Как обратиться в Арбитражный суд и подать иск в рамках дела о банкротстве компании застройщика для оформления земельного участка под домом в собственность?
В отношении компании застройщика возбуждено конкурсное производство. До начала процедуры удалось признать право на жилой дом (отдельно стоящий). сейчас есть необходимость оформить земельный участок под домом в собственность. При этом этот земельный участок является частью земельного участка находящегося в залоге у участников долевого строительства и в аренде у застройщика.
Очевидно нужно обратиться в Арбитражный суд и в рамках дела о банкротстве подавать иск. как это сделать? Есть ли практика?
Согласно п.5 ст. 14 101 ФЗ Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Снимется ли обременение в виде аренды на вновь образованный земельный участок? Если снимется, может ли арендатор в этом случае обратится в суд о возмещении упущенной выгоды? Могу ли я обратиться в Росреестр с заявлением, что бы обременение оставили, ведь по сути получается это нарушает права арендатора.
Добрый день! Если выдел доли будет в соответствии со ст 13 101-ФЗ от 24.07.2002 года, а также на основании ч 5 ст 14 этого же закона, то нет, не будет. Поскольку в ч 5 ст 14 прямо написано:
При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.Спросить
Здравствуйте, Гость. По сути, содержание Вашего вопроса содержит и ответ на него. 1.Аренда на вновь образованный участок прекратиться. Это логично, участник долевой собственности потому и производит выдел, что не согласен с арендой. Закон позволяет ему избавится от аренды, таким образом. 2.Основания для взыскания упущенной выгоды в данном случае нет. Во-первых, арендодатель пользуется своим правом, предоставленным ему законом. Это не является виновным действием, не является правонарушением, а обязанность возмещения упущенной выгоды возникает только из правонарушения. Во-вторых, арендатор был в курсе, что берет в аренду имущество, находящееся в общей собственности и должен был принимать в расчет, что кто-то из сособственников откажется от сдачи имущества в аренду. 3. Обращение в Росреестр ничего не Прекращение договора аренды в данном случае вытекает из прямого указания закона.
СпроситьЯвляюсь участником долевого строительства, в отношении застройщика началась процедура банкротства 26.10.16, дом был введён в эксплуатацию 03.11.16, акт приёма передачи между мной и застройщиком подписан 08.11.16, а 21.11.16 в отношении дела о банкротстве применён параграф 7! Вопрос: могу ли я оформить собственность в Росреестре без обращения в арбитражный суд, или как все правильно сделать?
Варианта может быть два. Если все документы для регистрации права готовы и своевременно переданы в росреестр, то право должны зарегистрировать. Если не успели и собственником пока числится застройщик, то придется обращаться в АС. В суде просите удовлетворить Ваши требования за счет конкретного имущества должника.
СпроситьЗаключен договор долевого участия в строительстве дома, сумма по договору уплачена застройщику№1 полностью и вовремя. Дом достроен на 60%, застройщик№1 обанкротился, открыто конкурсное производство. Свой договор долевого участия не расторгнул, в конкурсные кредиторы не вошел. Недостроенный дом продан новому застройщику с моим обременением и правопреемством по обязательствам залогодателя (Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу), о чем новый застройщик был осведомлен и не возражал, этот пункт был прописан в договоре купли-продажи. По завершению строительства дома новым застройщиком цена квадратного метра для меня возросла на 9 тыс. рублей. Правомерно это повышение цены, ведь я свои обязательства выполнил полностью и в срок.
Договор купли-продажи
1.1. Застройщик№1 (конкурсный) продает, а новый застройщик приобретает в собственность следующее недвижимое имущество
- незавершенный дом - степень готовности 60%-право аренды земельных участков, на котором находится этот дом
1.4. Имущество застройщика№1, указанное в п.1.1. настоящего договора, обременено залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома. В силу ст.353 ГК РФ при переходе права собственности на имущество, указанное в п.1.1. настоящего договора, право залога сохраняет силу. Покупатель (новый застройщик) является правопреемником застройщика№1 (залогодателя), становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. – дословный текст договора.
Подал на нового застройщика в суд иск «О защите прав потребителей и признании права собственности на квартиру». На что ответчик ответил встречным иском «Заявление о признании обременения отсутствующим». Он полагает обременение недостроенной квартиры и земельного участка в мою пользу прекратилось с момента принятия решения о признании застройщика№1 банкротом и открытии конкурсного производства, т.к. я не вошел в реестр требований кредиторов застройщика№1 по правилам ст.126,131,132,139 Закона о банкротстве. Все мои претензии по квартире должны предъявляться застройщику№1, а он (новый застройщик) не является стороной обязательства или правопреемником застройщика№1 в части исполнения обязательства по передаче квартиры.
Прав ли новый застройщик–обременение отсутствует?
Читаю договор участия в долевом строительстве, который мне скинули, как потенциальному покупателю квартиры в новостройке.
Есть там один пункт, который меня смущает. Я разбил текст пункта на три абзаца и после каждого из них вставил свои вопросы. Буду благодарен сообществу за помощь.
Участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен обо всех обременениях (также, о залоге Застройщиком права аренды), установленных в отношении указанного в настоящем Договоре земельного участка и согласен заключить настоящий Договор на всех указанных выше условиях.
И что будет мне, как участнику, если вдруг залог не будет выкуплен?
Участник долевого строительства дает Застройщику согласие производить по усмотрению Застройщика межевание указанного выше земельного участка, изменение его границ и\или раздел на участки меньшего размера, ипотеку права аренды указанного выше земельного участка или образовавшихся при его разделе земельных участков в пользу любых банков и/или иных лиц,
Теряет ли договор юридическую силу, если в результате межевания вместо старого участка земли будут новые?
