Ситуация с арендой гаража - отсутствие документов об оплате и судебное решение
В ноябре 2011 года был заключен договор аренды на гараж в письменной форме (от руки) сроком на 1,5 года. По истечению срока аренды ключи были переданы владельцу гаража. Документов подтверждающих оплату у нас нет, как и у иной стороны. Арендодатель подал в суд, будто мы не выплатили ему деньги. Извещений на суд не было получено. Судебные приставы принесли решение суда, что обязаны выплатить не маленькую сумму. Подскажите, что делать в данной ситуации, куда идти, имеет ли договор в письменной форме написанный от руки силу?
Законом для данного договора предусмотрена простая письменная форма, без заверения у нотариуса, но по соглашению сторон может быть предусмотрена и нотариальная форма. При заключении договора аренды также нужно принимать во внимание, что если его срок более 1 года то он подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).
Если Ваш договор не прошел регистрацию в ЕГРП ( так как заключен на срок более года), оспорьте данное решение суда.
Спросить
1.04.14 была внесена предоплата за первый месяц аренды ПСН в размере 15000 рублей.
7.04.14 был подписан договор аренды ПСН, однако деньги арендодателю переданы не были (тк. в договоре было указано, что оплата аренды производится в течении трех дней с момента подписания договора). Арендодатель не передал ключи Арендатору и перенес оплату аренды на 8.04.14
8.04.14 Арендатор сообщил Арендодателю, что в договоре присутствуют некоторые спорные пункты, которые вызывают сомнение у Арендатора и Арендатор отказывается от оплаты договора аренды и не собирается арендовать ПСН - и, разумеется, оплачивать аренду данного ПСН.
9.04.14 Арендатор обращается к Арендодателю с требованием вернуть предоплату в размере 15000 рублей, так как по факту помещение Арендовано не было, ключи переданы не были и Арендатор отказался от договора аренды. Арендодатель отказал Арендатору в возврате суммы, сославшись на то, что данная сумма считается бронью и она была бы возвращена лишь в том случае, если договор был бы расторгнут по вине Арендодателя.
Как вернуть предоплату?
В судебном порядке согласно ГПК РФ (ст.131). Обратитесь в суд с исковым заявлением.
Предоплата должна быть возвращена.
Спросить
Обратитесь в с иском в суд.
Наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор . Арендодатели , заключая договоры, могут настоять на тех или иных условиях, выгоду от которых получает только сторона, предоставляющая имущество. Такое неравенство впоследствии приводит стороны в суд. Одним из таких условий может быть, например, право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Недавние разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за а ренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре аренды.
Пленум ВАС РФ расширительно толкует положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, распространяя действие данной нормы, в том числе на случаи , когда право аренды реализуется арендодателем на основании конкурсной процедуры. Данное разъяснение имеет важное значение для обеспечения единообразия судебной практики, которая ранее не всегда складывалась в пользу подобного толкования (определение ВАС РФ от 10.11.2010 № ВАС-14440/10, постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 по делу № А53-15386/2009). Такое толкование ст. 621 ГК РФ раскрывает позицию Пленума ВАС РФ по вопросам соотношения общих норм гражданского законодательства и специальных норм, предписывающих особый порядок распоряжения имуществом. Этот порядок действует, как правило, в сфере распоряжения имуществом публичных собственников и , предусматривая конкурсную процедуру, в целом направлен на обеспечение равных возможностей для получения прав на государственное или муниципальное имущество.
Однако говорить о том , что анализируемый п. 2 Постановления № 73 разрешил все вопросы, связанные с возможностью реализации арендатором преимущественного права, пока преждевременно.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции.
Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права.
Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае , если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора , договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-94296/2009). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2009 по делу № А57-19450/2008). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях , если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
По одному из дел предприятие ( арендодатель ) и общество ( арендатор ) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.
В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора . Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19-15038/09-7-4).
