Правомерно ли поступает застойщик, принимая при расчете цены квартиры кв. метры лоджии как 1:1?
По договору долевого участия цена квартиры определяется исходя из стоимости квадратного метра. При этом площадь, приходящаяся на лоджии и балконы, учитывается так же как и основная. В строительных СНиПах при расчете общей площади квартиры балконы и лоджии учитываются с понижающими коэффициентами (0,3 и 0,5 соответственно). Правомерно ли поступает застойщик, принимая при расчете цены квартиры кв. метры лоджии как 1:1?
Уважаемы Евгений!
До вступления ЖК РФ в действие общая площадь квартиры в соответствии с Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями на 4 сентября 2000 г.) определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Теперь этот вопрос решен ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательнго использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
С уважением Александр.
Спросить
В ДДУ не указана стоимость квартиры за 1 квадратный метр, указана просто общая сумма за квартиру (48 кв. метров с учетом лоджии 2 050 000 руб). Это правомерно? Сейчас сдали дом и квартира увеличилась на 2 кв. метра. Стоимость кв. метра я не знаю, вижу что Застройщик в своем письме о доплате берет всю сумму и делит на квадратные метры и получает стоимость 1 кв. метра, но это же не верно, в квартире есть лоджия и почему она не рассчитана с коэффициентом 0,5%? И правильно ли я думаю, если цена договора рассчитана исходя из стоимости квадратного метра квартиры, тогда нужно доплачивать, а если на весь объект, то НЕТ. И такой вопрос, в пункте ДДУ указано так " В случае увеличения общей площади (без учета балкона) Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из цены одного квадратного метра общей площади (без учета балкона) Объекта долевого строительства" Т.е я должна заплатить за 2 на сколько у меня увеличилось или на 1 кв. м? И опять же речь по доплате идет за исключением балкона, а в ДДУ общая стоимость и балкон не выделен.
На полученное письмо необходимо составить мотивированный нормами ГК отказ, кроме этого к письму Акт БТИ приложен? Квартиру приняли или нет?
Спросить
В законе и в вашем договоре указан порядок рассмотрения претензий и споров между сторонами договора.
Вы или Ваш адвокат (представитель) вправе направить застройщику претензию заказной почтой с уведомлением, а потом - исковое заявление в суд (в случае отказа или при неполучении ответа в месячный срок). В случае удовлетворения вашего иска ваши расходы на оплату услуг представителя (адвоката) за составление иска и его участие в суде будут взызсканы в вашу пользу с ответчика (застройщика) полностью или частично.
СпроситьДолжен ли застройщик производить остекление балкона, если цена квадратного метра квартиры равна цене квадратного метра балкона? При этом про остекление балкона в договоре долевого строительства ничего нет.
Насколько правомерен указанный ниже пункт договора участия в долевом строительстве:. Окончательная цена договора уточняется после обмеров, производимых организациями технической инвентаризации.
Стороны признают, что общая площадь квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии), указанная в п. 2.1. настоящего договора, является ориентировочной и может измениться по итогам строительства.
При этом отклонение фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии), установленной по результатам обмеров организациями технической инвентаризации, от общей площади, указанной в п. 2.1 в пределах 1 м 2, стороны признают нормальным, не свидетельствующим о ненадлежащем исполнении Застройщиком условий настоящего Договора и не влекущим изменение цены договора.
При расхождении фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии) с общей площадью, указанной в п.2.1. настоящего договора, более чем на 1 м 2, цена договора корректируется в сторону увеличения либо в сторону уменьшения путем заключения дополнительного соглашения, исходя из количества квадратных метров, составляющих расхождение фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии) с общей площадью, указанной в п.2.1. настоящего договора, и из стоимости 1 м 2, равной 51200 (пятьдесят одна тысяча двести) рублей.
Насколько я поняла, при уменьшении площади до 1 м 2, застройщиком стоимость не возвращается, можно ли изменить данный пункт?
Здравствуйте!
В принципе такое условие договора закону не противоречит.
Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." это позволяет.
Если же Вы намерены изменить данный пункт, то это возможно только по договоренности с застройщиком.
СпроситьЗаключаю договор долевого участия. Смущает пункт про лоджии с коэф. 1.0 правомерно ли это? Могу ли изменить, ведь лоджии должны оплачиваться исходя из коэф. 0.5? (В договоре Застройщик обязуется передать квартиру площадью – 39,4 кв.м., в том числе площадь квартиры – 36,4 кв.м., площадь лоджий (балконов) с коэффициентом 1 – 3,0 кв.м., именуемая в дальнейшем – квартира, согласно Плану расположения квартиры (Приложение №1), а так же общее имущество в многоквартирном доме, именуемое в дальнейшем – объект долевого строительства. Указанные выше показатели площади квартиры, за исключением площади лоджий (балконов), подлежат уточнению на стадии первичной технической инвентаризации объекта долевого строительства. Стороны допускают отклонения показателей площади квартиры по результатам технической инвентаризации. В случае отклонения по результатам инвентаризации показателей площади квартиры, производится окончательный расчет с доплатой «Застройщику» или возвратом «Участнику долевого строительства» денежных средств по установленной Сторонами в договоре стоимости квадратного метра, в течение десяти банковских дней с момента окончания технической инвентаризации.)
