Обязанности продавца при расторжении договора купли-продажи из-за его вины или нарушения прав третьих лиц
Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом основного договора купли-продажи недействительным или расторжения договора купли-продажи по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанного Отчуждаемого имущество у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЕЙ равнозначное Отчуждаемое имущество аналогичной категории в том же районе, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения, Отчуждаемого имущество, исходя из стоимости аналогичного Отчуждаемого имущества, действующего на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные расходы и убытки, связанные с приобретением настоящего Отчуждаемого имущество. При этом Отчуждаемое имущество не может быть изъято у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Хочу приобрести квартиру. В связи с тем, что перечисление денег будет до гос. регистрации сделки, а также что квартира Продавцом получена по свидетельству о праве на наследство по закону, включить в договор следующий пункт Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков. Возможно ли такая формулировка? Заранее спасибо!
Перечисление денег кому?почему именно перечисление? ипотека? и для чего такой пункт включен, хотя не вижу ничего в нем криминального.
если исходить из закона, то деньги всегда передаются до гос.регистрации, а именно перед подписанием договора купли-продажи квартиры. Безопаснее всего арендовать банковскую ячейку.
СпроситьНужна срочно консультация юриста!
Риэлтер прислала для ознакомления «Договор купли-продажи квартиры».
Меня смущает вот этот пункт договора:
...
Стороны, руководствуясь ст. ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Квартиры, по основаниям возникшим до исполнения настоящего Договора, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры или оформлении наследства или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
...
Просьба юристов ответить, это нормально включать такой пункт в договор?
Спасибо.
Нормально, если Вы знаете, что Ваша квартира не заложена, денег Вы никому не должны, тогда Вам бояться нечего.
Спросить
Покупатель явно чрезмерно перестраховывается.Лучше пункты об ответственности формулировать так, чтобы стороны несли ответственность только при наличии их вины. Поэтому названный вами пункт я бы не включал в договор.Почитайте типовые договоры купли-продажи и сравните. Там баланс интересов сторон присутствует.
СпроситьВалерий, здравствуйте! И правильно он Вас смущает..
Да, действительно, это стандартный пункт договоров КП ж/п. Но эти стандартные договоры придумали маклеры (риэлторы), они же и придумали такой пункт в договорах.
Этот пункт в части просто ничтожен (про третьих лиц и изъятие квартиры), а в остальном (про приобретение др. ж/п в случае проблем) - просто может быть неисполним.
Включайте , если хотите, но особо на него внимания не обращайте...
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьК чему меня как продавца квартиры обязывает следующая фраза в договоре купли-продажи? И чем это может обратиться в будущем.
20. Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора) и ст. 461 (ответственность ПРОДАВЦА в случае изъятия товара у ПОКУПАТЕЛЕЙ) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЯМ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЕЙ равнозначное, жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Санкт-Петербурга, или предоставить ПОКУПАТЕЛЯМ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом спорная квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЕЙ до полного возмещения убытков.
Анастасия, вам лучше обратиться на очную консультацию. Если в коротко, то данные обязательства могут возникнут, если квартира находится под обременением (отказ от приватизации кого-либо, признание договора по некоторым обстоятельствам недействительным и т.д.). Всего доброго.
Спросить
Покупатель настаивает на включение в договор купли продажи квартиры пункта:
Стороны, руководствуясь ст. ст. 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
Если происходит в результате иска третьих лиц по суду изятие квартиры (например объявились обманутые наследники или обиженные при приватизации в давнее время - еще до приобретения этой квартиры текущим продавцом), то договор купли продажи признается не действительным?
Тогда какой механизм действия данного пункта? Если весь договор будет недействительным, то и этот пункт тоже?
Свобода договора, автономия воли сторон - это возможность в договорных отношениях вносить любые разумные условия, а те условия, которые вы приводите в вашем договоре неадекватны и неисполнимы в полном объёме. Это кабальные условия, которые ставят в невыгодное положение одну из сторон, обременяют её. Чистоту сделки купли-продажи квартиры надо проверять до заключения договора.
Спросить
Условия договора не должны противоречить нормам закона. Иначе они признаются ничтожными. Данные положения идут в разрез с номами закона.
Даже если предположить, что эти положения будут действовать, то реально их исполнить будет не возможно.
СпроситьВ договоре о продаже недвижимости указан такой пункт:
"Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦОВ или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЯМ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦОВ, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЦЫ обязуются приобрести ПОКУПАТЕЛЯМ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЯМ денежные средства для самостоятельного приобретения КВАРТИРЫ, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЕЙ до полного возмещения убытков".
Это стандартный пункт в такого рода договоров или трэш?
Здравствуйте.
Это не стандартный пункт. Это своего рода ответственность продавца перед покупателем.
Спросить
Здравствуйте. Это своего рода ответственность, пункт очень не стандартный. Вашими словами это трэш, настаивайте, чтобы данный пункт исключить.
Спросить
Анализ договора это платная услуга, обращаться в личку к юристу.
- см. ст. 779 ГК РФ.
СпроситьМожно в договор купли продажи внести такой пункт -- 11.руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города, или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”»В агентстве мне сказали что такой договор не пропустят в МФЦ при регистрации.
До недавнего времени такой пункт совершенно спокойно вносили в договор. Внесите и отдавайте на регистрацию. Если будет отказ - будет ссылка на пункт закона. Тем более, что МФЦ никаким боком к регистрации не имеет отношения.
СпроситьУ меня вопрос, если можно, ответьте, пожалуйста!