Спросить
По данному вопросу необходимо ознакомиться с договором, но если в нем нет графы бронь, что арендодатель не возвращает эту сумму. Договор составлен, акт подписан не был, то отправьте уведомление о расторжении договора укажите причину и обозначьте срок для возврата предоплаты за аренду. В случае невозврата денежных средств только через суд. Удачи.
Спросить
Расторжение договора аренды регламентируется статьей 620 ГК РФ, а именно:
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Если договор аренды был расторгнут по согласованию сторон. Об этом имеется письменное соглашение (Оно должно быть обязательно!), то Вы можете обратиться в суд с требованием взыскать данные деньги с Арендодателя, поскольку услуга аренды не была предоставлена.
Если соглашения нет - требуйте расторжения договора (не забудьте о претензионном порядке) и взыскании суммы предоплаты.
Спросить
У Вас аванс (предоплата) - обращайтесь в суд согласно гл. 13 АПК РФ о возмещении арендодателем Вам ущерба (ст. 15 ГК РФ: "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере"). Ссылайтесь на обычай делового оборота (ст. 5 ГК РФ: "Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе"). Многое арендаторы платят предоплату за аренду.
Спросить
1. необходимо изучить все подписанные документы между вами.
2. нужно понять (в том числе из вашей платежки) является ли внесенная вами сумма "предоплатой" , авансом или задатком.
3. если эта сумма не "задаток" и акт о приеме передаче объекта не подписан, то практически наверняка можно взыскать указанную сумму с арендодателя в судебном порядке, плюс размер госпошлины и плюс расходы на услуги адвоката
Спросить11 ноября 2020 г. было вынесено заочное решение суда, 13 января 2021 г. Решение вступило в силу. На основании Решения был выдан Исполнительный лист и передан в службу судебных приставов для проведения мероприятий исполнительного производства (в т.ч. были арестованы счета ответчика). Якобы ответчик не знал о том, что в отношении него был суд и узнал об этом только когда со счетов начали списываться денежные средства. Ответчик подал в суд Ходатайство о восстановлении сроков и заявление на отмену заочного решения, при этом указал, что судебные извещения не были получены, т.к. согласно ответа начальника Почты России в штате недостаточно сотрудников и поэтому извещения не направились адресату. Подскажите, пожалуйста, в данном случае можно как-то почту привлечь к делу? Ведь по сути по ее вине письма не доставлялись, со стороны суда все было сделано корректно. Спасибо!
У меня такая ситуация: в 2014 году я приобрел гараж в ГСК. В данном гараже хранился автомобиль бывшего владельца с моего одобрения. Долгое время я за гараж не вносил членские из-за того, что не мог делать этого чисто физически есть документы подтверждающие. Недавно я приехал в гараж, там поменян замок, после разговора с председателем, выяснил что гараж решением членов кооператива был передан другому владельцу. Но меня не уведомляли, что гараж вскрыли. А председатель говорит, что не авто не каких либо вещей в гараже не было. Моя членская книжка утеряна. Ещё я выяснил, что данный кооператив в 2019 году ликвидирован и как его настоящее название пока узнать не удалось. Как поступать в данной ситуации?
В 2013 г. я приобрел гараж в гск и оформил на него право собственности. У прежнего владельца право собственности было оформлено по решению суда в 2012 г. , ответчиками по суду были администрация мо и гск. Сейчас администрация подала аппеляцию, мотивирую тем, что на суде не было их представителя, и хочет признать решение суда недействительными и обязать снести гараж. Гараж стоит в середине ряда гаражей и все гаражи рядом в собственности. Что мне делать в данной ситуации, могут ли меня лишить права собственности и обязать снести гараж?
Спасибо.
Добрый вечер!
В вашем случае нужно смотреть решение суда первой инстанции и апелляционную жалобу. Узнавать причины неявки в суд администрации. Если они извещались и не ходили, то это уже их проблемы. Нужно изучить вопрос и подать возражения.