Несколько дней назад оформили договор на долевое участие в строительстве дома - купили 3ёх комнатную квартиру, стоимость которой высчитывалась из квадратного метра. В квартире есть лоджия, правильно ли рассчитывать стоимость квартиры вместе с площадью лоджии или необходимо учитывать коэффициент 0,5 при расчёте цены за неё? Лоджия не застеклена.
Договор был подписан и деньги уплачены.
Предположим, площадь квартиры 70 кв м, площадь лоджии 6 м. Необходимо рассчитывать стоимость этих 6 м с общей стоимости за кв м или с коэффициентом? Если необходимо учитывать коэффициент, то правомерно ли требовать возврат части суммы за квартиру у застройщика?
Заранее спасибо.
Андрей, добрый день!
Лоджия, как правило, входит в общую площадь квартиры, которую вы оплатили (с
учетом лоджии и согласно проекта). Об этом должно быть указано в договоре, поэтому коэффициент 0,5 тоже должен быть предусмотрен договором. Если нет, то оплата произведена по договору исходя
из всей площади включая лоджию (без коэффициента), вернуть разницу нельзя.
Застройщик возможно потребует от Вас доплаты, если площади увеличаться (например, после окончания строит-ва и обмеров БТИ площадь лоджии окажется не 6, а 7 кв.м.
СпроситьПриобретаю квартиру у крупного застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Квартира без лоджии 36 метров. Есть лоджия 3 м 2.В договоре в разделе "предмет договора" указано, что квартира 36 м 2, стоимость квадратного метра определяется как стоимость квартиры разделить на 36, нигде нет ни слова про лоджию, только в приложении с поэтажным планом указана лоджия на плане квартиры.
Так же в разделе "предмет договора" сразу после описания квартиры идет фраза:
"В целях толкования настоящего Договора указанная в настоящем пункте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади летних помещений (балконов, лоджий, веранд и террас), и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа."
ВОПРОС
Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре? Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.
Спасибо.
1) Из текста договора, который Вы привели, следует, что лоджия вовсе не входит в площадь квартиры.
2) Законодатель с 1 января 2017 года обязал застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.
Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".
3) Рекомендую Вам письменно озадачить застройщика и уточнить, как будет взиматься плата за лоджию, будет ли она и т.д.
Спросить
Здравствуйте Алексей!
Давайте разберемся!
Вопрос о балконах и лоджиях в законодательстве имеет двоякое толкование
Так, согласно ч. 5 ст. 15 Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом ЖК РФ
общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас
Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной
При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.
Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Общая же площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Понижающие коэффициенты нужны не для расчета стоимости квадратного метра лоджии. Их используют в качестве поправочных. Грубо говоря, строительство дома с квартирами и возведение лоджии не равнозначны по затраченным материалам, усилиям и средствам. Различается и функциональность этих помещений. Использование коэффициента сглаживает разницу.
Может ли застройщик после постройки дома потребовать доплату за построенную лоджию, как за дополнительные метры в квартире, которые не были указаны в договоре
Не может, так как лоджия это не часть общей площади квартиры
Или не построить вовсе, потому что на поэтажном плане "проектная площадь" квартиры.
Вы путаете понятия. Если есть проект дома, то он будет исполнен. И это не зависит от застройщика. Корректировка строительного проекта потребует огромных затрат, в том числе на новую экспертизу согласно Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ.
Спросить
Здравствуйте!
Цитата из вашего договора: «Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа." Значит площадь может быть изменена. Также стоит учесть, что практически во всех договорах ДДУ присутствует пункт в договоре, в котором прописывают, что цена договора может быть уточнена или изменена в зависимости от квадратуры. Советую вам предметно договор изучить. Но из указанного вами пункта, следует, что площадь может меняться, следовательно и цена. (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ)
Спросить
В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику.
Если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ лоджия не входит в в площадь квартиры, поэтому Застройщик не вправе требовать с Вас доплаты как за дополнительные метры в квартире..
. Если проектом дома предусмотрено строительство лоджии то лоджия должна быть построена. Из того что в договоре указана проектная площадь квартиры совсем не вытекает, что лоджия у вас у вас может быть не построена. При заключении договоров долевого участия за основу берется проектная площадь, которая может быть изменена как в большую или в меньшую сторону в процессе строительства. Окончательная же площадь квартиры устанавливается после завершения строительства на основании обмеров бТИ,
Спросить
Добрый день! Объект долевого строительства имеет характеристики, согласно которым указывается проектная площадь без лоджии, проектная площадь с лоджией, проектная площадь лоджии и т.д. Может застройщик потребовать за лоджию доплату, поскольку фактическая площадь лоджии может отличаться от проектной, но не может не построить ее совсем. К договору ДДУ прилагается план объекта (квартиры) на этаже с лоджией.
В данном случае действует ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Спросить
Алексей, добрый день.
