Какую сумму с продажи обязано заплатить ООО в бюджет при продаже помещений?
И какую сумму налогов?
С уважением, Игорь.
Отказано в ответе. Халявщик.
И да, негативный отзыв не поможет, пиши хоть тыщу. На рейтинг то влияет только дин в 30 дней, а ты мне его уже написал...
СпроситьОтказано в ответе. Халявщик.
И да, негативный отзыв не поможет, пиши хоть тыщу. На рейтинг то влияет только дин в 30 дней, а ты мне его уже написал...
СпроситьУ физлица есть в собственности катер, приобретенный более 3 лет назад. Физлицо хочет его продать. Интересует вопрос налога от продажи.
Мы читали, что согласно ст. 217 НК, в описанной ситуации физлицо освобождается от НДФЛ при любой стоимости катера, но там есть оговорка: если имущество не использовалось непосредственно в предпринимательской деятельности.
Вот тут вопрос: физлицо по Договору сдавало катер в аренду ООО (при этом платило налоги с дохода за аренду). Является ли сдача в аренду непосредственным использованием в предпринимательской деятельности? Какой будет в этом случае налог с продажи?
Здравствуйте, Алена! Действительно согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
Иными словами если есть доказательства тому, что катер использовался в предпринимательской деятельности, то льгота на долгосрочное владение не распространяется на этот объект. А следовательно налог равен:
либо доход минус 250 000 рублей налогового вычета по п.2 ст.220 НК РФ;
либо доход минус расходы на приобретение продаваемого катера.
Платится по ставке 13%, если речь о налоговом резиденте РФ.
Спросить
Здравствуйте, Алёна!
Да, по этой причине будет считаться, что катер использовался в предпринимательской деятельности.
Соответственно, льготы чтобы не уплачивать налог не будет.
Налог будет 13 % от цены продажи.
На основании ст. 207 НК РФ.
Ну и учитывайте, что цена должна быть близка к рыночной. Есть варианты ее уменьшения, но делать это нужно грамотно, чтобы налоговая не пересчитала цену.
Спросить
Если катер находился в собственности более 3 х лет, то платить налог при продаже Вам не нужно.
Не является аренда катера доказательством предпринимательской деятельности.
- см. ст. 217, 217.1 НК РФ.
Спросить
В пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. КонсультантПлюс: примечание. Абз. 4 п. 17.1 ст. 217 применяется вне зависимости от даты приобретения продаваемого имущества (Письмо Минфина России от 17.03.2020 N 03-04-07/20343). Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (в ред. Федеральных законов от 27.11.2018 N 425-ФЗ, от 29.09.2019 N 321-ФЗ)
Вот Вы спрашиваете: Является ли сдача в аренду непосредственным использованием в предпринимательской деятельности?
На этот счет ФНС разъяснила, является ли предпринимательской деятельностью сдача гражданином в аренду собственного имущества.
Письмо Федеральной налоговой службы от 10 марта 2021 г. № СД-19-11/143@ “О рассмотрении обращения” 16 марта 2021 Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу правоприменительной практики ФНС России при получении физическим лицом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду и сообщает следующее. На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя. При этом в соответствии со статьей 11 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 27.12.2012 N 34-П разъяснил, что отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.06.2013 N 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок. Таким образом, любое физическое лицо, которое на свой риск осуществляет операции, направленные на систематическое получение прибыли от реализации товаров (работ, услуг) или использования имущества, должно признаваться предпринимателем, и, как следствие, плательщиком соответствующих налогов.
Сдачу в аренду катера означает систематическое получение физическим лицом дохода, такая деятельность, по мнению ФНС РФ является предпринимательской деятельностью и соответственно физическому лицу при продаже катера придется платить налог.
Подобные Письма носят руководящий характер для всех нижестоящих налоговых инспекций поэтому налоговая инспекция, где стоит на учете данное физическое лицо будет руководствоваться данным Письмом. Налог же платится с дохода. Доход в данном случае, это разница между ценой покупки и ценой продажи.
Если катер будет продан по цене ниже цены его покупки-тогда налог не нужно платить.
Спросить
Алёна, здравствуйте.