Покупатель просит включить в текст договора купли-продажи квартиры пункт следующего содержания:
Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, повлекшим изъятие квартиры у Покупателя, Продавец обязуется в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора или вступления в законную силу решения суда о признании настоящего Договора недействительным, приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить Покупателю денежные средства достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения указанных обязательств.
Каковы правовые последствия признания договора к-п недействительным, какова позиция суда в отношении данного пункта договора?
Александр, составление документов правового характера - это платная услуга, она в рамках консультации на сайте не предоставляется.
Спросить«Стороны, руководствуясь статьями Гражданского кодекса Российской Федерации 421 "Свобода договора" и пунктом 1 статьи 461 "Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя" пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников жилого помещения, или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации, отчуждении и изъятия жилого помещения у Покупателя по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, Продавец обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Московской области или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения жилого помещения, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесённые убытки и расходы, связанные с приобретением этого жилого помещения. При этом покупаемое жилое помещение не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.»
Действительно ли Суд учтёт указанное положение в случае возникновения реальных претензий и не допустит отчуждения квартиры у покупателя до получения денег обратно? Бывали такие случаи?
Я пока встречал только обратные истории.
Нет, не защищает. Указанное условие договора противоречит закону, а любое положение в договоре, противоречащее закону является ничтожным в соответствии со ст.422 ГК РФ.
Спросить
Данный пункт обязывает продавца купить равнозначное жилье. Он не защищает покупателя по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ) в плане отчуждения квартиры у покупателя. Т.е. если договор будет признан недействительным (ст.166-181 ГК РФ) либо на квартиру будет кто-то претендовать, то этот пункт не спасет покупателя и квартиру он может потерять. Зато будет обязательство (п.1 ст.461 ГК РФ) обеспечить его квартирой со стороны продавца.
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателяСпросить1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Допустит, суд будет руководствоваться статьей 302 ГК РФ, которая как раз таки и допускает изъятие квартиры, если будут соответствующие основания "предыдущих " собственников, продавец продавший Вам объект недвижимости с "пороком" просто будет обязан возместить убытки;
Ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)
""ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
КонсультантПлюс: примечание.
П. 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.
""1. Если имущество "возмездно" приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать " (добросовестный приобретатель)", то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
""2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
" Открыть полный текст документа "
Спросить
Добрый день!
Нет, поскольку данные положения договора противоречат действующим императивным нормам гражданского кодекса.
ДКП будет действителен за исключением данного пункта.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
Спросить
Согласно статье 167 ГК РФ:Последствиями недействительности сделки является: — двусторонняя реституция (восстановление положения, существовавшего до нарушения права), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все полученное по сделке в натуре,
То есть Покупатель возвращает Продавцу квартиру, а Продавец возвращает Покупателю деньги. Поэтому обязанность Продавца приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Московской области или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения жилого помещения, в случае признания сделки недействительной не основана на законе, а поэтому такое условие является изначально
ничтожным
Тоже самое касается и расторжения договора ст.ст 450-452 ГК РФ Если договор расторгнут то стороны также возвращаются в первоначальное положение.
СпроситьПри составлении ДКП квартиры нужно ли расшифровывать текст статьи 461 об ответственности продавца в случае изъятия квартиры или достаточно указать номер статьи? В нашем договоре это сформулировано так "18. Стороны, руководствуясь статьями 421 «Свобода договора» и 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя» ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, либо в следствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры или любых других претензий со стороны третьих лиц к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов, которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, и принятия решения отчуждения и изъятия квартиры у Покупателя по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в ЦАО г. Москвы такой же площади или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения вышеуказанных обязательств и до полного возмещения всех убытков и расходов. " или это излишне?
Не нужно ничего расшифровывать. Закон есть закон и он применяется независимо от того, укажите вы содержание статьи или не укажете. Не нужно загромождать договор, переписывая туда статьи закона. Это называется "масло масляное".
Спросить
При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения вышеуказанных обязательств и до полного возмещения всех убытков и расходов.
Вот эта фраза не лишняя, ее в законе нет. А цитирование ст.461 ни к чему.
Спросить
Я некорректно выразился, дело в том, что мы не расшифровываем статью, но скорее уточняем, как именно мы рассчитываем возместить убытки, так как в самой статье об этом ничего не сказано. Меня смущает, что продавцы отказываются включить в дкп это уточнение, хотя если с квартирой все нормально, то они ничем не рискуют.
Спросить
От того, что норма гражданского кодекса не включена в договор, она не перестанет работать в общем порядке.
СпроситьУ Вас там половина точно лишнее, особенно ".
При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения вышеуказанных обязательств и до полного возмещения всех убытков и расходов.Если будут основания для изъятия предусмотренные в законе, то договором Вы их не отмените, из квартиры выселят и все;
достаточно ссылки на закон, который будет применяться, даже если укажите, что согласны отказаться от его применения; "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)
""ГК РФ Статья 9. Осуществление гражданских прав
""1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
""2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных "законом".Спросить
Решили договор купли продажи оформить через нотариуса. Пришли к нотариусу и в договоре купли продажи очень хотели внести такой пункт: Стороны, руководствуясь статьями 421, 461 Гражданского Кодекса Российской Федерации пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а также предъявления прав третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора,
ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогично категории, в том же районе или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения КВАРТИРЫ, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята
О до полного возмещения убытков.
Она отказалась вносить его полностью, объяснила тем что в этом пункте разные по законодательству последствия-так ли это? И какие?
По закону в случае признания договора недействительным суд применяет реституцию - возврат сторон в первоначальное положение (квартиру - этому, а деньги - тому) Нотариус прав.
Спросить