Исходя из условий Вашего Договора, которые юристы увидели по Вашему вопросу следует, что застройщик вправе после окончания строительства МКД потребовать доплату за лоджию, как за дополнительные метры в объекте недвижимости, которые не были указаны в договоре.
________
Это так называемые риски.
Как Вы понимаете, то если площадь жилого помещения увеличивается, следовательно увеличивается и цена
________
Стоит отметить, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, при условии, что законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади.
Источник: статьи 4, 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
_______
С уважением.
СпроситьСкажите, если заключен договор долевого участия, где указана цена за квадратный метр, стоимость всей квартиры и какую сумму осталось до внести, может ли застройщик изменить цену, аргументировав это повышением цен за квадратные метры. Спасибо.
если возможности повышения цены не указаны в договоре, то повышение в одностороннем порядке не законно.
СпроситьЗаключен договор ДДУ, в котром сказано, что объктом долевого строительства является цитирую жилое помещение - трехкомнатная квартира, сторительный номер такой-то, общей предварительной площадью 98,0 кв.м, по Техническому паспорту 101,1 кв.м (в том числе три жилых комнеаты, кухня-столовая, коридоры, ванная, санузел, балконы и пр.). ... Сумма договора, определяется исходя из договорной стоимости одного квадратного метра Объекта и общей площади объекта. Цена 1 кв.м всей площади объекта на момент заключения настоящего договора составляет 39 500, 00 рублей 00 коп. Цена настоящего договора на момент заключения составляет 3 993 450,00 руб. 00 коп. Площадь увеличилась за счет балконов (площадь балконов составляети почти 16 кв..м). Вопрос имеет ли смысл обращаться в суд, чтоб застройщик вернул разницу за стоимость балконов, понижающий коэффициент приминен не был?
Сначала обратитесь к застройщику с претензией, где представьте свои обоснованные расчеты, после получения письменного ответа, если будете с ним не согласны можно обратиться в суд
СпроситьПланируем покупку квартиры в ЖК Настоящее, застройщик СЗНИИ Мосстрой, старт строительства в 2020 году, старт продаж май 2020.
В ДДУ цена договора формируется следующим образом, указанным ниже.
Соответствует ли данная формулировка 214-ФЗ? Возможно ли определение цены договора именно данным методом, а не произведением площади на цену за квадратный метр?
Заранее спасибо за ответ.
Цена Договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства. Цена Договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.
На момент подписания настоящего договора Цена Договора составляет _____________,__ (_____________________) рублей _____ копеек, из расчета ________________ (___________________) рублей _____ копеек за один квадратный метр Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2 Договора, из которых:
- 80 % (процентов) от Цены Договора, или _________________ (__) рублей __ копеек, - денежные средства, направляемые на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства;
- 20 % (процентов) от Цены Договора, или _________________ (__) рублей __ копеек (НДС не облагается), - денежные средства на оплату услуг Застройщика.
Стоимость одного квадратного метра Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.
Соответствует ли данная формулировка 214-ФЗ?
"денежные средства на оплату услуг Застройщика" противоречит ст.18 закона.
СпроситьПриобрела квартиру в ипотеку по дду. Дом введен в эксплуатацию. Оплату за квартиру с эскроу-счета списали. Сейчас застройщик обзванивает будущих жителей и приглашает на подписание акта приема-передачи. По обмерам БТИ площадь квартиры увеличилась на 0,2 м 2. Теперь они требуют доплатить до приема квартиры эту площадь, в противном случае грозят тем, что не отдадут ключи.
В пункте 5 Цена договора. Порядок расчетов. Прописано:
5.1 Цена Договора составляет ( (____) рублей РФ
Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит при условии уплаты цены договора Участником долевого строительства в сроки, определенные в настоящем договоре. Цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению сторон в случаях:
- если фактическая общая площадь Квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора на 1 (один) кв.м. и более, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене одного квадратного метра, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в пункте 5.1 настоящего договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 3.2 настоящего договора.
- cтороны могут по обоюдному согласию (заключив дополнительное соглашение) изменить цену договора, пока объект долевого строительства еще не оплачен Участником долевого строительства.
Застройщик требуя денег ссылается на пункт 6.3 договора, который гласит:
6.3 По окончании строительства Застройщиком обеспечивается первичная техническая инвентаризация ОБЪЕКТА.
По результатам первичной технической инвентаризации определяется окончательная площадь ОБЪЕКТА.
При изменении площади ОБЪЕКТА, как в большую, так и меньшую сторону, стороны договорились произвести перерасчет цены ДОГОВОРА исходя из цены 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ, в следующем порядке:
В случае увеличения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику дополнительные денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВ ОРУ в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.
В случае уменьшения площади ОБЪЕКТА по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется возвратить Участнику долевого строительства денежные средства в размере разницы площадей умноженной на цену 1 квадратного метра по ДОГОВОРУ в срок не позднее
30 (Тридцати) календарных дней с момента уведомления Участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.
Вопрос: должна ли я доплачивать и имеют ли они право не отдавать ключи?