А также – на прекращение ипотеки в пользу Участника долевого строительства на образовавшиеся при этом земельные участки (при условии установленной п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в пользу Участника долевого строительства ипотеки права аренды участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будет находиться объект долевого строительства, на который у Участника долевого строительства возникает право собственности).
Вот это самая заковыка. По 214-ФЗ застройщик передаёт мне в залог зем. участок строительства или его право субаренды, ну и.т.д. А здесь застройщику достаточно перемежеваться и всё - моего залога нет. Я правильно понимаю данный пункт? Это вообще законно?
Заранее благодарен.
Алексей!
С договором к адвокату обратитесь, возможно есть и иные пункты. 214-ФЗ у Вас в договоре только отмечен
Спросить
Добрый день Алексей! Участие в долевом строительстве объекта недвижимости в виде жилого дома, предусматривает вложение в это строительство крупной суммы денег, и поэтому любые сомнения и неясности в тексте данного договора, скрытые "подводные камни", пораждают недоверение к стороне которая является застройщиком. Поэтому думаю, что если процесс заключения договора еще находится на стадии согласования, вам следует хорошо подумать (даже если ответы на ваши вопросы будут положительными) стоит его заключать или нет. А может лучше поискать другой вариант, что бы в будущем не искать самого застройщика.
С уважением,
СпроситьЯ являюсь участником долевого строительства. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи с застройщиком подписан, право собственности на квартиру в жилом многоквартирном доме зарегистрировано, свидетельство имеется. В отношении застройщика инициирована процедура банкротства (есть определение суда о введении наблюдения). Какие действия я должна предпринять в этом случае? Как мне защитить свою собственность?
В договоре долевого участия есть пункт: «…9.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участников долевого строительства (залогодержателей) считается поручительство банка, по которому Поручитель дает обязательство отвечать пред Участником долевого строительства за исполнение Застройщиком обязательств по Договору долевого строительства, а также считаются находящимися в залоге предоставленные для строительства (создания) Объекта долевого строительства: - земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности; - строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом…»
Вопросы:
1. Участок и стройка в залоге и у дольщиков и у банка?
2. Обязательно ли должно быть указано, какой банк является поручителем? Если не указано, считается ли поручителем банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет?
3. В договоре нет никакой отметки банка о согласии на поручительство, действительно ли оно?
4. При банкротстве застройщика, или если застройщик уклоняется от уплаты денег при расторжении договора или по претензиям, можно ли адресовать требования поручителю, т.е. банку?
1. На вопрос 1 ответить невозможно. Проверте, зарегистрировано ли на земельный участок обременение в виде залога. Если залог действительно оформлен, его регистрация обязательна в том же органе, который регистрировал сам договор долевого строительства.
2. Безусловно, в договоре должно быть указано, кто поручитель-поскольку вообще есть об этом упоминание. Кроме того должен быть отдельный договор поручительства (если вообще эти отношения являются поручительством).
3. Если банк заключил договор поручительства и к тому же является залогодержателем (что в общем-то необычно), банк должен отвечать по обязательствам застройщика.
В целом же формулировка, которую вы привели, неграмотна и не совсем понятна. Требуйте предоставления документов, подтверждающих содержание этой формулировки.
СпроситьЗастройщик скрывается от своих дольщиков, стройку заморозил. У нас (дольщиков) находится в залоге право аренды земельного участка под строительство нашего многоквартирного дома. Что будет с нашим обеспечением залога права аренды земельного участка, если у застройщика заберут участок под строительство?
---Здравствуйте, по идее у вас преимущественное право на залоговый участок. но где гарантия что он до вас уже не находился в залоге?
Всего хорошего.
СпроситьЗастройщик в международном розыске, граждане соинвесторы признали за собой право собственности на доли в обьекте незавершенного строительства и доли в земле, на которой стоит незавершенка. Все это происходило когда в отношении застройщика шла процедура наблюдения по банкротству, сейчас идет конкурсное производство и управляющий включил землю в конкурсную массу, хотя она уже и не принадлежит должнику, а суд наложил арест. Как можно вывести эту землю из конкурсной массы?
Планирую приобрести недвижимость в многоквартирном доме через долевое участие в строительстве. Квартира приобретается в ипотеку. В предварительном договоре ДДУ, есть такой пункт:
2.4. Участник одобряет имеющиеся на день подписания Договора и дает согласие Застройщику на будущие сделки по обременению Земельного участка, его частей, прав аренды на него, в том числе при строительстве иных объектов недвижимости на Земельном участке, а также по распоряжению Земельным участком, его частями, правом аренды на него, в том числе путем образования новых земельных участков с другими кадастровыми номерами. Участник дает согласие на замену предмета залога, уменьшение предмета залога в случае образования из Земельного участка нового (-ых) земельного (-ых) участка (-ов) (в том числе путем выделения, раздела), на изменение площади, границ Земельного участка, на изменение договора аренды Земельного участка, на замену находящегося в залоге у Участника права аренды Земельного участка на другой предмет залога – права аренды на образованный из исходного земельный участок для строительства Дома с другой площадью, в том числе, меньшей, чем площадь Земельного участка. При этом стороны пришли к соглашению, что изменение площади и/или границ Земельного участка не влечет изменения Цены Договора.
Какие негативные последствия для меня как участника долевого строительства несет этот пункт? Может ли застройщик заменить изначальную квартиру на которую я претендую на другую? Является ли обязательным данный пункт в договоре и можно ли его исключить и договора?