СпроситьИмеет ли юридическую силу договор аренды нежилого офисного помещения, заключенный между ИП (Арендодатель) и физическим лицом (Арендатор). Деньги были переданы Арендодателю в момент заключения договора, но никакой расписки и чека с приходником не было получено.
Да, договор имеет силу. Без расписки и прочих платежных документов арендатор рискует заплатить повторно.
СпроситьБыл заключен договор ренты, который не выполнялся второй стороной. После чего судились со второй стороной, суд договор расторг и вынес решение вернуть квартиру предыдущему владельцу а второй стороне выплатить некоторую сумму. Решение вступило в силу. Прошло уже несколько месяцев после вступления решения в силу, но деньги второй стороне не были выплачены. Что делать в такой ситуации? Можно ли вернуть квартиру второй стороне если решение суда по отмене договора ренты не выполняется?
Вы обязаны вернуть квартиру. А для взыскания денежных средств обращайтесь в службу судебных приставов-исполнителей с исполнительным листом, который необходимо получить в суде, который вынес решение.
Спросить
Возможно, исходя из имущественного положения должника или других обстоятельств изменить способ и порядок исполнения решения суда.
СпроситьВ апреле 2014 г был заключен договор аренды и два договора хранения с конкурсным управляющим до конца года. В мае 2014 г была оплата по договору аренды согласно договоренности об оплате-сумма по договору аренды минус сумма по договорам хранения. Затем договора не были расторгнуты письменно, а только словесно. Естественно оплата по договору аренды прекратилась, а оплат по договорам хранения не проводилась вообще. Теперь конкурсный управляющий подал на нас в арбитражный суд с иском об уплате по договору аренды, причем в течении года продавая имущество находящееся у на си в аренде и на хранении. Что делать?
Составляйте мотивированный отзыв и отстаивайте свои права в суде. Лучше обратитесь к юристу очно.
Спросить
Для начала подготовьте мотивированный отзыв на исковое заявление и правильно выстраивайте позицию защиты, с предъявлением доказательств в её обоснование.
СпроситьМежду юридическими лицами был заключен договор аренды оборудования. По истечение определённого времени арендатор (ответчик) заявил, что арендованное оборудование было похищено. Решение Арбитражного суда было вынесено в пользу арендодателя (истца): 1. Взыскать с ответчика сумму арендной платы; 2. Взятое в аренду оборудование возвратить истцу. На протяжение 3-х лет служба судебных приставов не смогла добиться выполнения решения суда, ссылаясь на отсутствие денежных средств на счете ответчика. Поданное истцом заявление на розыск данного в аренду оборудования не исполнено. Старший судебный пристав не представил документов по проводимым запросам по данному делу. Как необходимо поступить в данной ситуации?
Истец подал в суд, судебное решение вступило в силу (прошло 30 дней). Предметом иска является оплата аренды. В договоре аренды было указано, что договор аренды считается действующим после подписания акта приема-передачи, который подписан не был. Должны ли мы были оплачивать арендную плату и можно ли сейчас по истечении сроков подать жалобу.
Гуля , а помещением то фактически пользовались или нет . Если пользовались ,отсутствие акта приема-передачи не поможет , платить придется .
Спросить
Если решение суда вступило в силу то его нужно исполнять Чтобы обжаловать вступившие в силу решение нужно одновременно с подачей жалобы писать ходатайство о восстановлении срока для обжалования В нем указывать причины почему пропущен срок Если суд найдет эти причины уважительными то он восстановит срок
Спросить
Ситуация следующая: с администрацией города был заключен договор аренды земельного участка на строительство объекта в 2013 году сроком на 3 года, в 2016 году договор был пролонгирован на 3 года. Таким образом в в конце 2019 года срок действия договора истек. Администрация в суд не подала. Было принято решение продать объект близкому родственнику и соответственно перезаключить договор аренды земельного участка незавершённого строительства на нового владельца. Вопрос: можно ли вместо договора купли-продажи оформить дарственную? Право собственности на недострой получено в 2016 г. Коммуникации введены в эксплуатацию. 50% недострой.