Если физическое лицо по Договору сдавало судно в аренду ООО, и при этом платило налоги с дохода - то конечно для, целей налогообложения это будет считаться как извлечение прибыли и здесь не действует льгота, согласно статьи 217 НК РФ, поскольку физическое лицо не бывший ИП. Обоснование ниже:
______
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ "бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности".
_______
С уважением, Дарья Алексеевна!
СпроситьХочу сдать действующее кафе. Я физ лицо, помещение у меня с собственности, имею договор аренды с ООО, директор моя супруга, которое работает в этом помещении. Как я могу сдать кафе другому физ лицу, чтобы он мог снимать помещение и также работать по моим документам ООО (кафе)? На помещение Договор аренды нежилого помещения, а на само ООО, чтобы у него ответственность была по?
Передайте ему кафе по договору доверительного управления - почитайте главу 53 Гражданского кодекса РФ ( в правом верхнем углу страницы "законы, кодесы) - гражданский кодекс част 2.
СпроситьСобственник помещения физлицо учредитель ООО которое ведёт деятельность в этом помещении. Как сдать помещение в аренду этому ООО чтобы списывать расходы.
Заключайте договор аренды помещения между ООО и собственником. Обращайте внимания на срок аренды. Если срок аренды будет более года, то договор необходимо будет регистрировать в Росреестре.
СпроситьНежилое помещение более трех лет в собственности у ООО. До конца 2014 года велась предпринимательская деятельность (общепит). Вопрос: сколько нужно будет заплатить налогов ООО при продаже и физическому лицу при покупке данного нежилого помещения. (кадастровая стоимость 2874000 р) Можно ли указать в договоре не кадастровую стоимость, но инвентаризационную?
Я планирую приобрести нежилое помещение, сдать его в аренду и в течение 3-4-х лет продать. Ранее практиковал следующий вариант - приобретал помещение на компанию с УСНО, платил 6% налогов со всей поступающей аренды и 6% со всей суммы, полученной от продажи помещения.
Вопрос: Если я приобретаю нежилое помещение порядка 600 кв.м. как физическое лицо и регистрирую ИП, с последующим приобретением патента на услуги по аренде помещения, сколько могут примерно насчитать за годовой патент? (На портале арендодателя - калькулятор выдает сумму 60 000 руб/год)
А главный вопрос - при выборе ПСН, какую ставку налога и с какой суммы я должен буду заплатить при последующей продаже нежилого помещения в качестве ИП? 6% или 13%? Учитываются ли в этом случае затраты на приобретение помещения в качестве налогового вычета? Необходимо ли мне переходить перед продажей на УСНО?
Здравсвуйте!
Руководствуйтесь информацией на сайте.
Искренне желаю Вам решение Вашего вопроса.
СпроситьНежилое помещение в собственности физ. лица более 3 лет. Было зарегистрировано ООО (я являюсь соучредителем). Месяц назад переведено ООО по другому адресу. Помещение было в безвозмездном пользовании. Надо ли платить налог с продажи этого помещения.
При чем тут это ООО? У физлица при продаже налога не будет в силу ст. 217 НК РФ (если он налоговый резидент РФ (ст. 207 НК РФ)
Спросить
Обязан ли я платить налог на имущество физлиц как физлицо на нежилое помещение, используемое мной для коммерческих целей мной как ИП?
То, что у Вас есть статус ИП, не означает, что Вы не должны платить налог как физлицо.
СпроситьБольшое спасибо за ответ ! Мне очень важно именно освобождение от уплаты имущественного налога в случае использования нежилого помещения для предпринимательской деятельности при нахождении на спецрежимах налогооблажения (ЕНВД, УСН, ЕСН). В случае , если предприниматель является собственником помещения как физлицо и использует данное помещение для бизнеса и в случае, если физлицо сдаёт помещение в аренду для предпринимательской деятельности . Как в перечисленных случаях можно использовать налоговое освобождение (льготу). Хотелось бы это подтвердить ссылкой на статьи НК РФ. Я нахожусь в Саратовской области и у нас пока действует налогооблажение исходя из инвентаризационной стоимости объекта, а не по новому закону, исходя из кадастровой стоимости. Помогите пожалуйста разобраться, у нас тут идут серьёзные разборки по этим вопросам
СпроситьБольшое спасибо за ответ ! Мне очень важно именно освобождение от уплаты имущественного налога в случае использования нежилого помещения для предпринимательской деятельности при нахождении на спецрежимах налогооблажения (ЕНВД, УСН, ЕСН). В случае , если предприниматель является собственником помещения как физлицо и использует данное помещение для бизнеса и в случае, если физлицо сдаёт помещение в аренду для предпринимательской деятельности . Как в перечисленных случаях можно использовать налоговое освобождение (льготу). Хотелось бы это подтвердить ссылкой на статьи НК РФ. Я нахожусь в Саратовской области и у нас пока действует налогооблажение исходя из инвентаризационной стоимости объекта, а не по новому закону, исходя из кадастровой стоимости. Помогите пожалуйста разобраться, у нас тут идут серьёзные разборки по этим вопросам
СпроситьЯ планирую приобрести нежилое помещение, сдать его в аренду и в течение 3-4-х лет продать. Ранее практиковал следующий вариант - приобретал помещение на компанию с УСНО, платил 6% налогов со всей поступающей аренды и 6% со всей суммы, полученной от продажи помещения.
Вопрос: Если я приобретаю нежилое помещение порядка 600 кв.м. как физическое лицо и регистрирую ИП с ПСН, то патент также будет стоить 60 000 руб/год, или стоимость патента зависит от площади (стоимости) помещения? Хотелось бы уточнить эту зависимость и сумму платежа за патент. А главный вопрос - какую ставку налога и с какой суммы я должен буду заплатить при продаже нежилого помещения в качестве ИП? 6% или 13%? Учитываются ли в этом случае затраты на приобретение помещения в качестве налогового вычета?
Заранее благодарен.
Согласно п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса. Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам. Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам. Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться). Стоимость патента рассчитывается так: Патент = 6% ? ПД/12 ? М, где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
Спросить
Налоговая ставка составляет шесть процентов от потенциально возможного годового дохода (ст. 346.50 НК РФ). Таким образом, платеж при применении патентной системы рассчитывается, по существу, в том же порядке, что ранее стоимость патента. При этом если патент выдан на срок менее 12 месяцев, то сумма налога, подлежащего уплате по месту учета налогоплательщика, пересчитывается исходя из количества месяцев срока действия патента (п. 1 ст. 346.51 НК РФ).
А вот порядок уплаты налога на патентной системе значительно отличается от действующего до 2013 г. порядка оплаты стоимости патента. Теперь он зависит от периода, на который выдан патент. Если этот срок меньше шести месяцев, налог полностью уплачивается не позднее 25 календарных дней после начала действия патента. Если же патент выдан на более длительный период, то в данный срок уплачивается лишь треть суммы. Оставшуюся часть налогоплательщик перечисляет не позднее 30 календарных дней до момента окончания налогового периода (ст. 346.51 НК РФ). При этом налоговый период заканчивается в последний день действия патента либо в день досрочного прекращения предпринимательской деятельности, указанный в соответствующем заявлении (ст. 346.49 НК РФ).
Обращаем внимание на то, что исходя из сопоставления норм подп. 3 п. 6 ст. 346.45, п. 3 ст. 346.49, под. 2 п. 2 ст. 346.51 НК РФ, если по патенту, полученному на срок более полугода, налог уплачен позднее, чем за 30 календарных дней до прекращения деятельности, налогоплательщик будет считаться утратившим право на применение патентной системы и перешедшим на общий режим с начала налогового периода.
Налоговая декларация, как и ранее при применении УСН на основе патента, представляться не должна (ст. 346.52 НК РФ).
Налоговый вычет возвращается за покупку жилого помещения и физическим лицам один раз в жизни ст 220 НК РФ
Спросить
1. В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
2. Согласно ст. 221 НК РФ вы вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данного нежилого помещения. т.о. при наличии документов, подтвеждающих приобретение помещения, вы вправе на эту сумму уменьшить полученные от его продажи доходы.
Спросить
